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🇲🇾 11 年马来西亚房产经验 · 每个数字都标来源与日期
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购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

要不要等 2027 财政预算案再买房？（2026 年 10 月实况）

2027 财政预算案在 2026 年 10 月 9 日（星期五）提呈——本文写的时候还没有提呈，所以这一页里没有任何“2027 预算案的优惠”。而直接的答案是：等，买不到什么。首购买家现在手上的两项真优惠——首购印花税豁免（买卖合约签到 2027 年 12 月 31 日）与《1967 年所得税法令》第 46B 条的房贷利息扣除（SPA 签到 2027 年 12 月 31 日）——都已经有效到 2027 年底，不需要 2027 财政预算案来延命。2026 年 12 月 31 日没有任何买家优惠到期。这一页把三件事严格分开：【已生效】法律上已经有的、【业界要求】发展商公会在要的、【未宣布】完全没有人宣布过的。顺便更正一个很多人仍然相信的东西：RM500,001 至 RM1,000,000 的 75% 豁免在 2023 年 12 月 31 日就已经结束。资料截至 2026 年 10 月 1 日。

预算案 2026-10-09 提呈首购豁免至 2027-12-31第 46B 条：RM7,000／RM5,00075% 一档已于 2023 年失效资料截至 2026-10-01核实日期 2026-09-20
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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识
作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 11 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

不必等。2027 财政预算案在 2026 年 10 月 9 日提呈，但首购买家手上的两项优惠已经有效到 2027 年底：首购印花税 100% 豁免（价格不超过 RM500,000，SPA 须在 2027 年 12 月 31 日或之前签署）与《1967 年所得税法令》第 46B 条的房贷利息扣除（每年 RM7,000 或 RM5,000，连续三个基准年，SPA 窗口同样到 2027 年 12 月 31 日）。2026 年 12 月 31 日没有任何买家优惠到期。

关键数字一览

2027 财政预算案提呈日2026 年 10 月 9 日（星期五）
首购印花税豁免100%（MOT 与贷款合约），价格 ≤ RM500,000
法律依据与期限P.U.(A) 53/2021 与 54/2021，经 448/2025 与 449/2025 修订；SPA 至 2027-12-31
RM500,001–RM100 万的 75% 豁免已于 2023-12-31 失效，没有展期被宪报
外国买家 MOT住宅 8% 固定（2026-01-01 起），非住宅 4%；无到期日
房贷利息扣除所得税法令第 46B 条：RM7,000（≤RM500k）／RM5,000（RM500,001–750,000），三个连续基准年
SJKP／HCGS 贷款担保RM200 亿，约 8 万名买家；现行，无公布结束日期
Rehda 的八项要求2026-09-23 提出；截至 2026-10-01 全部未获批准

30 秒重点

  • 两项真优惠都已经跑到 2027 年底。首购印花税 100% 豁免（MOT 与贷款合约，价格不超过 RM500,000）与第 46B 条房贷利息扣除，都以“SPA 在 2027 年 12 月 31 日或之前签署”为条件。2026 年底没有任何买家优惠到期。
  • 首购豁免的窗口是 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，不是 2026 年才开始。2026 年财政预算案只是把原有计划的结束日延后两年，没有把窗口重设在 2026 年 1 月 1 日。2023、2024 年签 SPA 而还在办手续的买家，仍在豁免令范围内。
  • RM500,001–RM1,000,000 的 75% 豁免已经没有了，它在 2023 年 12 月 31 日随 2022／2023 年拥屋计划结束，没有任何展期被宪报。所以今天一间 RM600,000 的首购房屋，印花税是全额。
  • 外国买家的住宅 MOT 是 8% 固定（2026 年 1 月 1 日起，由《1949 年印花税法令》第一附表第 32(ab) 项规定），非住宅 4%。不是“4% 到 8% 的级距”，而且没有任何人表示过会调低。
  • 马来西亚房地产发展商会（Rehda）在 2026 年 9 月 23 日提出八项要求，包括把印花税优惠扩大到 RM500,000 以上至 RM100 万。那是要求，不是政策。截至 2026 年 10 月 1 日，这项优惠不存在。
  • 等待的代价不是抽象的。预算案的税务措施通常在下一个 1 月 1 日或下一个课税年才生效，而且要先有财政法令或宪报的 P.U.(A) 命令；有些宣布根本没有兑现——2024 年财政预算案承诺把集体出售同意门槛“从 100% 降到国际标准”，三年后一个字都没有改。

