Myra Saujana @ Dengkil —— 雪兰莪雪邦县登吉
253 个有地单位，分五个已注册期——双层排屋与半独立式洋房，每一期都申报为 附表 G，每一期都是永久地权。持牌开发商 OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，1085936-T (201401009857)，房地部开发商代码 19355。Myra 这个品牌属于马交所上市的 Oriental Interest Berhad——不是 Gamuda Land。
我回复的是第 3、4、5 期的已申报 HIMS 广告说明书、开发商自己的广告与销售许可证证书，以及五期全部的房地部登记记录——不是一份宣传册摘要。
19355-1 至 19355-8 的政府记录，全部走过一遍——同一张执照上三个项目的碰撞就是这样查出来的
Myra Saujana @ Dengkil 一览
二十项事实，每一项都附上印出它的那份文件。凡是没有被印出来的——土地面积、五期里有四期的地号、地主姓名、任何一个以米为单位的距离——那一行就照实说明，而不是把空白填满。在这个项目上，这些空白本身就是故事的一大部分。
- 已注册项目名称
- MYRA SAUJANA
19355-1至19355-5五份登记记录都印着“nama”: MYRA SAUJANA，开发商自己的广告与销售许可证证书也是。任何一期都没有另外的“Residensi”名称，也没有括号里的马来文别名——这是一项正面发现。但已申报说明书的标题和登记处并不一致：第 4 期的是 MYRA SAUJANA FASA 4，第 3 期的是 Myra Saujana OIB Gallery——那是销售处的名字，不是项目名；而第 5 期说明书完全没有项目名称栏位。 - 持牌开发商
- OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.注册号 1085936-T (201401009857)（新旧两种公司注册格式一起印在广告与销售许可证证书上），房地部开发商代码 19355，登记状态 Aktif（活跃），八份期记录的 mempunyaiKesalahan 全部为 null——没有违例记录。这是你签约与追诉的对象。
- 品牌不是开发商
- Myra 属于 OIB，不是 Gamuda Land
myra.com.my每一页都印着 “The Myra brand is a product of OIB Marketing Sdn Bhd”（200901008425 / 851411-M）。最终集团：Oriental Interest Berhad，199301017406（272144-M），马交所代号 5827。我以 GAMUDA 搜索房地部登记处：回传六家 Gamuda 开发商，没有一家持有任何叫 Myra 的项目。本页没有任何 Gamuda 的内容。 - 开发商执照
- 19355/04-2031/0082(R)，有效期 2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日有效。而陷阱在这里：每一份已公开的 Myra Saujana 文件印的都是上一张编号 19355/04-2026/0768，那张已于 2026 年 4 月 9 日过期——第 3、4 期说明书用后缀 (R)，第 5 期说明书用 (A)，广告与销售许可证证书上也是同一张过期编号。号码在续期时从
0768改成0082，所以这是一个新号码，不是后缀变动。 - 第 4 期（正在销售的那一期）的广告许可证
- 两代都已过期已申报说明书把许可证印成字面占位符
xxxxxxxxxxxxx。开发商至今仍从网站提供的广告与销售许可证证书，是第一代许可证19355-4/09-2025/1084(N)-(L)，已于 2025 年 9 月 25 日失效。登记处的现行记录是19355-4/09-2026/0786(R)-(L)，已于 2026 年 9 月 25 日失效——而截至 2026 年 10 月 8 日，登记处里没有任何后续许可证。执照与许可证是两份不同的文件；这里一份有效，另一份没有。 - 第 5 期的广告许可证
19355-5/02-2027/0146(N)-(L)，2025 年 2 月 20 日至 2027 年 2 月 19 日仍在有效期内，但在登记处自己的编码里标着(N)——不活跃——而且没有印出活跃的(A)版本。第 5 期说明书的两个许可证栏位完全空白，连占位符都没有；第 3 期说明书的许可证栏位也是空的。- 总单位数
- 253，分五期已申报：63（
-1）+ 76（-2）+ 66（-3）+ 28（-4）+ 20（-5）。PropertyGuru 写“654 个单位”，iProperty 写“76”——同一个项目编号 14388、同一个母公司下的两个网站，给出两个不同而且同样没有依据的总数。PropertyGuru 的 654 和任何申报数字都不符，可能把 Myra Embun（594）与 Saujana Idaman（286）也算进去了。EdgeProp 的第 4 期记录写 28，与申报一致。 - 已申报建筑形式
- 双层排屋与半独立式洋房登记处 jenis：
Rumah Teres（第 1、2、3 期）与Rumah Berkembar（第 2、3、4、5 期）。说明书：Rumah Teres Dua Tingkat、Rumah Berkembar Dua Tingkat、Rumah Semi-D Dua Tingkat。每一期都是两层。请注意，PropertyGuru 与 iProperty 都把这个有地、个别地契的项目归在/condo/路径下。 - 买卖合约
- 五期全部是 附表 G
19355-1至19355-5的 pjb.jenis: Jadual G。那是附个别地契的有地房产所用的法定合约。253 个单位每一个都在房屋发展法令之内：法定买卖合约、法定违约赔偿、法定房屋发展账户。Myra Saujana 里没有 SOHO、没有 SOFO、没有服务式公寓、没有办公套房，因此也没有任何不受法令保护的部分。这一栏任何说明书都没有印——只能从登记处取得。 - 地权
- 永久地权 —— Hak Milik Kekal三份可取得的说明书（第 3、4、5 期）都印着。没有租期届满日需要披露。Bebanan（地权负担）在第 3、4、5 期都是
Tiada。Sekatan Kepentingan（地权限制）在第 3、5 期是Tiada，但在第 4 期说明书上整个栏目都不存在——所以第 4 期那是空白，不是已确认的“无”。 - 房屋发展账户
- OCBC Bank (Malaysia) Berhad，HDA 1501023117，2023 年 9 月 22 日开立印在第 4 期的广告与销售许可证证书上。附表 G下必须开设独立的房屋发展账户，而这是证书印出、说明书没有印的少数几项之一。
- 地主
- 没有被指名——而且被要求必须是每一份买卖合约的当事方第 4 期的广告与销售许可证证书要求 Tuan Tanah 必须是每一份 Perjanjian Jual Beli 的当事方，记录 Unit simpanan Tuan Tanah 为 0，而Tuan Tanah 这一栏本身是空白的。所以开发商并不是第 4 期土地的注册业主。没有任何来源指出地主是谁；没有任何来源点名任何联营、股权比例或安排。这是一个实在的产业转让问题——请交给你自己的律师。
- 土地面积
- 任何一期都没有印没有任何申报文件印出 Keluasan Tanah。登记处的 keluasan 是每单位的平方米数字，不是地块面积。后果：密度算不出来，本页也不印任何密度数字。目前存在的唯一土地数字是媒体为整个 101 英亩总规划报道的——其中 50 英亩是承载 Myra Embun 与 Saujana Idaman 的商业地块。
- 批准机构
- 雪邦市议会（Majlis Perbandaran Sepang, MPSepang）印在广告与销售许可证证书与三份可取得的说明书上。图纸批准编号：MPSEPANG.600-34/3/610(9)，2023 年 4 月 3 日批准（第 4 期）；MPS 600-34/3/293.Jld.3（第 3 期）；MP SEPANG 600-34/3/293.JLD.3(4)（第 5 期）。雪邦市议会的管辖范围涵盖 Mukim Dengkil——这正是把县的问题定案、推翻媒体说法的依据。
- 已申报位置
- Mukim Dengkil，雪邦县，雪兰莪广告与销售许可证证书就是照这个形式印的；登记处在
-1至-4申报 daerah: Sepang, negeri: Selangor（-5则是-，空白）。The Edge 把它叫做“Sungai Merab, Kajang”，那是错的——加影属于乌鲁冷岳县。四个消费者来源说“Sungai Merab”；没有任何申报文件使用这个名字。说明书印的是 Taman Desa Jenderam Hilir, 43000 Dengkil——而且是作为销售处地址，因为没有任何申报文件印出工地地址。 - 地号
- 只有第 4 期：LOT 123376 – LOT 123403（28 块）逐一列在第 4 期的广告与销售许可证证书上。第 1、2、3、5 期在任何可取得的来源里都没有地号或 PT 编号。其中一块印成“LOT 1123401”，多了一个数位，几乎肯定是 LOT 123401 的打字错误——本页照申报原样印出。
- 已申报法定售价区间
- 第 4 期 RM2,209,920 – RM3,377,160 · 第 5 期 RM1,468,320 – RM2,298,600 · 第 3 期 RM1,036,500 – RM1,923,200Harga 的最低与最高，完全照已申报 HIMS 说明书为每个型号印出的样子。第 3 期的登记处价格区间是拼接的：公共登记处把排屋那一行的下限定在 RM674,700，而说明书为同样 46 个单位印的是 RM1,036,500——相差 RM361,800。第 4、5 期与说明书完全一致。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。
- 交付记录
- 第 1、3 期都在法定日期之后才取证，而且没有延期第 1 期：竣工与合规证书 2020 年 8 月 27 日，对照 2020 年 4 月 13 日的期限，pindaan 为
Tidak。第 3 期：竣工与合规证书 与 交屋 同在 2023 年 8 月 11 日，对照 2023 年 7 月 19 日，pindaan 为Tidak。只有第 2 期获批延期——+6 个月，24→30 个月，修订为 2022 年 3 月 18 日——而它的竣工与合规证书在 2022 年 2 月 10 日，在期限之内。 - 两个在建期
- 第 4 期 97.50% · 第 5 期 80.00%，状态都是 Lancar法定交屋期限是 2027 年 8 月 22 日与 2027 年 5 月 3 日——还相当宽裕，所以不应称它们延误。但两份说明书都印着 Tarikh Jangka Siap: Januari 2026，那是大约九个月前。落后于说明书自己的目标，不是落后于法律。而第 4 期自己的已申报说明书记录 28 个单位里 27 个未售——截至它 2025 年 8 月 29 日的申报。
- 奖项与绿色认证
- 都没有，也没有借用项目、品牌与集团都没有任何获奖声明，媒体也没有提到。EdgeProp 新加坡的“Myra”奖项属于 SDB Asia 位于新加坡的另一个公寓项目——拒绝引用。GreenRE 四个层级都查过：Myra Saujana 在任何一层都没有记录，而写着“Myra Idaman”的铜级记录属于 Myra Gardens Sdn Bhd，是另一家持牌公司。表格会截断，所以诚实的说法是“在可取得的部分里没有记录”。GBI 回传 404——未知，不是没有。
直接跳到你要看的部分
这一页是按买家真正会问的顺序排的——从这个项目所有营销来源都没有提到的那个许可证问题开始。
这个项目有十一件事对不上 —— 每一件都附上来源
每一张卡都说明政府记录怎么写、营销怎么说，以及是谁发布的哪一个。除了卡上明确说明是推断的部分，其余都不是推断。
第 4 期的广告许可证两代都已过期
现在正在销售的那一期，是在一张登记处显示为已过期的许可证上进行广告。开发商自己的公开面同时有三处出问题。已申报的 HIMS 说明书把广告与销售许可证印成字面占位符 xxxxxxxxxxxxx，所以单看说明书根本无法回答。开发商至今仍从自己网站提供的广告与销售许可证证书，是第一代许可证 19355-4/09-2025/1084(N)-(L)，已于 2025 年 9 月 25 日失效，带着登记处自己的 (N) = 不活跃后缀。而登记处的现行记录 19355-4/09-2026/0786(R)-(L) 已于 2026 年 9 月 25 日失效，截至 2026 年 10 月 8 日没有任何后续申报。第 5 期的现行许可证虽在有效期内，但同样带着 (N) 不活跃后缀。
执照与许可证是两份不同的文件 —— 而每一份已公开文件印的都是过期的执照
开发商执照让公司可以从事开发；广告与销售许可证让它可以为某一特定期做广告与销售。这里执照有效，第 4 期许可证无效。但执照自己也有问题：两份已申报说明书和广告与销售许可证证书印的都是 19355/04-2026/0768，已于 2026 年 4 月 9 日过期——第 3、4 期后缀 (R)，第 5 期 (A)。现行执照是另一串号码：19355/04-2031/0082(R)，有效至 2031 年 4 月 9 日。号码在续期时就换了，所以律师拿说明书上的编号去登记处查，查到的是一个已经作废的号码。
两期在法定交付日之后才取证，而且完全没有延期
第 1 期：法定交屋日 2020 年 4 月 13 日，pindaanTempohSerahKosong Tidak，竣工与合规证书 于 2020 年 8 月 27 日申报——比唯一存在的那个期限迟约四个半月；而登记处完全没有记录任何交屋日期，所以交付时间无法断定。第 3 期：法定交屋日 2023 年 7 月 19 日，pindaan Tidak，竣工与合规证书 与 交屋 同在 2023 年 8 月 11 日——迟了 23 天。只有第 2 期有获批的 +6 个月交付期限延期（24→30 个月，修订为 2022 年 3 月 18 日），而它的竣工与合规证书在期限之内。姊妹项目 Myra Embun 的 12 个月延期不会被搬到本页。
同一张执照编号底下有三个不同的项目
19355-1 至 -5 = MYRA SAUJANA：253 个双层有地单位，附表 G，个别地契。-6 与 -7 = MYRA EMBUN：25 层 Pangsapuri Servis，每期 297 个单位，附表 H，尚未动工，在东面约 0.79 公里（我自己用已申报坐标做的运算）。-8 = PANGSAPURI SAUJANA IDAMAN：第三个“Saujana”——286 个可负担单位、21 层、统一申报售价 RM290,000，而它的说明书载有州政府同意、五年转让限制与 LPHS 信函，这些在任何 Myra Saujana 说明书里都没有。没有任何消费者网站列出 Idaman。-9 与 -10 是 404。
“Jenis C” 在同一家开发商的两份申报文件里是两栋完全不同的房子
第 3 期说明书：Jenis C = 22′×70′ 上的 2,130 平方尺双层排屋。第 4 期说明书：Jenis C = 40′×80′ 上的 3,429 平方尺双层半独立式——也就是微型官网称为 Type E 的那一栋。而媒体又是第三套系统：《新海峡时报》与 The Edge 把第 3 期的半独立式称为 “Type C”（2,338 平方尺）与 “Type D”（2,691 平方尺），而申报文件把同样那两栋房子称为 Jenis A 与 Jenis B——建筑面积与地皮完全一致，只有字母不同。在这个项目上，引用任何单独的型号字母时，都必须说出是哪一期、哪一份文件。
