Gen Starz @ Old Klang Road
永久地契，而且地契限制（restriction in interest）记录为「NIL 无」——在一个新盘多为租赁地契或商业地契的市场里，这是真正干净的地契状况。全楼只有 360 个单位，而广告准证目前仍然有效。
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Gen Starz 一览
Majestic Gen 为这个项目公布了完整的广告与销售准证资料页——这件事比它应该的更少见，也意味着这一段里几乎每一项都是法定披露，而不是行销说法。
- 地点
- Old Klang Road, 58100 吉隆坡批准机关：吉隆坡市政局（DBKL）
- 建筑类型
- 服务公寓（Serviced Apartment）建筑图编号 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2024 0879
- 总单位数
- 360单一塔楼
- 建筑面积
- 650 – 874 平方尺三款户型：A、B、C
- 房间数
- 2 至 3 房发展商没有公布——见户型部分
- 车位
- 每户 1 – 2 个写在准证资料栏里
- 地契
- 永久地契没有年限，也没有届满年份
- 地契限制
- NIL 无转让、出租或抵押前没有任何限制条件
- 土地负担
- Hong Leong Bank Berhad准证资料栏有披露
- 目标完工
- 2028 年 9 月写在准证资料栏里
- 发展商
- Majestic Gen Sdn Bhd201301026450 (1056280-K)
- 发展商执照
- 30828/08-2029/0170(N)有效期 2024 年 8 月 2 日至 2029 年 8 月 1 日
- 广告与销售准证
- 30828-1/10-2027/0900(N)-(S)有效期 2024 年 10 月 4 日至 2027 年 10 月 3 日——目前仍然有效
- 法定价格区间
- RM593,000 – RM875,000法定公布的广告价格区间——不是价目表
你想先看哪一部分？
直接跳到你要看的那一段。
六个真正把 Gen Starz 和旧巴生路其他项目分开的地方
这不是卖点清单。这是它的文件或数字与同类项目不同的六个点，每一点后面都有一份文件可以查。
永久地契，而且地契限制是 NIL
两条各自独立的法定条文，两条都好。永久地契意味着没有年限、也没有届满年份要计入价格。地契限制：NIL 无意味着在转让、出租或抵押之前，地契上没有任何需要先取得同意的条款——而这一条正是许多吉隆坡与联邦直辖区地契上造成延误的原因。两者加起来，是你能拿到的最干净的起点。
一份还没过期的准证
广告与销售准证有效至 2027 年 10 月 3 日，发展商执照有效至 2029 年 8 月 1 日。有相当多项目页引用的是一两年前就失效的准证。这一页上所有法定内容，都是发展商目前在法律上站在后面的。
360 个单位，而且那就是全栋楼
不是某一期 360 个——是全盘总共 360 个，在一栋塔楼里。对比一下定义这条走廊的那些八百、一千二百个单位的大楼。单位少意味着电梯前排队时间短、管理费负担落在流动租客身上的比例低，而且管理机构真的凑得到法定人数。
全盘没有低于 650 平方尺的单位
入门户型 650 平方尺，上限 874 平方尺。全楼没有 studio，也没有 500 平方尺以下的投资型单位——在旧巴生路这条小型出租单位密集的走廊上，这实质地收窄了你的邻居会是谁。
设施一高一低分开放
设施分布在 7 楼，以及 43A 楼——后者在塔楼顶部设有 sky lounge、影音角与阅读办公角。把第二个设施层放在顶楼、而不是全部堆在同一个平台上，是一个实质的设计选择，而景观就是它的重点。
有太阳能板，但绿色认证只是「临时」的
发展商的工程配套包含光伏太阳能板、节能电梯与雨水收集。在认证这件事上我必须谨慎：业界媒体报导 Gen Starz 取得 GreenRE 临时认证（provisional），但没有写明等级，某个房产网站声称它「以 Silver 为目标」，而发展商自己的网站完全没有提出任何认证主张。所以这一页写「临时认证，等级未列明」。详情见常见问题。
