2026 马来西亚买房印花税与律师费怎么算（附计算例子）
马来西亚买房印花税主要有两笔：转名文件（MOT）按房价分四级收 1% 至 4%，贷款合约收贷款额的 0.5%；律师费则按 2023 年律师收费令（SRO 2023）计算，买新房另有法定折扣价。以下所有税率与收费截至 2026 年 9 月，并附 RM30 万、RM50 万、RM80 万与 RM120 万的完整计算。
一句话答案
马来西亚买房的印花税分两笔：转名文件（MOT）按房价或市价较高者分级收取，首 RM10 万 1%、RM10 万至 RM50 万 2%、RM50 万至 RM100 万 3%、超过 RM100 万 4%；贷款合约一律收贷款额的 0.5%。RM50 万的房子借 RM45 万，两笔合计 RM11,250。马来西亚公民首次购屋、房价 RM50 万或以下、买卖合约在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，这两笔全免。律师费另按 2023 年律师收费令（SRO 2023）计算，首 RM50 万为 1.25%，再加 8% SST。
关键数字一览
| MOT 印花税（公民 / 永久居民） | 1% / 2% / 3% / 4% 四级，按房价或市价较高者 |
|---|---|
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5%，不分国籍 |
| 买卖合约（SPA）印花税 | 每份定额 RM10 |
| 首购族豁免 | RM50 万以下全免；SPA 须 2026-01-01 至 2027-12-31 签署 |
| 外国人住宅 MOT | 8%（2026-01-01 起；商业与工业仍 4%） |
| 律师费（SRO 2023 Table A） | 首 RM50 万 1.25%，之后 1%，另加 8% SST |
| 发展商新房律师费（Table B） | Table A 的 50%–75%，不可再打折 |
| 谁付、什么时候付 | 买方；律师在盖章（stamping）前收取 |
30 秒重点
- 转名文件（MOT）印花税按房价或市价（取较高者）分级：首 RM10 万 1%，RM10 万至 RM50 万 2%，RM50 万至 RM100 万 3%，超过 RM100 万 4%。
- 贷款合约印花税一律为贷款额的 0.5%；RM50 万房子借 90%（RM45 万），这笔是 RM2,250。
- 首次购屋的马来西亚公民，房价不超过 RM50 万、SPA 在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签，MOT 与贷款合约印花税都全免。
- 外国人（非永久居民）与外国公司买住宅，从 2026 年 1 月 1 日起 MOT 印花税一律 8%。
- 律师费按 SRO 2023：首 RM50 万收 1.25%，之后 1%，SPA 与贷款各算一次，另加 8% SST 与杂费；向发展商买的新房按法定折扣表（Table B）收 50%–75%。
马来西亚买房印花税怎么算？2026 年税率表
买房要付的印花税（Duti Setem / stamp duty）不是一笔，而是三份文件各自计算：买卖合约（SPA, Sale and Purchase Agreement）、转名文件（MOT, Memorandum of Transfer，即 Form 14A）和贷款合约（loan agreement / facility agreement）。真正的大数目在 MOT 和贷款合约，SPA 本身只是象征式盖章。
简单来说：SPA 是买卖双方的合约，约定价格和条件；MOT（Form 14A）是递交土地局、把地契从卖方名下转到你名下的文件；贷款合约（及 Form 16A 抵押）是你和银行之间的文件。前两者的术语可参考房地产名词表。
| 房价区间 | 税率 | 该区间最高税额 |
|---|---|---|
| 首 RM100,000 | 1% | RM1,000 |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% | RM8,000 |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% | RM15,000 |
| 超过 RM1,000,000 | 4% | 按超出部分计算 |
- MOT 印花税：按上表分级累进，计算基础是成交价与市价（估价）之间较高的一个。二手房（Subsale）如果成交价低于估价，LHDN 会按估价征收。
- 贷款合约印花税：贷款额的 0.5%（《1949 年印花税法令》第一附表第 27(a) 项），不分公民或外国人。
- SPA：每份只收固定 RM10，副本同样 RM10。
- 4% 这一级从 2019 年 1 月 1 日起适用，2026 年没有改变。
首购族印花税豁免：RM50 万以下全免（至 2027 年底）
2026 年财政预算案把首购族印花税豁免延长两年。符合条件的买家，MOT 与贷款合约的印花税全额豁免。详细条件与其他首购优惠，请看首购族优惠 2026。