第 3 期的登记处价格区间是拼接出来的
政府登记处第 3 期排屋那一行：下限 RM674,700。已申报说明书，同样那 46 个单位：下限 RM1,036,500。同样的单位相差 RM361,800。登记处两行半独立式的下限是 RM989,500 与 RM1,065,400，而说明书的下限是 RM1,520,000 与 RM1,636,600；而且登记处把单位数对应到行的方式刚好相反。第 4、5 期与各自的说明书完全一致，这正是把这个拼接定位在旧期的依据——一条跨两代许可证缝起来的价格区间。两者都是公开记录，所以本页都印出，并加上标注。
第 4 期自己的法定说明书记录 28 个单位里 27 个未售 —— 而那时已建 97.5%
Bilangan Unit: 28 unit · Baki Unit belum Dijual: 27 unit，印在开发商自己的已申报广告里，而登记处显示的施工进度是 97.50%。必须诚实说明日期限制：那是 2025 年 8 月 29 日的申报，所以是当时的数目，不是今天的。作为对照，第 3 期的已申报说明书记录 66 个单位里只有 9 个未售——接近售完。这是存货与议价的事实，不是对项目的评价。
媒体把这个项目放错了县，也放进了一个任何申报文件都没用过的地名
The Edge（2024 年 11 月 18 日）印着“Myra Saujana (Sungai Merab, Kajang)”。加影属于乌鲁冷岳县；而每一份申报文件都说雪邦县，主管机构是雪邦市议会，其管辖范围涵盖 Mukim Dengkil——而三个图纸批准编号全是雪邦市议会的档案。至于地名，有四个消费者来源说“Sungai Merab”（The Edge 两次、《新海峡时报》，以及 PropertyGuru／iProperty，这两家是同一个发布者，只算一个），而没有任何申报文件在任何地方使用这个名字。申报文件印的是 Taman Desa Jenderam Hilir, 43000 Dengkil——而连这个也是销售处地址，因为没有任何申报文件印出工地地址。
密度算不出来，所以本页不印任何密度数字
任何一期的任何申报文件都没有印出土地面积，而登记处的 keluasan 是每单位的平方米数字，不是地块面积。目前存在的唯一土地数字是媒体为整个总规划报道的：51 英亩住宅 + 50 英亩商业 = 101 英亩。用 253 栋除以 101 英亩是错的，因为那 50 英亩商业地承载的是 Myra Embun 与 Saujana Idaman——880 个分层单位，而 Myra Saujana 在那块地上一个单位都没有；用 51 英亩除也是错的，因为那是整个住宅总规划，包含从未申报的期数。两种算法，一个分母错、一个分子不全。
没有任何人公布任何距离，也没有任何人提到任何一个铁路车站
我核对过开发商的微型官网（它的位置部分是一整张没有文字的图片）、第 3、4、5 期说明书、广告与销售许可证证书、PropertyGuru、iProperty、EdgeProp、The Edge 两篇与《新海峡时报》一篇。它们每一个都在点名地点，没有一个附上数字。而且没有任何来源提到任何 LRT、MRT、KTM 或 ERL 车站——两个门户网站的“公共交通”栏位只列高速公路。这本身就是结论：一个依赖汽车的有地项目，所有发布者卖的都是高速公路可达性。本页不编造任何距离、不编造任何车站。
没有奖项、没有绿色评级 —— 并且拒绝了两个几乎命中的记录
Myra Saujana 什么都没得过，Myra 品牌与 OIB 也没有：品牌网站没有奖项页、集团网站没有、微型官网没有、媒体也没有提到。会自己贴上来的那个奖项——2024 年 EdgeProp 新加坡卓越大奖的 Top Boutique Development——属于 “Myra”，SDB Asia 在新加坡第 13 区的 85 个单位公寓。拒绝引用。绿色方面，GreenRE 四个层级都查过，Myra Saujana 在任何一层都没有记录；写着 “Myra Idaman” 的铜级记录属于 Myra Gardens Sdn Bhd，是另一个县的另一家持牌公司。表格会截断，所以用词是“在可取得的部分里没有记录”；而 GBI 回传 404，所以 GBI 状态是未知，不是没有。
到底在建什么，以及背后那份有日期的记录
数据条里只放申报文件、政府登记处或具名来源公布过的数字——而且刻意没有密度格子，因为没有任何土地面积可以用来算。设施栏目把开发商按单位公布的东西、它对整个小区的断言、只有门户网站在写的东西，以及根本没有人公布的东西，分开摆出来。
19355-1 至 19355-5特点 —— 开发商按单位公布的内容，以及所有不在其中的东西
这里没有按楼层编排的设施表，因为这是一个有地、个别地契的项目，没有分层共用产业——硬要做一份，就是把高楼的模板搬过来。实际存在的是：开发商公布的按单位特点、没有规格支撑的小区层面断言，以及一份开发商从未采纳的门户网站清单。
按单位 —— 开发商自己的型号卡
- 电动车充电与太阳能“接线点”——E、F、G 全部型号。微型官网自己说明设备不包括在内。这就是有地房产版的“只给位置”：一条管线加一个插座，没有充电器、没有太阳能板。这是这个项目上最容易被过度解读的一项，而且没有公布任何线路、任何功率或任何规格
- 雨水收集——作为特点公布，没有容量、没有规格
- 自动门“接线点”——是一个接线点，不是一道门
- 包裹箱——而开发商自己的保留条件是 “不是所有单位都符合资格”，没有量化。哪些单位符合没有公布
- 车棚——Type E 最多 3 辆车；Type F 与 G 最多 2 辆。这是营销的型号属性，不是申报栏位
- Anjung Kereta——任何已申报说明书里唯一与车有关的词。Tempat Letak Kereta（停车位）在任何一期都没有印
小区层面 —— 有名字，但背后什么都没有
- 游乐场与公园——只出现在开发商的图库图片里。两者都没有文字清单
- “有围篱社区”——微型官网上的断言，没有公布警卫亭、没有围篱规格、没有管理安排
- Tepak Sireh（槟榔盒）总规划概念，有五个命名区段——Sirih、Gambir、Tembakau、Pinang、Kapur——各有自己的标志图档。没有任何来源把任何区段名对应到某一个已注册期号，所以这五个区段无法对应
19355-1…-5
只有门户网站在写 —— 开发商没有
- 24 小时保安——只有 PropertyGuru 与 iProperty。不在任何已取得的开发商页面上
- 周边围篱——同样只有这两个门户网站
- 慢跑与自行车道——同样只有这两个门户网站
- 把游乐场列为设施——门户网站这样列；开发商只在图库里展示
- 关于这两个来源的提醒：PropertyGuru 与 iProperty 都属于 PropertyGuru Group，它们的 Myra Saujana 页面共用同一份设施清单与同一个项目编号（14388）——所以它们是一个来源，不是两个
- 一个外国聚合网站还列了“停车”、“儿童游乐场”与“靠近超市”，同时把这个有地永久地权项目称为“两层公寓楼，整体式结构”，指名一个在任何登记处都不存在的开发商，以美元报价，并把它的周边地点栏位渲染成字面占位符
%name%。本页完全没有使用它的任何内容。
没有公布，因此不会出现在本页
- 开发商的任何一份设施清单——没有设施页、没有楼层图、没有标注设施的总平面图。上面的一切都是从型号卡与图库图片读出来的
- 交屋之后由谁维护大门、公园、游乐场与保安，依据什么文件，收费多少。因为地契是个别地契而非分层地契，所以没有管理机构，而没有任何来源点名任何居民协会、服务费、偿债基金或保安合约。这是这个项目上最大的一个未解问题
- 电动车与太阳能接线点的规格——什么线路、什么功率、实际装了什么
- 哪些单位符合包裹箱的资格
- Tempat Letak Kereta 作为申报栏位——每一期的每一份说明书都没有
- 这个项目的土地面积——任何一期、合计或分开都没有，这就是本页没有密度数字的原因
- 第 1、2、3、5 期的地号或 PT 编号；第 2 期的批准机构与图纸批准编号；第 1、2 期的已申报说明书（
brochureUrl: null，两种 HIMS 路径格式都是 404） - 第 1、2 期的已申报交屋日期——登记处这两期的 VP 栏位都是
-，所以最早两期只能断定发证时间，无法断定交付时间 - 地主的姓名——广告与销售许可证证书要求这位地主必须是每一份买卖合约的当事方，而没有任何人指名他
- 第 3 期三个型号的房间与浴室数目——申报文件没有印；登记处在它三行组件里有两行填
0 / 0 - 目前的施工进度与目前的交屋预估——开发商自己的工程进度页停在 2024 年第四季，不公布任何百分比、里程碑或日期
- 第 4 期的广告与销售许可证在 2026 年 9 月 25 日之后是否已续期——截至 2026 年 10 月 8 日登记处里没有
- 总承包商、顾问与合约金额。没有找到 Myra Saujana 的任何马交所公告；一个建筑数据网站把公司名称、完整地址与所有规格全部收费阅读，而它的免费内容里那个状态在读取时就已经过时数年
有日期的记录 —— 五期、申报文件与房地部登记处
19355-1/03-2020/0275(P) 有效期 2018 年 3 月 17 日至 2020 年 3 月 16 日。19355-2/05-2021/0408(P)（2019 年 5 月 4 日至 2021 年 5 月 3 日），标注为 Tamat（已终止）。Tidak，从未获批任何延期。19355-3/04-2024/1001(R)-(L) 从同一天起算。Tidak，没有延期。19355-4/09-2025/1084(N)-(L)，为期两年，2023 年 9 月 26 日至 2025 年 9 月 25 日，由房屋副监督官批准。这就是开发商至今仍从自己网站提供的那份已过期证书。19355-5/02-2027/0146(N)-(L)，至 2027 年 2 月 19 日。仍在有效期内，但带着登记处的 (N) = 不活跃后缀，而且没有印出活跃的 (A) 版本。19355-4/09-2026/0786(R)-(L)，为期一年，至 2026 年 9 月 25 日。xxxxxxxxxxxxx、印着过期执照编号、并写着 Baki Unit belum Dijual: 27 unit（共 28 个）的文件。19355-1 至 19355-8 的房地部 TEDUH 记录、第 3、4、5 期的已申报 HIMS 说明书、开发商自己的 MS4_APDL.pdf 证书、GreenRE 四个评级层级、雪兰莪可负担房屋登记处，以及下方具名的媒体与门户网站来源核实。已申报的、营销的与媒体的三套数字 —— 并排摆出来
在你读到任何关于 Myra Saujana 的面积或型号字母之前，请先读这一段。目前流通着三套不同的字母系统，而同一家开发商的两份申报文件里，同一个字母代表两栋不同的房子。所以这一段逐个型号印出已申报的资料，同时标出微型官网的字母，并说明媒体在哪里不同——而不是挑一个、把其余藏起来。
已申报 —— 第 4 期 Jenis C，3,429 平方尺半独立式 —— 微型官网的“Type E”
这就是现在正在卖的那一期。建筑面积与地皮尺寸在申报文件与微型官网之间完全一致。房间数比较有意思：说明书完全没有印，登记处填 6，而微型官网写“5 + 1 Senior Suite”——如果那个 Senior Suite 就是第六间房，三者是一致的。浴室：登记处 5、微型官网 5——一致。陷阱在字母。申报文件称它 Jenis C；微型官网称它 Type E；而第 3 期申报文件里的 Jenis C 是一栋 2,130 平方尺的排屋，完全是另一栋房子。“4+1”与“5 + 1 Senior Suite”是营销的房间算法，不是申报的——登记处填的是整数。这个项目上没有任何来源作出双钥匙（dual key）声明，也不会有任何依据支持这种说法。
索取第 4 期的平面图与单位表已申报 —— 第 5 期 Jenis F，2,497 平方尺 —— 唯一全部对得上的型号
这是整个项目里唯一一个法定申报与营销在每一个栏位上都对得上的型号——建筑面积、地皮、卧房、浴室。值得明说，因为这一段其余部分都是矛盾。这一期的申报文件也异常完整：第 5 期的说明书是整个项目唯一逐个型号印出卧房与浴室数目的一份。但请注意即便如此仍然缺的东西：Tempat Letak Kereta 没有印、Jadual 没有印、任何土著折扣栏位也没有印——“最多 2 辆车”是微型官网的，不是申报文件的。
索取第 5 期 Type F 的平面图已申报 —— 第 5 期 Jenis G，3,261 平方尺 —— 而微型官网印的是 3,621
法定申报文件写 3,261 平方尺；开发商自己的微型官网写 3,621 平方尺。两个数字是彼此的数位互换，相差 360 平方尺——在这个尺寸的房子上这是实质差异，换算成每平方尺更是差很多。地皮尺寸、卧房与浴室数目全部一致。本页公布已申报的 3,261 平方尺，并记录微型官网印的是 3,621，因为申报文件才是管买卖合约的那一份。这个型号只有四栋。签约前请索取该实际单位的实测建筑面积。
确认 Type G 哪个面积才对0 / 0，只有媒体提供“4+1／4”与“4+1／5”。已申报 —— 第 3 期的三个型号，以及媒体字母错在哪里
整个型号字母问题，一张卡就看完。媒体——《新海峡时报》与 The Edge——把第 3 期的半独立式称为 “Type C”（2,338 平方尺）与 “Type D”（2,691 平方尺）。申报文件把同样那两栋房子称为 Jenis A 与 Jenis B——建筑面积与地皮尺寸和申报文件完全一致，只有字母不同。而申报文件自己的 Jenis C 才是那栋 2,130 平方尺的排屋，媒体称之为“superlink”。已申报的法定售价原样照印：Jenis C RM1,036,500 – RM1,648,300、Jenis A RM1,520,000 – RM1,923,200、Jenis B RM1,636,600 – RM1,820,300。登记处的拼接也正是出在这一期——公共登记处把排屋那一行的下限定在 RM674,700，比说明书低 RM361,800。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。
确认第 3 期哪个字母是哪一栋19355-1 与 19355-2 都回传 brochureUrl: null，而两种 HIMS 路径格式都回传 404。所以它们的申报售价、建筑面积、地皮尺寸、图纸批准编号与完工目标都无法还原——本页把这一点说出来，而不是用媒体数字糊过去。第 1 与第 2 期 —— 根本没有可取得的已申报说明书，而媒体印出一个任何申报文件都不支持的面宽
这两期现存的只有政府登记处的价格区间：第 1 期 RM629,000 – RM988,000；第 2 期按组件行分别为 RM1,123,087 – RM1,717,502（排屋）、RM1,589,722 – RM1,919,559（12 栋半独立式）与 RM1,778,188 – RM1,921,045（8 栋半独立式）。标明为登记处价格区间，不是申报说明书数字。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。至于媒体的型号表：The Edge 2024 年 11 月的第 2 期报道印出 22′×70′ 上的 2,370 平方尺角头／2,338 平方尺中间 superlink、一个 40′×75′ 上的“Semidee Type A”2,545 平方尺，以及一个 45′×75′ 上的“Semidee Type B”2,700 平方尺——而45 尺的面宽在这张执照的任何申报文件里都不存在。第 2 期的说明书无法取得，所以这件事无法定案：请把那些建筑面积与地皮当成媒体报道，不是已申报资料。有一个媒体说法可以定案，而它是错的：The Edge 说第 3 期是 Myra Saujana 第一期推出半独立式洋房的期数，但登记处在第 2 期申报了 20 栋 Rumah Berkembar，竣工与合规证书是 2022 年 2 月 10 日——早于第 3 期——而且 The Edge 自己后来那篇文章也在描述第 2 期的半独立式。拒绝引用。
