Bayu Timur @ Berjaya Park，莎阿南第32区—一张执照之下 518 个永久地契公寓单位，两代已申报文件却互相矛盾
在 KPKT 以 Bayu Timur 申报，项目编号 6700-8，持牌发展商为 Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A）—Berjaya Property Berhad（前称 Berjaya Land Berhad）持股 80% 的子公司。四栋楼、518 个分层地契单位，以 附表 H 分层买卖合约出售：A、B 栋 5 层共 96 个单位，C、D 栋 24 层共 422 个单位。同一个项目编号下存在两代已申报广告细项，而且在六个栏位上互相矛盾，其中包括完工日期，以及双钥匙说法所依赖的厨房水槽数量。真正具法律效力的交房日是 2029 年 11 月 15 日—而没有任何一个来源公布过它。
Kondominium（公寓） · 附表 HKPKT 6700-8 · 发展商代码 6700发展商执照 6700/04-2028/1120(A)，有效至 2028 年 4 月 28 日APDL（广告与销售许可证） 6700-8/06-2028/0486(A)-(S)，有效至 2028 年 6 月 18 日具法律效力的空置移交（VP）：2029 年 11 月 15 日518 个单位中，0 个达到雪兰莪外国买家门槛已建成 5.00% · 登记状态 Lancar（按进度）高老师（Louis Koh） · LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd 注册房地产代理 · 亲自回复，通常一小时内
teduh.kpkt.gov.my 查证。6700-1 逐号查到 6700-9 出现 404，登记处本身的 bilanganProjek: 8 也完全吻合。在售的 518 个单位，518 个都在已登记的期数内，全部为附表 H，没有任何不受 HDA 1966 保护的地块，也没有可负担房屋成分。在本站收录的项目里这并不常见，这一点应当记在发展商的功劳簿上。files/6700/6700-8/ 下较早的说明书与报纸广告，和 files/6700/P45/P45-20260706-00019807/ 下的现行申报，在项目名称、执照后缀、土地抵押、完工日期、C、D 栋价格上限与厨房水槽数量上互相矛盾。本页两个数值都印出来。
bayutimur.com 上公布的 Bayu Timur 效果图。发展商没有为这张图公布任何标题、图说或替代文字，因此本页不为图中任何建筑、设施或景观命名。项目归属是确定的—该微网站只承载这一个项目。
Location Map。Bayu Timur @ Berjaya Park，莎阿南第32区—一页看懂
本区每一个数字，都来自已申报的法定细项、KPKT 登记栏位，或某份具名公布的公司文件，并逐条注明出处。凡发展商自己两份申报互相矛盾的地方，两个数值都印出来。除另行标明为我们自己的算术之外，本页没有任何估算。
- 已申报项目名称
- Bayu TimurKPKT TEDUH
projek.nama，项目编号6700-8，2026 年 10 月 9 日读取。营销名 Bayu Timur Residences 不出现在任何申报文件中。较早的已申报说明书通篇标题是 KONDOMINIUM BEBAS（一个通用描述，不是项目名），而同一代的已申报报纸广告标题却是 Bayu Timur—一个项目，三个已申报名称。 - 持牌发展商
- Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A）两份已申报说明书、已申报报纸广告、TEDUH 登记处，以及发展商微网站（同一页出现两次）都印着完全相同的字串。没有任何来源公布 Pakar Angsana 的新制 13 位数公司编号。登记状态
statusPemaju: Aktif、mempunyaiKesalahan: null—没有违规标记。 - 母公司
- Berjaya Property Berhad，199001010193（201765-A），马交所代码 BPROP（4219）原名 Berjaya Land Berhad，于 2026 年 2 月 13 日股东特别大会通过更名。因此 2025 年 12 月 4 日所有发布会报导，以及发展商自己的微网站至今，仍然写着一个已经不存在的名字。Berjaya Land Berhad 2025 年年报的集团结构图印着 80% Pakar Angsana Sdn Bhd；剩下 20% 的持有人，任何来源都没有具名。
- 申报的建筑形态
- 4 栋 · 518 个单位 · A、B 栋 5 层共 96 个单位 · C、D 栋 24 层共 422 个单位两代已申报说明书与微网站完全一致。登记处以四行组件记录：两行 5 层 48 个单位，两行 24 层 211 个单位，因此分配是 A 48、B 48、C 211、D 211。The Edge、DagangNews 与 vivahomes 印的是 4 层与 23 层；ericanfly 印 5 与 24；klpropertytalk 印「超过 24 层」。没有任何来源解释差异。申报文件与发展商自己的法定资料栏写的是 5 与 24。
- 申报的物业类别
Kondominium（公寓）印在四个已申报表面上—两份说明书、报纸广告与微网站法定资料栏—外加登记处的jenis: Rumah Pangsa/Kondo。EdgeProp 与 iProperty 在记录 53457 的两个网址上都称它为「永久地契服务式公寓发展项目」，这与四个已申报表面相冲突，是错的。这件事牵涉实际开销：服务式公寓通常坐落在商业地契上，水电费率与门牌税按商业计算，而本项目是以莎阿南市政厅住宅建筑批准申报的公寓。- 合约与地契
- 附表 H · 永久地契 · 原定 36 个月施工期登记处
pjb.jenis: Jadual H、tempohAsal: 36 Bulan。地契在现行申报写 Pegangan Kekal，较早申报写 Pegangan Bebas—两者都是永久地契。土地抵押：现行申报为 Gadaian，Affin Bank Berhad，较早申报为 Tiada（无抵押）。 - 已申报法定单位售价
- A、B 栋：591,360 – 729,792 令吉 · C、D 栋：585,200 – 794,170 令吉出自依法申报的广告细项，公开的 KPKT 登记处在四行组件中逐令吉照抄，发展商微网站也按栋逐一列出。这是已申报的买卖合约价格区间（合同价），不是价目表、不是报价，也不构成要约。较早申报的 C、D 栋上限是 750,000 令吉，低 44,170 令吉。
- 外国买家资格
- 518 个单位中 0 个符合雪兰莪第一区（包含本项目所在的巴生县）对外国买家设有 200 万令吉最低购房价，且外国人只能购买分层地契与围篱式有地分层产权。三个已公布来源的数字一致：
propcashflow.my（引述雪兰莪州土地局通令）、IQI 自己的买房指南与housingwatch.my。雪兰莪州土地局本身没有在可访问的页面公布该通令，因此请以书面向州土地局确认。已申报的最高价 794,170 令吉是该门槛的 39.7%。 - 具法律效力的交房日
- 2029 年 11 月 15 日首份买卖合约
tarikhPjbPertama: 15 Nov 2025；原定空置移交（VP）15 Nov 2028；pindaanTempohSerahKosong: Ya，tempohTambahanDiluluskan: 12 Bulan，tempohPembinaanBaharu: 48 Bulan，修订后为 2029 年 11 月 15 日。没有任何来源公布过这个日期，也没有任何来源提过曾获批延期。 - 发展商公告的预计完工
- 2029 年 9 月现行已申报说明书与发展商微网站写法完全相同。这比原定买卖合约日期晚约十个月，但比修订日期早约两个月—也就是说，发展商公布的是一个与延期相符、而不是一个它已经赶不上的日期。这一点应当给予肯定。媒体印的是 2029 年初（The Edge、The Sun、BusinessToday、DagangNews），EdgeProp 印 2029 年。较早申报印的是 2027 年 2 月，已经作废。
- 施工进度
- 5.00% · 状态
Lancar四行组件记录一致，2026 年 10 月 9 日读取，ccc: -、vp: -。The Sun 在 2025 年 12 月 4 日报导项目处于地下结构阶段，打桩工程接近完成。十个月后登记处仍然读 5%。两个事实都附日期印出，本页不下任何结论。 - 申报的户型
- A 型 1,000 平方英尺 · B 型 1,100 · C 型 1,200 · D 型 1,280建筑面积在两代申报与微网站上完全一致。四个户型都是 3 房；浴室为 2 / 3 / 4 / 4，来自发展商自己的表格，并由登记处的
bilik: 3与bilikAir: 2, 3, 4佐证。没有任何来源公布公制建筑面积，因此本页不以发展商名义呈现任何平方米数字。 - 停车位
- 每单位 2 或 3 个车位申报为
Bil. Tempat Letak Kereta: 2 atau 3—这是整个发展项目的一个区间。没有按户型申报的分配，任何表面上也不存在车位总数，访客车位数同样没有。 - 密度
- 8.51 英亩上每英亩 60.9 个单位我们自己的算术，518 ÷ 8.51。英亩数来自 Berjaya Land Berhad 2025 年年报（管理层讨论与分析），是公司公布的文件，不是申报文件—两份说明书都省略 Keluasan Tanah，登记处印
