D’Secret Garden 2 @ Setia Tropika

这个项目公司已确认。KSL 其他项目多数没有。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人，集团是透过五家各自持牌的公司在卖房。这个项目是本站的例外：查册的法定登记名里，括号中就带着行销名称，所以卖方已经确定 —— Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd，发展商代码 3390。

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怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

拿这张表去核对你自己的文件。你买卖合约上印的发展商执照应该是 3390/03-2029/0030(A)，广告销售准证应该是这个项目名下那两张之一。任何一项对不上，代表你买的不是这一页写的东西，上面的单位数、面积范围与完工日期就都不是你的。

为什么外国人的答案是「不可以」

在柔佛，非公民购买分层产业每单位至少要 RM1,000,000。这是法定门槛，不是建议。依《国家土地法典》第 433B 与 433C 条，低于门槛的交易无效，一经定罪罚款不少于 RM100,000——买卖双方都罚。

KSL 在这个项目公布的起价是 RM244,000 至 RM430,000。最大的 893 平方尺 Type C 要达到 RM1,000,000，售价必须约为每平方尺 RM1,120，而公布起价约为每平方尺 RM482——要涨一倍以上。

我无法告诉你的是价格区间的上限，因为 KSL 每个户型只给起价，也没有公布会载明核准价格区间的广告销售准证编号。如果你是外国人，付任何钱之前先书面问 KSL 一句：这个项目里有没有任何单位的价格达到或超过 RM1,000,000？

如果答案是没有，这个项目对你就是不开放的。任何绕过门槛的安排都不值得冒那个险。规矩与罚则写在这里。

D’Secret Garden 2 全部 3 个户型

这个项目 KSL 公布了房间数、面积与起价，但三个户型一张平面图都没有。我不会自己重画，也不会从中介网站借图充当官方图，所以每张卡片只写 KSL 明确说过的，图的部分留白并说明。跟我说一声，我去向 KSL 索取户型图。三个户型放在一起看会发现一件事：从单间到三房，每平方尺单价前后差不到 1 令吉，这个平整程度并不常见——你付的是面积，不是格局。

房间数、建筑面积与起价皆为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。平方米换算与每平方尺单价是我自行计算的。行销面积未必等于买卖合约里的单元面积——以 SPA 后附的单元面积表为准。

KSL 公布的图片

发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，并存放在本站而非从对方网站外链。这些是效果图，不是已建成建筑的照片。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。效果图属于行销素材，图中的装修、家具与景观不具合约效力，实际交付以法定买卖合约为准。

到底是 Setia Tropika 还是 Kempas？

KSL 没有公布这个项目的街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图、没有车程表、也没有到关卡的距离。这类数字最容易编，我宁可让这一段短一点，也不放一个我没核实过的车程。

1,664 个单位 —— 一个发展商从来没公布过的数字

KSL 的项目页给了你六项资料，没有单位数。国家房屋局的项目查册有，而且这个数字很大。

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怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 8 月 26 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己调出同一笔纪录：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=3390-80

1,664 对你实际的意义

这是最该决定你预期的那个数字，也是卖你单位的人绝不会拿来开场的那个数字。

等你要卖或要租，你的第一个竞争对手是你自己这栋楼。1,664 个单位，代表大约有 1,663 个几乎一模一样的替代品——一样的格局、一样的景观、一样的设施，由同一批中介在推，而且往往是同一个时间。在这种规模的项目里，谁急着卖，谁就替所有人定了价。

出手之前跑一个搜寻：数一数这个项目现在有多少单位在挂卖、多少在挂租，除以 1,664。那个比例就是你的出场，两分钟就查得到。

那个状态用词值得弄懂

「Lancar」的意思是：部门记录这个项目进度正常。这是好消息，这一页也照实写。

它之所以重要，是因为同一个查册会用「Sakit」（问题项目）来标示出状况的项目，用「Lewat」标示迟延。这些不是行销分类，是部门自己的官方分级，而且是公开的。查一次状态只要三十秒，是你付订金之前能做的最便宜的一件事——不论这个项目还是任何项目。