一栋塔楼，两个设施层
Gen Starz 是一栋 360 个单位的服务公寓塔楼，设施平台在下方，顶部另有一个设施层。列清单之前先说一句老实话：发展商把设施图与总平面图做成图片而不是文字，所以下面的分组来自业界媒体的报导，并按此标示出处。
设施，按楼层分
按业界媒体引自发展商资料的方式分组。发展商自己的项目页只以文字列出招牌设施——永久地契、健身房、泳池、sky lounge、成熟社区、现代景观设计——细节都锁在平面图图片里。
7 楼
- 泳池与戏水池
- 健身房
- 高架休闲厅
- 多功能厅
- 共享办公空间
- 设吊椅的花园
- 开放草坪
- 日光甲板休闲区
- 烧烤区
- 儿童游乐场
- 户外健身
43A 楼
- Sky Lounge 空中休闲厅
- 影音角
- 阅读与办公角
工程与绿色设施
- 光伏太阳能板
- 节能电梯
- 雨水收集
一个对不上的数字
- 设施设在 7 楼 与 43A 楼，而媒体与房产网站把塔楼描述为 45 层。发展商两个数字都没有公布——楼层数在它自己的法定资料栏里是缺席的。所以从发展商写下来的任何东西里，这两个数字都无法互相对上；这一页把 45 当成媒体数字报导，而不是事实。请在销售厅索取楼层数与楼层配置表。
哪些事情有记录，什么时候
全部三款户型
下面的建筑面积是发展商自己的数字。但房数与浴室数不是发展商公布的——它们来自 The Edge 与 PropertyGuru，两者互相一致。我把这一点标出来，而不是把房产网站的资料当成发展商的，因为在一个 650 平方尺的单位上，一间浴室和两间浴室的差别会改变整笔交易。
A 型 — 650 平方尺
入门户型。发展商当时的首席执行官把这个户型的目标买家讲得很直接：「A 型我们锁定三十出头的年轻专业人士，因为它在他们的负担范围内。」在这个尺寸上，两房共用一间浴室就是它的取舍——对一对夫妻或单身业主可行，对两个没有亲属关系的成年人则偏紧。下订前请在图纸上确认浴室数，因为那不是发展商公布的数字。
💬 问 A 型B 型 — 756 平方尺
比 A 型多 106 平方尺；按已报导的配置，多出来的面积换到的是第二间浴室。在小户型大楼里，这通常是最关键的一级跳——它是「一对夫妻的公寓」和「两个成年人能好好共住的公寓」之间的分别，而这一点会反映在日常生活上，也会反映在转售需求上。
💬 问 B 型C 型 — 874 平方尺
最大的户型，也是唯一的三房。PropertyGuru 另外报导这个户型有 dual-key 选项——可以出租一半、自住一半——但发展商在任何地方都没有提过 dual-key，所以我不会拿这一点来说服你。如果你要的就是 dual-key，请把它当成在销售厅要问的第一个问题，并且要在图纸上看到，不要只听口头说法。
💬 问 C 型与 dual-key发展商公布的只有三个户型代号与三个建筑面积，其余每个户型的资料都没有——没有房数、没有浴室数、也没有车位配额。准证只写全楼每户一至两个车位，这就留下「哪个户型拿两个」这个问题。另有房产网站报导这个项目有「可敲墙（hackable walls）」；这个说法在发展商自己的资料里完全找不到，所以这一页不会把它当成一项设施写上去。
Gen Starz 图片
所有图片均为 Majestic Gen 自己在 genstarz.com.my 与 majesticgen.com.my 公布的。艺术效果图不代表建成后的实际状况。上面有两张图的说明刻意写得不具体：发展商公布那些图集幻灯片时并没有附上自己的标题或说明，而与其去猜每一张画的是什么、冒着把泳池说成休闲厅的风险，不如按它们确实可以确认的身份来标注。发展商另有一个 360 度虚拟导览，那比这些静态图都更有用——跟我要链接。
💬 把 360 度导览和完整图集发给我Gen Starz 在哪里——以及这一页为什么没有距离数字
