购房必知 · 阶段 2：Booking 与申请贷款

第二、第三间房的贷款限制：70% 成数规则怎么算

第三间房贷款 70% 这条规则，出处是国家银行（Bank Negara Malaysia, BNM）2010 年 11 月 3 日的文告：“最高贷款成数（LTV）70%，适用于借款人所取得的第三笔房屋融资”。BNM 后来的说明把话讲得更准：是第三笔及以上未还清（outstanding）的房屋融资。它算的是人，不是房子；第一、二笔仍由各银行自订政策。要留意的是：网上流传的“RM600,000 以上才适用”在任何 BNM 文件里都找不到。

BNM 2010-11-03 文告算未还清的笔数公司买住宅 60%RM600k 门槛是误传核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 2 · Booking 与申请贷款

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 7 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

BNM 在 2010 年 11 月 3 日的文告规定，借款人第三笔房屋融资的最高贷款成数为 70%；BNM 后来的说明写明是第三笔及以上未还清的房屋融资。规则跟着人走，不看房价：任何 BNM 文件都没有 RM600,000 这个门槛。已还清的贷款不计入，联名贷款会同时算在两位借款人名下。公司买住宅则是 60%。

关键数字一览

规则出处	BNM 文告，2010 年 11 月 3 日
适用范围	第三笔及以上未还清的房屋融资
上限	70%（个人）；60%（非个人／公司）
第一、二笔	由各银行自订政策，一般最高 90%
价格门槛	没有；RM600,000 之说不在任何 BNM 文件
已结清贷款	不计入，但 CCRIS 约下月 10 日后才更新
联名贷款	同时记在两人名下（银行做法）
RM50 万第三间房	首付 RM150,000，现金约 RM172,225

30 秒重点

BNM 规定：第三笔及以上未还清的房屋融资，最高贷款成数 70%；第一、二笔由各银行自订政策。
所谓“RM600,000 以上才适用 70%”在 BNM 的文告与说明里都不存在，那只是一些文章里的举例价钱被当成了门槛。
已经全额还清的房贷不计入笔数；CCRIS 的更新有时间差，通常要到下个月 10 日之后才反映。
联名贷款会同时记在两位借款人名下：只要其中一人已有两笔未还清房贷，银行通常整笔按 70% 处理（这是银行做法，BNM 文告没有写）。
非个人（公司）借款人买住宅最高 60%，这是 2011 年 12 月另立的规定。
现金差别很大：RM50 万的第三间房，首付从 RM50,000 变成 RM150,000，连印花税与律师费的现金需求约 RM172,225。

BNM 的原文是怎么写的？日期与适用范围

这条规则来自 BNM 2010 年 11 月 3 日的文告《Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households》，原文是：“maximum loan-to-value (LTV) ratio of 70%, which will be applicable to the third house financing facility taken out by a borrower”。

同一份文告也写明，第一笔与第二笔房贷不受影响，仍然“subject to individual banks’ existing credit policies”（由各银行自己的信贷政策决定）。2014 年 11 月，BNM 副行长在国际清算银行（BIS）的讲稿里重述这项措施时，用的是更准确的说法：“A maximum limit of 70% was imposed on the third and above outstanding house financing.”——关键字是 outstanding，未还清。

贷款成数规则一览（2026 年 9 月）
情况	最高贷款成数	依据
第 1 笔房贷	一般最高 90%	银行政策，不是 BNM 规定
第 2 笔房贷	一般最高 90%（部分资料列 80%）	银行政策；以批准信为准
第 3 笔及以上（未还清）	70%	BNM 文告，2010 年 11 月 3 日
非个人（公司）买住宅	60%	BNM，2011 年 12 月另立

从文告的标题就看得出用意：这是一套为了稳定产业市场与管理家庭债务而推出的措施，同一批措施里还包括房贷年限最长 35 年、禁止发展商利息承担计划（DIBS）、以按净售价计算贷款，以及以净收入评估还款能力。到 2026 年 9 月为止，我没有查到 70% 这条被修订或撤销的资料；BNM 近年也没有发布重新确认的新页面，所以严格来说，它的“仍然有效”是根据没有相反消息而判断的。

Louis 提醒：90% 是市场惯例，不是法律。BNM 只规定了 70% 与 60% 这两个上限，其余由银行自己决定。所以同一个申请人，在 A 银行与 B 银行拿到的成数可以不一样——批准信上的数字才算数，见银行批准信逐条看懂。