- 马来西亚公民（永久居民与外国人不适用）。
- 从未在马来西亚拥有任何住宅产业，包括继承、赠与或与人联名持有的一小份。
- 买的是住宅，价格不超过 RM500,000。
- SPA 签署日期在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间。
- 需要签一份法定声明（Statutory Declaration），由律师协助办理。
这是一个“断崖”：房价 RM500,000 可以全免，RM500,001 就一分都不能免，而不是只对超过部分收税。联名购买时，请让律师按宪报公布的豁免令确认每位买家是否都符合资格。
RM50 万那条线是断崖，不是斜坡。首购族签在 RM51 万，豁免整个不见：MOT RM9,300 加贷款合约 RM2,295，等于多付约 RM11,595，而这本来只差一万令吉的议价。另一个常见情况是只准备了 10% 首付：印花税与律师费银行一般不贷，还得自己再拿出几万令吉现金。
直接问 Louis
把你的房价、贷款成数和是不是首次购屋告诉我，我按 2026 年的税率帮你把印花税和律师费算出来。
给我房价、贷款额和买的是新房还是二手房，我免费发一份印花税、律师费、SST 与杂费的书面分项估算给你。
外国人买房印花税：住宅 8%
从 2026 年 1 月 1 日起，非公民（不包括大马永久居民）和外国公司购买住宅产业，MOT 印花税一律 8%（以前是 4%）。“住宅”包括有地房屋、共管公寓、服务式公寓与只作住家用途的 SOHO。非住宅（商业、工业）仍是 4%。贷款合约照样收 0.5%。
例子：外国买家买 RM1,200,000 的新山公寓，MOT 印花税 = RM1,200,000 × 8% = RM96,000（2025 年时是 RM48,000）。律师普遍认为新税率适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签立的文件；如果你的 SPA 在 2025 年签、MOT 在 2026 年才签，请让律师书面确认适用哪个税率。州政府批准费等其他外国人费用，见外国人买房文件与费用和外国人在柔佛买房。
马来西亚买房律师费怎么算？SRO 2023 收费表
西马（包括柔佛）的律师费受《2023 年律师收费令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023, SRO 2023）规管，2023 年 7 月 15 日生效。买卖合约（SPA）和贷款文件（charge / loan documents）各按一次计算。
| 金额 | 收费 |
|---|---|
| 首 RM500,000 | 1.25%（最低 RM500） |
| 接下来 RM7,000,000 | 1% |
| 超过 RM7,500,000 | 超出部分可议价，但不超过 1% |
| 房价 / 贷款额 | 收费 |
|---|---|
| RM50,000 或以下 | RM500 |
| 超过 RM50,000 至 RM250,000 | Table A 的 75% |
| 超过 RM250,000 至 RM500,000 | Table A 的 70% |
| 超过 RM500,000 至 RM1,000,000 | Table A 的 65% |
| 超过 RM1,000,000 | Table A 的 50% |
- 折扣：Table A（一般交易，例如二手房）律师最多可给 25% 折扣；Table B（发展商新房）本身已是折扣价，不能再打折。律师公会（Bar Council）2024 年 2 月曾警告，超出 SRO 允许范围的折扣属于违纪。
- SST：律师专业服务费另加 8% 服务税。
- 杂费（disbursements）：查册、盖章手续、土地局注册费、快递、复印等，按实际收取，不在上表内。请律师事先书面列出。
- 附属文件：附属文件收主要收费的 10%（最低 RM500、最高 RM2,000）。
- 免律师费配套：不少发展商以“免 SPA 律师费”或“免贷款律师费”促销，这时由发展商付费，但通常必须用发展商指定的律师楼。签约前问清楚哪几份文件包括在内。
Table B 怎么用？以 RM800,000 新房为例：先按 Table A 算出 RM500,000 × 1.25% + RM300,000 × 1% = RM9,250；房价在 RM50 万至 RM100 万之间，所以收 65%，即 RM6,012.50，再加 8% SST。贷款文件同样按贷款额所属的区间计算。
计算例子：RM30 万、RM50 万、RM80 万、RM120 万
以下假设买家是马来西亚公民、贷款 90%，按上面的税率和收费表计算（已用程序复核）。
| 房价 | 贷款（90%） | MOT 印花税 | 贷款合约印花税（0.5%） | 合计 | 首购族（符合条件） |
|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM5,000 | RM1,350 | RM6,350 | 全免（RM0） |