这一段比多数代理的页面短，理由值得直说：没有任何人为这个项目公布过一个距离数字。发展商没有、业界媒体没有、房产网站也没有。发展商的位置区块是一张没有文字的图片。所以与其自己量一个数字、再把它写得像是发展商作出的承诺，这里只列出确实被点名的东西。
地图只在你点击后才载入，所以在你主动要求之前，这一页不会向 Google 发送任何东西。请留意邮区：发展商在它的微型网站与准证资料页上都写 58100，而某个房产网站写 58200 Kuchai Lama。这一页采用发展商的。
铁路——有点名，没距离
- MRT Kuchai Lama
- KTM Pantai Dalam
- 规划中的 MRT3 环线 S28 站（Jalan Klang Lama），媒体报导形容为紧邻本项目
- MRT3 那一站是规划中，不是已建成。请把它当成对未来的一个选择权，不是你今天买到的设施。
高速公路——有点名，没距离
- NPE 新泛马南部大道
- MEX Maju 高速公路
- DUKE 杜达-乌鲁冷岳大道
- 请注意：KESAS、联邦大道与东西走廊没有被任何来源点名与这个项目关联，所以即使它们服务整个区域，这里也不列出。
购物——「5 公里内」是一个区间，不是逐个商场的距离
- Mid Valley Megamall
- Pearl Point Shopping Mall
- The Scott Garden
- NSK Trade City
- Millerz Square
- 「5 公里内」是来源的用词，涵盖整组——不是其中任何一个的实测数字。
学校——由房产网站点名
- SJK(C) Choong Wen 崇文华小
- SMK Seri Sentosa
- Sri Desa International School
- Vikas International
- SJK(C) La Salle
医疗——由房产网站点名
- KMI Taman Desa Medical Centre
- Pantai Hospital Kuala Lumpur
- Klinik Metromedic Kuchai Lama（24 小时）
- Klinik Medilove
换成是我会怎么做
- 打开上面的地图，把你的工作地点和孩子的学校放进去，量那两趟真正决定你买不买的路程。旧巴生路是一条早上八点走错方向就要多花二十分钟的走廊，所以一个公布出来的数字本来也帮不了你多少。如果你愿意，把那两个地址发给我，我陪你一起走一趟。
发展商、业界媒体与任何房产网站，都没有为这个项目公布任何一个车站、高速公路、商场、学校或医院的公里数。如果你在别的网站上看到一个，那是估算出来的，不是有出处的。
广告与销售准证资料
马来西亚法律规定，每一则房屋广告都必须印出这些资料，而 Majestic Gen 专门设了一页刊出完整的资料栏——包括多数发展商会让你到律师楼才发现的那两条地契条文。
| 发展商 | 发展商执照 | 广告与销售准证 | 准证有效期 | 建筑图编号 | 建筑类型 | 地契 | 地契限制 | 单位 | 车位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Majestic Gen Sdn Bhd 201301026450 (1056280-K) | 30828/08-2029/0170(N) 2024.8.2 – 2029.8.1 | 30828-1/10-2027/0900(N)-(S) | 2024.10.4 – 2027.10.3 | DBKL.JKB.BP S1 OSC 2024 0879 | 服务公寓 | 永久地契 | NIL 无 | 360 | 每户 1 – 2 个 |
批准机关：吉隆坡市政局（DBKL）。发展商注册地址：No. 3A-05-01, Level 5, Corporate Tower 3A, Pavilion Damansara Heights, No. 3 Jalan Damanlela, 50490 吉隆坡。土地负担：Hong Leong Bank Berhad。预计完工日期：2028 年 9 月。资料栏上的单位面积范围：650 平方尺至 874 平方尺。资料栏没有写总楼层数或车位总数。