“RM600,000 以上才适用 70%”——这是误传

这句话流传很广，但它不在任何 BNM 文件里。2010 年的文告没有提任何价格门槛，2014 年 BNM 的说明也没有。我查过的产业指南与税务行的说明文章，同样没有把 RM600,000 写成条件。

它最可能的来源是：不少文章用 “RM600,000 的第三间房需要准备 RM180,000” 当举例，例子被转述久了，就被当成门槛。实务上的意思很简单——不论房价多少，只要这是你第三笔及以上未还清的房屋融资，70% 就适用。

Louis 提醒：凡是有人告诉你“低过某个价钱就不受限制”，请他把 BNM 的文告或通函给你看。这类说法最后受伤的是买家：按 90% 准备现金，批下来只有 70%，差额要在签约后短时间内补上。

以为还能贷九成，代价是什么

RM50 万的第三间房，按 90% 准备现金是约 RM74,075；实际批 70%，需要约 RM172,225。差的这约 RM98,000 通常要在签 SPA 后的几个星期内补上。补不上就是违约：二手房已付的 10% 订金可能被没收，也就是 RM50,000。下 offer 前先问清楚这笔算第几笔。

直接问 Louis
把你名下现有房贷的情况告诉我，我帮你看这笔会不会被算成第三笔，以及要准备多少现金。

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我可以免费替你按 70% 与 90% 两种情况各做一份现金需求清单，方便你决定下不下 offer。

什么算“未还清的房贷”？怎么数自己的笔数

算人，不算房子。规则跟着借款人走：你名下未还清的房屋融资有几笔，决定新的这一笔算第几笔。
已还清的不算。税务行 NBC 的说明是：“For loans which was fully settled or repaid, those loans will not be taken into the count.”所以卖掉一间、赎回贷款之后，笔数会少一笔。
时间差要算进去。CCRIS 的资料“会在下个月 10 日（遇公共假期顺延）反映”，也就是说结清后最多可能要等上约六个星期，新的申请才看得到正确的笔数。
范围包括服务式公寓。NBC 的说明把住宅房屋或公寓（包括 serviced apartment）列入范围；商业地契的 SOHO、店屋等怎么归类，各银行政策不同，申请前直接问。房型差别见马来西亚房产类型。
公司借款人不在个人的计算里，但公司本身受 60% 上限规范。

想知道自己名下到底有几笔未还清的房贷，不必猜：到 eCCRIS 拉自己的 CCRIS 报告。BNM 明文说明报告免费、次数不限，而且只显示“未还清或活跃的账户、待批与过去 12 个月已批的信贷申请”。怎么看报告，见DSR、CCRIS 与 CTOS。

那第二间房呢？会不会也被限制？

不会落在 70% 里。BNM 2010 年的文告写明第一、二笔房贷不受影响，仍由各银行自订信贷政策；市场惯例一般最高 90%，也有资料列第二笔 80%。实际数字以批准信为准，不同银行、不同配套可以不一样。

真正卡住第二间房的，多数是 DSR 而不是成数。第一笔房贷的月供会全数计入你的债务。租金收入能不能计入、折算几成，各银行政策不同，申请前问清楚。
首购印花税豁免用不上了。豁免的条件是从未拥有任何住宅产业，包括继承或受赠的、以及联名持有的份额。
第二笔一旦批下来而且未还清，下一次买就落在 70% 的范围里。所以买第二间时就该把第三间的现金需求放进长期规划。
打算卖掉第一间再买的，先算产业盈利税（RPGT）。公民与永久居民的税率是第 1–3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%；一生一次的自住屋豁免要主动申请选择（elect），见卖房流程与 RPGT。

首购族才有的优惠与条件，见首购族优惠 2026；能贷多少则回到收入与供期，见薪水与房价对照。

联名贷款与配偶的房贷，会不会算进我的笔数？

先说清楚：BNM 的公开文告没有交代联名借款人怎么处理，给银行的详细通函也不公开。以下是业界的做法，请当作“银行怎么执行”，不是 BNM 的白纸黑字。

联名贷款同时记在两个人名下。一笔联名房贷会出现在两位借款人的 CCRIS 上，因此双方各自都多一笔未还清的房贷。
以最差的那一份记录为准。业界说明是：只要联名申请人当中任何一位已有两笔未还清房贷，这笔新的联名贷款通常整笔按 70% 处理。
配偶名下自己单独的房贷，如果你不是借款人之一，就不会出现在你的 CCRIS 上，一般不算进你的笔数；但若你们联名申请，两人的笔数与供期都会一起被看。
“贷款一个人、地契两个人”是常见的做法，本身合法，但代价是：非借款人的收入不能用来支持这笔贷款，DSR 只算借款人一个人的，有些银行也不接受。利弊见联名买房与联名贷款。

