二手房买卖合约：完成期 3+1 个月、差额（Differential Sum）与重要条款
二手房买卖合约（Subsale SPA, Sale and Purchase Agreement）没有法定格式，但市场惯例相当一致：签约时付足 10% 订金，余款在 3 个月内付清，可再延长 1 个月并支付逾期利息（常见年利率 8%）。条款由双方律师谈定，所以签名前你有空间要求修改；本文逐条解释最常影响买家的内容。
一句话答案
二手房买卖合约（Subsale SPA）不受《1966 年房屋发展法令》的法定格式约束，条款由双方律师协商，签名前可以要求修改。市场惯例是签约时订金付足 10%，余款在 3 个月内付清，另有 1 个月延长期，期内按未付余款逐日计逾期利息，律师楼引用 6%–10%，8% 最常见。需要州政府同意的产业，完成期通常从同意获批之日起算。
关键数字一览
| 订金 | 成交价 10%（Offer 时 2%–3%，签 SPA 补足） |
|---|---|
| 完成期 | 3 个月，加 1 个月延长期 |
| 逾期利息 | 常见年利率 8%（律师楼引用 6%–10%），按日计算 |
| 完成期起算日 | SPA 日期；需同意者从同意或最后先决条件达成日起算 |
| 差额（RM600,000、80% 贷款） | 现金 RM60,000 |
| RPGT 预扣 | 公民／PR 卖方 3%，其他 7%，60 天内交 LHDN |
| SPA 印花税 | 每份 RM10；按值印花税在转让书（MOT） |
| 买方逾期未付清 | 卖方通常可解约并没收 10% 订金 |
30 秒重点
- 二手房 SPA 不受《1966 年房屋发展法令》法定格式约束，条款可以协商，签名前要逐条看。
- 付款结构一般是 10% 订金、差额（Differential Sum）加银行贷款；贷款只批 80% 时，RM60 万的屋子要另付 RM60,000 差额。
- 完成期通常是 3 个月，可延长 1 个月，延期期间对未付余款计逾期利息，律师楼引用的范围是年利率 6%–10%，8% 最常见。
- 需要州政府或发展商同意的产业，完成期一般从最后一项先决条件达成之日起算。
- 买方在延长期满仍未付清，卖方通常可解约并没收 10% 订金；卖方违约，买方可要求履约或解约取回全部款项。
二手房 SPA 和新房 SPA 有什么不同？
向发展商购买新房时，SPA 必须采用《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA）规定的 Schedule G/H/I/J 格式，发展商不能随意改动，详见新房买卖合约 Schedule G/H。二手房则是两个私人之间的买卖，没有法定格式，由卖方律师起草、买方律师审阅，双方可以协商。
| 项目 | 新房（HDA） | 二手房（Subsale） |
|---|---|---|
| 合约格式 | 法定 Schedule G/H/I/J | 无法定格式，双方协商 |
| 付款方式 | 按工程进度分期 | 10% 订金 + 完成期内付清余款 |
| 交屋期限 | 法定 24 或 36 个月 | 完成期（常见 3+1 个月） |
| 逾期赔偿 | 法定 LAD 年利率 10% | 按合约约定的逾期利息 |
| 缺陷保修 | 法定 24 个月 DLP | 一般没有，按现况（as is）交屋 |
二手房付款怎么算？10% 订金与差额（Differential Sum）
二手房 SPA 的付款通常分三部分：10% 订金（签 Offer 时的诚意订金加签 SPA 时的余额订金，详见二手房订金）、差额（Differential Sum），以及银行贷款。差额就是成交价扣除订金和贷款之后，买方要自己拿现金付的部分。贷款成数越低，差额越大。
| 项目 | 比例 | 金额 |
|---|---|---|
| 订金（签 Offer + 签 SPA） | 10% | RM60,000 |
| 差额（Differential Sum） | 10% | RM60,000 |
| 银行贷款 | 80% | RM480,000 |
| 合计 | 100% | RM600,000 |
差额通常付给卖方律师，以保管人身份持有，直到转名文件和贷款都准备好。有律师楼的做法是在对方要求后约 2 周内支付，但具体期限以你的 SPA 为准。银行估价低于成交价，是差额突然变大的最常见原因，相关说明见房产估价与成交价。
完成期拖过头，代价是实数。RM480,000 的余款按年利率 8% 计算，30 天逾期利息约 RM3,156；SPA 若写 10%，就是 RM3,945。更贵的在后头：延长期满仍未付清，卖方通常可以解约并没收 10% 订金，RM600,000 的屋子就是 RM60,000。
直接问 Louis