资料栏上印出的法定单位售价范围为最低 RM593,000，最高 RM875,000。这是法律要求发展商在广告中公布的区间，不是最新价目表、报价或要约；房产网站上汇总显示的价格区间是代理的要价，不是法定数字。要最新的价目表，跟我拿。
楼层数不在法定资料栏里——而设施却在 43A 楼
媒体报导与房产网站把 Gen Starz 描述为 45 层塔楼，而设施表把 sky lounge 放在 43A 楼。这两个数字都没有出现在发展商自己的资料栏或项目页上。我把 45 当成媒体数字报导，因为它确实就是；同时要指出：45 层塔楼里有一个 43A 是说得通的，但未经核实——马来西亚的大楼经常跳过或重新编排楼层编号。请索取楼层配置表；它同时也会告诉你，你的单位可能落在哪几层。
请仔细读那两条地契条文——它们是这里最好的东西
永久地契与地契限制：NIL 无，比任何一项设施都更值得注意。永久地契完全消除了年限问题。而「无限制」意味着地契在转让、出租或抵押之前，不需要取得州或机关的同意——在联邦直辖区的地契上，附带限制其实相当常见，因此它的缺席是真正值得一提的。实际意义是：将来你卖房时要满足的条件更少，你和买家之间也不会卡着一份同意申请。另外要分开看的是：施工期间土地抵押给 Hong Leong Bank，这是正常的发展融资，在分割地契转名时会解除——请在签约时让律师确认。
外国买家：这个项目关闭，但只差一点
吉隆坡联邦直辖区对非公民购买住宅房产设 RM1,000,000 最低购买价。这里法定价格带的上限是 RM875,000——所以全楼没有一个单位达到门槛，任何楼层或户型都不会改变这一点。它比这个价位段的多数项目更接近门槛，而这正是要说得精确、而不是抱着希望的理由：RM875,000 不是 RM1,000,000。另外，马来西亚土地法把永久居民视为外国利益，所以持有 PR 不会让你算在公民那一边。门槛由政策设定、会变动；如果你的情况处于边缘，在你对任何事情作出承诺之前，让我帮你确认当前数字。
哪些资料没有公布，所以不在这一页上
下订前我会想拿到书面确认的八件事，我会代你向发展商索取：
- 每个户型的房数与浴室数，要发展商的——目前只有房产网站与媒体在公布
- C 型是否真的有 dual-key 版本
- 你那个具体户型的车位数——准证只笼统写每户一至两个
- 车位总数与总楼层数，两者都不在资料栏里
- GreenRE 的认证等级，以及认证是否仍然是临时的
- 每平方尺管理费与储备金，要书面的
- 注册项目名称与地段或地契编号
- 确切的街道门牌号，发展商没有公布
关于 Majestic Gen Sdn Bhd
先从你可以自己去查的事实说起。Gen Starz 的发展商是 Majestic Gen Sdn Bhd，公司号 201301026450 (1056280-K)，地址 No. 3A-05-01, Level 5, Corporate Tower 3A, Pavilion Damansara Heights, No. 3 Jalan Damanlela, 50490 吉隆坡。这是广告与销售准证上的持照实体，也是会出现在你买卖合约上的名字。公司号告诉你它在 2013 年 注册成立。
品牌是新的，公司不是。Majestic Gen 于 2024 年 2 月 28 日由 Majestic Group 更名而来，当时公布的投资组合总发展价值约 RM17 亿，并有十五个规划中的项目、合计总发展价值约 RM33 亿。主席为 Tan Sri Ta Kin Yan，执行董事为 Ta Wee Dher。更名之后管理层有变动：项目推出时的首席执行官是 Datuk Hoo Kim See，业界媒体其后报导 Wong Yik Fong 自 7 月 1 日起出任首席执行官。项目进行中同时经历更名与换首席执行官，本身不是警讯，但这是一个理由，让你去问清楚：现在你要找谁负责。
