Laman Embun @ City of Elmina（Elmina West），莎阿南 —— 110个两层与三层店屋办公楼，而它不在房屋发展法令的管辖范围内：没有开发商执照、没有广告与销售许可证、没有报备的法定广告、没有第G或第H附表、没有法定违约赔偿，也没有报备的完工日期

本页存在，是为了告诉你四件事

这是一个短页面，而这本身是一个结论，不是一个失败。没有报备文件、没有执照、没有许可证、没有报备的单位表、没有报备的交付日期，也没有门户记录 —— 所以这一页能诚实做的，就是把这些精确地说出来。

这一页为什么没有效果图

本站不转载发展商的行销图。效果图是画来卖楼的，发展商没有合约义务照着盖，而且图里没有任何一样东西可以拿去跟文件核对。

该书面索取的是这三样：已批准的建筑图则、注明建筑面积的单位平面图，以及附在买卖合约后面的规格清单。这三样对发展商有约束力，效果图没有。

City of Elmina（Elmina West），莎阿南 —— Daerah Petaling，雪兰莪

任何来源都没有公开 Laman Embun 的坐标、地段编号、mukim 或街道地址。下面那个县属是从同一家开发商在同一块地里的持牌住宅项目搬过来的 —— 那一个可以从报备的登记记录推导出来 —— 而本页把它标明成「搬过来的」，而不是当成这个产品自己报备的县属。唯一一张公开过、而且能定位这块地的地图，是某个发布者自己带水印的分析图，不能转载，所以位置改用文字描述。

哪些名录上有它、哪些没有 —— PT52005 - Shop Offices

在持牌房屋发展项目上，这张表是法定事项。在这里，它是一张「缺席表」，而每一格都点名说出查过哪一个名录。一个名录的一行记录带着这个产品。其余每一格都写「没有」 —— 而其中大部分情况下，「没有」是正确的法律答案，不是一份缺少的文件。

2026年10月21日查阅：KPKT 的持牌开发商与在册项目登记，以开发商名称关键词与「Elmina」两种方式搜过；四个 GreenRE 等级；雪兰莪房屋局2026年9月10日的控制价名单 —— 里面没有 Embun、Eastern 或 Oriental 的条目，而它的适用范围本来就只限住宅，所以在这里它是「不在适用范围内」，而不是一个否定；开发商自己的法定披露页面，上面两个 Elmina 产品都没有；以及某个大型门户的新项目网站地图，里面没有 Laman Embun 的网址，而且那份地图被截断了，所以它是旁证而不是干净的否定。

本页上每一个「没有」都是测试过的，不是假设出来的；而凡是测试无法得出干净否定的地方，本页都把这一点说出来。名录是实时文件：请高老师在你决定的那一天，重新查一次那一行 GreenRE 记录与持牌主体的记录。

为什么没有执照 —— 这是法律，不是缺口

开发商执照与广告与销售许可证是1966年房屋发展（控制与执照）法令所要求的，而这部法令管的是「房屋」。一个没有居住用途的店屋办公楼不是「房屋」。所以 Laman Embun 不可能有执照、也不可能有许可证，而它们的不存在不是任何人的失职。三项测试都做过，三项结果一致。第一：持牌主体在部门的持牌开发商登记里，自己那一条记录写着 bilangan projek: 1 —— 一个项目 —— 而那一个项目是同一块地里的住宅项目。这家公司名下没有第二个在册登记。第二：也没有任何其他持牌开发商持有 Laman Embun 的在册登记。以开发商名称的两个关键词去搜登记各得六家，以「Elmina」去搜只得两家 —— 这家开发商只有一个项目的公司，以及一家属于完全另一个上市集团的马术中心公司，后者本页点名拒绝，作为一个诱饵。第三：某个大型门户网站自己的新项目网站地图里没有 Laman Embun 的网址。那份地图在中途被截断了，所以它是旁证、绝不是干净的否定，而本页把这一点说出来。直接说清楚，因为几乎没有人说：Laman Embun 不是一个持牌房屋发展项目，它没有第G或第H附表，它的买家没有房屋发展法令下的违约赔偿请求权，也没有法定的房屋发展账户。这不是在批评开发商。这是一个商业产品正确的法律位置 —— 而一个不知道这件事的买家，会以为自己拥有一些其实并不存在的保障。