要不要等 2027 财政预算案？直接答案

等，买不到任何具体的东西。2027 财政预算案在 2026 年 10 月 9 日提呈，这个日期写在财政部自己 2026 年 8 月 18 日的《2027 年预算案前声明》里。但首购买家现在握在手上的两项优惠，条件都是“SPA 在 2027 年 12 月 31 日或之前签署”——它们已经覆盖整个 2027 年，不需要新预算案来延命。2026 年 12 月 31 日没有任何买家优惠到期。

而预算案前声明给住房的是一个问号，不是一个承诺。“住房”在那份声明里出现四次，没有宣布任何措施：一次是咨询问题（“哪些措施可以改善拥屋与租屋的可负担能力、强化公共交通并提升城市宜居性？”）、一次是作为发展优先事项（“改善拥屋与租赁的可负担能力”）、一次是 Bandar Malaysia 预留 50 英亩马来保留地作包括可负担房屋在内的发展，还有一次是回顾已经给出的 M40 税务优惠，把现有的首购印花税豁免列在里面。财政部公布的十大重点领域没有把住房列为单独支柱。

Louis 提醒：我不会叫你“趁优惠到期前抢购”，因为优惠没有要到期。我也不会叫你等，因为没有东西可以等。真正该做的是另一件事：用今天的费率把你这个价位的现金需求算清楚，再决定什么时候下手。要算的话用买房前期费用计算器，或看买房前期费用预算。

【已生效】2027 年买房现在就有的：法律依据与到期日

这张表是本文的骨干。每一行都有法律依据与到期日——这是分辨“优惠”与“新闻”的唯一方法。

2027 年买房现在就已经生效的措施（截至 2026 年 10 月 1 日）
措施数字法律依据有效到
首购印花税豁免——转名文件（MOT）100%，价格 不超过 RM500,000Stamp Duty (Exemption) Order 2021 [P.U.(A) 53/2021]，经 P.U.(A) 448/2025 修订买卖合约（SPA）在 2027 年 12 月 31 日或之前签署
首购印花税豁免——贷款合约100%，价格 不超过 RM500,000Stamp Duty (Exemption) (No. 2) Order 2021 [P.U.(A) 54/2021]，经 P.U.(A) 449/2025 修订SPA 在 2027 年 12 月 31 日或之前签署
RM500,001–RM1,000,000 的 75% 豁免已失效，现在没有这项优惠P.U.(A) 179/2023 与 180/20232023 年 12 月 31 日结束
外国买家 MOT 税率（住宅）8% 固定《1949 年印花税法令》第一附表 第 32(ab) 项，由 2025 年财政法令加入没有到期日——改了才算改
外国买家 MOT 税率（非住宅）4% 固定第一附表第 32(aa) 项没有到期日
房贷担保——SJKP／住房信贷担保计划（HCGS）RM200 亿（原为 RM100 亿），约 8 万名买家2026 年财政预算案措施，由 SJKP 执行现行；没有公布结束日期
首间房屋贷款利息扣除每年 RM7,000（价格 ≤ RM500,000）或 每年 RM5,000（RM500,001–RM750,000），连续三个基准年《1967 年所得税法令》新增第 46B 条，由 2024 年财政法令 [Act 862] 加入SPA 在 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署；由 2025 课税年起
公民／永久居民的 MOT 累进税率1%／2%／3%／4% 分段《1949 年印花税法令》第一附表2026 年没有改动
贷款合约印花税（所有买家）贷款额的 0.5%第一附表第 27(a) 项没有改动