发展商公布的比多数同业更好，而它没有公布的也值得点名。Majestic Gen 公布了完整的法定资料页、三个户型代号与建筑面积、一个 360 度虚拟导览，以及一套可持续发展立场。它没有公布总楼层数、车位总数、每个户型的房数与浴室数、任何距离数字、管理费、注册项目名称，也没有提出任何 GreenRE 主张——这个项目的绿色认证报导完全来自业界媒体。别处出现的 1.34 英亩地块面积与 RM2.72 亿总发展价值，是媒体数字而非发展商公布，这一页也照这样处理。执行董事 Ta Wee Dher 这样定位这个项目：「这个发展项目体现了我们全新的愿景，以及我们对创造能呼应都市居住者不断演进的期待的创新生活空间的承诺。」
销售厅：Old Klang Road, 58100 吉隆坡。项目微型网站：genstarz.com.my，内含 360 度虚拟导览。企业网站：majesticgen.com.my。
常见问题
Gen Starz 是永久地契吗？
是。广告与销售准证资料栏记录土地为永久地契，所以没有年限、也没有届满年份。另外同样有用的是，地契限制记录为 NIL 无，意味着地契在转让、出租或抵押之前不需要取得同意。
这两条加起来，是吉隆坡新建服务公寓里能拿到的最干净的地契状况；这也是为什么我会把这个项目放到「打算长期持有、并且希望将来卖给公开市场、而不是卖给愿意处理受限或租赁地契的少数买家」的人面前。
它有 GreenRE 认证吗？什么等级？
这里我必须比多数页面更小心。实际情况是：业界媒体报导 Gen Starz 「已取得 GreenRE 临时认证（provisional）」，但没有写明等级。某个房产网站说它「以 GreenRE Silver 认证为目标」。而发展商自己的网站完全没有提出任何 GreenRE 主张，连它的可持续发展页面也没有。这个项目也没有出现在我能查到的认证名单上。
所以老实的答案是：临时认证，等级未列明。我不会因为一个房产网站这样说，就在这一页写上「GreenRE Silver」；而如果有代理告诉你 Silver 已经确认，我会认为那个人没有查过。绿色设施本身是真实且有公布的：光伏太阳能板、节能电梯与雨水收集。请索取证书编号与目前状态——临时认证本应在完工时转为正式，而这一份有没有转，是一个合理的问题。
塔楼有几层？
发展商没有说，考虑到它其余法定资料有多完整，这一点不寻常。媒体与房产网站都报导 45 层，而设施表把 sky lounge 放在 43A 楼。
两者互相说得通，但都不是发展商的数字；而马来西亚的塔楼经常跳过或重新编排楼层，所以 43A 并不能可靠地告诉你总层数。请在销售厅索取楼层配置表——你本来就该要这份东西，因为它会告诉你每个户型落在哪几层，也就是你实际上在哪些选择之间挑。
我会拿到几个车位？
准证资料写每户一至两个。没有公布的是哪个户型拿两个——而在 650 至 874 平方尺这个跨度上，这是一个实质问题，不是技术细节。
我的推测会是 874 平方尺的 C 型配两个、650 平方尺的 A 型配一个，但那是推测，我把它标示为推测。如果第二个车位对你重要，请在下订前以书面settle清楚，并问清楚能否另外购买额外车位、价格多少。
这一页为什么没有距离？
因为没有人公布。发展商的位置区块是一张没有文字的图片，而业界媒体与房产网站，都没有为这个项目提供任何一个车站、高速公路、商场、学校或医院的公里数。
我可以自己量出来再印上去，多数网站就是这样做的。但我量出来的距离是我的估算，不是发展商作出的承诺；而在旧巴生路，真正要紧的数字是「你在你的时段、往你的方向」的行车时间，那不是任何公布的数字能反映的。所以这一页只列出确实被点名的东西，并邀请你自己去量那两趟路。把你的工作地址发给我，我陪你一起量。
MRT3 那一站是真的吗？
是规划中，不是已建成。媒体报导把规划中的 MRT3 环线 S28 站（Jalan Klang Lama）形容为紧邻本项目；如果真的建成，那会实质改变这个地址。
「如果真的建成」是关键。MRT3 已经经历过不止一轮范围调整，而图纸上的一条路线，不等于你走得到的一个车站。请按这个项目今天的样子来买——永久地契、360 个单位、650 至 874 平方尺——把那一站当成你没有为之付钱的上升空间。如果有代理把那一站的价值先算进价格里，请他们出示工程合约与开工日期。