keluasan: 0 mps。切勿把「两英亩」当成地块面积：The Star 写得很清楚，0.81 公顷（两英亩）的绿地，若以两英亩相除会得出每英亩 259 个单位。 - 总开发价值（GDV）
- 3.08 亿令吉与 3.98 亿令吉两个数字都是公司自己的。2025 年年报（财政年度至 2025 年 6 月 30 日）为 3.08 亿令吉，每平方英尺 536.00 令吉；2025 年 12 月 4 日发布会公布 3.98 亿令吉。同样 518 个单位、同样四种建筑面积，相差约 29%。本页两个数字连同日期一并保留。
- 设施
- 两个楼层共 37 项（去重后）发展商公布的是文字清单，不只是图：GROUND FLOOR 下 31 项（其中 Open Lawn 出现两次，去重后 30 项），LEVEL 1 下 7 项。The Star 所说的「两个楼层超过 30 项设施」核查成立。其中六项是毛坯或第三方经营用途，不是设施—详见设施区。
- 最近的高尔夫球场
- 2.1 公里发展商自己的距离表。媒体则说「紧邻」（The Edge）、「正对 Kemuning 高尔夫球场」（The Sun）、「就在旁边」（DagangNews）。相距 2.1 公里的地块既不紧邻也不正对。本页两种说法都印出，不作裁决。
- 轨道交通
- 没有任何来源公布发展商没有，媒体没有，EdgeProp、PropertyGuru、vivahomes、ericanfly 都没有。发展商的交通栏只列六条高速公路—KESAS、ELITE、SKVE、LKSA、LDP 与联邦大道—而且一条都没有附上距离。任何地方都不存在 LRT3、KTM、MRT 或 BRT 的距离数字。
- 绿色认证
- 没有，也没有宣称GreenRE 白金级名录（95 行，未被截断，因此是一个干净的否定结论）没有本项目；金级、银级与铜级名录全部被截断，因此那三级的结论是「在可读取范围内没有记录」。GBI 的认证建筑名录出现 404，新站点被 robots 禁止读取—结论不确定，绝不当作否定。发展商在这个项目上没有作出任何绿色宣称，所以也没有什么需要加注的。
- 奖项
- 没有，也没有宣称微网站没有奖项栏，
berjayaproperties.com没有奖项页，Berjaya Property 新闻室也没有，而 Berjaya Land 2025 年年报全年唯一的奖项是「英国售后零售商年度大奖」，得主是集团英国汽车业务旗下的宾利经销商。微网站上那个未标注的金冠图形，在整个网站上都没有附带任何奖项、评级或颁发机构—它只是装饰，本页不让它读起来像奖项标志。
延伸阅读
本页所依据的法定术语、雪兰莪项目总览，以及高老师同时维护的两个莎阿南项目页。
Bayu Timur 有六件事，说明书与房产门户网站都不会告诉你
这一页就是为了那些尴尬的事实而存在。下面每一张卡都有出处，而每一条都会改变你到展销厅该问什么。
两代已申报文件，六处矛盾
两种 HIMS 路径形式在同一个项目编号下都能打开：较旧的 files/6700/6700-8/（一份说明书加一份报纸广告），以及现行的 files/6700/P45/P45-20260706-00019807/。两者在以下六点矛盾：项目名称（KONDOMINIUM BEBAS 对 Bayu Timur）、执照后缀（(R) 对 (A)）、土地抵押（Tiada 对 Gadaian，Affin Bank Berhad）、完工日期（2027 年 2 月 对 2029 年 9 月，相差 31 个月）、C、D 栋价格上限（750,000 对 794,170 令吉）、以及 C、D 户型的厨房水槽数量（2 个对 1 个）。两者在硬件上一致，在金额、抵押、日期与厨房上矛盾。
水槽数量削弱了双钥匙的说法
双钥匙单位指的是一扇大门后两套各自独立的居住单元，在马来西亚的申报文件里，它表现为两个厨房水槽。现行、有效的申报文件给四个户型每一个都只有一个水槽。较早的申报给 C、D 户型各两个。另一方面，Berjaya Land 自己的 2025 年年报写着 3 房与 3+1 房（双钥匙概念），五家报纸也在卖「部分单位提供双钥匙格局」却不指名任何户型。已申报的清单并不支持任何户型存在第二套独立厨房。本页既不断言有双钥匙，也不断言没有—下单之前，请看平面图与买卖合约配件清单。
执照涵盖 518 个单位中的 518 个
从 teduh.kpkt.gov.my/api/projek-swasta/6700-<n> 逐号查：先是 Taman Perindustrian Berjaya 与 Taman Berjaya 各期，然后是 6700-3 Berjaya Park 排屋（110 个单位，附表 G，CCC 2008 年 5 月 26 日）、6700-7 Hazel 2（87 个单位，附表 G，CCC 2010 年 8 月 19 日）、6700-8 Bayu Timur，接着 6700-9 出现 404。登记处自身的 bilanganProjek: 8 也完全吻合。没有未登记的成分，没有不受 HDA 1966 保护的办公室地块，没有只租不卖的楼栋，这个执照编号下也没有已登记的可负担房屋成分。本站收录的项目大多存在落差，这一个没有。
518 个单位中，0 个达到外国买家门槛
雪兰莪第一区（包含本项目所在的巴生县）对外国买家的最低购房价是 200 万令吉，而且外国人只能买分层地契与围篱式有地分层产权。本项目已申报的最高单位售价是 794,170 令吉。A、B 栋的上限差 1,270,208 令吉；C、D 栋差 1,205,830 令吉。即使按较早申报的 750,000 令吉上限，结果也一样。没有任何一个单位符合资格—任何楼栋、任何户型、任何价位都不行—而任何营销来源都没有提过。
一个没人报导的已获批延期
登记处载有 pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempohTambahanDiluluskan: 12 Bulan，施工期由 36 个月延长到 48 个月。空置移交（VP）因此由 2028 年 11 月 15 日推到 2029 年 11 月 15 日。这个延期还没有被用掉—项目已建成 5%，状态 Lancar，没有 CCC、没有 VP 申报，而修订后的日期还有三年。目前还谈不上延误。而且发展商自己的已申报说明书印的是 2029 年 9 月—一个与延期相符、而不是一个已经赶不上的日期。媒体印 2029 年初。没有人印 2029 年 11 月 15 日。
持牌公司只有 80% 股权，母公司也换了名字
Berjaya Land Berhad 2025 年年报的集团结构图印着 80% Pakar Angsana Sdn Bhd，底下列着 Berjaya Park 与 Bayu Timur Residences。结构图没有具名剩下 20% 的持有人，其他来源甚至完全没有提到有少数股东—包括微网站在内的所有消费端来源，都只说「Berjaya Land Berhad 的子公司」。那个母公司已在 2026 年 2 月 13 日股东特别大会上更名为 Berjaya Property Berhad，因此所有发布会报导与发展商自己的微网站至今仍写着一个已经不存在的名称。另外如实记录、不作推论：Berjaya Property 自己的 2026 财政年度第二季与第四季季报，完全没有提到 Bayu Timur，只提 Residensi Oak、Pangsapuri Azalea 与 Jesselton Courtyard。
实际申报了什么—逐栋、逐层、逐个日期
本区的主干是法定申报细项，不是脚注。下面的设施清单是发展商自己在 bayutimur.com 上公布的文字清单，逐项照抄，包括它自己的重复项与它自己的「space（空间）」用词。时间轴列出目前在流通的每一个完工日期，具法律效力的那一个被标出，已被取代的那些被划掉。
Lancar，2026 年 10 月 9 日设施，完全按发展商自己印的样子
bayutimur.com 上有两个带标题的区块，每项编号都对应一个编号图标，此处逐项照抄。没有任何申报文件为任何设施指定楼层—楼层划分只出自发展商网站，相关图纸见下方图库。
地面层：入口与景观
- Centralized Roundabout（中央回旋处）
- Entrance Statement（入口门面）
- Drop Off Area（落客区）
- Feature Mounding（造型土丘）
- Mini Amphitheatre（小型露天剧场）
- Open Lawn（开放草坪）
- Open Lawn（开放草坪）（发展商自己印了两次）
- Family Swing Area（家庭秋千区）
- Maze Garden（迷宫花园）
- Reflexology Path（健康步道）
- Bicycle Lane/Jogging Path Lane（自行车道／跑道）
地面层：泳池与休闲
- Swimming Pool（泳池）（没有任何来源公布池长）
- Pool Timber Deck（池畔木平台）
- Pool Shade Cabana（池畔遮阳亭）
- Kids Pool（儿童池）
- Outdoor Shower（户外淋浴）
- BBQ Area（烧烤区）
- Herb/Edible Garden（香草／可食花园）
- Kids Playground（儿童游乐场）
- Children Play Zone（儿童活动区）
- Family Seating Area（家庭休憩区）
- Outdoor Gym Stations（户外健身站）
地面层：室内与管理
- Game Room（游戏室）
- Meeting Room（会议室）
- Management Office（管理处）