首购印花税豁免：窗口是 2021 到 2027

  • MOT 与贷款／融资合约双边 100% 豁免，适用于一间价格不超过 RM500,000 的首间住宅。
  • SPA 窗口：2021 年 1 月 1 日或之后、2027 年 12 月 31 日或之前签署。2026 年财政预算案做的是把原有计划的结束日延后两年，不是把窗口重设在 2026 年 1 月 1 日。
  • 条件：马来西亚公民个人；买家与任何联名买家都从未在马来西亚拥有过任何住宅产业（包括继承或受赠、个人或联名持有）；该产业为屋子、公寓（condominium／apartment／flat），纯作居住用途；只限一个单位；须附法定声明（statutory declaration）。
  • 贷款合约那一边的合格贷款人：持照银行、伊斯兰银行、发展金融机构、保险公司、伊斯兰保险经营者、合作社、提供房屋贷款的雇主，以及 Borneo Housing Mortgage Finance Bhd 与 Mutiara Mortgage & Credit Sdn Bhd。
  • 它不需要 2027 财政预算案。每一份在 2027 年签署的 SPA 都已经在范围内。
一个老实的注脚：本站确认这两道修订令（P.U.(A) 448/2025 与 449/2025）最强的来源是马来西亚律师公会 2026 年 4 月 16 日的第 128/2026 号通告，它点名了这两个编号。宪报原文本站没有打开（AGC 法律网站在写稿期间无法访问），所以联名买家部分的确切用语本站没有逐字核实——如果你是联名买，请让律师楼在签约前以书面确认你们两人都符合“从未拥有过住宅产业”这一条。印花税怎么算见印花税与律师费，首购优惠整理见首购优惠有哪些。

第 46B 条的房贷利息扣除：三年从“第一次付利息”算起

它是《1967 年所得税法令》新增的第 46B 条，由 2024 年财政法令 [Act 862] 第 10 条加入——不是第 46 条下的一个新“税务减免”段落。金额按法令文字：购价不超过 RM500,000 者 RM7,000；购价超过 RM500,000 但不超过 RM750,000 者 RM5,000。期限是“自首次支付该利息的基准年起连续三个基准年”——所以三年从第一次付利息起算，不是从 SPA 起算，也不是从 2025 课税年固定起算。

  • SPA 窗口（法令文字）：2025 年 1 月 1 日或之后、2027 年 12 月 31 日或之前签署。
  • 生效：2024 年财政法令第 10 条随该法令于 2024 年 12 月 24 日生效，自 2025 课税年起适用。
  • 条件：首次购屋者；只限一个产业；该产业不得产生收入（所以出租的单位不符合）；购价超过 RM750,000 没有。
  • 这是“不必等”最硬的一条理由：这项扣除已经覆盖 2027 年内签署的任何一份 SPA。等 2027 财政预算案再在 2027 年买的人，拿到的是一模一样的第 46B 条扣除。

另外两件 2027 年买家一定会碰到的事

  • 印花税自我评估（STSDS）第二阶段在 2027 年 1 月 1 日覆盖产业转名。这是合规方式的改变，不是税率的改变：产业转让文件改为透过 e-Duti Setem 自我评估（须经产业估价与服务局 JPPH 估价的个案除外）。它已经立法，不取决于 2027 财政预算案——但它意味着 2027 年买家的律师楼，报税的做法跟 2026 年买家的不一样。
  • SJKP／HCGS 的担保不是贷款，也不是补贴。它担保的是银行，让没有固定收入记录的买家（零工、自雇，月入约 RM1,000–11,000，房价最高 RM500,000）也能获批，融资可超过 100%（含费用）；另有覆盖 RM360,000 以下房屋的 HCGS-MADANI。月供还是你自己全额还。也请注意：Skim Rumah Pertamaku（SRP）已于 2023 年 4 月 1 日废除，i-MILIKI 已结束；任何 2026 年还把 SRP 写成现行计划的网页都是错的。其他计划见可负担房屋计划 2026。
等错了的代价

