在大马转售 flip 房产真的赚钱吗?
低价买进、翻新、高价卖出——电视上听起来很简单。在大马,税务和交易成本让快速转手真的很难。动手前,先看这笔老实账。
房产转手在屏幕上看起来无法抗拒:低价买、整理一下、高价卖、再来一轮。我常被问这件事。在大马,现实是税制就是专门设计来打击快速投机的——所以在你被幻想迷住之前,让我带你看真正决定成败的数字。
RPGT:专打快转的税
产业盈利税是在你卖出时、就利润课征,关键是:持有越短税率越高,持有越久税率越低。这种设计正是为了比长期业主更重地课快转者的税。税表如下:
| 卖出年份 | 公民 / 永久居民 | 外国人 |
|---|---|---|
| 第 1–3 年 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
所以一个公民若在三年内买进又卖出,在任何其他成本之前,就要先交出利润的 30%。光是这一行,就是大多数快转令人失望的原因。
大家忘记的交易成本
RPGT 只是拖累的一部分。每一轮买卖都有自己的摩擦成本,而且都是真金白银:
- 买入时的印花税和律师费。
- 卖出时的中介佣金和律师费。
- 翻新——永远比计划更贵、更久。
- 持有期间的成本——房贷利息、管理维修、门牌税和地税。
把这些叠在 RPGT 之上,你的转售价要涨相当多才只是打平,更别说要赚。
flip 什么时候真的行得通
flip 不是不可能,只是很少以「快速交易」成立。当你真正创造价值、或把时间拉长,它的胜算会高一些:
- 真正的增值——买到真的被低估或破旧的物件,并实质改善它,而不只是重新油漆。
- 较长期持有——等到 RPGT 税率降一级之后再卖。
- 上涨的市场——但这时你靠的是时机,而时机没人能掌控。
想 flip?先把数字算清楚。
在你买下任何要转手的物件之前,让我帮你压力测试这笔交易——RPGT、成本和务实的转售价——让你知道到底有没有利润,还是只有一个希望。 我是 Louis Koh,深耕新山房产十余年。
常见问题
在大马 flip 房产赚钱吗?
可以,但当成快速交易很难。RPGT 在前几年最高、交易成本可观,转售价要涨很多才只是打平。真正增值的翻新或较长期持有,会提高胜算。
大马的 RPGT 是什么?
产业盈利税是在你卖出时就利润课征。公民与永久居民:第 1–3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%。外国人:前五年 30%,之后 10%。
要持有多久才能避开高 RPGT?
对公民与永久居民,RPGT 在持有第六年起降到 0%。至少持有这么久,就能完全去掉 RPGT 的拖累——这也是为什么耐心持有通常赢过快速转手。
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从新山到吉隆坡,我手上有正在热卖的楼盘——点进来看看有没有适合你的。