索取第 1、2 期的申报条款登记处持有什么 —— 以及为什么它的面积栏位不是说明书的建筑面积
在第 4 期，登记处的 319 平方米约等于 3,434 平方尺，对照说明书的建筑面积 3,429 平方尺——所以在那里，登记处的 keluasan 显然就是建筑面积，只是用公制、取整方式不同。但在第 3 期，排屋那一行是 143–323 平方米，而说明书只有一个建筑面积 2,130 平方尺（约 198 平方米）——登记处的区间是把说明书的数字框在里面，而不是与它相符。所以请把登记处的 keluasan 只当作参考，而以说明书的平方尺作为已申报的建筑面积。这组栏位还有两点要留意：登记处在第 1 期，以及第 2、3 期七行组件里的四行，把bilik 与 bilik air 填成 0 / 0——那是没有记录，不是“没有”。另外，组件栏位 peratus 是施工进度百分比，不是土著配额，也不是任何价格优惠——这个栏位很容易被读错，本页读对了。
上面每一个面积、地皮尺寸、单位数与价格数字，除卡上另有说明者外，都是已申报的法定数字，读自 19355-3、19355-4 与 19355-5 的 HIMS 广告说明书以及房地部 TEDUH 的组件行。微型官网与媒体的数字凡有不同之处都已标明来源，而没有任何数字被换算、平均或调和过——两份文件不一致时，两个都印出来。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。
开发商自己的图片 —— 每个主题都是推断的，以下是为什么没有一个能确认
c-14-8-24-aerial-view.jpg 推断的。开发商没有为这个项目的任何一张图片发布标题或 alt 文字，而 www.myrasaujana.my 不是 WordPress 网站，所以没有任何内容管理系统标题可以用来确认任何主题。因此本页每一则图说都是按文件名推断，并且都这样标明。c-14-8-24-facade-type-e.jpg 推断。这个标签要小心读：第 4 期的法定说明书把这同一栋 3,429 平方尺、40′×80′ 地皮的房子叫做 Jenis C；而第 3 期说明书里的 Jenis C 却是一栋 2,130 平方尺的排屋。微型官网的字母和申报文件的字母是两套不同的系统。
c-26-9-24-facade-corner-unit.jpg 推断。没有任何来源说明这个角头单位属于哪一期、哪一个型号，所以本页不作任何断定。playground_drone_FA.jpg 推断。游乐场和公园只出现在开发商的图库里——开发商的所有公开页面上都没有文字版设施清单、没有总平面图，也没有标注设施的地图。PropertyGuru 和 iProperty 把游乐场列为设施；开发商自己没有。
Living.jpg 推断。没有任何来源说明这张图代表哪一个型号，所以本页不为它附上任何建筑面积或型号。上面每一个主题都标为推断，而这个标注不是形式上的。www.myrasaujana.my 不是 WordPress 网站——/wp-json/wp/v2/pages 与 /wp-json/wp/v2/media 都回传 404，没有 generator 元标签、没有 /wp-content/ 路径，图片是从一个手工建立的 images/<section>/ 目录树提供的。所以这个项目的任何图片都没有内容管理系统标题、图说或 alt 文字，本页也没有任何一张能标为“已确认”。图库的 HTML 完全没有 alt 文字、也没有可见图说。支持这个推断的，是文件名异常具体而且内部一致——一个 c- 前缀加上 dd-m-yy 的美术稿日期——但它仍然是推断，而且本页这样标明。我先在同一个文件夹里对一个刻意不存在的文件跑了 404 负面对照：服务器回传的是干净的客户端错误，而不是一个 HTML 外壳，这正是在这个主机上的“取得成功”结果可以信任的原因。有两个借用陷阱是刻意避开的。第一，品牌网站 myra.com.my 用一个共用资源目录树提供所有 Myra 项目的图片，而且把每一个项目的标志 alt 文字都写成“Myra Cove logo”——所以本页没有任何一张图是按 alt 文字或按文件夹挑的，只按这个项目自己主机上的确切文件名。第二，也是在这里更重要的一点：本页没有从 Myra Embun 取用任何东西，那是同一张执照上、约 790 米外的 25 层公寓项目：本页没有任何高楼图片，因为这是一个双层有地项目。另外刻意缺席的：开发商那份 30 MB 的英文宣传册 PDF 超过读取大小上限，无法读取，而它的单张宣传单 PDF 只有图片、没有文字层——所以两者都没有被引用任何内容。
雪邦县 Mukim Dengkil —— 申报文件证明了什么，以及没人公布的那些距离
下面那个标记是房地部第 4 期项目记录里的注册坐标，不是猜的。这个项目的位置需要仔细定案，因为有四个消费者来源把它放在一个任何申报文件都没用过的地名里，其中一个还把县完全写错了。
没有任何申报文件印出工地地址。第 4、5 期说明书上的地址——Lot 3625, Jalan Utama 1, Taman Desa Jenderam Hilir, 43000 Dengkil, Selangor——印的是销售处地址；第 3 期说明书给的是同一条街，但没有地号。关于邮区号，有一个我选择照实印出而不是修整掉的怪处：43000 按惯例是加影的号段，而维基百科给出的登吉坐标是 2.867 N, 101.683 E——但已申报说明书自己印的就是“43000 Dengkil”。43000 出现在本页，是因为申报文件这样印。我也尝试过雪兰莪方面的交叉核对：ehartanah.lphs.gov.my 只收录可负担房屋项目，没有列出 Myra Saujana、没有 Saujana Idaman、也没有任何 OIB Properties 的项目——但它的搜索参数失效，而且一个按市价出售的项目不在可负担房屋登记处里是正常的，不能证明任何事。这里的位置证据是雪邦市议会的图纸批准编号加上已申报坐标。
申报文件实际印出的位置资料
- Negeri / Daerah / Mukim：Selangor / 雪邦（Sepang）/ Mukim Dengkil —— 开发商自己的广告与销售许可证证书就是照这个形式印的
- Pihak Berkuasa Melulus：雪邦市议会（Majlis Perbandaran Sepang） —— 印在广告与销售许可证证书与三份可取得的说明书上。雪邦市议会的管辖范围涵盖 Mukim Dengkil，这正是把县定案的依据
- No. Kelulusan Pelan Bangunan：MPSEPANG.600-34/3/610(9)，2023 年 4 月 3 日批准（第 4 期）· MPS 600-34/3/293.Jld.3（第 3 期）· MP SEPANG 600-34/3/293.JLD.3(4)（第 5 期）—— 三个都是雪邦市议会的档案
- 登记处：
19355-1至19355-4的 daerah 为 Sepang、negeri 为 Selangor。而19355-5的 daerah 栏位是-—— 同一张执照上相邻的记录，登记处自己填得不一致 - 已申报坐标：2.898521, 101.723389（
-1）· 2.898193, 101.722204（-2）· 2.898195, 101.721110（-3）· 2.898622, 101.723360（-4）· 2.898195, 101.721110（-5，与-3完全相同） - 地号：只有第 4 期 —— LOT 123376 至 LOT 123403，逐一列在广告与销售许可证证书上。第 1、2、3、5 期在任何可取得的来源里都没有地号或 PT 编号
- Keluasan Tanah（土地面积）：任何一期都没有印，申报文件与登记处都没有 —— 这就是本页没有任何密度数字的原因
位置陷阱 —— 这是这个项目上最大的一个
- The Edge Malaysia（2024 年 11 月 18 日）印着“Myra Saujana (Sungai Merab, Kajang)”。加影属于乌鲁冷岳县。每一份申报文件都说雪邦县。那是明显错误
- 有四个消费者来源说“Sungai Merab” —— The Edge 两次、《新海峡时报》，以及 PropertyGuru／iProperty（这两家是同一个发布者，共用同一个项目编号 14388，所以只算一个）
- 没有任何申报文件在任何地方使用“Sungai Merab”这个名字。申报文件说的是 Mukim Dengkil 与 Taman Desa Jenderam Hilir
- 维基百科把 Jenderam Hilir 列为登吉的一个地方 —— 位于 Sungai Semenyih 与 Sungai Langat 交汇处 —— 而并没有把 Sungai Merab 列为登吉的一部分
- 我无法从这里可取得的来源确认 Sungai Merab 本身的行政归属，所以我记录这个矛盾而不是替它下结论 —— 但“Sungai Merab”没有任何申报文件支持，不应该依赖它
- 反方向也要说：PropertyGuru 与 iProperty 都把这个有地、个别地契的 附表 G 项目归在
/condo/路径下。门户网站的路径是搜索分类，不是法律定性
被点名的地点 —— 而没有任何人公布距离
- 高速公路：ELITE Highway · MEX（Maju Expressway）· 吉隆坡-芙蓉高速 · SKVE（南巴生谷高速）· 布城环路 · 南北大道中央连接路。PropertyGuru／iProperty（同一个发布者）；The Edge 点名其中五条
- 教育：SK Desa Pinggiran Putra · Sekolah Menengah Teknik Sepang · Kolej Vokasional Sepang · University College of Aviation Malaysia · UiTM Dengkil · 厦门大学马来西亚分校
- 零售：Alamanda 购物中心 · Suria Mall Putrajaya · IOI City Mall · KIP Mall Kota Warisan · AEON Mall Nilai · Shaftsbury Square（只有 The Edge 提到）
- 医疗：Hospital Pakar An-Nur Hasanah · Hospital Serdang · Hospital Putrajaya · Klinik Kesihatan Dengkil
- 吉隆坡国际机场（KLIA） —— 只出现在微型官网自己的页面元数据里（“Dengkil, near KLIA”）。布城 —— 出现在微型官网的元数据关键词与一个中介挂牌标题里
- 以上没有任何一项，在任何来源里附有距离或行车时间。开发商自己的位置部分是一整张没有文字的图片
铁路 —— 本页最重要的一个“没有”
- 没有任何来源为 Myra Saujana 点名任何一个铁路车站。开发商没有、PropertyGuru 没有、iProperty 没有、EdgeProp 没有、The Edge 没有、《新海峡时报》也没有 —— 没有 LRT、没有 MRT、没有 KTM、没有 ERL
- 两个门户网站的“公共交通”栏位只列高速公路
- 这本身就是结论。这是一个位于 Mukim Dengkil、依赖汽车的有地项目，所有发布者卖的都是高速公路可达性
- 在这里编出一个听起来合理的车站和距离非常容易，而我不会。如果这一页需要一条铁路线，请自己从已申报坐标 2.898622 N, 101.723360 E 量，并把结果当成你自己的测量
本页唯一的两个距离 —— 都是我自己的运算，都不是公布数字
- 已申报的第 4 期坐标点，位于维基百科给出的登吉镇中心（2.867 N, 101.683 E）东北偏东大约 4.5 公里。这是我自己对两组已公布坐标做的大圆运算 —— 不是公布的距离，也不是道路距离
- Myra Embun 的已申报坐标点，在第 4 期以东大约 0.79 公里。同样的保留说明。记录它，是因为买家需要知道那个公寓项目是另一个邻居，不是这个项目
- 为求完整，而且只为了终结 Gamuda 的混淆：Bandar Gamuda Cove（登记编号
19588-1，Gamuda Land (T12) Sdn Bhd，Daerah Kuala Langat）在西面大约 13 公里。同样的保留说明。这不是卖点，也不是比较 - 本页没有任何其他距离、也没有任何以分钟计的行车时间，因为没有任何来源公布过。
位置资料读自开发商自己的广告与销售许可证证书（MS4_APDL.pdf）、19355-3、19355-4 与 19355-5 的已申报 HIMS 说明书、五期全部的房地部 TEDUH 项目记录、www.myrasaujana.my，以及雪兰莪可负担房屋登记处。媒体与门户网站的地名都已标明来源。本页没有任何距离是从地图估算、从站数换算，或从别的项目抄来的 —— 而出现的那两个，都标明是我自己对已公布坐标所做的运算。
法定登记资料 —— MYRA SAUJANA 五个已申报期并排
马来西亚法律要求持牌开发商申报法定广告条款，而这份申报是公开的。Myra Saujana 在同一张开发商执照底下有五个已注册期，它们是本页的骨干，而不是脚注。每一栏列出一期的已申报条款，并在两者不一致的地方把房地部公共登记处自己的栏位并列出来——而在这个项目上，不一致的地方都很要紧：一张两代都已过期的许可证、一个所有已公开文件都还没跟上的执照编号、一条拼接出来的登记处价格区间，以及两期在法定交付日之后才取证而且完全没有延期。第 1、2 期没有可取得的说明书，所以它们那两栏坦白地比较单薄——这个空白是照实印出来的，而不是用媒体数字填满。同一张执照编号底下的三个高楼项目——19355-6 与 -7 的 Myra Embun、-8 的 Pangsapuri Saujana Idaman——不在这张表里，因为它们不是这个项目。
（A）19355-1 —— 63 栋排屋 · CCC 2020 | （B）19355-2 —— 76 个单位 · CCC 2022 | （C）19355-3 —— 66 个单位 · CCC 2023 | （D）19355-4 —— 28 栋半独立式 · 已建 97.5% | （E）19355-5 —— 20 栋半独立式 · 已建 80% |
|---|---|---|---|---|
