小额遗产分配：没有遗嘱、RM500 万以下的房产怎么过户

什么是「小额遗产」？RM500 万门槛与两个必要条件

小额遗产（small estate / pusaka kecil）的现行定义是：死者遗下位于任何州属、总值不超过 RM500 万的任何财产。政府门户网站的说法是「以申请当日计算不超过 RM500 万」，而且可以是只有不动产、只有动产，或者两者都有。

RM500 万这个数字来自《2022 年小额遗产（分配）（修正）法令》（Small Estates (Distribution) (Amendment) Act 2022, Act A1643）。它改的是《1955 年小额遗产（分配）法令》（Act 98）第 3(2) 条的定义，而且只换了两处字眼：把「two million（二百万）」换成「five million（五百万）」，把「wholly or partly of immovable（全部或部分为不动产）」换成「of any（任何）」。两处加起来的效果是：门槛升到 RM500 万，而且遗产里不必再有土地或房子——一笔只有存款、公积金与单位信托的遗产，今天也走得通这条路，JKPTG 的常见问答页也把「只有动产」「只有不动产」「两者都有」三种情况都列为合格。修法在 2022 年通过，但要到 2024 年 7 月 15 日 才由部长以宪报通告指定生效。

两个条件，不是一个

很多文章只写「RM500 万以下就走土地局」，这是错的。这道闸门是法定的，写在两条条文里。Act 98 第 5(1) 条说，本法令的任何规定都不影响高庭对遗嘱认证的专有管辖权（“the exclusive jurisdiction of the High Court to grant probate”）——只要有一份有效的遗嘱，遗产就是高庭的事，就算它是小额遗产也一样。Act 98 第 7(1) 条反过来走：高庭副司法官认定无遗嘱（intestate）的遗产属小额遗产时，呈请转交土地行政官（Land Administrator）处理。第 8(1) 条的开头也是同一个前提：“Where any person has died intestate leaving a small estate…”。所以：

• 总值 RM500 万以下 而且 没有遗嘱 → 小额遗产分配，向 JKPTG 申请。
• 有遗嘱 → 不论遗产是 RM40 万还是 RM4,000 万，都要向高庭申请遗嘱认证（Probate），由遗嘱执行人处理。
• 总值超过 RM500 万，或继承人之间有争议 → 高庭（有遗嘱申请 Probate，没有遗嘱申请遗产管理书 Letters of Administration）。

遗嘱怎么才算有效、Probate 与遗产管理书有什么不同，写在 房产继承与遗嘱 那一篇；这一篇只谈没有遗嘱、走土地局的情况。

本文出现的马来文／英文术语（pusaka kecil、carian rasmi、Perintah Pembahagian 等）在 术语表 有对照；买房与过户的费用估算可用 买房费用计算器。

要准备哪些文件？聆讯（enquiry）会发生什么？

政府门户网站列出的基本文件

• 死亡证（sijil kematian）副本。
• 继承人的身份证副本。
• 有不动产的话：地契／地契副本（grant）。
• 动产的证明：银行结单、公积金（KWSP / EPF）、ASNB／单位信托记录等。
• 证明亲属关系的结婚证书或出生证书。

律师楼实务上会多准备的

• 申请人与各继承人的护照（有海外继承人时特别重要）。
• 官方地契查册（carian rasmi）——同时看得到押记（charge）与 caveat。
• 门牌税（Cukai Taksiran / assessment）与地税（Cukai Tanah / quit rent）的单据。
• 车辆登记卡、股票与单位信托文件、保险文件。
• 任何之前的法庭命令或继承人之间的书面协议。