最贵的错误不是“买早了”，而是把时间压在窗口末端。两项优惠都以 2027 年 12 月 31 日的 SPA 为界，而 2027 年之后没有任何展期被宪报：你等到 10 月 9 日之后才开始看房，就要把找屋、谈价、批贷款全挤在同一个窗口里，签约一旦滑到 2028 年，首购印花税豁免与第 46B 条扣除一起没有。第二个代价是方向性的：预算案前声明没有宣布任何住房措施，所以你很可能等到的是零。

直接问 Louis
把你看中的价位和贷款成数告诉我，我用今天的费率帮你算一遍现金需求，再告诉你哪一项优惠你真的符合。

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告诉我价位、首购与否和地区，我可以免费给你一份按今天费率计算的前期费用明细，每一项都标明法律依据与期限。

【已失效】RM500,001 至 RM100 万的 75% 豁免：2023 年底就结束了

这是本文要更正的第一个误解，因为到今天还有很多人以为它存在。首间房屋价格 RM500,001 至 RM1,000,000 的 75% 印花税豁免，是由 2023 年印花税（豁免）令 [P.U.(A) 179]（贷款合约）与 2023 年印花税（豁免）（第二号）令 [P.U.(A) 180]（转名文件）在 2022／2023 年拥屋计划下给出的。

  • 窗口：SPA 在 2022 年 6 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日之间签署，并在 2024 年 1 月 31 日之前加盖印花。
  • 它没有被展期——截至 2026 年 10 月 1 日，没有任何展期的命令被宪报。
  • 后果很具体：一个今天买 RM600,000 首间房屋的买家，印花税上什么都没有，按普通累进税率全额缴。2026 年财政预算案延长的，只有 RM500,000 以下那一档。
Louis 提醒：这正好是 Rehda 请求 2027 财政预算案填的那个缺口（见下一节）。请把它读成一个缺口，不要读成一项优惠。顺带一提：仍然写着“75% 一档”，或说首购 SPA 期限是 2025 年 12 月 31 日的网页，引的都是已被取代的旧立场。

【业界要求】Rehda 的 2027 预算案八项要求（2026 年 9 月 23 日）

以下全部是要求，不是政策。它们由马来西亚房地产发展商会（Rehda）主席拿督 Zaini Yusoff 在 2026 年 9 月 23 日 2026 年上半年产业业界调查的媒体简报会上提出。截至 2026 年 10 月 1 日，这八项没有一项获得批准。

  1. 加强住房信贷担保计划（SJKP），扩大年轻人、自雇者与非传统收入者的融资管道。
  2. 政府支持的房屋融资或担保机制。
  3. 阶梯式融资结构——拥屋初期的还款较低。
  4. 把印花税优惠扩大到 RM500,000 以上至 RM100 万的房屋，以分级方式，适用于 2027 年 1 月至 12 月的购买。
  5. 为持有完工与合规证明（CCC）的未售现货单位设立特别拥屋运动。
  6. 降低房屋交付成本——基础设施、公共设施、法定、监管与合规成本。
  7. 科技方面的财政诱因——BIM、IBS、人工智能、自动化与软件的加速资本扣减与投资税务扣减。
  8. 加快绿色房屋。
第 4 项是最容易被写错的一项，所以请照这样读：Rehda 要求政府把印花税优惠扩大到 RM500,000 至 RM100 万的房屋，适用于 2027 年的购买。截至 2026 年 10 月 1 日，这项优惠不存在：RM500,000 以上的首间房屋缴全额印花税。会不会给，2026 年 10 月 9 日才知道。请不要看到任何地方写成“印花税优惠已扩大到 RM100 万”就相信。（另外，本站没有打开 Rehda 自己的调查报告，所以本文不引用 2026 年上半年调查里的任何数字。）

