签买卖合约流程：买方律师、银行律师与发展商律师各做什么，签约当天带什么
签买卖合约流程的核心是分清楚“谁代表谁”：发展商律师或卖方律师代表卖方，银行的指定律师（panel lawyer）代表银行，只有你自己委托的律师代表你。法定新房合约也写明双方各自承担自己的律师费。这篇文章说明三方律师的分工、一位律师能否同时代表你和银行、签约当天要带的文件、该问律师的问题、费用谁付，以及签完之后的时间表。
一句话答案
签买卖合约当天最多有三方律师：发展商／卖家的律师代表卖方，银行的指定律师（panel lawyer）代表银行，只有你自己委托的律师才代表你。法定合约写明双方各付自己的律师费，你要付的是自己那份和银行那份，按《2023 年律师酬劳令》（SRO 2023）首 RM500,000 收 1.25%、其后 1%，另加 8% 服务税。当天带身份证正本、订金收据和贷款批准信。
关键数字一览
| 发展商 / 卖家律师 | 代表卖方，准备法定买卖合约（SPA） |
|---|---|
| 银行指定律师 | 代表银行，准备贷款合约，费用由你付 |
| 你自己的律师 | 不强制，但只有他替你把关 |
| 律师费（SRO 2023） | 首 RM500,000 收 1.25%，其后 1%，另加 8% SST |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 定金汇到哪里 | 新房：发展商 HDA 账户；二手房：律师楼客户账户 |
| 贷款合约何时签 | KPKT 建议 SPA 后约 30 天内 |
| RM500,000 二手房、贷款 RM450,000 | 律师费与印花税合计约 RM24,075（不含杂费） |
30 秒重点
- 发展商（或卖方）律师代表卖方，银行律师代表银行；想要有人只替你把关，就要自己委托律师，法定新房合约规定双方各付自己的律师费。
- 律师费按《2023 年律师酬劳令》（SRO 2023）：首 RM500,000 收 1.25%（最低 RM500），其后 RM7,000,000 收 1%，另加 8% 服务税与杂费。
- 贷款合约印花税为贷款额 0.5%；马来西亚公民首购、房价不超过 RM500,000，SPA 在 2026–2027 年签署可全免（截至 2026 年 9 月）。
- RM500,000 二手房、贷款 RM450,000，非首购的律师费（含服务税）与印花税合计约 RM24,075，不含杂费。
- 新房合约规定买家在收到已盖印 SPA 后 30 天内申请贷款；KPKT 提醒在签 SPA 后约 30 天内签贷款合约。
签买卖合约流程中有几位律师？各代表谁
一宗有贷款的买卖，最多会有三方律师。很多买家以为“律师就是律师”，其实他们各有客户：
| 律师 | 代表谁 | 主要工作 | 费用谁付 |
|---|---|---|---|
| 发展商律师（新房）/ 卖方律师（二手房） | 发展商 / 卖方 | 按法定格式准备新房 SPA；二手房可能由任一方律师起草；保管交屋时的 5% 保管款（新房） | 发展商 / 卖方（发展商有时承担买方 SPA 费用） |
| 买方律师 | 你 | 审阅 SPA、查册（二手房）、解释条款、办理盖印与转名、与银行律师协调 | 你 |
| 银行律师（panel lawyer） | 银行 | 准备贷款合约与抵押（Charge）或转让契约（Deed of Assignment）、放款 | 你（借款人） |
新房常见的情况是：只有发展商律师在场，买家没有自己的律师。法定合约第 33 条写明双方各自承担律师费，所以发展商说“SPA 律师费我们付”，通常指的是发展商的律师。二手房则一般由买方律师或卖方律师起草 SPA，双方各有律师较常见，详见二手房买卖合约。
一位律师可以同时代表我和银行吗？
可以，而且很常见：如果你的律师刚好在贷款银行的指定律师名单（panel）上，他可以同时处理你的 SPA 和银行的贷款文件，沟通会比较顺。银行只会让名单上的律师处理贷款文件，所以选律师前先问银行的名单。
至于买方与卖方（或发展商）用同一位律师，我一向建议分开，因为两边的利益本来就相反：价钱、完成期、违约时怎么处理。
“免律师费”要小心什么？
- 2015 年修订后，条例第 8(1A) 条禁止持牌发展商在广告中写“offer of free legal fees”。
- 律师公会（Bar Council）在 2024 年 2 月警告：在 SRO 允许范围以外给折扣（俗称 undercutting）属于失当行为，包括大批量案件以象征式收费或不收费。
- SRO 2023 允许在某些情况下最多 25% 的折扣，发展商项目（HDA）的购买则有较低的规定收费。确切金额请律师书面报价。
不是条款看漏了，是钱汇错户口。RM500,000 的房子，签约那一笔就是 RM50,000 上下。新房的钱必须进发展商的房屋发展账户（HDA account），二手房的钱进律师楼客户账户；汇进私人户口，你等于同时失去这两层保护，追回来要靠民事诉讼。户口名称与合约不符，就当场停下来问。
直接问 Louis
把律师给你的费用报价单和 SPA 草本发给我，我帮你对一对报价有没有漏项、日期与单位资料有没有写错。