Nama projek（登记处）MYRA SAUJANA —— 期号 19355-1。任何一期都没有“Residensi”名称或括号别名Pemaju（开发商）OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，1085936-T (201401009857) · 房地部代码 19355 · 状态 Aktif，mempunyaiKesalahan null No. Lesen Pemaju（现行，登记处）19355/04-2031/0082(R)，2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日 —— 但这个项目每一份已公开文件印的都是已过期的 19355/04-2026/0768，有效期只到 2026 年 4 月 9 日 No. Permit Iklan & Jualan（广告与销售许可证） 19355-1/03-2020/0275(P)许可证有效期 2018 年 3 月 17 日 – 2020 年 3 月 16 日 —— 已过期，而且这是正常的：这一期已完工并取得竣工与合规证书 Pihak Berkuasa Melulus 雪邦市议会（MAJLIS PERBANDARAN SEPANG） No. Kelulusan Pelan Bangunan 无法还原 —— 没有说明书 Negeri / Daerah / Mukim 雪兰莪 / 雪邦 / Mukim Dengkil Jenis bangunan Rumah Teres（排屋）×63 —— 只有登记处；没有可取得的说明书 Jenis Perjanjian Jual Beli（登记处）JADUAL G —— 有地、个别地契的合约。任何说明书都没有印 Bilangan Unit 63 Bilangan Tingkat Dua Tingkat（两层） Pegangan Tanah Hak Milik Kekal（永久地权）—— 没有租期届满日需要披露 Sekatan Kepentingan 无法还原 —— 没有说明书 Bebanan 无法还原 —— 没有说明书 Harga（已申报法定单位售价，按已申报型号） 无法还原 —— 没有任何可取得的已申报说明书 房地部公共登记处的价格区间 RM629,000 – RM988,000 —— 登记处价格区间是这一期唯一的价格记录。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。 Keluasan binaan（已申报建筑面积） 无法还原 登记处的 keluasan 227 平方米 Bilik / Bilik air（登记处） 0 / 0 —— 没有记录Keluasan Tanah（土地面积） 没有印 —— 这份说明书与登记处都没有。密度算不出来 Tempat Letak Kereta（停车位） 任何一期都没有印 土著折扣／配额 没有印 —— 已逐一核对可取得的说明书。请留意陷阱：登记处的组件栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额，也不是优惠 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工） 无法还原 —— 没有说明书 Tarikh PJB pertama（首份买卖合约日期） 2018 年 4 月 13 日 · 原定期限 24 个月 按首份买卖合约的交屋日 2020 年 4 月 13 日 交付期限修订 Tidak —— 从未获批任何延期竣工与合规证书申报日 2020 年 8 月 27 日 · 交屋申报日 - 没有记录 —— 所以这一期只能断定发证，无法断定交付施工进度（登记处，本次读取）100% · 状态 Siap Dengan CCC 登记处里的说明书 null —— 而且两种 HIMS 路径格式都回传 404这一期的发现：竣工与合规证书 在 2020 年 8 月 27 日申报，对照法定交屋日 2020 年 4 月 13 日，而且完全没有获批任何延期 —— 比唯一存在的那个期限迟了大约四个半月。 | Nama projek（登记处）MYRA SAUJANA —— 期号 19355-2。任何一期都没有“Residensi”名称或括号别名Pemaju（开发商）OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，1085936-T (201401009857) · 房地部代码 19355 · 状态 Aktif，mempunyaiKesalahan null No. Lesen Pemaju（现行，登记处）19355/04-2031/0082(R)，2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日 —— 但这个项目每一份已公开文件印的都是已过期的 19355/04-2026/0768，有效期只到 2026 年 4 月 9 日 No. Permit Iklan & Jualan（广告与销售许可证） 19355-2/05-2022/01670(P)许可证有效期 2021 年 5 月 4 日 – 2022 年 5 月 3 日 —— 已过期，而且正常：已完工并取得竣工与合规证书。档案里还有一张较早的 19355-2/05-2021/0408(P)（2019 年 5 月 4 日 – 2021 年 5 月 3 日），标注 TamatPihak Berkuasa Melulus 雪邦市议会（MAJLIS PERBANDARAN SEPANG） No. Kelulusan Pelan Bangunan 无法还原 —— 没有说明书就无法还原第 2 期的批准机构与图纸批准编号 Negeri / Daerah / Mukim 雪兰莪 / 雪邦 / Mukim Dengkil Jenis bangunan Rumah Teres ×56 + Rumah Berkembar（半独立式）×12 + ×8 —— 只有登记处；没有可取得的说明书 Jenis Perjanjian Jual Beli（登记处）JADUAL G —— 有地、个别地契的合约。任何说明书都没有印 Bilangan Unit 76 Bilangan Tingkat Dua Tingkat（两层） Pegangan Tanah Hak Milik Kekal（永久地权）—— 没有租期届满日需要披露 Sekatan Kepentingan 无法还原 —— 没有说明书 Bebanan 无法还原 —— 没有说明书 Harga（已申报法定单位售价，按已申报型号） 无法还原 房地部公共登记处的价格区间 排屋 RM1,123,087 – RM1,717,502 · 半独立式（12）RM1,589,722 – RM1,919,559 · 半独立式（8）RM1,778,188 – RM1,921,045 —— 只有登记处价格区间。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。 Keluasan binaan（已申报建筑面积） 无法还原 登记处的 keluasan 396 · 435 · 314 平方米 Bilik / Bilik air（登记处） 其中一行 5 / 5，另外两行 0 / 0 —— 没有记录Keluasan Tanah（土地面积） 没有印 —— 这份说明书与登记处都没有。密度算不出来 Tempat Letak Kereta（停车位） 任何一期都没有印 土著折扣／配额 没有印 —— 已逐一核对可取得的说明书。请留意陷阱：登记处的组件栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额，也不是优惠 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工） 无法还原 Tarikh PJB pertama（首份买卖合约日期） 2019 年 9 月 18 日 · 原定期限 24 个月 按首份买卖合约的交屋日 2021 年 9 月 18 日 交付期限修订 Ya —— 获批 +6 个月；期限由 24 个月改为 30 个月；修订日期 2022 年 3 月 18 日。这是整个项目唯一一次获批的延期竣工与合规证书申报日 2022 年 2 月 10 日 · 交屋申报日 - 没有记录施工进度（登记处，本次读取）100% · 状态 Siap Dengan CCC 登记处里的说明书 null —— 而且两种 HIMS 路径格式都回传 404这一期的发现：这是唯一一期处理得妥当的。它超过了原定日期，但一次获批的 +6 个月交付期限延期把日期推到 2022 年 3 月 18 日，而竣工与合规证书比它提早约五个星期。另外：The Edge 说第 3 期是第一期推出半独立式的说法，被这份记录推翻 —— 这一期就有 20 栋 Rumah Berkembar，2022 年 2 月取证。而 The Edge 的第 2 期型号表印出一个在这张执照任何申报文件里都不存在的 45′ 面宽；因为没有说明书，这件事无法定案。 | Nama projek（登记处）MYRA SAUJANA —— 期号 19355-3。任何一期都没有“Residensi”名称或括号别名Pemaju（开发商）OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，1085936-T (201401009857) · 房地部代码 19355 · 状态 Aktif，mempunyaiKesalahan null No. Lesen Pemaju（现行，登记处）19355/04-2031/0082(R)，2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日 —— 但这个项目每一份已公开文件印的都是已过期的 19355/04-2026/0768，有效期只到 2026 年 4 月 9 日 No. Permit Iklan & Jualan（广告与销售许可证） 19355-3/04-2024/1001(R)-(L) —— 而说明书自己的许可证栏位是空的许可证有效期 2023 年 4 月 10 日 – 2024 年 4 月 9 日 —— 已过期，而且正常：已完工并取得竣工与合规证书，所以这一期不算问题 Pihak Berkuasa Melulus 雪邦市议会（MAJLIS PERBANDARAN SEPANG） No. Kelulusan Pelan Bangunan MPS 600-34/3/293.Jld.3 Negeri / Daerah / Mukim 雪兰莪 / 雪邦 / Mukim Dengkil Jenis bangunan Rumah Teres Dua Tingkat（Jenis C）+ Rumah Berkembar Dua Tingkat（Jenis A、Jenis B）。已申报的说明书标题：“Myra Saujana OIB Gallery” —— 那是销售处的名字，不是项目名 Jenis Perjanjian Jual Beli（登记处）JADUAL G —— 有地、个别地契的合约。任何说明书都没有印 Bilangan Unit 66 Bilangan Tingkat Dua Tingkat（两层） Pegangan Tanah Hak Milik Kekal（永久地权）—— 没有租期届满日需要披露 Sekatan Kepentingan TiadaBebanan TiadaHarga（已申报法定单位售价，按已申报型号） Jenis C 排屋，46 个单位：RM1,036,500 – RM1,648,300 · Jenis A 半独立式，12 个单位：RM1,520,000 – RM1,923,200 · Jenis B 半独立式，8 个单位：RM1,636,600 – RM1,820,300。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。 房地部公共登记处的价格区间 排屋 RM674,700 – RM1,648,300 · 半独立式（12）RM989,500 – RM1,759,600 · 半独立式（8）RM1,065,400 – RM1,820,300 —— 这条区间是拼接的：登记处的排屋下限比说明书低 RM361,800，而且是同样那 46 个单位；登记处把单位数对应到行的方式也和说明书刚好相反 Keluasan binaan（已申报建筑面积） Jenis C 2,130 平方尺，地皮 22′×70′ · Jenis A 2,338 平方尺，地皮 40′×65′ · Jenis B 2,691 平方尺，地皮 40′×75′ 登记处的 keluasan 143–323 · 242–294 · 279 平方米 —— 排屋那一行的区间是把说明书的建筑面积框在里面，而不是与它相符，所以只能当作参考 Bilik / Bilik air（登记处） 其中一行 5 / 5，另外两行 0 / 0 —— 没有记录Keluasan Tanah（土地面积） 没有印 —— 这份说明书与登记处都没有。密度算不出来 Tempat Letak Kereta（停车位） 任何一期都没有印 土著折扣／配额 没有印 —— 已逐一核对可取得的说明书。请留意陷阱：登记处的组件栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额，也不是优惠 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工） Julai 2023 Tarikh PJB pertama（首份买卖合约日期） 2021 年 7 月 19 日 · 原定期限 24 个月 按首份买卖合约的交屋日 2023 年 7 月 19 日 交付期限修订 Tidak —— 没有延期竣工与合规证书申报日 2023 年 8 月 11 日 · 交屋申报日 2023 年 8 月 11 日 —— 比法定日期迟 23 天 施工进度（登记处，本次读取）100% · 状态 Siap Dengan CCC 登记处里的说明书 有 —— 以 2024 年后的 P45 路径格式申报，P45-20230410-00007270这一期的发现：（1）竣工与合规证书 与 交屋 都在法定日期之后 23 天申报，而且没有获批延期。（2）登记处的价格区间是拼接的 —— 见上一行。（3）这里的 Jenis C 是一栋 2,130 平方尺的排屋，而第 4 期申报文件的 Jenis C 是一栋 3,429 平方尺的半独立式。（4）媒体把这一期的半独立式称为 “Type C”与“Type D”；申报文件称它们 Jenis A 与 Jenis B，建筑面积与地皮完全一致。（5）卧房与浴室数目在申报文件里没有印，只有媒体提供。（6）说明书申报的是 66 个单位里 9 个未售 —— 接近售完。（7）说明书上有法定批准印记 “IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA”，并指示读者到 teduh.kpkt.gov.my 查核。 | Nama projek（登记处）MYRA SAUJANA —— 期号 19355-4。任何一期都没有“Residensi”名称或括号别名Pemaju（开发商）OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，1085936-T (201401009857) · 房地部代码 19355 · 状态 Aktif，mempunyaiKesalahan null No. Lesen Pemaju（现行，登记处）19355/04-2031/0082(R)，2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日 —— 但这个项目每一份已公开文件印的都是已过期的 19355/04-2026/0768，有效期只到 2026 年 4 月 9 日 No. Permit Iklan & Jualan（广告与销售许可证） 在已申报说明书里：字面占位符 xxxxxxxxxxxxx · 在开发商自己的广告与销售许可证证书上：19355-4/09-2025/1084(N)-(L)，2023 年 9 月 26 日 – 2025 年 9 月 25 日，签发日 2023 年 9 月 25 日，为期两年，由房屋副监督官批准 · 在现行登记处里：19355-4/09-2026/0786(R)-(L)许可证有效期 说明书 xxxxxxxxxxx · 证书 2023 年 9 月 26 日 – 2025 年 9 月 25 日 · 登记处 2025 年 9 月 26 日 – 2026 年 9 月 25 日 —— 两代都已过期。