Louis 提醒：不要为了绕开 70% 而在申请表上隐瞒已有的贷款，或借别人的名字买房。银行本来就会调 CCRIS，隐瞒等于在融资文件上作出不实声明；用他人名义持有，法律上那间房子就是对方的。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

从 90% 变 70%，现金要多准备多少？

只看首付的差别
房价	贷 90% 的首付	贷 70% 的首付	差额
RM500,000	RM50,000	RM150,000	+RM100,000
RM700,000	RM70,000	RM210,000	+RM140,000
RM1,000,000	RM100,000	RM300,000	+RM200,000

再加上印花税与律师费，才是真正要准备的现金。下表假设：二手房、非首购族、贷款 70%、律师费按 SRO 2023 的 Table A 全额（未打折）并加 8% SST。

第三间房的一次性现金需求（贷 70%）
房价	首付 30%	MOT 印花税	贷款合约印花税 0.5%	律师费 + 8% SST	合计	月供（4% 示范，35 年）
RM500,000	RM150,000	RM9,000	RM1,750	RM11,475	RM172,225	约 RM1,550
RM700,000	RM210,000	RM15,000	RM2,450	RM15,525	RM242,975	约 RM2,170
RM1,000,000	RM300,000	RM24,000	RM3,500	RM21,060	RM348,560	约 RM3,099

要注意现金的时间点：二手房通常是下 offer 时先付 2%–3% 的诚意金，签买卖合约时补足 10%，其余差额在完成期（一般 3 个月加 1 个月延期）内付清。也就是说，70% 的那笔差额不是慢慢存，而是要在几个月内到位。

对照：同样 RM500,000 的房子，贷 90% 时现金约 RM74,075、月供约 RM1,992。所以 70% 的代价是多出约 RM98,000 的现金，换来每月少供约 RM442。
首购印花税豁免（RM500,000 以下）在这里通常帮不上忙：条件是从未拥有任何住宅产业，买第三间的人不符合。
利率只是示范，不是报价；换你自己的数字用买房费用计算器，完整费用清单见买房要准备多少钱。

合法的安排有哪些？（以及各自的代价）

先卖、或先赎回一笔。还清的房贷不计入笔数。实务上要留意两件事：结清后 CCRIS 通常要到下个月 10 日之后才更新；卖房本身有中介费、律师费、提早还款罚金与产业盈利税（RPGT），见卖房流程与 RPGT与转贷与还清房贷。
用名下笔数较少的一方单独申请。夫妻两人各自的笔数不同时，由笔数少的一方做借款人，可能仍在 90% 的范围。代价是只能用一个人的收入算 DSR，能借的金额通常会变小，见薪水与房价对照。
准备更多现金，直接接受 70%。最干脆的做法。好处是月供较低、利息总额较少；坏处是资金卡在房子里。
用公司名义买。非个人借款人最高 60%，比 70% 更低。还要衡量：公司卖房的 RPGT 是第 1–3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 10%，没有个人才有的 RM10,000／10% 免税额，也没有一生一次的自住屋豁免；若公司属于“外国公司”，2026 年 1 月 1 日起住宅产业的 MOT 印花税是 8% 统一税率。公司另有每年的审计与秘书等合规成本。这条路要先问会计师与律师，不要只为了成数而做。
看非住宅产业。70% 这条规则针对的是房屋融资；商业产业另有各银行自己的成数与条件，但租金、估价与流通性也不一样。

Louis 提醒：我不会帮客户“想办法绕过” BNM 的规则。能做的只有两件事：把笔数与现金算清楚，以及在下 offer 之前拿到银行对这笔交易的正式意见。第三间房最常见的意外，就是以为自己还能贷九成。

下 offer 之前，先做这四步

拉一份自己的 CCRIS到 eCCRIS 免费下载，数一数目前有几笔未还清的房屋融资，包括联名的那几笔。
把已结清的贷款算清楚已全额结清的不计入，但要确认 CCRIS 已经更新——通常要等到下个月 10 日之后。
问银行这笔算第几笔把你目前的笔数与联名情况告诉银行或贷款专员，请他们书面确认这笔申请适用的成数是 90% 还是 70%。
按 70% 准备现金再下 offer若有任何不确定，先按 70% 的现金需求准备；批下来是 90%，你只是多留了一笔现金，反之则可能违约。