- Sauna/Changing Room (Female)（桑拿／女更衣室）
- Sauna/Changing Room (Male)（桑拿／男更衣室）
一楼（Level 1）
- Multipurpose Hall/Badminton Court（多用途厅／羽球场）
- Table Tennis Room（乒乓室）
- Library（图书室）
- Gymnasium（健身房）
- Cafe Space（咖啡空间）
- Co-Working Space（共享办公空间）
- Shop Lot（店铺）
- 发展商在这一层列了七项，却只上传了六个编号图标（
No-32至No-37）。有一项没有图标。这是发展商自己的不一致，不是抄录错误。
毛坯与第三方空间，不是设施
- Cafe Space、Co-Working Space、Shop Lot 与 Shop Lots—发展商把它们称为「space（空间）」，而不是一项在营运的设施。
- Kindergarten（幼儿园）、Nursery（托儿所）与 Laundry Room（洗衣房）—都是第三方经营的用途。
- 这六项都没有公布任何装修、租约、营运者或开业承诺。请把它们当成毛坯商业空间看待—交房时可能在营业，也可能不在—并在把它们计入价值之前，以书面索取装修与租约进度。
- 「三层保安」与「围篱与守卫」只出现在媒体与代理网站上。两者都不在发展商自己的设施清单里，任何申报文件也完全没有提到保安配置。
本页不予认可的说法
- 低密度—出自发展商自己的新闻稿、BusinessToday 与 vivahomes 的网址。没有任何来源定义基准，也没有任何申报文件记录土地面积。以年报的 8.51 英亩计算是每英亩 60.9 个单位，您自己判断。
- 度假式与标志性—营销形容词，无法验证。
- Another Prestigious Project By（又一个尊贵项目）—微网站自己放在 Berjaya 标志上的标语，没有任何依据。
- 超过 30 项生活设施—这一条核查成立：发展商自己的清单在两个楼层共有 37 项（去重后）。
- Berjaya Park 倒数第二个发展项目，只剩一块地—The Edge 与 DagangNews 的说法。与执照逐号查的结果相符，看来合理，但无法独立核实。
- 管理费每平方英尺 28 仙（含偿债基金）—只有 The Edge 与 DagangNews，日期为 2025 年 12 月 4 日。不在任何发展商表面上，也不在任何申报文件里。请从买卖合约附表取得。
目前流通的每一个完工与许可日期，附出处
6700/04-2028/1120(A) 起始。较早的说明书把后缀印成 1120(R)。tarikhPjbPertama）—比公开发布会早 19 天。6700-8/06-2028/0486(A)-(S) 起始。登记处同时载有一个日期完全相同但已失效的 (N) 版本。P45-20260706-00019807。它仍然沿用较早一代的 Baki Unit（剩余单位）数字，而且没有印出截算日期。Lancar、ccc: -、vp: -。距报导打桩接近完成已过十个月。四个已申报户型 A 至 D—以及双钥匙说法所依赖的那份配件清单
建筑面积在两代已申报说明书与发展商微网站上完全一致。房数与浴室数来自发展商自己的表格，并由登记处的 bilik: 3 与 bilikAir: 2, 3, 4 佐证。已申报的价格区间是按栋而非按户型，因此没有任何户型拥有自己的申报最低价或最高价。下方四张图是发展商自己的 Type A 至 Type D 平面图，由其 CMS 标题与微网站在图上方印出的说明共同确认。
A 型—1,000 平方英尺
已申报配件清单：3 个马桶、3 个洗手盆、2 个淋浴、1 个厨房水槽、16 个灯点、19 个电源点、4 个空调点、2 个热水器点、5 个吊扇点、1 个门铃点、1 个数据点。两点值得注意。马桶数多于浴室数—3 对 2—这与设有客用卫生间相符，而 ericanfly 描述的正是这样。另外空调点比房间数多一个，因此客厅空调是申报点位，不是加价项。较早的申报给这个户型 14 个灯点与 18 个电源点。
索取 A 型平面图与合约附表
B 型—1,100 平方英尺
已申报配件清单：4 个马桶、4 个洗手盆、3 个淋浴、1 个厨房水槽、18 个灯点、18 个电源点、4 个空调点、3 个热水器点、5 个吊扇点、1 个门铃点、1 个数据点。同样是4 个马桶对 3 间浴室，与设有客用卫生间相符。ericanfly 把这个户型描述为「3 房、3 浴加客用卫生间，常规格局」—那是代理网站，不是发展商表面。较早的申报给 16 个灯点与 17 个电源点。
索取 B 型平面图与合约附表
C 型—1,200 平方英尺
已申报配件清单：4 个马桶、4 个洗手盆、4 个淋浴、1 个厨房水槽、20 个灯点、23 个电源点、4 个空调点、4 个热水器点、5 个吊扇点、1 个门铃点、1 个数据点。双钥匙的问题正好卡在这个户型上。较早的已申报说明书给这个户型两个厨房水槽；现行、有效的申报给一个。ericanfly 称它为「3 房加工作间、4 浴、双钥匙、仅低层」—这个归属不出现在任何发展商表面，也不在任何申报文件里，而且与媒体说法相冲突，因为 C、D 户型对应的是 C、D 栋的价格区间，也就是 24 层高楼。在把它当成双钥匙单位之前，请先取得平面图与买卖合约附表。
问 C 型到底是不是双钥匙
D 型—1,280 平方英尺
已申报配件清单：4 个马桶、4 个洗手盆、4 个淋浴、1 个厨房水槽、21 个灯点、23 个电源点、4 个空调点、4 个热水器点、5 个吊扇点、1 个门铃点、1 个数据点。水槽的变动与 C 型相同：较早申报两个，现行申报一个。这是申报中最大的户型，也是承载本项目申报最高价 794,170 令吉的户型—而那是雪兰莪外国买家门槛的 39.7%。EdgeProp 与 iProperty 把这个户型印成 1,279 平方英尺，而申报是 1,280；vivahomes 把它印成 3 房 1 浴，而发展商自己写的是 4 浴。两者都是错的。
索取 D 型平面图与合约附表把双钥匙的算术说清楚。双钥匙单位指的是一扇大门后两套各自独立的居住单元，在马来西亚的已申报配件清单上，它表现为两个厨房水槽。发展商现行、有效的申报给四个户型每一个都只有一个厨房水槽；它自己较早的申报给 C、D 户型各两个。另一方面，Berjaya Land 2025 年年报写着 3 房与 3+1 房（双钥匙概念），发展商新闻稿与 The Edge、The Sun、The Star、BusinessToday、DagangNews 都在卖双钥匙格局、部分单位，却从未指名任何一个户型。申报文件不支持这个说法；较早的申报曾经支持。本页既不断言双钥匙存在，也不断言它不存在—本页要您先读平面图与买卖合约附表。
点名门户网站在这个项目上的错误。EdgeProp 与 iProperty 自创了 A1、B1、C1、D1 这些任何申报文件都不存在的户型代号；写「全部 3 房 3 浴」，而申报是 2 / 3 / 4 / 4；把 D 型印成 1,279 平方英尺，而申报是 1,280；并把整个项目标为服务式公寓，而四个已申报表面写的是 Kondominium。本页的户型代号 A 至 D、建筑面积与浴室数，用的都是申报与发展商公布的版本。
关于在别处看到的平面图，一个警告。发展商自己的微网站媒体库里还存着十一张标题为 Type A 至 Type N 的平面图。Bayu Timur 只有四个户型，A 至 D。那十一张属于另一个项目，被留在了媒体库里—这是发展商自己 CMS 里的模板污染。上面四张才是正确的那一套。如果有人发给您一张 Bayu Timur 的「Type G」或「Type K」，那不是这个项目。
没有任何来源公布公制建筑面积。如果您需要平方米，请直接问—任何换算都是我们做的，不是发展商的数字。
发展商自己的图纸、位置图与效果图—图说只走到来源允许的地方
Location Map 确认。
Level_1_Facilities_Plan。该层印出七项，却只上传了六个图标。bayutimur.com 只承载这一个项目—但发展商没有为它公布任何标题、图说或替代文字，因此本页不为图中的建筑、泳池、大堂或任何设施命名。
为什么这些图说这么薄，而这恰恰是诚实的答案。发展商的微网站是一个开放媒体 API 的 WordPress 站，因此上面每一张图的项目归属都是确定的。但那些轮播效果图的 CMS 标题只是档名，替代文字是空的，页面上也没有印出图说。这个项目上，没有任何一张建筑、泳池、大堂或设施的效果图带有已公布的主题。与其猜，本页选择不说—一个凭空编出来的图说，正是客户最后被带去看了别的项目的泳池的原因。
同样刻意排除的内容。同一个媒体库里属于另一个项目的位置图（Tun-Razak-Exchange-Location-Map）；属于另一个项目的十一张 Type A 至 Type N 平面图；六个主题占位图档；两张没有标题也没有替代文字、日期不明的 WhatsApp 图片；七张 419 像素的重点图块—页面在它们旁边完全没有印任何文字，因此其宣称无从读取；37 个编号设施图标；以及那个未标注的金冠图形—它在发展商网站上没有附带任何奖项、评级或颁发机构。它只是装饰，本页不让它读起来像奖项标志。另有两个营销横幅图档，其 CMS 标题内嵌一个现金数字，已依合规规则排除，那些数字不出现在本页任何位置。
发展商微网站上链接了一个第三方的 360 度虚拟导览（vr.properly.com.my）。它不是 Berjaya 托管的素材，本页也没有转载其中任何内容。
Bayu Timur 到底在哪里—以及那些没人公布的距离