签 SPA 之前，把草稿里完成期、逾期利息和先决条件那几条拍给我，我帮你看起算日和延长期到底怎么定义。
我可以免费按你的成交价与贷款成数，算一张现金时间表：订金、差额、律师费与印花税各要在哪一周准备好。
二手房完成期 3+1 个月怎么算？逾期利息多少？
完成期（Completion Period）是买方付清全部余款的期限。市场惯例是 3 个月，再给 1 个月延长期（Extended Completion Period）。延长期内，买方要对未付余款支付逾期利息，按日计算。律师楼引用的利率范围不同：有的写 6%–8%，有的写 8%–10%，8% 最常见。
| SPA 约定年利率 | 30 天逾期利息 |
|---|---|
| 6% | RM2,367.12 |
| 8% | RM3,156.16 |
| 10% | RM3,945.21 |
计算方式：RM480,000 × 年利率 × 30 ÷ 365。延迟多数是因为银行放款慢、卖方赎回文件未到或州政府同意未批，所以签 SPA 前就要问清楚：逾期是谁造成的，利息由谁承担。
完成期从哪一天算？产权清楚、不需要任何同意的产业，一般从 SPA 日期起算。租赁地契（leasehold）或有权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest）的产业，要先取得州政府同意，完成期通常从同意书获批之日（或最后一项先决条件达成之日）起计。
二手房 SPA 其他重要条款：交屋、家私、费用分摊
- 空屋交付（Vacant Possession）：卖方在收到全部余款后几天内交屋（有律师楼写 3 或 5 个工作天），以及卖方迟交屋的赔偿。
- 连租客出售：若有租客，SPA 要写明租约转让、按金移交和租金分摊。
- 家私与装修清单：列在附表，最好附照片。
- 费用分摊（apportionment）：门牌税（Cukai Taksiran）、地税（Cukai Tanah）、管理费和维修基金，一般以交屋或完成日为界分摊；卖方的旧欠款要在完成前还清。
- RPGT 预扣：买方律师从订金中扣留 3%（卖方是公民或永久居民）或 7%（卖方非公民、非永久居民），在 60 天内交给内陆税收局（LHDN）；公司卖方的比例可能不同，请律师确认。
- 印花税与律师费：SPA 本身每份印花税 RM10，转让书（MOT）才按价值征税；双方各付自己律师的费用，费用计算见印花税与律师费。
- 屋况：交屋时的状态，以及交屋前能否再次验屋。
二手房违约怎么办？没收订金与要求履约
| 情况 | SPA 一般的处理 |
|---|---|
| 买方在完成期和延长期届满后仍未付清 | 卖方可解约并没收 10% 订金，退还买方已付的其他款项（例如差额） |
| 买方贷款在签 SPA 后才被拒 | 不再受 Offer 的贷款条件保护，除非 SPA 另有条款；可能被视为买方违约 |
| 卖方拒绝完成或无法交出产权 | 买方可要求法院判令履约（specific performance），或书面通知解约，取回全部已付款项 |
| 卖方迟交赎回文件 | SPA 若有约定，卖方要付逾期利息；否则只能协商 |
律师楼也指出，不少标准 SPA 没有定义卖方“拖延多久”才算违约，所以买方律师最好争取加入卖方逾期利息和解约期限。
二手房 SPA 哪些条款可以谈？买方律师可以争取什么
因为二手房 SPA 不是法定格式，以下几项都是我常提醒客户请律师争取的，不一定每次都谈得到，但值得开口：
- 较长的完成期：需要州政府同意、或买方是外国人／自雇人士、贷款可能较慢时，可以要求 4 个月或更长，或把延长期定为 2 个月。律师楼提到，州政府同意本身可能再多花 1–2 个月或更久，视州属而定。
- 卖方的逾期责任：买方银行已经替卖方还清贷款、但卖方的解押文件迟迟未到时，要求卖方同样支付逾期利息。律师楼的建议之一是给卖方约 21 天宽限，之后计息。
- 提早交屋：赎回款已经发放、买方开始付贷款利息时，可以协商提早交钥匙，让你先装修或出租。
- 维修责任：卖方答应修的项目、完成期限和验收方式写进附表。
- 费用分摊日期：以实际交钥匙日期而不是 SPA 完成日分摊管理费和门牌税，避免你为还没拿到的屋子付费。
- 管理处欠款证明：要求卖方在完成前提供管理处（JMB/MC）发出的无欠款确认。
| 时间 | 发生什么 |
|---|---|
| 第 0 天 | 签 SPA，付余额订金至 10% |
| 30 天内 | SPA 盖印花（每份 RM10）；银行律师准备贷款文件 |
| 第 1–2 个月 | 双方签转让书（MOT, Form 14A），估价与印花税评估；卖方银行发出赎回单 |
| 第 3 个月 | 完成期届满：差额与贷款付清 |
| 第 4 个月 | 延长期（如需要），逾期利息按日计算 |