整个贷款流程与时间表，见房贷申请全流程；被拒之后怎么补救，见申请房贷前修复信用。

延伸问题

已经批下来的 90% 房贷，会不会因为我买第三间而被改成 70%？

不会。70% 是对新取得的那笔融资设的上限，已经签约放款的旧贷款不受影响，银行不会回头调整成数。要留意的是相反方向：旧贷款还未还清，会把新的这一笔推到第三笔的位置。若想降低笔数，就要先卖或先赎回，见转贷与还清房贷。

第三间房的贷款，DSR 会不会比较严？

DSR 与成数是两回事。成数 70% 是 BNM 的上限，DSR 门槛则由每家银行自订，BNM 从来没有公布数字。实务上，前两笔房贷的月供会全数计入你的 DSR，所以第三间的瓶颈往往不是成数而是 DSR。租金收入是否可以计入、计入多少，各银行政策不同，申请前问清楚。

估价不足会怎样？成数是按成交价还是估价算？

银行一般按估价与成交价较低者放贷。所以第三间房若估价低于成交价，70% 是算在较低的那个数字上，差额全部要现金补。举例：成交 RM520,000、估价 RM500,000，70% 就是 RM350,000，现金缺口变成 RM170,000。先查成交记录，见房产估价与成交价。

第三间房可以用 EPF 提款来补首付吗？

EPF 的买房提款有条件：必须是第一间房，或前一间已经卖出。所以名下还有两间未卖的话，这项提款不适用。Akaun Fleksibel 可以随时提取作任何用途，但那不是房屋提款。条件见EPF 提款买房，规划现金时不要把它算进去。

FAQ

常见问题

第三间房真的只能贷 70% 吗？

是，如果这是你第三笔及以上未还清的房屋融资。依据是 BNM 2010 年 11 月 3 日的文告，规定最高贷款成数 70% 适用于借款人取得的第三笔房屋融资，BNM 2014 年的说明更明确写为“第三笔及以上未还清”。第一、二笔不受这条规则限制，由各银行自订政策。这项规定至 2026 年 9 月没有查到修订或撤销。

RM600,000 以下的第三间房是不是不受 70% 限制？

不是。任何 BNM 文件里都没有 RM600,000 这个门槛。这个数字只是许多文章里的举例价钱，被转述成了规则。实际上不论房价高低，只要是你第三笔及以上未还清的房屋融资，70% 就适用。如果有人坚持有门槛，请他出示 BNM 的文告或通函。

我有三间房，但两间已经还清，新的贷款算第几笔？

算第一笔未还清的房屋融资，因为规则数的是未还清的笔数，不是你名下有几间房。已全额结清的贷款不计入。要注意 CCRIS 的更新时间差：结清的账户通常要到下个月 10 日之后才从报告中消失，所以刚还清就马上申请，银行看到的可能还是旧数字。

联名贷款会算进两个人的笔数吗？

会。一笔联名房贷同时出现在两位借款人的 CCRIS 上，两个人各自都多一笔未还清房贷。业界做法是：只要联名申请人当中任何一位已有两笔未还清房贷，这笔新的联名贷款通常整笔按 70% 处理。要提醒的是，BNM 的公开文告并没有写明联名怎么算，这是银行读 CCRIS 之后的执行方式。

配偶名下的房贷会影响我的成数吗？

如果你不是那笔贷款的借款人，它不会出现在你的 CCRIS 上，一般不计入你的笔数。但只要你们联名申请，两个人的笔数与每月供期都会一起被看：笔数按最差的一方算，供期则全部计入 DSR。所以夫妻买第二、第三间房之前，先各自拉一份 CCRIS 比较稳妥。

用公司名义买住宅，是不是成数比较高？

相反，更低。非个人借款人买住宅最高 60%，是 BNM 在 2011 年 12 月另立的规定。公司持有还有其他代价：卖出时的 RPGT 第 1–3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 10%，没有个人的 RM10,000／10% 免税额，也没有一生一次自住屋豁免；若属外国公司，2026 年起住宅 MOT 印花税是 8%。另有每年的审计与秘书成本，决定前先问会计师。

第三间房的现金要准备多少？

以 RM500,000 的二手房、贷 70%、非首购族、律师费 Table A 全额加 8% SST 计算：首付 RM150,000、MOT 印花税 RM9,000、贷款合约印花税 RM1,750、律师费约 RM11,475，合计约 RM172,225。同样的房子贷 90% 时约 RM74,075。另外还要预留估价费、火险、装修与杂费。