证书上的许可证在 2025 年 9 月 25 日失效，而且带着登记处的 (N) = 不活跃后缀；登记处自己的现行许可证在 2026 年 9 月 25 日失效，而截至 2026 年 10 月 8 日登记处里没有任何后续许可证Pihak Berkuasa Melulus 雪邦市议会（MAJLIS PERBANDARAN SEPANG） No. Kelulusan Pelan Bangunan MPSEPANG.600-34/3/610(9)，2023 年 4 月 3 日批准（说明书把同一个编号印成 MPSepang.600-34/3/610 (9)） Negeri / Daerah / Mukim 雪兰莪 / 雪邦 / Mukim Dengkil Jenis bangunan Rumah Berkembar Dua Tingkat，Jenis C —— 也就是开发商自己的微型官网称为“Type E”的那一栋。已申报的说明书标题：MYRA SAUJANA FASA 4 Jenis Perjanjian Jual Beli（登记处）JADUAL G —— 有地、个别地契的合约。任何说明书都没有印 Bilangan Unit 28 Bilangan Tingkat Dua Tingkat（两层） Pegangan Tanah Hak Milik Kekal（永久地权）—— 没有租期届满日需要披露 Sekatan Kepentingan 没有印 —— 这一栏在这份说明书里整个不存在，所以是空白，不是已确认的“无” Bebanan TiadaHarga（已申报法定单位售价，按已申报型号） Jenis C，28 个单位：RM2,209,920（最低）– RM3,377,160（最高）。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。 房地部公共登记处的价格区间 RM2,209,920 – RM3,377,160 —— 这一期登记处与说明书完全一致 Keluasan binaan（已申报建筑面积） 3,429 平方尺，地皮 40′ × 80′ 登记处的 keluasan 319 平方米 —— 约 3,434 平方尺，所以这里登记处的 keluasan 显然就是公制的建筑面积 Bilik / Bilik air（登记处） 6 / 5 —— 而说明书两个都没有印；微型官网写“5 + 1 Senior Suite”与 5 间浴室，如果那个 Senior Suite 就是第六间房，则三者一致Keluasan Tanah（土地面积） 没有印 —— 这份说明书与登记处都没有。密度算不出来 Tempat Letak Kereta（停车位） 任何一期都没有印 土著折扣／配额 没有印 —— 已逐一核对可取得的说明书。请留意陷阱：登记处的组件栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额，也不是优惠 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工） Januari 2026 —— 大约九个月前，而当时已建 97.50% Tarikh PJB pertama（首份买卖合约日期） 2025 年 8 月 22 日 · 原定期限 24 个月 按首份买卖合约的交屋日 2027 年 8 月 22 日 交付期限修订 Tidak —— 没有延期。（同一张执照上的姊妹项目 Myra Embun 两期各有 +12 个月；那属于另一个项目，本页不引用）竣工与合规证书申报日 —（尚未） · 交屋申报日 —（尚未） 施工进度（登记处，本次读取）97.50% · 状态 Lancar 登记处里的说明书 有 —— 以 2024 年后的 P45 路径格式申报，P45-20250829-00017070，即 2025 年 8 月 29 日的申报这一期的重点发现：（1）广告与销售许可证两代都已过期，而说明书把许可证印成 xxxxxxxxxxxxx，所以单看它根本无法判断是否过期。（2）开发商至今仍从自己网站提供的广告与销售许可证证书，是已过期的第一代许可证。（3）Baki Unit belum Dijual：28 个里 27 个 —— 开发商自己申报的数目，截至 2025 年 8 月 29 日的申报，而登记处显示已建 97.50%。（4）广告与销售许可证证书要求 Tuan Tanah（地主）必须是每一份 Perjanjian Jual Beli 的当事方，记录 Unit simpanan Tuan Tanah 为 0，而 Tuan Tanah 这一栏是空白的 —— 所以开发商不是注册业主，而没有任何来源指出地主是谁。（5）证书逐一列出 LOT 123376 至 LOT 123403 —— 这是整个项目唯一有地号被公布的一期（其中一块印成“LOT 1123401”，多了一位，几乎肯定是 LOT 123401 的打字错误）。（6）房屋发展账户：OCBC Bank (Malaysia) Berhad，HDA 1501023117，2023 年 9 月 22 日开立。（7）Sekatan Kepentingan 在这份说明书里整个不存在 —— 是空白，不是“无”。（8）证书要求买卖合约必须通过 HIMS（e-SPA） 以附表 G、H、I 或 J 生成，但没有指明是哪一个；登记处申报的是 Jadual G。 | Nama projek（登记处）MYRA SAUJANA —— 期号 19355-5。任何一期都没有“Residensi”名称或括号别名Pemaju（开发商）OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，1085936-T (201401009857) · 房地部代码 19355 · 状态 Aktif，mempunyaiKesalahan null No. Lesen Pemaju（现行，登记处）19355/04-2031/0082(R)，2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日 —— 但这个项目每一份已公开文件印的都是已过期的 19355/04-2026/0768，有效期只到 2026 年 4 月 9 日 No. Permit Iklan & Jualan（广告与销售许可证） 说明书里两个许可证栏位完全空白 —— 连占位符都没有 · 在登记处里： 19355-5/02-2027/0146(N)-(L)许可证有效期 登记处 2025 年 2 月 20 日 – 2027 年 2 月 19 日 —— 仍在有效期内，但在登记处自己的编码里标着 (N) = 不活跃，而且登记处没有印出活跃的 (A) 版本Pihak Berkuasa Melulus 雪邦市议会（MAJLIS PERBANDARAN SEPANG） No. Kelulusan Pelan Bangunan MP SEPANG 600-34/3/293.JLD.3(4) Negeri / Daerah / Mukim 雪兰莪 / 雪邦 / Mukim Dengkil —— 请注意：登记处这一期的 daerah 栏位是 -Jenis bangunan Rumah Semi-D Dua Tingkat —— Jenis F（16 个单位）与 Jenis G（4 个单位）。第 5 期说明书完全没有项目名称栏位 —— 名字只存在于销售处地址与网址里 Jenis Perjanjian Jual Beli（登记处）JADUAL G —— 有地、个别地契的合约。任何说明书都没有印 Bilangan Unit 20 Bilangan Tingkat Dua Tingkat（两层） Pegangan Tanah Hak Milik Kekal（永久地权）—— 没有租期届满日需要披露 Sekatan Kepentingan TiadaBebanan TiadaHarga（已申报法定单位售价，按已申报型号） Jenis F，16 个单位：RM1,468,320 – RM1,759,080 · Jenis G，4 个单位：RM1,917,480 – RM2,298,600。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。 房地部公共登记处的价格区间 RM1,468,320 – RM2,298,600 —— 这一期登记处与说明书也完全一致 Keluasan binaan（已申报建筑面积） Jenis F 2,497 平方尺，地皮 40′×65′ · Jenis G 3,261 平方尺，地皮 40′×75′ —— 而微型官网把 Type G 印成 3,621 平方尺，相差 360 平方尺的数位互换。已申报的数字是 3,261 登记处的 keluasan 232–303 平方米 Bilik / Bilik air（登记处） 4, 5 / 4 —— 而这是整个项目唯一逐个型号印出这两项的说明书：Jenis F 5 间卧房、4 间浴室；Jenis G 4 间卧房、4 间浴室Keluasan Tanah（土地面积） 没有印 —— 这份说明书与登记处都没有。密度算不出来 Tempat Letak Kereta（停车位） 任何一期都没有印 土著折扣／配额 没有印 —— 已逐一核对可取得的说明书。请留意陷阱：登记处的组件栏位 peratus 是施工进度百分比，不是配额，也不是优惠 Jangkaan Tarikh Siap（预计完工） Januari 2026 —— 大约九个月前，而当时已建 80.00% Tarikh PJB pertama（首份买卖合约日期） 2025 年 5 月 3 日 · 原定期限 24 个月 按首份买卖合约的交屋日 2027 年 5 月 3 日 交付期限修订 Tidak —— 没有延期竣工与合规证书申报日 —（尚未） · 交屋申报日 —（尚未） 施工进度（登记处，本次读取）80.00% · 状态 Lancar 登记处里的说明书 有 —— 但以旧的 <编号>-<期> 路径格式申报，和第 3、4 期不同。两种 HIMS 路径格式都出现在这一张执照编号底下这一期的发现：（1）现行许可证带着 (N) = 不活跃后缀，尽管它仍在有效期内，而且没有 (A) 版本。（2）说明书的许可证栏位完全空白，而且没有项目名称栏位。（3）它印的执照编号是 19355/04-2026/0768，后缀 (A) —— 和第 3、4 期说明书以 (R) 印出的是同一张过期编号。（4）Jenis G：已申报 3,261 平方尺，对照微型官网的 3,621 平方尺。（5）登记处这一期的 daerah 栏位是 -，而其他四期都写 Sepang —— 同一张执照上相邻的记录，填得不一致。（6）竣工与合规证书、交屋 与 Tempat Letak Kereta 都没有，而 Sekatan Kepentingan 与 Bebanan 都是 Tiada。 |
五栏要一起读。执照、批准机构、地权、楼层数与买卖合约在五期之间完全相同——附表 G、两层、永久地权、雪邦市议会、Mukim Dengkil——所以要紧的是差异，而其中四项是实质的。第一，许可证。第 4 期是在一张两代都已过期的广告与销售许可证上销售：说明书把它印成 xxxxxxxxxxxxx，开发商网站上的证书在 2025 年 9 月 25 日失效，而登记处的现行许可证在 2026 年 9 月 25 日失效。第 5 期的虽在有效期内，但带着 (N) 不活跃后缀。第二，执照。每一份已公开文件印的都是 19355/04-2026/0768，已于 2026 年 4 月 9 日过期，而现行编号是 19355/04-2031/0082(R)——是另一个号码，不是后缀变动。执照与许可证是两份不同的文件，这里一份有效、另一份没有。第三，交付。第 1 与第 3 期都在法定交屋日之后才取证，而 pindaanTempohSerahKosong: Tidak——完全没有获批延期。只有第 2 期有（+6 个月），而且它在修订日期之内完成。第 4、5 期距离各自 2027 年的法定期限还很宽裕，但比它们自己说明书印的 Januari 2026 落后大约九个月。第四，价格。第 4、5 期与登记处完全一致；第 3 期的登记处价格区间是拼接的，同样 46 个单位的排屋下限比说明书低 RM361,800。另有三处空白贯穿每一栏，而且都不是无关紧要的：任何一期都没有土地面积（所以本页任何地方都没有密度数字）、任何一期都没有 Tempat Letak Kereta，以及没有指名地主，尽管证书要求这位地主必须是每一份买卖合约的当事方。
价格标注，以免对上面公布的内容有任何歧义。Harga 各行里的每一个零吉数字，都是已申报 HIMS 广告说明书为该期该型号印出的法定单位售价最低值或最高值，原样照印。登记处价格区间各行里的每一个零吉数字，都是房地部公共登记处为该组件行自己的 harga 区间，那是另一份公开记录，并已如此标注。两者不一致时，两个都印出来，而本页会说明。这些都是按型号申报的区间，绝不是任何单一单位的成交价。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。真正决定你付多少钱的，是销售处当天针对那个特定单位的价目表与买卖合约。
外国人可以在这里买吗？真正起决定作用的是地契形式，不是价格
雪兰莪按分区实施外国人最低购买价：第一区与第二区的门槛是 RM2,000,000，而且只适用于分层产业以及有围篱管理的有地分层产业；第三区——乌鲁雪兰莪与沙白安南——是 RM1,000,000。（作为对照，吉隆坡与联邦直辖区是 RM1,000,000，并须经济策划单位同意。）Myra Saujana 位于雪邦县，既不是乌鲁雪兰莪也不是沙白安南，所以相关数字是 RM2,000,000。就价格而言，已申报区间里第 4 期的整个范围（RM2,209,920 – RM3,377,160）高于门槛，第 5 期的 Jenis G 横跨门槛（RM1,917,480 – RM2,298,600），而其他各期的其他所有已申报型号都在门槛以下。但就形式而言，这项政策开放的是分层产业与有围篱的有地分层产业——而Myra Saujana 全部五期都申报为 附表 G，也就是附个别地契的有地房屋；开发商自己的总经理在媒体上正是把这一点当成卖点：住户享有类似管理型社区的设施，“而没有分层产业的限制，因为地契是个别的”。所以政策开放的那一类，恰恰是这个项目不属于的那一类。给海外读者的诚实结论——我的读者有不少是从海外买的：不要仅凭一个价格数字就假设自己符合资格。分区表与分层产业的要求在公开资料里都属于政策，而不是成文法或政府公报的引据，所以在签署或付出任何款项之前，请让你自己的律师以及雪兰莪房屋与房地产局以书面确认目前的门槛、分区与地契形式。上面的比较与推理是我做的；里面每一个价格数字都是已申报的那一个。
施工进度 —— 建了多少百分比，而这是谁的数字？
登记处的组件行有一个 peratus 栏位，它跟随 HIMS 里最新一次 7(f) 表格的进度报告。本次读取的数值是：第 4 期（19355-4）97.50%，第 5 期（19355-5）80.00%，状态都是 Lancar（进行顺利），而两期都没有记录任何竣工与合规证书或交屋。第 1、2、3 期都是 100%，状态 Siap Dengan CCC。这些百分比是这个项目上唯一一组实在的施工数据，而且它们是政府的，不是开发商的——开发商自己的工程进度页 projects.myra.com.my/siteprogress/myrasaujana 停在 2024 年第四季（“装修工程持续进行”），不公布任何百分比、里程碑日期或交屋日期，将近两年没有更新。一个诚实的限度：登记处的百分比没有附日期，所以它们是截至最新一次报告，而不是截至今天。另外有一个栏位要读对：peratus 是施工进度百分比，不是土著配额，也不是价格优惠——这很容易读错；而这里可取得的任何说明书都没有出现土著折扣栏位，所以这一项没有什么要隐去的，它根本没有被印出来。
本页不公布什么，以及为什么