把律师费报价单发给我，我免费按 SRO 2023 的收费表逐项核对，并附上一份签约当天要带的文件清单。
签约当天要带什么？
- 身份证（MyKad）正本；外国买家带护照正本。联名购买，所有买家都要到场或另作安排。
- 订金或诚意订金收据，以及预订表格 / 买房意向书（Letter of Offer to Purchase）。
- 银行贷款批准信（Letter of Offer）副本，确认已签署接受。
- 首期余额的付款方式：新房付到发展商的房屋发展账户（HDA account），二手房付到律师的客户户口；核对户口名称与合约一致。
- 印花税、律师费与杂费的预算（律师会先给报价单）。
- 若要提公积金付首期，向律师索取所需的 SPA 副本与文件清单（见公积金提款买房）。
- 人在海外无法出席，事先安排授权书或在当地签署（见授权书买卖房产）。
签约当天的流程：一步一步
一次正常的签约大约一至两小时。我陪客户签约时，流程通常是这样：
- 核对身份与单位资料律师核对身份证或护照，你核对合约上的名字、身份证号码、地址、单位编号、面积和价格。名字拼法错一个字母，日后转名都会有麻烦。
- 律师解释重点条款付款表、交屋期或完成期、逾期赔偿、违约后果与缺陷保修期。听不懂就当场问，不要不好意思。
- 签名与缩签在签名页签名，并在修改处或每页缩签（initial）。律师作为见证人签名。
- 付款并拿收据当场或按律师指示付首期余额，拿到正式收据；已付的订金会从 10% 中扣除。
- 签贷款文件如果银行律师已准备好，可同日签贷款合约；否则另约时间，但要在银行规定期限内完成。
- 索取副本与时间表要求律师在盖印后给你完整副本，并写下接下来的关键日期（贷款合约、进度付款或完成期）。
新房与二手房的签约有什么不同？
| 项目 | 新房（发展商项目） | 二手房（Subsale） |
|---|---|---|
| 合约格式 | 法定 Schedule G/H/I/J，条款不能随意改 | 双方律师拟定，条款可谈判 |
| 首期 | 签约时付 10%（扣除订金） | 一般共 10%：2%–3% 诚意订金，签约时再付 7%–8% |
| 款项去向 | 发展商的房屋发展账户（HDA account） | 律师楼客户户口，以保管人身份持有 |
| 律师 | 常见只有发展商律师；买家可另请律师 | 多数双方各有律师 |
| 之后的时间表 | 按施工进度付款，直到交屋 | 3 个月完成期，另可延 1 个月 |
| 查册 | 发展商项目通常以母地契开发 | 买方律师须查地契、抵押、caveat 与限制 |
签约费用谁付？律师费与印花税计算例子
以下是 RM500,000 二手房、贷款 RM450,000（90%）、马来西亚公民、非首购的主要费用（2026 年 9 月的规定；2027 年财政预算案预计 10 月初提呈）：
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| SPA 律师费（SRO 2023） | RM500,000 × 1.25% | RM6,250 |
| SPA 律师费服务税 | RM6,250 × 8% | RM500 |
| 贷款文件律师费 | RM450,000 × 1.25% | RM5,625 |
| 贷款律师费服务税 | RM5,625 × 8% | RM450 |
| 转让书（MOT）印花税 | 首 RM100k × 1% + 其后 RM400k × 2% | RM9,000 |
| 贷款合约印花税 | RM450,000 × 0.5% | RM2,250 |
| 合计 | RM24,075 |
如果你符合首购豁免（公民、从未拥有住宅、房价不超过 RM500,000、SPA 在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署），MOT 与贷款合约印花税全免，费用降到 RM12,825 加杂费。外国买家的住宅 MOT 印花税自 2026 年起为 8% 定额。新房通常还有发展商承担部分律师费的安排，且 HDA 购买适用较低收费。SPA 本身只需缴 RM10 定额印花税（每份）。完整计算见印花税与律师费怎么算，或用买房费用计算器。
签完 SPA 之后会发生什么？时间表
- SPA 盖印律师把 SPA 送去盖印（SPA 为定额印花税），并把已盖印副本交给你。
- 申请或确认贷款新房合约要求在收到已盖印 SPA 后 30 天内申请贷款；如果你已先拿到批准信，这一步只是把文件交给银行律师。
- 签贷款合约KPKT 购屋指南提醒在签 SPA 后约 30 天内签贷款合约（以银行规定为准）。新房若地契未发出，银行一般以转让契约（Deed of Assignment）作担保。
- 新房：进度付款每期账单附建筑师证书，30 天内付款，直到交屋，见新房分期付款表。
- 二手房：完成期一般为 3 个月，另可延长 1 个月并付延迟利息，期间办理赎回、州政府同意与转名，见二手房转名流程。
- 转名与抵押完善MOT 与抵押在土地局注册后才算完成，见Caveat 与转名完善。
新加坡买家与其他外国买家还要加上州政府同意与征费等步骤，见新加坡买家指南与外国人买房流程与费用。
延伸问题
我人在国外，签约当天不能到场怎么办？