管理费多少？
没有任何人公布——发展商没有、媒体没有、房产网站也没有。管理费与储备金按建筑面积每平方尺计算，是决定这笔投资在十年持有期里成不成立的经常性支出。
650 平方尺的单位，绝对金额比大面积公寓小，但比例更值得注意：在一栋只有 360 个单位的大楼里，电梯、水泵、保安与空中层设施的固定成本，是由相对少的业主分摊的。小楼住起来更舒服，但并不自动更便宜。请把数字拿到书面，并问清楚车位是否另外收费。
有 studio 或小型投资单位吗？
没有。最小的户型是 650 平方尺，发展商公布的三个户型上限是 874 平方尺。全楼没有 500 平方尺以下的单位。
在旧巴生路，这一点值得注意，不该当成理所当然。这条走廊有很多租客流动率高的小户型大楼，而一栋没有 studio 的楼，自住业主的组成、电梯的使用模式与管理的运作方式都不一样。如果你要找的就是小单位做收益，这个项目不是；我会带你看别的，而不是说服你接受一个 650 平方尺的入门。
C 型真的是 dual-key 吗？
某个房产网站报导 C 型有 dual-key 选项。发展商在任何地方都没有提过 dual-key——微型网站没有、企业项目页没有、法定资料栏也没有。
Dual-key 正是那种因为好卖、就会被挂到项目上的功能，所以我不会把它当成事实来重复。如果你买的就是为了 dual-key——出租一半、自住一半——请把它当成第一个问题，并且坚持在盖印的平面图上看到它；因为一个其实只是「隔开的单一单位」的所谓 dual-key，在出租与分层地契上的后果完全不同。
在发展商那边，到底谁要负责？
持照实体是 Majestic Gen Sdn Bhd，201301026450 (1056280-K)，2013 年注册成立——那是你买卖合约上的名字，也是你要追究的对象。
值得知道的是：这个品牌在 2024 年 2 月由 Majestic Group 更名而来，而首席执行官在项目推出后已经更换——推出时是 Datuk Hoo Kim See，业界媒体其后报导 Wong Yik Fong 自 7 月 1 日起出任首席执行官。这些本身都不是警讯；发展商更名与高层轮替是常态。但它确实意味着，向你推介这个项目的人，不一定是最后交付它的人——所以请问清楚你的工程进度联络人是谁，并把答案拿到书面留着。
下订之前值得索取的四份资料
每个户型的房数与浴室数（要发展商的，不是房产网站的）、C 型是否有 dual-key 的书面确认、GreenRE 的等级与当前状态，以及每平方尺管理费。这四项我都会代你去索取，拿到什么就发给你——不管你最后是不是通过我买。
没有任何义务，也不会把你加进邮件名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山与吉隆坡新项目 · 中文 & English
我主要服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布日期 2026-09-29 · 最后核对 2026-09-29，依据 Majestic Gen Sdn Bhd 在 genstarz.com.my 公布的广告与销售准证资料，以及发展商在 majesticgen.com.my 的材料。单位供应、价格与完工日期由发展商决定，可能变动。本页属行销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30828-1 · RESIDENSI GEN BINTANG
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 44 层 Lancar | 2, 3 / 1, 2 | — | 360 | RM593,000.00 – RM1,001,000.00 | 30.83% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 30828-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。