由申报文件确定下来的事：地方政府是莎阿南市政厅（Majlis Bandaraya Shah Alam，MBSA），出自两份已申报说明书与已申报报纸广告的 Pihak Berkuasa Yang Meluluskan 栏；县属是巴生县（Daerah Klang），出自 KPKT 登记处；分区是第32区（Seksyen 32），出自建筑图纸编号 MBSA/BGN/BB/600-1(PB)/SEK.32/0012-2023。所以是 MBSA，不是 MPK 也不是 MBPJ；是巴生县，不是八打灵县。两者同时成立：第32区属于巴生县范围内的莎阿南市，而没有一个门户网站解释过这一点。
没有任何申报文件写出项目的街道地址。两份说明书都没有印，登记处只给「Klang, Selangor」加上上述坐标—任何已申报表面上唯一的地址是展销厅。vivahomes 印的是 Jalan Sungai Klang 32/1A, Seksyen 32, Shah Alam 40460；那是门户网站，不是申报文件。乡（mukim）与地号（lot／PT）在任何地方都没有公布。klpropertytalk 的地图嵌入位于 2.981590 / 101.518262，距登记处的点约 113 米。
轨道交通—没有人公布
- 没有任何来源公布到任何一个车站的距离。发展商没有，媒体没有，EdgeProp、PropertyGuru、vivahomes、ericanfly 都没有。
- 这个项目在任何地方都不存在 LRT3、KTM、MRT 或 BRT 的距离数字，巴士路线与接驳服务资讯也没有。
- 本页不会凭空编一个出来。如果轨道交通对您重要，请到展销厅以书面提问。
高速公路—六条具名，零条量距
- KESAS（莎阿南高速公路）
- ELITE（南北大道中央连贯公路）
- SKVE（巴生谷南部大道）
- LKSA（Kemuning–莎阿南高速公路）
- LDP（白蒲大道）
- 联邦大道
- 发展商列出全部六条，却没有为任何一条附上距离。媒体只给了模糊的车程说法—离 KESAS、LKSA 与 ELITE 几分钟（The Edge）、驾车十分钟内可达莎阿南、梳邦与巴生，以及不塞车时距吉隆坡约 30 至 40 分钟（The Sun）。那些是车程，不是距离，本页不把它们换算成公里。
休闲—发展商自己的公里数
- Bukit Kemuning Golf & Country Resort—2.1 公里
- Kota Permai Golf & Country Club—4.4 公里
- Taman Tasik Kota Kemuning—5.4 公里
- 高尔夫球场的矛盾，刻意不作裁决。The Edge 称本项目紧邻 Bukit Kemuning Golf & Country Resort；The Sun 说它正对 Kemuning 高尔夫球场；DagangNews 说就在旁边；新闻稿与 The Star 说拥有高尔夫球场景观；2025 年年报说可见 Bukit Kemuning 的翠绿景致，距离相近。而发展商自己的距离表写的是 2.1 公里。相距 2.1 公里的地块既不紧邻也不正对。两种说法都印出，不作裁决。仅部分座向享有高尔夫景观是代理网站的补充，也是诚实的读法—但没有任何来源说明是哪几座。
购物—发展商自己的公里数
- AEON BiG Bukit Rimau—3.4 公里
- Gamuda Walk Mall—4.1 公里
- Giant Hypermarket Kemuning Utara—6.0 公里
- Quayside Mall—7.6 公里
医疗—发展商自己的公里数
- Columbia Asia Hospital Bukit Rimau—3.8 公里
- Hospital Pakar Sentosa—6.6 公里
学校—发展商自己的公里数
- SK Jalan Kebun—1.8 公里
- SK Bukit Rimau—2.9 公里
- SJK（C）中华 Kota Kemuning—3.8 公里
- SJK（T）Taman Sentosa—5.4 公里
- Chinese Taipei School（台北学校）—3.9 公里
- Saint International School—5.4 公里
- Tenby International School—6.7 公里
大专—发展商自己的公里数
- Peninsula College, The Lighthouse Campus—3.1 公里
- Sime Darby Nursing and Health Sciences College—5.0 公里
- ICTI College—6.2 公里
- ISHA Technical College—7.2 公里
这张表该怎么读
- 上面每一个公里数都是发展商自己的，以 20 行表格印在
bayutimur.com上，此处逐项照抄。 - ericanfly 一字不差地转载了同一张表。那是复制，不是独立佐证，本页不把它算成第二个来源。
- 这些数字我们都没有实地量过，也都不是车程。凡是您要据以决定的，请自行核实。
- EdgeProp 为这条记录列出的周边设施是三家 7-Eleven、一家标注（Berjaya Park）的 99 Speedmart、两家诊所与四所学校—完全没有距离，而且Krista Bukit Rimau 列了两次。
- 要留意的同名混淆：
propertyguru.com.my/condo/berjaya-park-shah-alam-apartments-6485是同一个 Berjaya Park 内另一个已经存在的发展项目，不是 Bayu Timur。
「两英亩」的陷阱，以及为什么它放在这一区。有三个来源把两英亩印在看起来像地块面积的位置上：发展商自己在 berjaya.com 的新闻稿，以及 BusinessToday 的 Land area 栏。The Star 写得最清楚—0.81 公顷（两英亩）的绿地—而 The Sun、The Edge 与 DagangNews 也都把它当成景观绿地的数字，不是地块。地块是 8.51 英亩，出自 Berjaya Land 2025 年年报，而任何申报文件都完全没有记录土地面积。以两英亩去除 518 个单位会得出每英亩 259 个单位，是真实数字的四倍多。绝不要拿它当分母。那片绿地是公共还是私有、是否属于宪报公告的开放空间，都没有公布。
BAYU TIMUR—KPKT 项目 6700-8，持牌人 Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A）
2026 年 10 月 9 日读取自 teduh.kpkt.gov.my/api/projek-swasta/6700-8、现行已申报广告细项 hims.kpkt.gov.my/files/6700/P45/P45-20260706-00019807/IKLAN_BROSUR_01.pdf、较早的已申报说明书与报纸广告 hims.kpkt.gov.my/files/6700/6700-8/，以及发展商自己在 bayutimur.com 上的法定资料栏。以下每一项您都可以自己查—进入 teduh.kpkt.gov.my，选 projek swasta，输入 6700-8。
| 已申报项目名称 | 项目编号 | 持牌发展商 | 发展商执照 | 执照有效期 | APDL（广告与销售许可证） | 许可证有效期 | 批准机关 | 建筑图纸编号 | 地契与抵押 | 单位与栋数 | 合约 | 已申报单位售价 | 已建成 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayu Timur 登记处与现行申报。较早说明书标题为 KONDOMINIUM BEBAS；较早报纸广告标题为 Bayu Timur。「Residences」不在任何申报文件中。 | 6700-8 发展商代码 6700。该执照下 8 个项目； 6700-9 为 404。 | Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A） 由 Berjaya Property Berhad（前称 Berjaya Land Berhad）持股 80%。 statusPemaju: Aktif，无违规标记。新制 13 位数公司编号没有公布。 | 6700/04-2028/1120(A) 较早说明书印的后缀是 1120(R)。 | 2011 年 4 月 29 日 – 2028 年 4 月 28 日 有效中，约剩 18 个月。 | 6700-8/06-2028/0486(A)-(S) 现行说明书把这一栏申报成字面占位符 XXXX-X/XX-XXXX/XXXX(X)-(X)；较早的报纸广告则完全空白。真实编号来自登记处与发展商自己的微网站，两者一致。登记处同时载有一个日期完全相同但已失效的 (N) 版本。 | 2025 年 6 月 19 日 – 2028 年 6 月 18 日 有效中，约剩 20 个月。与执照到期日不同—请勿混淆。 | 莎阿南市政厅（MBSA） 两份已申报说明书与报纸广告。不是 MPK，不是 MBPJ。 | MBSA/BGN/BB/600-1(PB)/SEK.32/0012-2023 在 No. Rujukan 栏申报；微网站把同一个字串改标为 Building Plan Approval。任何人都没有申报一个独立的 no. kelulusan pelan bangunan。 | 永久地契 Pegangan Kekal（现行申报）／Pegangan Bebas（较早申报）—都是永久地契。抵押：现行申报 Gadaian，Affin Bank Berhad，较早申报 Tiada。Sekatan kepentingan（权益限制）在任何表面上都没有印出。 | 4 栋 518 个单位 A、B 栋：5 层 96 个单位。C、D 栋：24 层 422 个单位。登记处四行组件为 48 / 48 / 211 / 211。申报类别 Kondominium 与 Rumah Pangsa/Kondo。 | 附表 HtempohAsal: 36 Bulan，首份买卖合约 2025 年 11 月 15 日，原定空置移交（VP） 2028 年 11 月 15 日，获批延期 12 个月，修订为 2029 年 11 月 15 日。24 个月缺陷责任期。 | A、B 栋：591,360 – 729,792 令吉 C、D 栋：585,200 – 794,170 令吉 这是依法申报的广告细项中的法定单位售价上下限（合同价）。公开的 KPKT 登记处在四行组件中逐令吉照抄，发展商微网站也按栋逐一列出。不是价目表、不是报价，也不构成要约。较早申报的 C、D 栋上限为 750,000 令吉。 | 5.00% 四行组件一致， komponen: Lancar、ccc: -、vp: -，2026 年 10 月 9 日读取。 | Lancarstatus.keseluruhan—按进度。申报的 Baki Unit（剩余单位）：96 中剩 87、422 中剩 409，没有印出截算日期。 |