那一行 GreenRE 记录：这个产品唯一的名录条目，它证明什么、又不证明什么

四个 GreenRE 等级全部查过。Laman Embun 只出现在一行，在银级名单上：PT52005 - Shop Offices，开发商栏 Eastern Oriental Express Sdn Bhd，状态 PROVISIONAL 临时、有效，日期 2025年5月30日，评估工具 NRB v3.2 —— 非住宅建筑用的那一套。它证明了什么，而且这确实是对新闻稿的一次升级：某个门户曾报道 Laman Embun 「以 GreenRE 银级认证为目标」。而名录显示它已经是一个登录在册的银级临时评级。那比「以某个目标为目标」更强 —— 也比「已认证」更弱。两半都必须说出来，而本页绝不写「已认证」。临时评级是在设计阶段针对提交的设计授予的。最终证书要在核实实际建成的结果之后才签发，而这个产品还没有走到那一步。而评估工具的代码独立回答了用途类别这个问题。NRB v3.2 是非住宅工具；同一个持牌主体的另一个产品在同一个名录上用的是住宅工具。两种产品、两种用途类别，由一个在两边都没有利害关系的第三方确认。这是整个调查里最干净的一个外部确认，证明这两者确实是两个不同的东西，而不是一个东西的两个阶段。它不证明什么：不证明那一行就是 Laman Embun。GreenRE 不公开地址、也不公开州属，所以那一行无法自己证明自己。这个认定是建立在五条线索上的推断 —— 上面的项目档案那一节完整列出 —— 而本页每一次提到它都会标明它是推断。这一行交出来、而别处都没有的东西，是一个地契编号参考。没有任何报备文件、门户网站或新闻稿公开过 Laman Embun 或住宅项目的地段或 PT 编号。PT 52005 是任何地方唯一被公开过的这类参考，而它来自一个绿色建筑名录，而不是来自土地局。能把它定下来的：向 Pejabat Tanah dan Galian 查询 PT 52005，或者 Laman Embun 的买卖合约。请高老师去查。另外补充两点以求完整：国家绿色建筑指数的名录在我们尝试时回传服务器错误，所以那是无法确定，绝不能当成否定；而 GreenRE 的铜级与银级表格都有被截断，不过银级可见的时间窗口覆盖了相关的那一段。

「已全部售出」这个说法，以及它到底是谁说的

Laman Embun 据报已经全部售出。所有带着这个说法的面，都追溯到同一份公司声明，而任何地方都没有对它的独立核实。而这个说法最具体的两个版本，彼此还对不上。一家新闻媒体把它写成「自去年11月推出以来已经全部售出」；另一家把它写成在「第一个星期内」就卖光。这是关于同一件事的两个不同说法，两个都出自开发商，而本页把两个都印出来，不去选。具体说它为什么无法核实：没有在册登记，所以没有任何官方登记的剩余单位栏位可以去对；Laman Embun 完全没有门户网站的项目记录；也没有任何报备广告带着 Baki Unit 数字。在一个持牌项目上，这三样里至少会有一样存在。所以诚实的说法是：开发商说它已经全部售出，两家媒体的说法不一样，没有任何独立资料确认它，也没有任何资料否定它。如果你在问，唯一能知道现在真正还有什么 —— 包括有没有单位重新回到市场上 —— 的办法，就是当天去问开发商。高老师会去问。