聆讯会发生什么

1. 整理文件把上面的文件收齐。缺文件是最常见的拖延原因，而且土地局通常是一轮一轮补，来回一次就是几个星期。
2. 透过 MyLand 提交呈请线上提交。呈请可以在遗产中任何一项财产所在的州属提出。
3. 出席聆讯土地局会发通知给「相关各方」，一般要求继承人出席。无法出席的继承人要提交同意书（政府门户网站称之为同意表格），律师楼也可以协助申请豁免出席。
4. 申报分配基础在聆讯上确认按哪一套分：穆斯林按 Faraid、非穆斯林按《1958 年分配法令》，或者按全体继承人一致同意的分法。这一步才是真正决定房子归谁的地方。
5. 取得分配令继承人达成一致后定案，由 JKPTG 发出分配令（Perintah Pembahagian）或遗产管理书。
6. 拿分配令去办过户分配令不是终点。要把它递交给相关机关才算办完：土地局（房产过名）、银行（户口与房贷）、JPJ（车辆）等。

走不了小额遗产怎么办？Amanah Raya 与高庭的分界线

Amanah Raya 的简易管理：只处理动产

《1995 年公共信托公司法令》（Public Trust Corporation Act 1995, Act 532）第 17 条给 Amanah Raya 的简易管理权限，是动产（movable property）总值 RM60 万以下。同一部法令另有第 18 条（总值 RM5,000 以下、受益人经济能力有限的小额遗产）与第 19 条（从总值 RM4 万以下的遗产中，为未成年人的抚养支出最多 RM20,000）。

什么时候一定得上高庭

• 有遗嘱——这是最常被忽略的一条。遗嘱执行人要申请遗嘱认证，见 房产继承与遗嘱。
• 遗产总值超过 RM500 万。
• 继承人之间有争议，或有人质疑遗嘱、质疑继承人身份。

业主是外国人呢？

Act 98 里没有公民权、国籍或居所（domicile）的条件——我们读过两份 Act 98 副本，全文都找不到 citizenship、nationality 或 domicile 这几个字。法令的条件只有三个：财产在哪一个州、总值多少、有没有遗嘱。而《1958 年分配法令》（Distribution Act 1958）第 4(2) 条说得更直接：马来西亚的不动产，不论死者生前住在哪里，都依该法令分配（动产才看死者的 domicile）。所以就法条表面看，一个外国业主无遗嘱身故、马来西亚的遗产在 RM500 万以下，是落在小额遗产这条路里的。但国籍不是法令里的条件，不等于土地局实务上会照收：土地局的做法我们找不到公开来源，请先向土地局确认再据以行事。另外不论走哪一条路，外国受益人要把地契过到自己名下，还有州政府同意（consent）那一层，见 外国业主过世后的马来西亚房产。

房子还有房贷，分配时怎么处理？

这是家属问得最多、而公开来源最少的一段。我把「查证到的」与「查不到的」分开写。

查证到的

• 押记不会因为业主去世而消失。银行的押记（Form 16A）是登记在地契上的权益；小额遗产程序处理的是受益权的归属，不会解除银行的担保。
• MRTA / MRTT 是自选的，不是自动有的。有保单的话，它才是死亡时清掉贷款余额的机制；没有的话，贷款继续走，总得有人还。见 MRTA vs MLTA 与房屋保险。
• 分配令要递交给银行，不只是土地局。政府门户网站的最后一步，就是把分配令交给包括土地局与银行在内的「相关机关」。
• 马来西亚没有遗产税（遗产税于 1991 年废除）。按遗嘱或法定分配把房子过名给受益人，一般只付 RM10 定额印花税；RPGT 要到房子日后出售时才发生，而继承人的取得价按 LHDN 的规定计（受益人是以过名给他当天的市价为取得价）。见 卖房流程与 RPGT 与 印花税与律师费。

查不到的（所以我不写）

我这次翻过政府门户网站、银行页面与律师楼的文章，找不到任何一份公开来源说明「有押记的房产」在小额遗产分配程序里具体怎么处理：银行要不要同意分配令、欠款会不会暂停计息、贷款能不能直接转给某一位继承人、赎回或转贷要多久——全都没有可引用的说法。有律师楼把「房产还押记给银行」列为家属常见问题之一，但也没有给答案。