申报的 Baki Unit 要仔细读。现行申报印着 A、B 栋 87 个单位与 C、D 栋 409 个单位。那是剩余单位，不是总数—意味着 96 个中卖出 9 个、422 个中卖出 13 个，518 个中卖出 22 个。没有印出截算日期；HIMS 路径日期为 2026 年 7 月 6 日，而同样的数字也出现在微网站上。请把这个销售进度视为无日期数据。发展商没有公布任何销售率，Berjaya Property 自己的季报也完全没有提到这个项目。
已申报细项会变动。在您据以行动之前，请在 teduh.kpkt.gov.my 查证，并核对展销厅的价目表与买卖合约。本页任何内容都不是价目表、报价或要约。
外国买家：518 个单位中 0 个符合资格，而没有人说过
对外国询问者而言，这是本页最有用的一行，所以单独立一个标题。雪兰莪对第一区（包含本项目所在的巴生县）的外国买家设定 200 万令吉最低购房价，并且只开放分层地契与围篱式有地分层产权给外国人。三个已公布来源的数字一致：propcashflow.my（引述雪兰莪州土地局通令与分区办法）、IQI 自己的买房指南（iqiglobal.com），以及把第一至第三区都列为 200 万令吉的 housingwatch.my。雪兰莪州土地局本身没有在可访问的页面公布该通令，因此本页引用的是三个来源的一致说法，并明确告诉您：行动之前请以书面向雪兰莪州土地局确认当前门槛。
按已申报区间逐栋检验：A、B 栋上限 729,792 令吉，差 1,270,208 令吉；C、D 栋上限 794,170 令吉，差 1,205,830 令吉。本项目最贵的单位只达到门槛的 39.7%。即使按较早申报的 750,000 令吉上限，结果也一样。518 个单位中 0 个达标—任何楼栋、任何户型、任何价位都不行—而没有任何一个营销来源、门户网站或媒体报导提过。作为参照，吉隆坡的对应门槛是 100 万令吉（须经经济策划单位批准），本项目按申报最高价仍差 205,830 令吉。如果您是以外国人身份购房，请向高老师索取真正符合资格的雪兰莪与吉隆坡项目，不必白跑一趟展销厅。这也意味着本项目完全卖给马来西亚自住与本地投资客群，与集团首席执行员对 The Sun 说的那句「这里的需求主要来自想住在 Kota Kemuning 的人」是一致的。
同一个项目编号下的两代申报，以及六处矛盾
两种 HIMS 路径形式在本项目上都能打开—较旧的 files/6700/6700-8/ 形式，里面同时有说明书与报纸广告；以及较新的 files/6700/P45/P45-20260706-00019807/ 形式，日期为 2026 年 7 月 6 日。也就是说，一个项目有两代已申报广告细项，而且在六个实质栏位上互相矛盾。
• 项目名称：较早的说明书通篇标题是 KONDOMINIUM BEBAS—一个通用描述而非项目名，Bayu Timur 在整份文件里只出现一次，在 LOKASI 栏内—而现行申报与登记处写的是 Bayu Timur。同一代的已申报报纸广告标题却是 Bayu Timur，所以发展商自己的说明书与自己的报纸广告在同一代内就矛盾了。
• 发展商执照后缀：1120(R) 对 1120(A)。
• 土地抵押（Bebanan Tanah）：Tiada（无抵押）对 Gadaian（Affin Bank Berhad）。
• 预计完工：2027 年 2 月对 2029 年 9 月—相差 31 个月。
• C、D 栋价格上限：750,000 令吉对 794,170 令吉—上调 44,170 令吉，即 5.9%。
• C、D 户型的厨房水槽：各 2 个对各 1 个。
同一对照中较小的变动：APDL（广告与销售许可证）栏由空白变成一个附带有效期的字面 XXXX 占位符；四个户型的灯点全部上调（14/16/18/19 变成 16/18/20/21），三个户型的电源点上调（18/17/22/22 变成 19/18/23/23）；一个在较早申报中不存在的 Diskaun Bumiputera 栏位在现行申报中出现，而其数值依高老师的合规规则在本页不予公布；印出的销售联络电话由 +603 2727 7503 改为 011-1722 7010。
两份申报一致的部分：批准机关、图纸编号、持牌人与公司编号、申报物业类别 Kondominium、5 与 24 层、96 与 422 个单位、2 atau 3 个车位、整个 A、B 栋价格区间、四个建筑面积，以及马桶、洗手盆、淋浴、空调、热水器、吊扇与数据点的数量。它们在硬件上一致，在金额、抵押、日期与厨房上矛盾。
执照涵盖 518 个单位中的 518 个—这一点应记在发展商的功劳簿上
从 teduh.kpkt.gov.my/api/projek-swasta/6700-<n> 的 -1 查到 -10：6700-1、-2、-4、-5、-6 是 Taman Perindustrian Berjaya 与 Taman Berjaya 各期，许可证年份由 1999 至 2005；6700-3 Berjaya Park，110 间双层排屋，附表 G，CCC 2008 年 5 月 26 日；6700-7 Hazel 2，87 间双层排屋，附表 G，CCC 2010 年 8 月 19 日；6700-8 Bayu Timur，518 个单位，附表 H，现行许可证；接着 6700-9 与 6700-10 都是 404。登记处自身的 bilanganProjek: 8 与这个停点完全吻合。
所以这张 APDL（广告与销售许可证） 涵盖在售 518 个单位中的 518 个。每一个在售单位都在已登记的期数内，518 个全部是附表 H，而且没有未登记成分、没有不受 HDA 1966 保护的办公套房、没有分层办公地块、没有只租不卖的楼栋。这个执照编号 6700 之下也没有已登记的可负担房屋（Rumah Selangorku）成分—若这块地附带可负担房屋义务，它并未登记在这个编号下，也没有任何来源提过。在本站收录的项目里这并不常见，值得直说：本站涵盖的多数项目在「在售」与「执照涵盖」之间存在落差。这一个没有。
查登记处时请记住两件事。执照 6700 同时承载 Berjaya Park 排屋（6700-3）与 Hazel 2（6700-7）—那是同一个执照编号下已完工的不同项目，不是 Bayu Timur 的期数。另外 propertyguru.com.my/condo/berjaya-park-shah-alam-apartments-6485 是同一个 Berjaya Park 内另一个已经存在的发展项目，不是本项目。
获批的延期：12 个月，尚未用掉，而且实质上已披露
登记处载有 pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempohTambahanDiluluskan: 12 Bulan 与 tempohPembinaanBaharu: 48 Bulan。首份买卖合约日期为 2025 年 11 月 15 日，原定附表 H期为 36 个月，因此空置移交（VP）由 2028 年 11 月 15 日推到 2029 年 11 月 15 日。
用掉了吗？没有。项目已建成 5.00%，状态 Lancar，没有 CCC、没有 VP 申报，而修订后的日期还有三年。目前还谈不上延误。
而且在披露这件事上，发展商应当获得明确肯定。它自己现行的已申报说明书与自己的微网站，印的都是 2029 年 9 月—比原定买卖合约日期晚约十个月，比修订日期早约两个月。这是一个发展商公布了与延期相符、而不是一个它已经赶不上的日期，这在本站并不是常见的发现。
没有人公布的是什么。The Edge、The Sun、BusinessToday 与 DagangNews 都印 2029 年初；EdgeProp 印 2029 年。没有任何来源公布 2029 年 11 月 15 日，也没有任何来源提过曾获批延期。如果您在读违约金条款，起算日是您买卖合约上的那一天，不是报纸上的那一天。本页不从「存在延期」这件事推导出任何通则—只报告这个项目自己的数值，不多说。
施工进度，以及关于它唯一的未解问题
登记处四行组件全部读 peratus: 5.00、komponen: Lancar，读取日期 2026 年 10 月 9 日。The Sun 在 2025 年 12 月 4 日报导项目处于地下结构阶段，打桩工程接近完成。两次读数相隔十个月，而登记处的百分比没有离开 5%。两个事实都附日期陈述，本页不下结论—登记处的百分比是按进度表申报的数字，不是实地测量，而状态栏仍然读「按进度」。没有任何发展商进度声明，微网站也没有任何标注日期的工地照片。如果进度影响您的贷款安排，请以书面索取标注日期的工地照片与建筑师的进度证明。