这是高老师对本站每一个项目页都适用的既定政策：这里永远不会公布任何折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、土著折扣幅度、租回或保证租金回报率，也不会公布任何收益率或投资回报预测。在这个项目上，这意味着四项具体的不公布。第一，六个媒体“起价”数字——第 2 期三个、第 3 期三个——全部低于相应的法定申报下限。那些数字本页不复述；被记录下来的只有这个矛盾的存在，以及独立性核查，而那才是真正有信息量的部分：第 3 期那三个数字在 The Edge Malaysia 与《新海峡时报》上以完全相同的措辞、精确到最后一个零吉的相同数字出现，这是同一份开发商新闻稿的特征，不是两个独立来源。第二，某门户网站的每平方尺转售价格区间，按已公布的建筑面积换算后低于每一个申报下限——那是中介挂牌统计，不是开发商底价。不予公布，连同那段换算。第三，马银行 HouzKey 的方案条款。第 3 期曾以 HouzKey 推广，那是马银行的租转购结构，由银行买下单位、租给住户并给予购买选择权；本页说明结构，不公布条款——而且请注意两篇媒体报道都是 2021 年的，开发商现在的任何公开页面都没有再提 HouzKey，所以绝不能当成今天还有。第四，开发商微型官网页脚链接的一份销售活动条款 PDF，本页刻意没有打开。另外，一个外国聚合网站带有现金“折扣证书”的机制；本页完全没有使用那个页面的任何内容，而它其余的内容也毫无价值——它把这个有地永久地权项目称为“两层公寓楼，整体式结构”，指名一个在任何登记处都不存在的开发商，以每平方米美元报价，把完工日期写成 2021 年 12 月，并把它的周边地点栏位渲染成字面占位符 %name%。买家会问而没有任何来源回答的事项，上面的特点部分已经完整列出，简短版本是：任何一期的土地面积、五期里四期的地号、第 2 期的批准机构与图纸编号、第 1、2 期的说明书与已申报交屋日期、地主身份、交屋之后由谁维护大门与公园以及收费多少、电动车与太阳能接线点的规格、哪些单位有包裹箱、停车位分配、第 3 期的卧房与浴室数目、目前的进度与目前的交屋预估、第 4 期的许可证在 2026 年 9 月 25 日之后是否已续期、总承包商与合约金额，以及每一个以米或以分钟计的距离。告诉我哪一项，我会以书面向 OIB Properties (PRV) Sdn Bhd 询问。
OIB Properties (PRV) Sdn Bhd —— 持牌公司、品牌，以及本页拒绝借用的资历
先从更正开始，因为这是关于这个项目最常见的错误。Myra 不是 Gamuda Land 的品牌。它是 Oriental Interest Berhad 的品牌——注册号 199301017406（272144-M），马交所代号 5827，目前仍在上市——而 myra.com.my 每一页都印着 “The Myra brand is a product of OIB Marketing Sdn Bhd”，注册号 200901008425（851411-M）。我在一个经过验证可用的接口上以 GAMUDA 搜索房地部登记处（正面对照：OIB 回传六家开发商记录，ORIENTAL 回传六家）：回传六家 Gamuda 开发商——GM Klang、Gamuda Land (Botanic) 两家、Gamuda Land (Kemuning)、Gamuda Land (T12) 与 Hicom-Gamuda——而其中没有一家持有任何叫 Myra 的项目。“Gamuda”这个字在任何 Myra 的申报文件、登记记录或 OIB 企业页面上都不存在。地理上最接近的 Gamuda 项目是 Bandar Gamuda Cove（登记编号 19588-1，Gamuda Land (T12) Sdn Bhd，Daerah Kuala Langat，按我自己对两组已申报坐标的运算在西面约 13 公里）——那只是“Cove”这个字的巧合，是另一个城镇、另一个县、另一家开发商。所以有关 Gamuda Land 的一切——奖项、绿色评级、城镇设施、Gamuda Parks、开发总值——本页完全没有出现。
你真正签约的对象是 OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，注册号 1085936-T (201401009857)（新旧两种公司注册格式一起印在它自己的广告与销售许可证证书上），房地部开发商代码 19355，登记状态 Aktif，八份期记录的 mempunyaiKesalahan 全部为 null——没有违例记录。它的现行执照是 19355/04-2031/0082(R)，有效期 2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日。但营销上的名字与合约上的名字之间的落差，在这里是要紧的。微型官网与品牌网站卖的是“Myra”；品牌属于 OIB Marketing Sdn Bhd；而持牌开发商——买方签约与追诉的那一方——是 OIB Properties (PRV) Sdn Bhd，而 oibgroup.com 自己的首页完全没有提到它，也没有列出任何子公司。OIB 至少透过八家名称不同的公司持照开发，而以 ORIENTAL INTEREST 搜索登记处回传零：六家持牌公司分别是 OIB Properties (PRV)，代码 19355，8 个项目——雪兰莪／中部那一家，也是唯一持有 Myra Saujana 的那一家——以及 (CV) 5534 的 32 个、(K) 2998 的 50 个、(KV) 13769 的 8 个、(C) 5649 的 6 个与 (SW) 8502 的 12 个。六家持牌公司，合计 116 个项目。别人给你看任何“业绩”时，请问清楚那属于哪一家持牌公司。
两份政府记录给同一家公司两个不同的注册地址，而三个来源给出三个电话号码。广告与销售许可证证书把注册办事处印成 Suite 16-1 (Penthouse Upper), Menara Penang Garden, 42A Jalan Sultan Ahmad Shah, 10050 Seberang Perai Tengah, Pulau Pinang；登记处印的是 170-09-01, Livingston Tower, Jalan Argyll, 10050, Seberang Perai Tengah, Pulau Pinang。两个都在槟城，不在雪兰莪，而两个都是集团真实的地址——登记处同时把 Menara Penang Garden 列为另一家 OIB 持牌公司 OIB Properties (C) Sdn Bhd（代码 5649）的注册地址——所以这两个地址是在记录之间被互换了。营业地址是 RA-G-23A, Eve Suite @ Ara Damansara, No 1A, Jalan PJU 1A/41, 47301 Selangor。电话方面：0194127798（登记处）、03-87063634（广告与销售许可证证书）、03 5030 0544（微型官网）。而证书与第 4 期说明书上印的网址 https://myrasaujana.my/ 会无限重定向、打不开——可用的主机是 www.myrasaujana.my。在你发出需要留下记录的函件之前，值得知道这些。
关于地主，本页要说一件宣传册永远不会说的事。第 4 期的广告与销售许可证证书载明Tuan Tanah 必须是每一份 Perjanjian Jual Beli 的当事方，记录 Unit simpanan Tuan Tanah 为 0——没有保留任何单位——而Tuan Tanah 这一栏本身是空白的。由此可知，OIB Properties (PRV) 并不是第 4 期土地的注册业主；它是在地主的地契上、依某种联营安排开发。没有任何来源指出地主是谁。没有任何人点名任何联营，也没有任何股权比例、安排或这个项目本身的开发总值被公布。实际影响是：三方买卖合约意味着你的合约、你的地契转让，以及你可能需要的任何同意，都要经过一个身份、财务状况与权益都没有在任何公开文件上披露的当事方。这是你自己律师的问题，本页在这件事上不提供法律意见——我能做的是让开发商指明地主身份、并在你作出承诺之前出示地契查询，而你应该让你自己的律师在实际的合约草稿上审阅这个三方安排。为求完整：证书确实逐一列出第 4 期的 28 块地号，LOT 123376 至 LOT 123403，而那是这个项目唯一有任何地号被公布的一期。
关于奖项，没有任何可以借用的东西，而有一个奖项会自己贴上来。myra.com.my 没有奖项页，任何地方都没有获奖声明——它的导航是 Myra Homes、Myra’s Library、Myra Recruits、Myra’s Story 与 Myra Sama-Sama。oibgroup.com 没有奖项或表彰内容、没有引用任何奖项，却自称 OIB 是“一家受信赖的房地产开发商”——一个背后什么都没有的说法。项目微型官网没有任何获奖声明，三篇媒体报道也没有提到。所以 Myra Saujana 什么都没得过，Myra 品牌与 OIB 也没有。任何以“Myra”加“award”搜索都会出现的那个奖项是 2024 年 EdgeProp 新加坡卓越大奖的“Top Boutique Development (Completed)”唯一得主——而它属于 “Myra”，一座位于新加坡第 13 区 Meyappa Chettiar Road／Woodsville Close 的 85 个单位精品永久地权公寓，开发商是马交所上市公司雪兰莪开发（Selangor Dredging Berhad）的国际部门 SDB Asia。不同国家、不同公司、不同建筑。拒绝引用。
关于绿色认证，GreenRE 四个评级层级都分别查过，这个项目的答案是明确的“没有”——附带两个诚实的限度，以及一个本来会造成假阳性的记录。Myra Saujana 在白金、金、银、铜四个登记表可取得的部分里都没有记录，而 OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD. 在任何一层也都没有出现。最危险的那一行在铜级，而且字面上就写着“Myra”：Myra Idaman，2026 年 2 月 11 日，临时认证，RES v3.3——开发商是 Myra Gardens Sdn Bhd，那是与 OIB Properties (PRV) 不同的持牌公司，而且在不同的县（万挠 Rawang）。这一行不会被搬到本页。另外两个诱饵在金级与银级，命中的是“Embun”、“Oriental”与“Saujana”这几个字串：Residensi Seri Embun（金级，临时，2024 年 5 月 20 日，Eastern Oriental Express Sdn Bhd）与 Residensi Rimbun Saujana（Saujana Development Sdn Bhd）。两者都不是 OIB 的项目。限度是：GreenRE 的表格在最后一行明显被截断，所以正确的用词是“在可取得的部分里没有记录”，而不是直接说“未获认证”；而 GBI 的认证建筑目录回传 404，所以 GBI 状态是未知，不是没有。开发商没有为这个项目作出任何绿色声明，所以也没有什么需要反驳——微型官网提到的是电动车与太阳能接线点与雨水收集，oibgroup.com 只有一句“for the betterment of the community and mother earth”，而品牌网站上的“Green Village Compound”与“可持续环境”分别属于 Myra Tenuman 与 Alea Residence——别的项目。
三个不能被挪到这个项目上的品牌层面说法，以及两句应该得到相反待遇的开发商发言。品牌网站的元关键词里有 “affordable homes for sale Malaysia”，而 “comfortable living at an affordable price” 说的是森美兰的 Ara Residence——Myra Saujana 不是可负担项目：它的申报与登记价格区间从 RM629,000 一直到 RM3,377,160。集团的业务——投资控股、建筑、约 302 英亩油棕园与大约九家 Urban Inn 品牌酒店——是集团层面的，不是这家持牌公司的。而微型官网自己那句“the new benchmark in luxury living”无法验证，背后没有规格、没有认证、没有任何比较；“Park Homes”是产品名称，不是申报的建筑类型——申报的类型是 Rumah Berkembar Dua Tingkat。而开发商说过的两件事，比它的形容词更有价值，两者都是 The Edge 转述而非开发商自己发布的。销售与营销总经理 Wendy Lim：住户享有类似管理型社区的设施，而没有分层产业的限制，因为地契是个别的——这正确、有实质内容，而且正是本页所讲的附表 G重点。以及营销经理 Ken Goh：这些半独立式不会是市场上最大的，目标客群是有小家庭的专业人士——这是来自开发商的罕见反向说法，正因为罕见才值得引用。
最后一个结构性缺口，也是本页若干空白之所以是空白的原因。原则上有马交所这条路——Oriental Interest Berhad 是上市公司——但没有找到任何关于 Myra Saujana 的合约公告，所以五期里四期的地号、土地面积、停车位数目与总承包商身份都无法还原。一个建筑数据网站有第 3 期的记录，但把所有公司名称、完整地址、确切金额与所有规格全部收费阅读；它的免费内容只给出“46 units linkhouses 2 storey & 20 semi detached houses”、一个金额区间，以及一个“Planning – Design Stage”的状态——而那一期在 2023 年就已取证，所以这个状态在读取时就已经过时数年。另有一个第 2 期的记录出现在搜索结果里，本页没有打开它，所以不从它引用任何内容。另外，通常用来交叉核对执照的那两个独立平台，这次都没有出现这个项目——所以本页的执照编号是直接来自房地部的开发商搜索，而那本来就是第一手来源。
开发商、奖项与认证资料读自开发商自己的广告与销售许可证证书（www.myrasaujana.my/MS4_APDL.pdf）、19355-3、19355-4、19355-5 与 19355-8 的已申报房地部 HIMS 广告说明书、19355-1 至 19355-8 的房地部 TEDUH 项目记录（19355-9 回传 404）及其对 OIB、ORIENTAL 与 GAMUDA 的开发商搜索、Bandar Gamuda Cove（19588-1）的对照记录、GreenRE 四个评级层级、雪兰莪可负担房屋登记处、www.myrasaujana.my、myra.com.my、oibgroup.com、projects.myra.com.my，以及具名的媒体与门户网站来源。本页没有任何内容被归于 Gamuda Land，没有任何内容从 Myra Embun 或 Pangsapuri Saujana Idaman 搬过来，没有任何奖项或绿色评级取自其他 Myra 项目，也没有任何图片、距离或密度数字是编出来的。全部于 2026 年 10 月 8 日读取。
买家真正会问的 Myra Saujana @ Dengkil 问题
Myra Saujana 是 Gamuda Land 的项目吗？
myra.com.my 每一页都印着 “The Myra brand is a product of OIB Marketing Sdn Bhd”（200901008425 / 851411-M）。但你真正签约的对象两者都不是：是持牌开发商 OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD.，注册号 1085936-T (201401009857)，房地部开发商代码 19355。我在房地部 KPKT 登记处以 GAMUDA 搜索，结果回传六家 Gamuda 开发商——GM Klang、Gamuda Land (Botanic) 两家、Gamuda Land (Kemuning)、Gamuda Land (T12) 与 Hicom-Gamuda——而其中没有任何一家持有任何叫 Myra 的项目。地理上最接近的 Gamuda 项目是 Bandar Gamuda Cove，那是另一个城镇、另一家开发商、另一个县（Daerah Kuala Langat）。有关 Gamuda Land 的一切——奖项、绿色评级、城镇设施、开发总值——都不属于本页，本页也完全没有引用。现在在卖的那一期，广告许可证过期了吗？执照和许可证有什么不同？