| RM500,000 | RM450,000 | RM9,000 | RM2,250 | RM11,250 | 全免（RM0） |
| RM800,000 | RM720,000 | RM18,000 | RM3,600 | RM21,600 | 不适用（超过 RM500,000） |
| RM1,200,000 | RM1,080,000 | RM32,000 | RM5,400 | RM37,400 | 不适用（超过 RM500,000） |
| 房价 | SPA 律师费（Table A） | 贷款律师费（Table A） | 合计 | 加 8% SST | 新房 SPA 律师费（Table B） | 新房贷款律师费（Table B） | 新房合计加 8% SST |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM3,750 | RM3,375 | RM7,125 | RM7,695 | RM2,625 | RM2,362.50 | RM5,386.50 |
| RM500,000 | RM6,250 | RM5,625 | RM11,875 | RM12,825 | RM4,375 | RM3,937.50 | RM8,977.50 |
| RM800,000 | RM9,250 | RM8,450 | RM17,700 | RM19,116 | RM6,012.50 | RM5,492.50 | RM12,425.40 |
| RM1,200,000 | RM13,250 | RM12,050 | RM25,300 | RM27,324 | RM6,625 | RM6,025 | RM13,662 |
一步一步算：RM500,000 二手房
- MOT 印花税RM100,000 × 1% = RM1,000；RM400,000 × 2% = RM8,000；合计 RM9,000。
- 贷款合约印花税贷款 RM450,000 × 0.5% = RM2,250。
- SPA 律师费RM500,000 × 1.25% = RM6,250（律师最多可打 25% 折扣）。
- 贷款律师费RM450,000 × 1.25% = RM5,625，通常由银行指定的律师楼办理，费用仍由你付。
- 加 SST 与杂费两笔律师费加 8% SST，再加律师列出的杂费。若你是符合资格的首购族，前两项印花税合计 RM11,250 全免。
印花税与律师费的常见误区
误区一：SPA 上写多少，印花税就按多少算
MOT 印花税按成交价与市价中较高者计算。二手房如果以低于市价成交，例如亲友之间“便宜卖”，LHDN 可以按市价评估，差额加上罚款由买方承担。所以亲友交易请先让律师评估风险，家人之间的转让另有专门的豁免规则，不应该用“低价买卖”来处理。
误区二：贷款少了，律师费和印花税就差不多
贷款合约印花税和贷款律师费都按贷款额计算。第三间房只能借 70% 时，RM500,000 的房子贷款是 RM350,000，贷款印花税是 RM1,750，比借 90% 时少；但首付要多准备很多。贷款成数规则见买房要准备多少钱。
误区三：新房律师费一定是免费的
“免律师费”只是发展商的促销，不是法律规定。有些配套只包 SPA，不包贷款文件；有些要求用发展商指定律师楼。若你选择自己的律师，费用就要自己付。签 Booking 表格前问清楚，详见新房 Booking 必知。
误区四：律师费可以随便讲价
SRO 2023 是法定收费表。Table A 最多只能打 25% 折扣，Table B 不能再打折。报价远低于法定收费的律师楼，要问清楚是否另外在杂费里加钱。杂费本身是实报实销，请律师列出每一项。
误区五：自我评估以后可以晚点再付
印花税自我评估（SAS）只是把评估责任从 LHDN 转到纳税人身上。产业转名预计 2027 年起纳入，届时由律师通过 e-Duti Setem 申报与缴付。算错或迟交都可能被罚款，所以更要找熟悉新系统的律师。
印花税和律师费什么时候付？谁付？
- 签 SPA 时付 SPA 律师费的一部分或全部，以及 SPA 的 RM10 印花税。律师在签约日做什么，见签约当天必知。
- 签贷款合约后律师把贷款合约拿去盖章，收取 0.5% 印花税与贷款律师费。
- 转名时二手房在完成期内递交 MOT，先付 MOT 印花税才能向土地局注册，详见二手房转名流程。新房若还没有独立或分层地契，MOT 何时盖章要看地契进度，请律师说明时间表。
- 请律师出书面报价：SPA、贷款、MOT 各自的律师费、SST 与杂费分开列。
- 问清楚：这是新房（Table B）还是一般交易（Table A）？有没有给折扣？
- 首购族：确认法定声明已签、豁免已在盖章时申请。
- 外国人：确认 8% 适用的日期基础（SPA 或 MOT 签署日）。
- 保留所有盖章证明（stamp certificate），日后卖房算 RPGT 时要用，见卖房与 RPGT。
延伸问题
RM80 万的房子，印花税和律师费一共要多少？