两个做法：在当地签署，或事先办一份授权书（Power of Attorney）让人代签。授权书要在签约前办好，跨境办理还要经过认证与在大马land office/高庭登记，时间要预留，临到签约那天才开始处理通常来不及。联名购买的话，原则上每一位买家都要到场，不能到的那一位同样要另作安排。做法与费用见房产授权书。
签约当天的钱要汇到哪个户口？汇错了会怎样？
新房的钱必须进发展商的房屋发展账户（HDA account），二手房的钱进律师楼的客户账户由律师保管。这两个账户都受管制，钱不会立刻落入卖方手里。绝对不要汇进任何私人户口——那等于放弃这层保护，要追回来只能打民事官司。签约当天先核对户口名称与合约上写的是不是同一个，不一样就先停下来问律师。
2026 年签约的首购族，律师费和印花税能省多少？
以 RM500,000 二手房、贷款 RM450,000 计算：非首购要付约 RM24,075。符合首购豁免的话（马来西亚公民、从未拥有房产、房价不超过 RM500,000、SPA 在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署），转名印花税 RM9,000 与贷款合约印花税 RM2,250 全免，总数降到约 RM12,825，杂费另计。豁免条件与所需证明见首购族优惠。
二手房买卖，可以和卖家共用一位律师吗？
法律上可能安排，但我一向建议各请各的。买卖双方在价格、完成期限、违约怎么处理这几件事上要的是相反的东西，一位律师很难同时替两边争取。和银行共用律师是另一回事：只要那家律师楼在你银行的名单（panel）上，同一家处理 SPA 与贷款文件反而更顺，选律师前先向银行要一份 panel 名单。
常见问题
买新房一定要请自己的律师吗？
不是法律规定，但发展商律师代表的是发展商。法定合约第 33 条写明双方各自承担律师费。新房合约条款虽是法定格式，但单位资料、附加信函和补充协议仍可能有问题，有疑问时值得请自己的律师审阅。
买方律师可以同时代表银行吗？
可以，只要该律师在贷款银行的指定律师名单（panel）上。很多买家就是这样安排，沟通较顺。选律师之前先向银行索取名单，并请律师书面报价 SPA 与贷款文件的费用。
马来西亚律师费怎么算？
按 SRO 2023（2023 年 7 月 15 日起生效）：首 RM500,000 收 1.25%（最低 RM500），其后 RM7,000,000 收 1%。SPA 与贷款文件各自计费，另加 8% 服务税与杂费。某些情况下可有最多 25% 折扣。
签 SPA 当天要带什么？
身份证或护照正本、订金收据、预订表格或意向书、银行批准信副本，以及首期余额的付款安排。新房款项付到发展商的 HDA 户口，二手房付到律师的客户户口，核对户口名称后再付。
签完 SPA 多久要签贷款合约？
KPKT 购屋指南提醒在签 SPA 后约 30 天内签贷款合约，确切期限以银行批准信为准。新房合约也要求买家在收到已盖印 SPA 后 30 天内申请贷款，所以最好签约前就拿到批准信。
“发展商免律师费”是真的吗？
通常指发展商承担自己律师准备 SPA 的费用，那位律师代表发展商。2015 年起发展商不可在广告中写“免律师费”，律师公会也警告 SRO 范围外的折扣属失当行为。请要求书面说明哪些费用由谁付。
资料来源与核实
- Conventus Law — Solicitors' Remuneration Order 2023
- FMT — Bar Council warns firms against unauthorised discounts (8 Feb 2024)
- REHDA Melaka — Schedule H (substituted 2015 form, Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989)
- KPKT / JPN — Panduan Pembeli Rumah (22 Apr 2021)
- Johore Bar — Salient amendments, HDR (Amendment) Regulations 2015
- KC Group — Stamp duty Malaysia 2026
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026
- The Star — Budget 2026: first-home stamp duty exemption extended (10 Oct 2025)
- PM Lee Law — SPA completion deadlines
- DNH — Cash-flow timing of a subsale purchase in Malaysia
- CLKM Law — Abandoned housing projects: remedies for purchasers
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
把律师费报价单发给我，我免费按 SRO 2023 的收费表逐项核对，并附上一份签约当天要带的文件清单。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