开发商：是 E&O —— 以及为什么 Sime Darby 不是

卖方是 EASTERN & ORIENTAL EXPRESS SDN. BHD.（338864-V），KPKT 开发商编号 31126 —— 与同一块地里那个住宅项目的持牌开发商是同一家公司。注册地址与营业地址相同：C-34-01, Menara Vista Petaling, No. 137, Jalan Puchong, 58200 Kuala Lumpur。官方登记状态 Aktif、mempunyaiKesalahan: null —— 没有违规记录。它是 Eastern & Oriental 集团的公司，三条互相独立的线索都指向同一个方向：它的注册与营业地址，与 E&O Berhad 自己公布的总部地址逐字一致；同系住宅项目报备文件上的电话，就是 E&O Berhad 自己的总部电话；官方登记的电邮与网址栏位都在 E&O 自己的网域上。最后一条线索是一家上市承建商2025年1月6日的交易所公告，它把这家公司描述为「Eastern and Oriental Bhd 的间接子公司」。「间接」是那份受监管文件自己的用词：中间的控股公司在可查范围内没有被点名，所以这条链的存在是确定的，链本身不是。E&O Berhad 自己的公司编号是另一个编号，本页不把它印成卖方的编号 —— 你的合约对手方会是 338864-V。Sime Darby Property 不是这个地块的开发商，而这个区别很重要，因为围着它的整座城镇完全是 Sime Darby 的。Sime Darby Property 是整体城镇开发商 —— 用编号确认：SIME DARBY PROPERTY (CITY OF ELMINA) SDN. BHD.，KPKT 编号 13017，51个在册项目，而这个不在其中。它同时也是土地的卖方，按它自己2013年9月26日的新闻稿：一份把 City of Elmina 其中 Elmina West 大约135英亩土地出售给 Eastern & Oriental Berhad 的备忘录，用于一个以康养为主题的住宅与商业项目，依据的是2011年的合作协议，价格「日后商定」而且没有公开。而它也拥有那些城镇设施。整体城镇开发商、土地卖方与设施拥有者是三个角色，而没有一个是「Laman Embun 的开发商」。本页任何地方都不借用 Sime Darby 的奖项、GreenRE 评级、英亩数或任何形容词。还有一个值得知道的披露缺口：E&O 在自己的网站上为十二个槟城、吉隆坡与柔佛项目公开了一张模范法定披露表 —— 而两个 Elmina 产品都不在上面。对这个产品来说这并不奇怪，因为根本没有法定事项可以公开。对隔壁那个住宅产品来说，那是一个实质的缺口，而那一页把它说出来了。

外国买家：完全另一套制度，而本页不给任何数字

这是商业产业，而雪兰莪的住宅价格门槛不覆盖它。外国买家购买商业产业，走的是一套与住宅不同的批准制度，而本页不公开任何门槛数字。为什么在这里要特别小心：隔壁那个住宅项目有一个公开的雪兰莪第一区门槛200万令吉，那个数字在它自己的页面上，而且推导过程完整。而雪兰莪分区表背后的每一个来源都是住宅收购的法规文件。它们是否适用于商业地契并没有被确立，而让200万令吉这个数字顺着读到一间店屋办公楼上，正是本页存在要防止的那种错误。所以诚实的答案是答案的「形状」：县属是 Daerah Petaling，从同系在册登记搬过来；那个县经过核实的住宅门槛公开在那一页上；而是否有任何可比的规定适用于这个地契，是一个要向 PTG Selangor 与经济策划单位书面确认的问题，而且要在付任何定金之前。另外两件任何来源都没有为这块地解决的事：地契上有没有注明任何 Sekatan Kepentingan 权益限制；以及这个地契在转让时是否需要州政府同意 —— 在商业或工业地契上，州政府同意的要求很常见，而且通常不会被公开。地契正本可以回答这两件事，别的都不行。

没有公开，所以不在本页上 —— 并点名能补上每一个缺口的文件

在这个产品上，这张清单几乎是全部，而把它公开出来是本页能做的最有用的一件事。在册项目名称 —— 不存在：也不会有任何东西创造出一个；它不是一个可发照的产品。开发商执照与广告许可证 —— 不可能存在：同一个原因。报备的法定广告 —— 没有：也不可能报备。报备的建筑类型 —— 任何地方都没有报备；「两层与三层」是新闻稿的说法：获批的建筑图。带户型代码与每户型面积的单位表 —— 没有公开；只有一个3,256至10,883平方尺的区间，以及「22尺乘75尺起」的地皮：价目表，以及买卖合约的附表。两层与三层各占多少 —— 没有公开：布局图。停车位配置 —— 没有公开：获批的图纸。完工或交付日期 —— 任何来源都没有公开过，也没有报备：合约，而那也是唯一一个能让日期有约束力的地方。地段或 PT 编号 —— 只有那个推断出来的 GreenRE 参考：向 PTG Selangor 查询，或者地契。mukim —— 没有公开：地契。来自报备来源的地契年限 —— 永久地契只是一份新闻稿的说法：地契。任何 Sekatan Kepentingan —— 没有公开：地契。价格 —— 本页刻意不公开：价目表与买卖合约。剩余单位 —— 没有任何官方登记栏位可以去读：当天问开发商。管理费或服务费 —— 没有公开：合约，以及第一年的预算。到任何地点的距离 —— 这块地没有任何距离表存在：和高老师一起开车走一遍。任何图片 —— 见下面那一段：开发商自己的原始文件，直接提供。