【未宣布】政府说过什么——以及三件完全没有宣布的事

这一节跟上一节必须分开读，因为说话的人不同：上面是业界公会，这里是政府部门。但结论是一样的：都还不是政策。一个部门向财政部提出要求，不等于财政部答应。

  • 房地部（KPKT）提交了 14 项 2027 年预算案建议，由部长倪可敏在 2026 年 9 月 5 日公布。其中三项涉及住房：房屋税务诱因、一个拥屋运动（HOC），以及低价与中低价分层房屋的翻修。三项都没有给出任何数字，部长明确把它们定位为正在就“优先次序、执行成效与对人民的影响”进行评估的建议。
  • 房地部 2026 年 8 月 24 日的利益相关者交流会（350 人）提出的建议包括重启拥屋运动（HOC）、电动车充电设施、改善分层建筑管理治理、绿色融资等。部长的说法是所有建议都会就“可行性、优先次序与政府目前的财务能力”进行检视；房地部原定在 2026 年 9 月 3 日把它们交给财政部。
  • 最像政府信号的那一个，其实是最弱的一种信号：财政部在预算案前声明里的咨询问题——“哪些措施可以改善拥屋与租屋的可负担能力……”。一个问题不是一个计划。
  • 另有两个关于政策（不是钱）的真实信号：2026 年 8 月 10 日政府公布一项以大数据削减过剩供应、推动可负担房屋的住房政策转向，房地部将从 2027 年起推出引导房屋发展的大数据系统；2026 年 9 月 1 日倪可敏说“是时候重新思考什么才算‘可负担’”。这值得你知道，因为可负担门槛的定义本身可能会动，而它决定你将来符合哪些计划。

三件完全没有人宣布过、但买家常以为会有的事

没有宣布（截至 2026 年 10 月 1 日）
大家以为会有的实际状态
把首购 RM500,000 的价格上限提高没有任何改变被宣布，政府方面没有任何信号
恢复 RM500,000 以上的 75% 一档没有恢复。这是 Rehda 的要求（上一节第 4 项），不是政策
调低外国买家的 8% 税率没有调低，也没有任何迹象显示会动。8% 由《1949 年印花税法令》第一附表第 32(ab) 项规定，没有到期日
还有一个常见误会要一起更正：现在没有任何政府的拥屋运动（HOC）在跑——上一轮 HOC 已经结束，i-MILIKI（2021–22）也已结束。重启 HOC 是房地部与 Rehda 的建议，不是已定的政策。所以 2026 年看到发展商宣传“HOC”，那是借用名称，背后没有政府运动。外国买家的税率与规则见新加坡人在新山买房。
Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。
看全部项目