就许可证而言，开发商自己的三个公开面同时出问题。第一，第 4 期已申报的 HIMS 说明书把许可证号码印成字面上的占位符
xxxxxxxxxxxxx，有效期印成 xxxxxxxxxxx——所以单看说明书，这个问题根本无法回答。第二，开发商至今仍从自己网站提供的那份 广告与销售许可证 证书，是第一代许可证 19355-4/09-2025/1084(N)-(L)，有效期 2023 年 9 月 26 日至 2025 年 9 月 25 日——已经过期一年多，而且带着登记处自己的 (N) 后缀，意思是不活跃。第三，房地部登记处里的现行记录是另一张第二代许可证 19355-4/09-2026/0786(R)-(L)，有效期至 2026 年 9 月 25 日——在本页核实日的 13 天前已经失效，而截至 2026 年 10 月 8 日，登记处里没有任何后续许可证。第 5 期的许可证 19355-5/02-2027/0146(N)-(L) 仍在有效期内（至 2027 年 2 月 19 日），但同样带着 (N) = 不活跃的后缀，而登记处并没有为它印出活跃的 (A) 版本。至于执照，另一个问题是：每一份已公开的 Myra Saujana 文件印的都是一张过期的执照。两份已申报说明书和开发商自己的 广告与销售许可证 证书，印的都是 19355/04-2026/0768，有效期只到 2026 年 4 月 9 日（第 3、4 期说明书用后缀 (R)，第 5 期说明书用 (A)）。登记处里的现行执照是完全不同的一串号码——19355/04-2031/0082(R)，有效期 2026 年 4 月 10 日至 2031 年 4 月 9 日。号码在续期时从
0768 改成 0082，所以这不是后缀变动，而是一个新号码，而没有任何已公开文件印着它。所以：执照是有效的，第 4 期的许可证不是。这代表什么、不代表什么：过期的 广告与销售许可证 是开发商与房屋监督官之间的合规事项，它本身不会令已签的买卖合约失效。但它确实意味着这一期是在一张登记处显示为已过期的许可证上进行广告。签任何东西之前，请索取现行的许可证证书，并在当天自己上登记处查一次——如果 2026 年 10 月 8 日之后有续期申报，这个答案就会改变，而我会重新查核，不会凭假设。
之前几期有按时交屋吗？
第 1 期（
19355-1，63 栋双层排屋）。首份买卖合约日期 2018 年 4 月 13 日，原定 24 个月期限，因此法定交屋日为 2020 年 4 月 13 日。pindaanTempohSerahKosong 是 Tidak——从未获批任何延期。竣工与合规证书 在 2020 年 8 月 27 日申报，比唯一存在的那个期限迟了大约四个半月。登记处为这一期完全没有记录任何交屋日期，所以这一期只能断定发证时间，无法断定交付时间。第 2 期（
19355-2，76 个单位）。首份买卖合约日期 2019 年 9 月 18 日，法定交屋日 2021 年 9 月 18 日——而这是唯一一期获批交付期限延期的：pindaanTempohSerahKosong Ya，+6 个月，期限由 24 个月改为 30 个月，修订日期 2022 年 3 月 18 日。竣工与合规证书 在 2022 年 2 月 10 日申报，比修订日期提早约五个星期。这一期的延期发挥了它应有的作用。第 3 期（
19355-3，66 个单位）。首份买卖合约日期 2021 年 7 月 19 日，法定交屋日 2023 年 7 月 19 日，pindaanTempohSerahKosong Tidak——同样没有延期。竣工与合规证书 与 交屋 同在 2023 年 8 月 11 日申报，比期限迟了 23 天。而说明书自己的目标是 Julai 2023。第 4 期和第 5 期是另一回事，不应该被称为“延误”。它们的法定期限分别是 2027 年 8 月 22 日与 2027 年 5 月 3 日——还相当宽裕。但两份说明书都印着 Tarikh Jangka Siap: Januari 2026，那已经是大约九个月前的事，而登记处显示的进度仍然是 97.50% 与 80.00%。所以诚实的读法是：两个在建期的法定风险低；相对于开发商自己广告的完工月份，落后是真的，两期都大约落后九个月。
有一件必须拒绝的事，因为它会让这个项目看起来比实际好看：同一张执照上的姊妹项目 Myra Embun 的两期各自都获批 12 个月延期，而 Myra Saujana 的五期一个都没有。那些延期属于另一个项目，不会被搬到本页。
Myra Saujana、Myra Embun、Saujana Idaman 是同一个发展项目吗？
-1 走到 -10，每一个有效记录都核对了登记的项目名称。19355-1 至 19355-5 = MYRA SAUJANA。253 个单位的双层排屋与半独立式洋房，每一期都申报为 附表 G——有地、独立个别地契的合约。永久地权。单位数为 63 + 76 + 66 + 28 + 20。19355-6 与 19355-7 = MYRA EMBUN。Pangsapuri Servis——25 层服务式公寓，每期 297 个单位，申报为 附表 H，即分层地契。尚未动工。按它申报的坐标，它在第 4 期以东大约 0.79 公里（这是我自己用两组已申报坐标做的大圆距离运算，不是任何来源公布的数字）。Embun 两期都获批 12 个月延期；Myra Saujana 一期都没有。19355-8 = PANGSAPURI SAUJANA IDAMAN——而这三者之中它最容易害人，因为它也带着 “Saujana” 这个字。它是一座286 个单位、21 层的可负担公寓，申报为 附表 H，而它自己的法定说明书载有须经州政府同意的转让限制、从开发商转让日起算的五年限制期，以及雪兰莪房屋与房地产局（LPHS）的信函。这些限制在任何一份 Myra Saujana 说明书里都没有出现。它申报的售价是统一的 RM290,000。没有任何消费者网站列出这个项目。19355-9 与 19355-10 回传 404——编号走到这里就结束。所以：被告知“Myra Saujana 是一个 25 层的服务式公寓项目”的买家被误导了；被告知那五年转让限制适用于一栋 Myra Saujana 洋房的买家也一样。它们是同一张执照、同一个总规划上的邻居，不是同一个产品。请核对别人给你的任何文件上的期号与许可证号码，因为在登记处里那才是唯一能区分它们的东西。
型号字母在不同文件之间对不上。到底哪个是哪个？
已申报的第 3 期说明书：Jenis C = 22′×70′ 地皮上的 2,130 平方尺双层排屋；Jenis A = 40′×65′ 上的 2,338 平方尺半独立式；Jenis B = 40′×75′ 上的 2,691 平方尺半独立式。
已申报的第 4 期说明书：Jenis C = 40′×80′ 上的 3,429 平方尺双层半独立式——也就是开发商自己的微型官网称为 Type E 的那一栋。
已申报的第 5 期说明书：Jenis F = 40′×65′ 上的 2,497 平方尺；Jenis G = 40′×75′ 上的 3,261 平方尺。
媒体（The Edge 与《新海峡时报》，第 3 期）：“半独立式 Type C” 2,338 平方尺与 “半独立式 Type D” 2,691 平方尺——也就是申报文件里的 Jenis A 与 Jenis B。建筑面积与地皮尺寸和申报文件完全一致，只有字母不同。
所以：媒体报道里的 “Type C” 是一栋 2,338 平方尺的半独立式，第 3 期申报文件里的 “Jenis C” 是一栋 2,130 平方尺的排屋，而第 4 期申报文件里的 “Jenis C” 是一栋 3,429 平方尺的半独立式。在这个项目上，引用任何一个单独的型号字母时，都必须同时说出是哪一期、出自哪一份文件。另外还有一处直接的面积矛盾：微型官网把 Type G 印成 3,621 平方尺，而第 5 期申报文件是 3,261 平方尺——两个数字是数位互换，相差 360 平方尺。本页公布已申报的 3,261 平方尺，并记录微型官网印的是 3,621。
Myra Saujana 是永久地权吗？地契是个别地契还是分层地契？
Jadual G。附表 G是附个别地契的有地房产所用的法定合约，所以 253 个单位每一个都在房屋发展法令之内：法定买卖合约适用、法定违约赔偿适用，开发商也必须开设房屋发展账户。第 4 期的 广告与销售许可证 证书证实了这个账户：OCBC Bank (Malaysia) Berhad，HDA 1501023117，2023 年 9 月 22 日开立。Myra Saujana 里没有 SOHO、没有 SOFO、没有服务式公寓、没有办公套房，因此也没有任何不受房屋发展法令保护的部分——这张执照上的高楼存货属于 Myra Embun 与 Saujana Idaman，两者都是 附表 H，都是另外的项目。还有一个值得知道的申报细节：Sekatan Kepentingan（地权限制）在第 3 与第 5 期说明书上印的是 Tiada（无），但在第 4 期说明书上整个栏目都不存在——所以第 4 期那一栏是空白，不是已确认的“无”。请以书面索取。另外，因为地契是个别地契而非分层地契，就没有管理机构（management corporation），这引出下面那个维护费用的问题。要多少钱？
第 3 期（已完工）——Jenis C 排屋，2,130 平方尺，46 个单位：RM1,036,500 – RM1,648,300。Jenis A 半独立式，2,338 平方尺，12 个单位：RM1,520,000 – RM1,923,200。Jenis B 半独立式，2,691 平方尺，8 个单位：RM1,636,600 – RM1,820,300。
第 4 期（已建 97.5%）——Jenis C 半独立式，3,429 平方尺，28 个单位：RM2,209,920 – RM3,377,160。
第 5 期（已建 80%）——Jenis F，2,497 平方尺，16 个单位：RM1,468,320 – RM1,759,080。Jenis G，3,261 平方尺，4 个单位：RM1,917,480 – RM2,298,600。
第 1 与第 2 期——没有任何可取得的已申报说明书。登记处对两期都回传
brochureUrl: null，而两种 HIMS 路径格式都回传 404，所以它们的申报售价、建筑面积、地皮尺寸、图纸批准编号与完工目标都无法还原。只剩政府登记处的价格区间：RM629,000 – RM988,000（第 1 期），以及按组件行分别为 RM1,123,087 – RM1,717,502／RM1,589,722 – RM1,919,559／RM1,778,188 – RM1,921,045（第 2 期）。还有一条登记处价格区间是拼接出来的，你在比较数字之前必须知道。在第 3 期，公共登记处为排屋那一行印的下限是 RM674,700，而说明书为同样那 46 个单位印的申报下限是 RM1,036,500——同样的单位相差 RM361,800。登记处两行半独立式的下限是 RM989,500 与 RM1,065,400，而说明书的下限是 RM1,520,000 与 RM1,636,600；而且登记处把单位数对应到行的方式，和说明书刚好相反。这个模式——旧期的登记处下限远低于申报下限，而第 4、5 期和说明书完全一致——正是价格区间跨两代许可证被拼接起来的特征。两者不一致的地方，本页同时印出，并说明哪个是哪个。
刻意不公布的部分。The Edge Malaysia 与《新海峡时报》都发布过第 2 期（三个数字）与第 3 期（三个数字）的开盘“起价”，而这六个数字全都低于相应的法定申报下限。那些数字本页不复述；而真正有信息量的是独立性核查：第 3 期那三个数字在两家媒体上以完全相同的措辞、精确到最后一个零吉的相同数字出现，这是同一份开发商新闻稿的特征，而不是两个独立来源。某门户网站的每平方尺转售价格区间也以同样理由不予公布——按已公布的建筑面积换算后低于每一个申报下限，而它本来就是中介挂牌统计，不是开发商底价。第 3 期也曾以马银行 HouzKey 租转购方案推广，两篇媒体报道都印出了方案条款；本页说明这个结构，但不公布条款，并且请注意两篇报道都是 2021 年的，而开发商现在的任何公开页面都没有再提 HouzKey——所以不要当成今天还有。
真正决定你付多少钱的，是销售处当天针对那个特定单位的价目表与买卖合约。
外国人可以在 Myra Saujana 买房吗？
现在分开看两个条件。就价格而言，已申报的法定区间里只有一部分高于 RM2,000,000：第 4 期的整个区间（RM2,209,920 – RM3,377,160）都超过，第 5 期的 Jenis G 横跨门槛（RM1,917,480 – RM2,298,600），而其他各期的其他所有已申报型号都在门槛以下。但就形式而言，这项政策开放的是分层产业与有围篱的有地分层产业——而 Myra Saujana 两者都不是。全部五期都申报为 附表 G，也就是附个别地契的有地房屋；而开发商自己的总经理在媒体上说的正是这一点，并把它当成卖点：住户享有类似管理型社区的设施，“而没有分层产业的限制，因为地契是个别的”。所以政策向外国买家开放的那一类，恰恰是这个项目不属于的那一类。
诚实的结论：外国个人不应该仅凭一个价格数字就假设自己符合资格。政策会变，而分区表与分层产业的要求在公开资料里都属于政策而非成文法，所以在签署或付出任何款项之前，请让你自己的律师、以及雪兰莪房屋与房地产局，以书面确认目前的门槛、分区与地契形式。上面的比较与推理是我做的；里面每一个价格数字都是已申报的那一个。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。
距离地铁站、距离吉隆坡国际机场、距离布城有多远？
在铁路方面，这个“没有”本身就是结论。没有任何开发商页面、门户网站或媒体报道，为 Myra Saujana 指出任何 LRT、MRT、KTM 或 ERL 车站。PropertyGuru 与 iProperty 的“公共交通”栏位只列高速公路。这是一个位于登吉（Mukim Dengkil）、依赖汽车的有地项目，所有发布者卖的都是高速公路可达性。在这里编出一个听起来合理的车站和距离非常容易，但我不会，因为没有来源支持。
有被公布的，是一串没有数字的名字：高速公路——ELITE、MEX（Maju Expressway）、吉隆坡-芙蓉高速、SKVE（南巴生谷高速）、布城环路、南北大道中央连接路；教育——SK Desa Pinggiran Putra、Sekolah Menengah Teknik Sepang、Kolej Vokasional Sepang、University College of Aviation Malaysia、UiTM Dengkil、厦门大学马来西亚分校；零售——Alamanda 购物中心、Suria Mall Putrajaya、IOI City Mall、KIP Mall Kota Warisan、AEON Mall Nilai，以及（只有 The Edge 提到的）Shaftsbury Square；医疗——Hospital Pakar An-Nur Hasanah、Hospital Serdang、Hospital Putrajaya、Klinik Kesihatan Dengkil。吉隆坡国际机场与布城只出现在微型官网自己的页面元数据里，同样没有数字。