| 完成后 | 卖方交屋，律师到土地局提交转名，见二手房转名流程 |
延伸问题
银行放款慢导致逾期，利息要买方付吗？
多数标准 SPA 是这样写的：逾期利息按未付余款计算，不问是谁造成的延迟。所以签约前就要问律师两句：延迟若来自银行放款、卖方赎回文件或州政府同意，利息由谁承担？签约后能不能补签一份免责的附函？比较稳的做法是在 SPA 里写明，因卖方文件迟交而造成的天数不计入逾期利息。
完成期还没到，可以先拿钥匙装修吗？
可以谈，但要写进合约。常见的做法是：买方的银行已把赎回款付给卖方的银行、你也开始付贷款利息之后，向卖方争取提早交付钥匙，让你先装修或出租。条件要写清楚：提早交付的日期、期间的水电与管理费由谁付、装修范围，以及万一交易最后没完成怎么处理。口头答应没有用。
卖方欠管理费和门牌税，谁来还？
按一般 SPA，卖方要在完成前把旧欠款还清，门牌税（Cukai Taksiran）、地税（Cukai Tanah）、管理费与维修基金则以交屋或完成日为界分摊。实务上要争取两件事：由管理机构（JMB／MC）出具无欠款确认信，以及把分摊日期定在你真正拿到钥匙那天，避免替一间还进不去的屋子付费。
过户之后才发现漏水，还能找卖方吗？
通常不能。二手房没有法定的 24 个月缺陷保修期，多数按现况（as is）出售，交易完成后卖方原则上不再负责。要保护自己，只有两条路：签 SPA 前自己或请验屋师把屋况看清楚，把要修的项目连同期限与验收方式写进 SPA 附表；或把维修成本直接反映在价钱上。完整流程见二手房签约到交屋。
常见问题
二手房完成期 3+1 个月是什么意思？
指买方在 SPA 生效后 3 个月内付清余款，未能完成时可再延长 1 个月，但延长期内要对未付余款支付逾期利息，常见年利率 8%（律师楼引用的范围是 6%–10%）。这是市场惯例，不是法律规定，具体以你的 SPA 为准。
二手房的差额（Differential Sum）是什么？
差额是成交价扣除 10% 订金和银行贷款后，买方自己要付的现金。例如 RM600,000 的屋子只批到 80% 贷款，就要另付 RM60,000 差额，一般付给卖方律师保管，直到转名和贷款准备好。
二手房 SPA 的完成期从哪天开始算？
不需要同意的产业通常从 SPA 日期起算。租赁地契或有权益限制的产业要先取得州政府同意，完成期一般从同意获批或最后一项先决条件达成之日起计。签约前要确认 SPA 对无条件日期的定义。
二手房买方违约会怎样？
如果完成期和延长期都过了仍未付清，卖方通常可以解约并没收 10% 订金，同时退还买方已付的其他款项。所以贷款最好在签 SPA 前就正式获批，避免签约后才出问题。
卖方不肯过户怎么办？
二手房 SPA 一般让买方选择：向法院申请判令卖方履约（specific performance），或书面通知解约并取回全部已付款项。有些 SPA 另有违约赔偿条款。遇到这种情况应尽快让律师发出正式通知。
二手房 SPA 要付多少印花税？
SPA 本身只征固定印花税，每份 RM10。按价值计算的印花税是在转让书（MOT）上，马来西亚人按 1%–4% 分级税率计算；外国人购买住宅从 2026 年起是 8% 固定税率。首购族在条件符合时可获豁免。
资料来源与核实
- PM Lee Law — SPA completion deadline (3+1 months, late interest)
- C K Lim & Partners — Subsale Conveyancing FAQ (conditions precedent, late interest)
- Donovan & Ho — Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase
- Donovan & Ho — What to do if the Seller delays the SPA
- KGC Legal — Sale and Purchase Agreement (deposit, default, vacant possession)
- Wong & Yeong — Understanding the SPA in Malaysia
- LHDN — Responsibility of Disposer and Acquirer (RPGT forms)
- KC Group — Stamp Duty Malaysia 2026
- KTP — Malaysia's stamp duty self-assessment and late-stamping penalties (Nov 2025)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