等下去的实际代价：看过去三届预算案的落地时间

“等预算案”在听起来像零成本，其实不是。要判断等待值不值得，看的应该是过去三届预算案的东西几时真正生效。

过去三届财政预算案真正给了买家什么，以及从几时开始
预算案提呈日买家相关措施几时生效法律依据
20242023-10-13外国买家 MOT 固定为 4%2024-01-012023 年财政（第二号）法令，第 32(aa) 项
20242023-10-13SJKP 担保 RM100 亿／4 万名借款人2024 年预算案拨款
20242023-10-13“把集体出售同意门槛从 100% 降到国际标准”从来没有。至 2026 年 10 月 1 日仍不是法律—
20252024-10-18房贷利息扣除 RM7,000／RM5,000，三年2025 课税年（法令 2024-12-24 生效；SPA 窗口 2025-01-01 开启）2024 年财政法令，所得税法令新增第 46B 条
20262025-10-10首购印花税豁免延长至 2027-12-31窗口延长；豁免本身自 2021-01-01 就在跑P.U.(A) 448/2025 与 449/2025
20262025-10-10外国买家住宅 MOT 由 4% 升至 8%2026-01-012025 年财政法令，新增第 32(ab) 项
20262025-10-10SJKP 担保 RM100 亿 → RM200 亿，约 8 万名买家2026 年预算案拨款
  1. 税务与印花税措施通常在下一个 1 月 1 日或下一个课税年生效。所以 2027 财政预算案的一项印花税改动，最可能在 2027 年 1 月 1 日才咬下来，离 10 月 9 日大约十二个星期。
  2. 但它要先有财政法令或宪报的 P.U.(A) 命令。2025 年预算案的贷款利息扣除是 2024 年 10 月 18 日宣布的，直到2024 年财政法令在 2024 年 12 月 24 日生效才在法律上存在；2026 年预算案的延长需要 P.U.(A) 448 与 449/2025。命令宪报之前，预算案的宣布只是一个承诺。
  3. 而且有些宣布根本不会来。2024 年财政预算案宣布要把集体出售的同意门槛“从 100% 降到符合国际标准的水平”——那是首相在 2023 年 10 月 13 日的预算案演词里说的。三年后的 2026 年 10 月 1 日，门槛一个字都没有改，而要改它的那份法案已经被撤回。
所以等待真正的代价是这三样：一、时间风险——两项优惠都以 2027 年 12 月 31 日的 SPA 为界，你等到 10 月才开始看房，之后找屋、谈价、批贷款都压在同一个窗口里，一旦签约滑到 2028 年，两项优惠一起没有（没有任何 2027 年之后的展期被宪报）。二、可能什么都没有——预算案前声明一项住房措施都没有宣布。三、等的这段时间你的租金照付，而房价与利率不会为你停下来——本站不预测房价，但请把这一项算进你的决定里，工具见租房还是买房。

【待更新】2027 财政预算案实际宣布了什么

这一节目前是空的，因为 2027 财政预算案还没有提呈。它在 2026 年 10 月 9 日（星期五）提呈，本节会在提呈后更新，列出实际宣布的措施、每一项的金额与生效日，以及它需要哪一道财政法令或 P.U.(A) 命令才算真正存在——在那道命令宪报之前，本站会继续把它放在“已宣布但未生效”，不会写进上面的【已生效】表。

  • 首购印花税豁免的 RM500,000 上限有没有提高
  • RM500,000 以上有没有恢复分级豁免（Rehda 的第 4 项要求）
  • 有没有宣布拥屋运动（HOC），以及适用的价格与期限
  • SJKP／HCGS 的担保额度与条件有没有改
  • 第 46B 条房贷利息扣除的 SPA 窗口有没有延长到 2027 年之后
  • 外国买家 8% 的税率有没有改动
  • 每一项的生效日，以及需要的财政法令或 P.U.(A) 编号
怎么自己核实：预算案文件与演词在财政部的 belanjawan.mof.gov.my 发布；印花税豁免令以 P.U.(A) 编号宪报；所得税的改动走财政法令。看到数字先问两个问题：法律依据是什么？到期日是哪一天？两个问题答不上来的，就还不是优惠。本页核实日期：2026 年 10 月 1 日；下议院本届会期为 2026 年 10 月 5 日至 12 月 8 日。
延伸问题

延伸问题

2027 年 1 月 1 日起的印花税自我评估，对买家实际有什么影响？

印花税自我评估制度（STSDS）第二阶段在 2027 年 1 月 1 日覆盖产业转让：转名文件改由律师楼透过 e-Duti Setem 自我评估并缴纳，须经产业估价与服务局（JPPH）估价的个案除外。税率没有改，改的是报缴方式与责任分配。实务上要问三件事：谁提交、期限是几天、评估错了谁承担罚款。它已经立法，不取决于 2027 财政预算案。

预算案宣布之后，多久才真的生效？

看两件事。一是生效日：税务与印花税措施通常落在下一个 1 月 1 日或下一个课税年，约为提呈后十二个星期。二是法律依据：所得税的改动要等财政法令（2025 年预算案的第 46B 条扣除，是 2024 年财政法令在 2024 年 12 月 24 日生效才存在），印花税豁免要等宪报的 P.U.(A) 命令（2026 年预算案的延长靠 P.U.(A) 448 与 449/2025）。命令宪报之前，宣布只是承诺。