本页不公开什么，以及为什么

高老师对自己公司项目资料的既定指示是绝对的，而这一段是本页上唯一会出现这些字眼的地方。本页不公开任何折扣、任何回扣、任何净价、任何促销，也不公开任何佣金数字 —— 两种语言都不公开，正文不公开，本页的结构化数据里也不公开。任何收益率、回报预测、售后回租与保证租金比率，本页同样不公开 —— 而在店屋办公楼上这一点值得说两次，因为回报数字正是商业产业营销最常用的货币，而它们一个都不应该出现在这样的一页上。而在这个产品上，更大的那项拒绝就是价格本身。在持牌房屋发展项目上，本站会公开开发商自己报备的法定广告里的法定售价区间，因为那是一份公开的法定记录，而且一定会标明它是什么。这里没有报备文件，所以没有报备区间，所以根本没有那一类东西可以公开。这个产品在营销面上确实有一个「起」字数字在流传。它背后没有任何报备表格、没有任何可以用来核对它的东西，而本页任何地方都没有记录它、也没有转载它。在没有报备法定区间的情况下，本站的规则是：什么价格都不公开，并说出这就是规则。关于族群配额这个问题，答案的「形状」很重要：根本没有这个栏位，因为根本没有任何报备文件可以让一个栏位存在于其中。这与「有一份报备文件、里面有这个栏位、但把数值隐去」是两件不同的事，而后者是本系列其他几个项目的形状。它也不是单位配额 —— 查阅过的任何来源上都没有出现配额数字。它也不是地契的地段分类 —— 同样没有出现。在这个产品上，土著相关的那个栏位根本不存在、无从隐去，而把这一点精确地说出来比沉默更有用。本页刻意公开的是：GreenRE 官方名录自己那一行，并标明它是推断；据报的单位数、英亩数、建筑面积区间、地皮尺寸、推出日期与销售完毕的说法，每一项都标明它是公司的新闻稿；以及2013年那次土地交易的事实，出自卖方自己的新闻稿 —— 其中不包含价格，因为那份新闻稿本身写的是价格日后商定。其余的一切 —— 一个真实单位的真实价格，以及附着在它上面的任何东西 —— 都来自销售厅的价目表与买卖合约（SPA）。请向高老师索取这两份、并且要书面的，同时在签约之前请一位自己的律师。

本页为什么完全不放图片

任何地方都什么都没有找到。任何来源都没有公开过 Laman Embun 的照片、示意图、立面图、工地图或单位平面图，而我们能确认它画的或拍的是什么 —— 而我们不会公开一张连主体都无法确认的图片。开发商完全没有这个产品的项目页面与图片；它的网站把 City of Elmina 列为一个位置筛选选项，后面什么都没有。Laman Embun 也没有门户网站的项目记录，所以连门户图库都没有。整个世界上只有两张图片与这个产品有关，而两张都被拒绝。一张是被点名高管们的新闻发布会合照 —— 拒绝，因为本页不公开第三方拍摄的、可被识别的个人照片。另一张是这整次调查里找到的最有用的一张图：一张公开的分析地图，用红色标出了这个地块。它是某个发布者自己的产品、清楚地带着来源水印，所以不能转载 —— 而这正是上面位置那一节改用文字描述这块地的原因。而被拒绝得最坚决的一类：本页不从整体城镇开发商的图片库里借任何东西，也不从同系的住宅项目里借任何东西。在一个店屋办公楼的页面上放一张三层排屋的示意图，会比没有图片更糟；放一张邻居的获奖照片则更糟。本站现在已经有十四个页面完全不放图片。这个立场已经定下来了：一张没有说明、或说明错了的图片，比没有图片更糟。等开发商提供它自己的原始文件、并书面确认每一张画的或拍的是什么，它们就会放上本页，而本页其他任何东西都不需要改。

Laman Embun —— 一个店屋办公楼买家应该问的问题

接着看这几页

2026年10月21日发布 · 2026年10月21日最后核对，核对来源为 KPKT 的持牌开发商登记、四个 GreenRE 等级、雪兰莪房屋局2026年9月10日的名单、开发商自己的法定披露页面，以及一家上市承建商的交易所公告。营销资料，并非要约。本页不公开任何价格，而公开的是不公开的理由。