绿色认证与奖项：都没有，而且措辞要精准
GreenRE。四个等级名录在 2026 年 10 月 9 日分别从 greenre.org/iframe/project_details 读取。白金级返回 95 行且未被截断—最后一行是完整的—因此白金级是一个干净的否定结论。金级（130 行）、银级（141 行）与铜级（332 行）全部在最后一行被截断，所以这三级的结论是「在可读取范围内没有记录」，这和干净的否定结论并不是同一件事。这是准确的措辞，也是诚实的措辞。持牌人 Pakar Angsana Sdn Bhd 在任何等级下都没有出现。GBI 的认证建筑名录出现 404，替代站点在此被 robots 禁止读取—结论不确定，绝不当作否定。
九条相似的名录记录被逐一核查并排除，每一条都是不同的持牌人或不同的项目：Bayu @ Mori Park（铜级暂定，持牌人 Mori Park Sdn Bhd—那是 OSK 在第13区的项目，本站另有独立页面，其评级不会迁移到这里）；Sunway Bayu（怡保）；Bayu Hills；Iringan Bayu 第 1 至 27 期（森美兰）；Residensi Khaya（持牌人 Bayu Mantap Sdn Bhd—「Bayu」在发展商名字里）；三个 Gamuda Land (Kemuning) 项目（「Kemuning」在发展商名字里，不同镇区）；Pusat Komersial Alam Kemuning；六个 Shah Alam 2 Sdn Bhd 期数；以及两个莎阿南物流园。
Berjaya 集团旗下确实有三条记录，但没有一条属于本项目：The Tropika Bukit Jalil，铜级 FINAL（正式），2025 年 7 月 1 日，持牌人 Berjaya Golf Resort Bhd；Oaka Residences／Residensi Oak，金级 PROVISIONAL（暂定），2024 年 6 月 24 日，持牌人 Berjaya Hartanah Berhad；以及 Jesselton Courtyard，金级 暂定，2025 年 10 月 15 日，持牌人 Berjaya Land Development Sdn Bhd。Berjaya Land 自己的 2025 年年报把 Oak 的评级称为「GreenRE 金级奖项」，并说该项目「按金级 GreenRE 标准建造」，而名录显示那个评级是 PROVISIONAL（暂定）—一个设计阶段的评级，而不是对已建成建筑的认证。暂定不等于认证，集团自己的措辞夸大了。它唯一表述准确的是 Tropika 的铜级，名录确认为 FINAL。这些都不属于 Bayu Timur，本页也没有把它们当成本项目的东西呈现。
Bayu Timur 自己的绿色立场，是这个发现最干净的一种版本：发展商完全没有作出任何绿色宣称。没有标志、没有「符合某标准」的措辞、没有「以某等级为目标」的声明—微网站上没有，两份已申报说明书里没有，已申报报纸广告里没有，新闻稿里没有，六篇媒体报导里也没有。因此也没有什么需要加注。
奖项：没有，也没有宣称。微网站没有奖项栏或荣誉条，berjayaproperties.com 没有奖项页，berjaya.com/berjaya-property/ 里没有，Berjaya Property 新闻室最近 20 条也没有任何得奖项目，而 Berjaya Land 2025 年年报当个财政年度唯一的奖项是「英国售后零售商年度大奖」，得主是 H.R. Owen 的宾利 Surrey 业务—集团英国汽车业务里的一个经销商奖项，与房地产毫无关系。项目层面没有奖，镇区没有奖，发展商在房地产层面也没有奖。而微网站上那个未标注的金冠图形，在整个网站上都没有附带任何奖项、评级或颁发机构。它只是装饰，而标语 Another Prestigious Project By: 是发展商自己的用词，背后没有任何荣誉。本页不让这两者读起来像奖项标志。
本页不公布什么，以及为什么
这是高老师的长期指示，也是本站的硬性规则。本页任何语言版本都不会出现任何折扣（discount）、回扣（rebate）、净价（nett price）、促销套餐（promotional package）、赠品（freebie）、优惠（incentive）、佣金（commission）、土著百分比、租赁回报或保证租金回报率，以及任何收益率或投资回报预测，而且这些数字从来没有从任何 IQI 销售文件里取用过。本页唯一的价格数字，是依法申报的广告细项中的法定单位售价上下限，公开的 KPKT 登记处在四行组件中逐令吉照抄—并且一律标明来源，一律附上「不是价目表、不是报价、不构成要约」这句话。
这个项目上明确不予公布的内容，而且这一项需要格外小心：
• 一个低于已申报法定最低价 585,200 令吉的「起价」数字。该数字以任何形式都不记录在本页，也不印出任何基于它的算术。本页只公布它存在，以及流通范围有多广：它由四家真正独立的媒体—The Edge Communications、Sun Media、Star Media Group 与 DagangNews—加上发展商自己的新闻稿所刊载，其中 The Edge 的两个网站算一家，因为它们属于同一家出版机构。
• vivahomes.my 上的一张按户型价格表。情况更糟：它自己的标头数字以及 A 型与 B 型两行低于申报下限，D 型那一行低于申报的 C、D 栋上限。它五个数字里有四个与申报无法调和。整张表都不予公布。
• 另一个值得单独点名的错误。EdgeProp 自己的门户记录印的数字是合规的—它没有低于申报下限—但它属于错误的组件：那是 A、B 栋的下限，也就是两个申报下限中较高的那一个，却被当成整个项目的起价。项目的下限是 C、D 栋那一个。所以 The Edge Communications 在自己的两个网站上刊出两个不同的起价，而那个合规的还挂在错误的楼栋上。
• 土著栏位。现行申报载有 Diskaun Bumiputera 栏位，发展商自己的微网站也印出它。本页陈述这个栏位存在，但不公布它的数值，任何语言版本都不公布。
• 发展商自己的两个媒体档案。它们的 CMS 标题内嵌一个现金数字。那些数字不出现在本页任何位置，这两个档案也完全排除在图片集之外。
为什么申报区间在这里可以信，而那个较低的数字不可以。对申报区间做一下算术：96 个单位按 A、B 栋下限加上 422 个按 C、D 栋下限，是 303,724,960 令吉；按上限则是 405,199,772 令吉。发布会公布的 GDV 3.98 亿令吉是法定上限总额的 98.2%，而 2025 年年报的 3.08 亿令吉是下限总额的 101.4%。一个公布的 GDV 已经达到自己法定上限总额 98% 的项目，不可能有一个远低于自己法定下限的入门价。这就是本页公布申报区间、说明那个较低的起价无法与申报或发展商自己的 GDV 调和、并且完全不公布任何「起价」的原因。
如果价格对您重要，唯一具权威性的版本是展销厅的价目表与买卖合约。请找高老师，他会带您逐项看完两份文件，包括申报区间以外的一切—而这正是本页刻意要开启、而不是替代掉的那场对话。
没有公布，所以不在本页上
下面每一项都是买家会问、但任何可读取来源都没有回答的问题。把它们列出来，是因为一个诚实的空白比一个自信的猜测有用，也因为这正是高老师会拿去问发展商的清单。
土地与地契。地号（lot／PT）—任何地方都没有：两份说明书没有、报纸广告没有、登记处没有、微网站没有，也没有任何马交所合约公告可以提供它。乡（mukim）—没有（巴生县与第32区已确定，乡没有）。作为申报数字的 Keluasan Tanah—两份说明书都省略，登记处印 keluasan: 0 mps；8.51 英亩是公司年报数字，不是申报数字。Sekatan kepentingan（权益限制）—任何表面上都没有印。总地契与分层分割状态—没有公布。
建筑与图纸。一个独立的 no. kelulusan pelan bangunan—只有 MBSA 的 No. Rujukan。发展秩序（kebenaran merancang）编号与日期—没有公布。车位总数—没有，只有每单位 2 atau 3，既无按户型分配，也无访客车位数。A、B、C、D 栋在现场分别是哪一栋；哪几座享有高尔夫景观；逐层单位组合；单位编号；任何户型的座向。电梯数量与电梯／单位比。A、B 栋与 C、D 栋是一个管理机构还是两个。公制建筑面积—没有任何来源公布。
价格、费用与进度。任何来自发展商或申报文件的按户型价格细分—申报区间是按栋的，所以没有任何户型拥有自己的申报上下限。任何来自发展商或申报文件的管理费—每平方英尺 28 仙（含偿债基金）只有 The Edge 与 DagangNews，日期为 2025 年 12 月 4 日，不在任何发展商表面上。偿债基金费率单列、水电押金与律师费安排。除登记处 5.00% 以外任何日期的进度。来自发展商的销售率—只有无日期的申报 Baki Unit 数字，而母公司自己的季报没有提到这个项目。
承包商与顾问。总承包商、打桩承包商、合约金额与合约授予日期—完全没有。没有马交所公告、没有工程量测师记录、没有建筑商的项目页。在本站收录的其他项目上，承包商公告常常会顺带提供地号与雇主的注册编号；这里一条都没有。建筑师、结构工程师、机电工程师、景观建筑师与室内设计师—任何地方都没有具名。