状态会变。这一笔是 2026 年 8 月 26 日读的，签约当天值得再查一次。

常被问到的问题

外国人可以买 D’Secret Garden 2 吗？

按 KSL 公布的价格，不可以。三个户型的起价都远低于柔佛分层产业 RM1,000,000 的外国人门槛。继续考虑之前，请书面向 KSL 确认有没有任何单位达到或超过 RM1,000,000。

马来西亚永久居民也受同一个门槛限制吗？

不。RM1,000,000 门槛针对非公民。永久居民待遇不同，而且 PR 不需要缴 2026 年 1 月 1 日起实施的 8% 外国买家印花税。印花税规定写在这里。

RM244,000 的单间适合做出租吗？

绝对金额便宜，跟回报好不好是两回事。我会放在旁边一起看的数字是：国家产业资讯中心（NAPIC）2025 年第三季记录柔佛约有 9,018 个滞销的已完工服务式公寓，全国各州最高。小面积投资型单位正是抢同一批租客抢得最凶的那一档。请把你实际收得到的租金算出来，减掉管理费——这个项目的管理费 KSL 没有公布——再看这笔账成不成立。

两个代理网站写 Kempas，KSL 写 Setia Tropika，哪一个重要？

KSL 自己的资料写 Setia Tropika，本页照它写。平台会往搜寻量大的名字靠，而 Kempas 与 Setia Tropika 相邻到足以让人看不出来。

真正要紧的是那些比行销活得久的东西：哪个地方政府批的图则、定的门牌税，以及你实际要开多远。这两件事都由图则上的地段号与 mukim 决定。

KSL 给的是每种户型的「起价」，不是价格区间，这遮住了什么？

遮住了楼上的部分。RM244,000 至 RM430,000 是三个各自独立的下限价——最便宜的单间、最便宜的两房、最便宜的三房。没有一个是平均值，而每一种户型高楼层的价格，完全不在这些数字里。

请索取按楼层、按座向的完整价目表。拿到之前，请把这一页的每平方尺数字当成「这栋楼最低到哪」，不是「你会付多少」。

单间、两房、三房同在一栋，这里实际租得动的是哪一种？

Setia Tropika 是成熟住宅区，不是关卡通勤地段，所以租客更可能是本地家庭或双薪夫妻，而不是单身的跨堤上班族。这通常对两房比对单间有利。

893 平方尺的三房，则要跟附近租金相近、但有自己大门又没有管理费的排屋竞争。选户型之前，先看同一区排屋的开价——那才是你的租客拿来跟你比较的替代品。

现在没有一个户型到 RM1,000,000，以后的期数有可能吗？

有可能，但那会是另一笔交易。柔佛分层门槛 RM1,000,000 是按你买卖合约上的成交价、逐户核对的，所以资格跟着单位走，不跟着项目名字走。将来若有定价高于门槛的期数，那是它自己的决定、自己的准证。

行不通的是「先买着、等它涨过门槛」。这项测试是在你购买当天、按你的成交价施行的；低于门槛买入本来就不获允许，跟它日后值多少无关。

如果我是马来西亚人、买来出租，最该先查什么？

每平方尺的管理费与储备金提拨。506 平方尺的单间，这两项占毛租金的比例，比多数第一次当房东的人预期的高得多。请书面要数字，不要接受「大概」。

再来是几公里内的已完工供应量。NAPIC 2026 年第一季记录全柔佛有 9,972 个已完工未售的服务式公寓单位；附近的空置存量对你租金的影响，远大于设施清单。

为什么这一页这么多「未公布」？

因为 KSL 确实没有公布。这个网站其他项目页都会写出准证编号、总单位数、楼层数与完工日期，因为发展商公布了。我核实不到的东西就不会放上页面。等 KSL 公布准证，我会更新这一页并注明修改日期。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my）。KSL 未公布本项目的广告销售准证编号、总单位数、楼层数与完工日期，本页也不以其他来源代替。供应与价格由发展商决定，随时可能变动。本页为行销资讯，不构成要约或合约。