以马来西亚公民借 90%（RM72 万）计算：MOT 印花税是 RM100,000×1% + RM400,000×2% + RM300,000×3% = RM18,000，贷款合约印花税 RM720,000×0.5% = RM3,600，印花税合计 RM21,600。二手房律师费按 Table A：SPA RM9,250、贷款 RM8,450，合计 RM17,700，加 8% SST 后约 RM19,116，杂费另计。房价超过 RM50 万，首购豁免不适用。以上数字不含查册、盖章等杂费，签约前请向律师要一份分项报价。
印花税是按成交价还是按银行估价算？
按房价与市价中较高的一个算。二手房如果成交价低过市价（例如亲友之间的“友情价”），税收局（LHDN）可以按市价评估印花税，差额与罚款由买方承担。家庭成员之间的转名另有自己的豁免规定，不应该用压低成交价的方式处理，签约前先问律师。银行估价偏低是另一回事，它影响的是可贷额，不是印花税。
买新房的印花税会比二手房便宜吗？
印花税不会。MOT 与贷款合约的税率对新房和二手房一样，差别只在房价和贷款额。便宜的是律师费：向发展商买的新房属于房屋发展法令（HDA）交易，按 SRO 2023 的 Table B 收费，只收 Table A 的 50%–75%。以 RM80 万为例，Table A 的 SPA 律师费是 RM9,250，Table B 只收 65%，即 RM6,012.50。发展商有时还会代付其中一份文件的律师费。
房价 RM51 万的首购族，还能享有印花税豁免吗？
不能。RM50 万是硬门槛，RM500,001 就完全不能豁免，没有按比例递减这回事。以 RM51 万计算：MOT 印花税是 RM1,000 + RM8,000 + RM10,000×3% = RM9,300；借 90%（RM459,000）的贷款合约印花税是 RM2,295，合计 RM11,595。所以在 RM50 万上下议价时，一万令吉的差价可能决定你要不要多付一万多。详见首购族优惠。
常见问题
马来西亚买房印花税是多少？
MOT 印花税按房价或市价（取较高者）分级：首 RM10 万 1%，RM10 万至 RM50 万 2%，RM50 万至 RM100 万 3%，超过 RM100 万 4%。另外贷款合约收贷款额 0.5%。例如 RM50 万房子借 90%，合计 RM11,250。
首次买房可以免印花税吗？
可以。马来西亚公民、从未拥有住宅、房价不超过 RM50 万，且 SPA 在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署，MOT 和贷款合约印花税全免。房价超过 RM50 万就完全不能豁免。
外国人在马来西亚买房印花税多少？
从 2026 年 1 月 1 日起，非公民（永久居民除外）和外国公司买住宅，MOT 印花税一律 8%，贷款合约另收 0.5%。商业与工业产业仍为 4%。
马来西亚买房律师费怎么算？
按 SRO 2023：首 RM50 万收 1.25%（最低 RM500），之后收 1%，SPA 与贷款文件各算一次，再加 8% SST 与杂费。向发展商买的新房按 Table B 收 Table A 的 50% 至 75%。
律师费可以打折吗？
一般交易（Table A，例如二手房）律师最多可给 25% 折扣。发展商新房的 Table B 已是法定折扣价，不能再打折。超出规定的折扣被律师公会视为违纪。
印花税可以放进房贷吗？
一般房贷只按房价批出，印花税与律师费要自己付。部分计划例外，例如 SJKP 信贷担保计划的贷款额可包括律师费与估价费，但印花税仍需确认，请向银行查询。
资料来源与核实
- KC Group — Stamp Duty Malaysia 2026 guide
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026
- KPMG Malaysia — Stamp Act 1949 recent developments
- The Star — Budget 2026: stamp duty exemption extended for first-time homebuyers (10 Oct 2025)
- Malaysian Bar — Circular No 258/2023, Solicitors' Remuneration Order 2023
- EdgeProp — SRO 2023 legal fees and HDA discounts
- CCS — Solicitors' Remuneration Order 2023 (discount rules)
- Free Malaysia Today — Bar Council warns against unauthorised discounts (8 Feb 2024)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
给我房价、贷款额和买的是新房还是二手房，我免费发一份印花税、律师费、SST 与杂费的书面分项估算给你。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