实体与合规。Pakar Angsana 的新制 13 位数公司编号。Pakar Angsana 那 20% 少数股权的持有人。HDA 1966 住宅发展账户编号与银行—抵押权人 Affin Bank Berhad 已申报，住宅发展账户没有。雪兰莪的可负担房屋义务是否适用于这块地，若适用又在何处履行—完全没有；执照编号 6700 下没有已登记的可负担房屋成分。另外请注意 ehartanah.lphs.gov.my 由 JavaScript 驱动并返回不相关的记录，而 kuotalphs.selangor.gov.my 返回服务器错误—结论不确定，绝不当作否定；而且这两个登记系统只涵盖可负担房屋，所以一个市场价公寓本来就不该出现在里面。
位置。到任何一个车站的任何距离。到六条具名高速公路的距离—全部具名，零条量距。巴士路线或接驳服务。那两英亩绿地是公共还是私有，以及是否属于宪报公告的开放空间。
Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A）—不是项目公司，也不完全等于品牌
每一份申报文件印出的持牌人都是 Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A）。这个字串完全相同地出现在现行已申报说明书、较早的已申报说明书、较早的已申报报纸广告、TEDUH 登记处，以及发展商微网站法定资料栏（同一页出现两次）。220249-A 是旧制公司编号，而没有任何来源—包括登记处—公布这家公司的新制 13 位数编号。如果您要自己做公司查询，这是个值得知道的小空白。
它不是项目特设公司，也不是品牌本身。Pakar Angsana 是经营多年的 Berjaya Park 持地公司，自 1997 年持牌，Berjaya Park 的每一期都挂在同一个执照编号下：6700-3 Berjaya Park 排屋（110 个单位，2008 年取得 CCC）、6700-7 Hazel 2（87 个单位，2010 年取得 CCC），以及现在的 6700-8 Bayu Timur。2026 年 10 月 9 日读取的登记细节：statusPemaju: Aktif、bilanganProjek: 8、mempunyaiKesalahan: null—没有违规标记。注册办事处位于 Lot 13-01a, Level 13 (East Wing), Berjaya Times Square, No. 1 Jalan Imbi, 55100 Kuala Lumpur；营业地址为同一栋 Level 12。登记处自己的联络栏写的是 berjayalandproperty@gmail.com 与 WWW.BERJAYAPROPERTIES.COM。
而它并非 100% 持有。Berjaya Land Berhad 2025 年年报（财政年度至 2025 年 6 月 30 日）的集团结构图印着 80% Pakar Angsana Sdn Bhd，底下列着 Berjaya Park, Shah Alam 与 Bayu Timur Residences, Shah Alam。结构图没有具名剩下 20% 的持有人，而其他来源甚至完全没有提到有少数股东—包括微网站与 PropertyGuru 在内的所有消费端来源，都只说「Berjaya Land Berhad 的子公司」。没有公布任何合资安排：没有伙伴、没有地主与发展商的分成，除那 80% 以外也没有任何股权百分比。最终母公司集团是 Berjaya Corporation Berhad。
母公司在项目发布之后改了名，这就是各来源互相矛盾的原因。Berjaya Land Berhad 在 2026 年 1 月中提出更名，股东于 2026 年 2 月 13 日股东特别大会通过。它现在是 Berjaya Property Berhad，注册编号 199001010193（201765-A），马交所代码 BPROP（4219）。因此 2025 年 12 月 4 日所有发布会报导所写的公司，已经不再以那个名字存在，而发展商自己的微网站至今仍写着「Berjaya Land Berhad 的子公司」。本页采用、也建议客户在往来文件中采用的写法是：Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A），Berjaya Property Berhad（前称 Berjaya Land Berhad）持股 80% 的子公司。
各来源把「发展商」归给谁—五个不同答案。所有申报文件、登记处与微网站页脚：Pakar Angsana Sdn Bhd（220249-A），即持牌人。微网站法定资料栏：Pakar Angsana Sdn Bhd，Berjaya Land Berhad 的子公司。EdgeProp 与 iProperty 的项目记录在发展商栏写：Berjaya Land Berhad。The Edge、The Sun、The Star、BusinessToday、DagangNews 与发展商自己的新闻稿：Berjaya Land Bhd。而今天的 berjayaproperties.com：Berjaya Property Berhad（前称 Berjaya Land Berhad）。在您买卖合约上真正有意义的，是持牌人。
两个总开发价值，都是公司自己的，相差约 29%。2025 年年报管理层讨论与分析原文：「以每平方英尺 536.00 令吉的估计售价计算，该项目的预期总开发价值（GDV）预计为 3.08 亿令吉。」十个月后的 2025 年 12 月 4 日发布会公布 3.98 亿令吉—约合每平方英尺 692 令吉—而单位数仍是 518、建筑面积仍是那四种。3.08 亿令吉是发布前的规划数字；3.98 亿令吉是发布数字。本页两个数字连同日期一并保留，而已申报的法定区间落在较高的那一档。同一份年报的另外两段原文：「坐落于 8.51 英亩永久地契土地，项目共 518 个单位，3 房与 3+1 房（双钥匙概念），提供四种面积：1,000 平方英尺、1,100 平方英尺、1,200 平方英尺与 1,280 平方英尺」，以及「可见邻近 Bukit Kemuning Golf & Country Resort 的翠绿景致」。
如实记录为一项观察，不作任何推论：Berjaya Property 自己的季报完全没有提到 Bayu Timur。2026 财政年度第二季报告（期间至 2025 年 12 月 31 日，2026 年 2 月 24 日发布，正好涵盖发布季）没有，第四季报告（期间至 2026 年 6 月 30 日，2026 年 8 月 26 日发布）也没有。两份都只提 Residensi Oak、Pangsapuri Azalea 与 Jesselton Courtyard。这是关于那两份报告的事实，不是关于这个项目的结论，本页也不把它变成结论。
发展商自己的话，附归属。集团首席执行员 Syed Ali Shahul Hameed，2025 年 12 月 4 日新闻稿：「Bayu Timur Residences 体现了 Berjaya Land 对交付优质住宅坚定不移的承诺。」同一位高管同日对 The Sun 说：「这里的需求主要来自想住在 Kota Kemuning 的人。」执行董事 Tan Tee Ming 在 berjaya.com 上说，这次发布「进一步巩固了 Berjaya Land 在交付真正提升生活品质的项目上的声誉」；他对 DagangNews 以马来文说：「Pelancaran ini mencerminkan komitmen jangka panjang syarikat dalam meningkatkan pengalaman kediaman.」集团执行董事 Datuk Abdul Rahim Mohd Zin 在发布会照片说明中具名，但没有被引述。微网站上发展商的全部文案就是六个段落标题，别无其他：The perfect place to start your story、Facilitating happiness has never been easier、Living spaces that tell your story、Perfectly placed and positioned、The next chapter is now yours to write 与 Another prestigious project by:。那七张重点图块完全没有任何文字。
本区内容不是信用评价、不是履约纪录评级，也不是关于发展商财务状况的建议。它是对公司、登记处与媒体已公布内容的抄录，并逐条注明出处。本页任何地方都没有暗示、陈述或暗指任何不当行为—登记处对这位持牌人的违规栏位本身读的是 mempunyaiKesalahan: null。凡是会影响您决定的事，请向 KPKT 与发展商以书面取得。
Bayu Timur @ Berjaya Park，莎阿南—常见问题
Bayu Timur 是公寓（condominium）还是服务式公寓？
Jenis Hartanah: Kondominium 出现在两份已申报说明书与已申报报纸广告上，以 Type of property: Condominium 出现在发展商自己的法定资料栏上，并以 jenis: Rumah Pangsa/Kondo 出现在 KPKT 登记处—四个已申报表面加上登记处。EdgeProp 与 iProperty 在记录 53457 的两个网址上都称它为「永久地契服务式公寓发展项目」，而这是错的。这件事牵涉实际开销：服务式公寓通常坐落在商业地契上，水电费率与门牌税按商业计算；而本项目是以莎阿南市政厅的住宅建筑批准申报的公寓。外国买家可以买 Bayu Timur 吗？