首购印花税豁免是 2026 年才开始的吗？我 2024 年签的 SPA 还算吗？

不是 2026 年才开始。窗口是 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日：2026 年财政预算案只是把原有计划的结束日延后两年，没有把窗口重设在 2026 年。所以 2023 或 2024 年签 SPA 而还在办手续的买家仍在豁免令范围内。看到网页写“只适用于 2026 年 1 月 1 日起签的 SPA”或“期限是 2025 年 12 月 31 日”，那是已被取代的旧立场。

现在还有拥屋运动（Home Ownership Campaign, HOC）吗？

没有。上一轮 HOC 已经结束，i-MILIKI（2021–22）也已结束，目前没有任何政府拥屋运动在跑。重启 HOC 是房地部的建议（2026 年 9 月 5 日的 14 项建议之一，没有给出数字）与 Rehda 的要求（针对持有 CCC 的未售现货单位），两者都还不是政策。所以 2026 年看到“HOC 优惠”，那是借用名称，背后没有政府运动——请直接问清楚那笔优惠的法律依据与期限。

FAQ

常见问题

2027 财政预算案什么时候提呈？

2026 年 10 月 9 日（星期五）。这个日期写在财政部 2026 年 8 月 18 日的《2027 年预算案前声明》里，议长在 9 月 23 日也重复过；首相早在 2026 年 7 月 23 日就说“十月初”。下议院本届会期是 2026 年 10 月 5 日至 12 月 8 日。请注意：预算案提呈不等于措施生效——税务与印花税措施通常要等下一个 1 月 1 日或下一个课税年，而且要先有财政法令或宪报的 P.U.(A) 命令。

要不要等 2027 财政预算案再买房？

等不到具体的东西。首购买家现在手上的两项优惠——首购印花税 100% 豁免（价格不超过 RM500,000）与第 46B 条房贷利息扣除——条件都是 SPA 在 2027 年 12 月 31 日或之前签署，已经覆盖整个 2027 年。2026 年底没有任何买家优惠到期。而预算案前声明没有宣布任何住房措施，只问了一个咨询问题。等待的真实代价是时间：两项优惠都以 2027 年底为界，签约滑到 2028 年就两项都没有。

首购印花税豁免现在是多少？到什么时候？

转名文件（MOT）与贷款／融资合约双边 100% 豁免，适用于一间价格不超过 RM500,000 的首间住宅，SPA 须在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署。法律依据是 2021 年的两道豁免令 P.U.(A) 53/2021 与 54/2021，经 P.U.(A) 448/2025 与 449/2025 修订（编号来自马来西亚律师公会 2026 年 4 月 16 日第 128/2026 号通告）。条件包括：公民个人、买家与联名买家从未拥有过任何住宅产业、纯作居住、只限一个单位、须附法定声明。

RM600,000 的首间房屋有没有印花税优惠？

没有。RM500,001 至 RM1,000,000 的 75% 豁免（P.U.(A) 179/2023 与 180/2023）在 2023 年 12 月 31 日随 2022／2023 年拥屋计划结束，没有任何展期被宪报。所以一间 RM600,000 的首间房屋今天按普通累进税率缴全额印花税。Rehda 在 2026 年 9 月 23 日要求政府把优惠扩大到 RM100 万，但那只是要求——截至 2026 年 10 月 1 日这项优惠不存在。

房贷利息真的可以扣税吗？扣多少、扣几年？

可以，依据是《1967 年所得税法令》新增的第 46B 条（由 2024 年财政法令 [Act 862] 第 10 条加入）。金额：购价不超过 RM500,000 者每年 RM7,000；超过 RM500,000 但不超过 RM750,000 者每年 RM5,000；超过 RM750,000 没有。期限是自首次支付该利息的基准年起连续三个基准年。条件：首次购屋、只限一个产业、该产业不得产生收入（出租的不符合），SPA 须在 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署。