如果你需要距离，请自己从已申报坐标 2.898622 N, 101.723360 E 量，并把结果当成你自己的测量。仅供定位用，并明确标明这是我自己对两组已公布坐标做的大圆运算，不是道路距离：该点位于维基百科给出的登吉镇中心（2.867 N, 101.683 E）东北偏东大约 4.5 公里。
Myra Saujana 在 Sungai Merab、加影吗？
19355-1 至 19355-4 都申报 daerah: Sepang, negeri: Selangor。至于地名，有四个消费者来源说 “Sungai Merab”——The Edge 两次、《新海峡时报》，以及 PropertyGuru／iProperty（这两家是同一个发布者，共用同一个项目编号，所以只算一个）。没有任何已申报文件在任何地方使用这个名字。已申报说明书印的是 Taman Desa Jenderam Hilir, 43000 Dengkil——而且印的是销售处地址（Lot 3625, Jalan Utama 1），因为没有任何申报文件印出工地地址。维基百科把 Jenderam Hilir 列为登吉的一个地方，并没有把 Sungai Merab 列为登吉的一部分。我无法从这里可取得的来源确认 Sungai Merab 本身的行政归属，所以我记录这个矛盾而不是替它下结论——但“Sungai Merab” 没有任何申报文件支持，而“加影”是明显错误。还有一个我选择照实印出而不是修整掉的怪处：邮区号 43000 按惯例是加影的号段，但已申报说明书自己印的是 “43000 Dengkil”。43000 出现在本页，是因为申报文件这样印，不是因为它整齐。
密度是多少？
目前存在的唯一土地数字，是媒体为整个总规划报道的：51 英亩住宅加 50 英亩商业，共 101 英亩，开发总值约 6 亿零吉（The Edge，2024 年 11 月；《新海峡时报》，2021 年——由于两家印出完全相同的数字，应当视为同一个来源）。两种显而易见的算法都是错的，本页都不采用。253 个单位除以 101 英亩得 2.5 个／英亩，但那 101 英亩包含 50 英亩商业地，而 Myra Saujana 在那块地上根本没有单位——那是承载 Myra Embun 与 Saujana Idaman 的地块，两者合计再加 880 个分层单位。253 除以 51 英亩得 5.0 个／英亩，但51 英亩是整个住宅总规划，包含从未申报的期数：登记处上只有五期共 253 个单位，而总规划显然还预留更多，所以分母对了、分子不完整。Myra Saujana 自己这五期，无论合计还是分开，都没有公布过地块面积。如果有人给你看这个项目的密度数字，请问他用的是哪一个分母。
交屋之后，谁来维护大门、公园、游乐场和保安，收费多少？
开发商完全没有发布文字版设施清单——没有设施页、没有楼层图、没有标注设施的总平面图。“有围篱社区”只是微型官网上的一句断言，没有公布警卫亭、没有围篱规格、没有管理安排。24 小时保安、周边围篱、慢跑与自行车道只出现在 PropertyGuru 与 iProperty——同一个发布者、同一个项目编号——而不在任何已取得的开发商页面上。游乐场与公园只出现在开发商的图库图片里。
请以书面向开发商询问：最后一户交屋之后，由谁依据什么文件维护大门与公园，每月收费多少。这个问题我可以替你问。
Myra Saujana 有任何奖项或绿色认证吗？
奖项：没有。品牌网站
myra.com.my 没有奖项页，也没有任何获奖声明；集团网站 oibgroup.com 没有奖项内容、没有引用任何奖项，却自称 OIB 是“一家受信赖的房地产开发商”；项目微型官网没有任何声明；三篇媒体报道也没有提到任何奖项。Myra Saujana 什么都没得过，Myra 这个品牌与 OIB 也没有。会自己贴上来的那个奖项是 2024 年 EdgeProp 新加坡卓越大奖的“Top Boutique Development (Completed)”唯一得主——那属于 “Myra”，一座位于新加坡第 13 区 Meyappa Chettiar Road 的 85 个单位精品永久地权公寓，开发商是马交所上市公司雪兰莪开发（Selangor Dredging Berhad）的国际部门 SDB Asia。不同国家、不同公司、不同建筑。拒绝引用。绿色方面：GreenRE 四个评级层级都分别查过，Myra Saujana 在任何一层都没有记录。OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD. 在任何一层也都没有。那个差点造成假阳性的记录在铜级，而且字面上就写着“Myra”：Myra Idaman，2026 年 2 月 11 日，临时认证（Provisional Certification），RES v3.3——开发商是 Myra Gardens Sdn Bhd，那是与 OIB Properties (PRV) 不同的持牌公司，也在不同的县。这一行不会被搬到本页。另外两个诱饵在金级与银级，命中的是 “Embun”、“Oriental” 与 “Saujana” 这几个字串：Residensi Seri Embun（Eastern Oriental Express Sdn Bhd）与 Residensi Rimbun Saujana（Saujana Development Sdn Bhd）。两者都不是 OIB 的项目。
这个“没有”有两个诚实的限度。GreenRE 的表格在最后一行被截断，所以正确的说法是“在白金、金、银、铜四个登记表可取得的部分里没有记录”，而不是直接说“未获认证”。另外，GBI 的认证建筑目录回传 404，所以 GBI 的状态是未知，不是没有。开发商没有为这个项目作出任何绿色声明，所以也没有什么需要反驳：微型官网提到的是电动车与太阳能接线点以及雨水收集；而
myra.com.my 上的“Green Village Compound”与“可持续环境”分别属于 Myra Tenuman 与 Alea Residence——别的项目。第 4 期还有多少个单位？
要诚实说明日期上的限制：那份说明书是 2025 年 8 月 29 日的申报，所以“27 个未售”是截至该次申报的数目，不是今天的数目，之后很可能已经售出一些。作为对照，第 3 期自己的已申报说明书记录的是 66 个单位里只有 9 个未售（46 栋排屋里 4 栋、12 栋 Jenis A 里 2 栋、8 栋 Jenis B 里 3 栋）——接近售完。
开发商自己的工程进度页
projects.myra.com.my/siteprogress/myrasaujana 停在 2024 年第四季（“装修工程持续进行”），而且不公布任何百分比、任何里程碑日期或任何交屋日期——将近两年没有更新。所以本页的 97.50%（第 4 期）与 80.00%（第 5 期）是政府登记处的数字，来自最新一次 7(f) 进度报告，而且没有附上日期。向我索取目前的剩余单位数与目前的进度，我会以书面向开发商询问。存货事实就当存货事实看，不要当成对这个项目的评价。土地是谁的？这件事对我的买卖合约有什么影响？
第 4 期的 广告与销售许可证 证书载明：Tuan Tanah（地主）必须是每一份 Perjanjian Jual Beli 的当事方。它同时显示 Unit simpanan Tuan Tanah：0——地主没有保留任何单位——而Tuan Tanah 这一栏本身是空白的。由此可知，OIB PROPERTIES (PRV) SDN. BHD. 并不是第 4 期土地的注册业主；它是在地主的地契上、依某种联营安排进行开发。没有任何来源指出地主是谁，没有任何来源点名任何联营，也没有任何股权比例或安排被公布。
实际影响：三方买卖合约意味着你的合约、你的地契转让、以及你可能需要的任何同意，都要经过一个身份、财务状况与权益都没有在任何公开文件上披露的当事方。这是你自己律师的问题，本页不提供法律意见。我能做的是让开发商指明地主身份、并在你作出承诺之前出示地契查询；而你应该指示你自己的律师，在实际的买卖合约草稿上审阅这个三方安排。另外，该证书把第 4 期的 28 块地号逐一列出，LOT 123376 至 LOT 123403——而这是整个项目里唯一有任何地号被公布的一期。（其中一块印成“LOT 1123401”，多了一个数位，几乎肯定是 LOT 123401 的打字错误。）第 1、2、3、5 期在任何可取得的来源里都没有地号或 PT 编号。
想要已申报条款与五期全部的登记记录，而不是一份摘要？
我会把 19355-3、19355-4 与 19355-5 的已申报 HIMS 广告说明书、开发商自己第 4 期的广告与销售许可证证书，以及五期全部的房地部登记记录发给你——就是那些显示第 4 期许可证两代都已过期、现行执照编号没有任何已公开文件印过、哪两期在法定交付日之后才取证而且没有延期，以及登记处价格区间在哪里被拼接的记录。而且我会把本页每一个空白以书面向 OIB Properties (PRV) Sdn Bhd 提出：土地面积、五期里四期的地号、地主身份、交屋之后由谁维护大门与公园以及收费多少、电动车与太阳能接线点的规格、停车位分配，以及第 4 期的许可证在 2026 年 9 月 25 日之后是否已续期。
高老师（Louis Koh）· LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司
我做吉隆坡与雪兰莪的新项目，而我公布的是已申报的法定条款与政府登记记录，不是宣传册文案。在 Myra Saujana 上，这一点带来的东西很具体。只有登记处显示第 4 期的广告许可证两代都已过期——已申报说明书把许可证号码印成 xxxxxxxxxxxxx，而开发商自己网站上的证书已经过时一年。只有登记处显示现行的执照编号，而没有任何一份已公开的 Myra Saujana 文件印着它。只有登记处显示有两期在法定交付日之后才取证、而且完全没有获批延期，以及五期里只有一期曾经有过延期。只有登记处显示第 3 期的登记价格区间被拼接到比说明书自己的下限低 RM361,800。而且只有登记处显示同一张执照编号底下有三个不同的项目——这里的有地洋房、Myra Embun 的 25 层公寓，以及第三个带着五年转让限制、任何消费者网站都没有列出的“Saujana”。凡是没有被公布的——土地面积、四期的地号、地主姓名、交屋之后由谁维护大门、每一个距离——我都会说出来，然后去问。
发布于 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 内容建立自 19355-1 至 19355-8 的房地部 TEDUH 项目记录、第 3、4、5 期的已申报房地部 HIMS 广告说明书、开发商自己的 MS4_APDL.pdf 广告与销售许可证证书、GreenRE 四个评级层级、雪兰莪可负担房屋登记处、www.myrasaujana.my、myra.com.my、oibgroup.com，以及具名的 The Edge Malaysia、新海峡时报、EdgeProp、PropertyGuru 与 iProperty 来源，全部于 2026 年 10 月 8 日读取。这是营销资料。它不是价目表、不是报价，也不是要约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
19355-4 · MYRA SAUJANA
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Berkembar 2 层 Lancar | 6 / 5 | 319 m² ≈ 3,434 平方尺 | 28 | RM2,209,920.00 – RM3,377,160.00 | 97.50% |
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这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 19355-4。本站每周自动重读一次。
19355-5 · MYRA SAUJANA
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Berkembar 2 层 Lancar | 4, 5 / 4 | 232 – 303 m² | 20 | RM1,468,320.00 – RM2,298,600.00 | 90.00% |
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这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
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19355-1 · MYRA SAUJANA
整体状态：Siap Dengan CCC — 已完工
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Siap Dengan CCC | — | 227 m² ≈ 2,443 平方尺 | 63 | RM629,000.00 – RM988,000.00 | 100.00% |
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19355-2 · MYRA SAUJANA
整体状态：Siap Dengan CCC — 已完工
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Berkembar 2 层 Siap Dengan CCC | 5 / 5 | 435 m² ≈ 4,682 平方尺 | 12 | RM1,589,722.00 – RM1,919,559.00 | 100.00% |
| Rumah Berkembar 2 层 Siap Dengan CCC | — | 314 m² ≈ 3,380 平方尺 | 8 | RM1,778,188.00 – RM1,921,045.00 | 100.00% |
| Rumah Teres 2 层 Siap Dengan CCC | — | 396 m² ≈ 4,263 平方尺 | 56 | RM1,123,087.00 – RM1,717,502.00 | 100.00% |
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19355-3 · MYRA SAUJANA
整体状态：Siap Dengan CCC — 已完工
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Berkembar 2 层 Siap Dengan CCC | 5 / 5 | 279 m² ≈ 3,003 平方尺 | 8 | RM1,065,400.00 – RM1,820,300.00 | 100.00% |
| Rumah Berkembar 2 层 Siap Dengan CCC | — | 242 – 294 m² | 12 | RM989,500.00 – RM1,759,600.00 | 100.00% |
| Rumah Teres 2 层 Siap Dengan CCC | — | 143 – 323 m² | 46 | RM674,700.00 – RM1,648,300.00 | 100.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
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怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。