propcashflow.my、IQI 自己的买房指南，以及 housingwatch.my—而雪兰莪州土地局本身没有在可访问的页面公布该通令，因此请以书面向州土地局确认当前门槛。本项目已申报的最高单位售价是 794,170 令吉，相当于该门槛的 39.7%；A、B 栋差 1,270,208 令吉，C、D 栋差 1,205,830 令吉。作为参照，吉隆坡的门槛是 100 万令吉（须经经济策划单位批准），本项目同样达不到。没有任何营销来源、门户网站或媒体报导提过这一点。如果您是外国国民，请 WhatsApp 高老师，他会把真正符合资格的雪兰莪与吉隆坡项目发给您。到底哪一个完工日期才算数，各来源为什么互相矛盾？
pindaanTempohSerahKosong: Ya、tempohTambahanDiluluskan: 12 Bulan、tempohPembinaanBaharu: 48 Bulan、serahKosongBaharuIkutPjbPertama: 15 Nov 2029）。没有任何来源公布过这个日期。发展商自己的已申报说明书与微网站印的是 2029 年 9 月，那是广告上的预计完工，不是合约承诺—但它与延期相符，而不是一个已经赶不上的日期，这一点应当肯定。The Edge、The Sun、BusinessToday 与 DagangNews 印 2029 年初；EdgeProp 印 2029 年；登记处原定的日期是 2028 年 11 月 15 日；而较早的已申报说明书印 2027 年 2 月，已经作废。违约金从您自己买卖合约上的日期起算，不是从报纸上的日期起算。签约前请以书面取得那个日期。这些单位真的是双钥匙吗？
价格是多少，为什么本页没有「起价」？
为什么没有「起价」。一个低于已申报法定下限的起价数字正在流通，刊载它的有四家真正独立的媒体，加上发展商自己的新闻稿；另有一个门户网站的按户型价格表，其中五个数字有四个与申报无法调和。依高老师的合规规则，那些数字在本页任何语言版本中都不出现。对申报区间做算术就知道它们为何不可能成立：发布会公布的 GDV 3.98 亿令吉是本项目自己法定上限总额的 98.2%，而一个处在这个水平的项目，不可能有一个远低于自己法定下限的入门价。要真实数字，请向高老师索取当前价目表与买卖合约。
为什么本页会同时列出同一份申报细项的两个版本？
files/6700/6700-8/ 形式（内有说明书与报纸广告），以及现行的 files/6700/P45/P45-20260706-00019807/ 形式（日期 2026 年 7 月 6 日）。两者在六个实质栏位上矛盾—项目名称（KONDOMINIUM BEBAS 对 Bayu Timur）、执照后缀（(R) 对 (A)）、土地抵押（Tiada 对 Gadaian，Affin Bank Berhad）、完工日期（2027 年 2 月对 2029 年 9 月，相差 31 个月）、C、D 栋价格上限（750,000 对 794,170 令吉），以及 C、D 户型的厨房水槽数量（2 个对 1 个）。把两个都列出来、并说明哪一个有效，正是本页存在的意义。现行申报是有效的那一份；较早那一份告诉您这个项目是怎么变过来的。执照涵盖所有在售单位吗？
6700-1 逐号查，经过 Taman Perindustrian Berjaya 与 Taman Berjaya 各期、6700-3 Berjaya Park 排屋、6700-7 Hazel 2、6700-8 Bayu Timur，然后 6700-9 出现 404；登记处自身的 bilanganProjek: 8 也完全吻合。每一个在售单位都在已登记的期数内，518 个全部是附表 H，而且没有未登记成分、没有不受 HDA 1966 保护的办公地块、没有只租不卖的楼栋，这个编号下也没有已登记的可负担房屋成分。在本站收录的项目里这并不常见，值得直说，并记在发展商的功劳簿上。查证时请留意两点：执照 6700 同时承载已完工的 Berjaya Park 排屋与 Hazel 2—同一个执照编号下的不同项目—另外 propertyguru.com.my/condo/berjaya-park-shah-alam-apartments-6485 是同一个 Berjaya Park 内另一个已经存在的发展项目。项目紧邻高尔夫球场吗？
bayutimur.com 上的距离表写的是 2.1 公里。相距 2.1 公里的地块既不紧邻也不正对。仅部分座向享有高尔夫景观是诚实的读法，出自一个代理网站—而没有任何来源说明是哪几座。请问清楚您看的是哪一座，并以书面取得答案。最近的火车站有多远？
每英亩多少个单位，真的算低密度吗？
keluasan: 0 mps，所以根本不存在已申报的土地面积。The Edge 与 DagangNews 取整为 8.5 英亩，The Sun 取整为「约 8 英亩」。陷阱在这里。发展商自己的新闻稿与 BusinessToday 把两英亩印在地块面积的位置上。The Star 写得最清楚—0.81 公顷（两英亩）的绿地—而 The Sun、The Edge 与 DagangNews 也都把它当成景观绿地的数字，不是地块。以两英亩去除 518 个单位会得出每英亩 259 个单位，是真实数字的四倍多。绝不要拿它当分母。那么每英亩 60.9 个单位算「低密度」吗？它明显低于巴生谷高楼的典型密度，也与「8.51 英亩上 518 个单位、只有两栋 24 层」的形态相符，但没有任何来源公布对照基准，所以本页只给您算术，让您自己判断，而不替这个形容词背书。
Bayu Timur 有绿色认证或任何奖项吗？
关于奖项：没有，也没有宣称。Berjaya Land 2025 年年报当个财政年度唯一的奖项是「英国售后零售商年度大奖」，得主是集团英国汽车业务旗下的宾利经销商。而微网站上那个未标注的金冠图形，在整个网站上都没有附带任何奖项、评级或颁发机构—它只是装饰，本页也不让它读起来像奖项标志。
现在工地上到底建了多少？
Lancar（按进度）。四行组件一致，2026 年 10 月 9 日读取，ccc: -、vp: -—没有竣工与合规证书，也没有申报的空置移交（VP）。作为对照，The Sun 在 2025 年 12 月 4 日报导项目处于地下结构阶段，打桩工程接近完成。两次读数相隔十个月，而登记处的数字没有动。两者都附日期陈述，本页不下结论。没有任何发展商进度声明，微网站也没有任何标注日期的工地照片。如果进度影响您的贷款安排，请以书面索取标注日期的工地照片与建筑师的进度证明。到展销厅该问什么本页回答不了的问题？
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd 注册房地产代理 · 新山与吉隆坡／雪兰莪
在马来西亚房地产市场超过十年，也正是本页这种写法的原因：已申报的法定细项排在最前面，每一个硬数字都归属到一个具名的已公布来源，而凡是发展商自己两份申报互相矛盾的地方，两个数值都印出来。在 Bayu Timur 上，这份诚实让本页失去了一个起价、一个双钥匙卖点和一句「紧邻高尔夫球场」—换来的是没有人公布的、真正算数的 2029 年 11 月 15 日交房日、双钥匙说法所依赖的那个厨房水槽数量，以及518 个单位中 0 个达到雪兰莪外国买家门槛这个事实。WhatsApp 高老师，他会陪您把这些未解问题拿去问 Pakar Angsana。
发布于 2026 年 10 月 9 日 · 最后核查 2026 年 10 月 9 日，核查对象包括 KPKT TEDUH 项目 6700-8 与持牌人记录 6700、现行已申报 KPKT HIMS 广告细项 files/6700/P45/P45-20260706-00019807/、较早的已申报说明书与报纸广告 files/6700/6700-8/、发展商自己在 bayutimur.com 上的法定资料栏、Berjaya Land Berhad 2025 年年报与其 2026 财政年度第二、第四季季报、GreenRE 四个等级名录，以及 2025 年 11 月 17 日与 12 月 4 日的已刊媒体报导。本页为营销资讯，不构成要约。已申报细项会变动—在您据以行动之前，请在 teduh.kpkt.gov.my 查证。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
6700-8 · BAYU TIMUR
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 5 层 Lancar | 3 / 2, 3, 4 | — | 48 | RM591,360.00 – RM729,792.00 | 5.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 5 层 Lancar | 3 / 2, 3, 4 | — | 48 | RM591,360.00 – RM729,792.00 | 5.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 24 层 Lancar | 3 / 2, 3, 4 | — | 211 | RM585,200.00 – RM794,170.00 | 5.00% |
| Rumah Pangsa/Kondo 24 层 Lancar | 3 / 2, 3, 4 | — | 211 | RM585,200.00 – RM794,170.00 | 5.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 6700-8。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。