外国人买房的印花税会不会在 2027 财政预算案调低？

没有任何人表示过会。非公民（非永久居民）与外国公司买住宅产业的转名印花税是 8% 固定，自 2026 年 1 月 1 日起，由《1949 年印花税法令》第一附表第 32(ab) 项规定，该项由 2025 年财政法令加入，没有到期日。非住宅是 4% 固定。两点要更正：它不是“4% 到 8% 的级距”（是从 4% 升到 8%）；马来西亚永久居民不受影响，按公民的 1／2／3／4% 累进税率缴。

2027 年买房，印花税的报税方式会不一样吗？

会。印花税自我评估制度（STSDS）第二阶段在 2027 年 1 月 1 日覆盖产业转让：转名文件改为透过 e-Duti Setem 自我评估，须经产业估价与服务局（JPPH）估价的个案除外。这是合规方式的改变，不是税率的改变，而且已经立法，不取决于 2027 财政预算案。实际影响是：2027 年成交的买家，律师楼报税与缴税的流程跟 2026 年不同，签约时请问清楚时限与谁负责提交。

资料来源与核实

  1. Ministry of Finance — Pre-Budget Statement 2027, 18 August 2026
  2. Ministry of Finance — Belanjawan (Budget) portal
  3. Malaysian Bar — Circular No. 128/2026, 16 April 2026 (names the amending stamp duty exemption orders)
  4. EY Malaysia — Stamp duty exemptions on the purchase of first residential homes (the 2021 orders)
  5. The Star, 10 October 2025 — Budget 2026: stamp duty exemption extended for first-time homebuyers
  6. RDS Law Partners — Key stamp duty changes in Malaysia from 1 January 2026
  7. EY Malaysia — Stamp duty exemptions under the Home Ownership Programme 2022/2023 (P.U.(A) 179 and 180 of 2023)
  8. KPMG Malaysia — Stamp Act 1949: recent developments, reforms and business implications
  9. Finance Act 2024 [Act 862], section 10 inserting section 46B of the Income Tax Act 1967 (Moore Malaysia tax flash)
  10. EY Malaysia — Take 5: Budget 2025 (18 October 2024)
  11. RinggitPlus, 10 March 2026 — Income tax relief Malaysia: what's new for YA 2025
  12. Syarikat Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) — official site
  13. Malay Mail, 10 October 2025 — Budget 2026 housing: RM672m affordable housing, stamp duty waivers extended to 2027
  14. Business Today, 10 October 2025 — Budget 2026: expanded affordable housing and first-time homeownership support
  15. LHDN — Stamp duty self-assessment system (STSDS)
  16. Malay Mail, 23 September 2026 — Budget 2027 wishlist: Rehda wants wider housing loan access and a campaign for unsold units
  17. Bernama, 5 September 2026 — KPKT submits 14 Budget 2027 proposals
  18. Bernama, 24 August 2026 — KPKT stakeholder engagement ahead of Budget 2027 (HOC among proposals)
  19. Malay Mail, 10 August 2026 — Housing policy shift: big data to cut oversupply and drive affordable homes
  20. The Star, 1 September 2026 — Nga: time to rethink what makes a home 'affordable'
  21. The Star, 23 July 2026 — Budget 2027 to be tabled in early October, says PM Anwar
  22. Malay Mail, 23 September 2026 — Dewan Rakyat meeting 5 October to 8 December 2026 (Speaker Tan Sri Johari Abdul)
  23. Malay Mail, 13 October 2023 — Budget 2024: en bloc sales to no longer need 100pc buy-in
  24. HHQ — Budget 2024 real estate highlights
  25. RHB notice, 28 March 2023 — closure of Skim Rumah Pertamaku with effect from 1 April 2023

核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。

阶段 1

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