Casa D’Arcadia @ Setia Alam Impian，莎阿南第35区—40 栋附表 G 半独立式洋房，而申报档案里没有这个名字

关于 Casa D’Arcadia，宣传册与房产网都不会告诉您的七件事

本页专门处理那些尴尬的事实。每一张卡片都有出处，每一件都会改变您在销售厅该问什么。

四个已申报户型—以及三套互相矛盾的建筑面积

四个户型 A 至 D，土地一律 50′ × 70′（3,500 平方尺，本站换算）。A 与 B 是三层，两者合计 28 个单位；C 与 D 是两层，两者合计 12 个单位。层数的归属出自申报档案自己的平面图标题，并与已申报的 28／12 拆分完全吻合。四个户型中只有两个的平面图被公开：发展商的平面图轮播标示了 Type C 并载有一张 A 型平面图，而户型 B 与 D 确实存在于申报档案中，但它们的平面图无法逐一验证—因此本页不为它们显示任何平面图，也不以别的图代替。

户型 A—三层半独立式

已申报 4,270 平方尺 · 营销 4,280 平方尺 · 登记册该行 398 mps ≈ 4,284 平方尺（本站换算）

三层50′ × 70′ 土地5+1 房（营销）7 卫（营销）私人家用电梯属于 28 单位那一行

营销数字比已申报数字高 10 平方尺。电子宣传册另列客厅与餐厅之间的水景、阳台与书房区；卧室与浴室数量是营销数字，因为申报档案没有把任何平面图标注对应到户型代号。登记册只印一个整期摘要 5 房／6 卫，那不是分户型清单。三层单位落在已申报区间 RM3,743,111 – RM4,158,667。图片主题为推断，取自发展商档案名—轮播本身对这一张的标签没有被取得。

向高老师索取 A 型平面图与配件清单

户型 B 存在于申报档案中。它的平面图没有被单独公开，本页也没有用任何图片代替它。

户型 B—三层半独立式

已申报 4,322 平方尺 · 营销 4,393 平方尺 · 登记册该行 408 mps ≈ 4,391 平方尺（本站换算）

三层50′ × 70′ 土地5+1 房（营销）7 卫（营销）私人家用电梯最大户型

本项目差距最大的一个：营销数字比已申报数字高 71 平方尺，而登记册自己的 408 mps 与营销数字一致。电子宣传册把水景放在车棚处，另加阳台与书房区。三层单位落在已申报区间 RM3,743,111 – RM4,158,667。某中介页面只列出 A 与 B 的可售情况、完全没有 C 或 D，同时又把整期描述为 40 个单位—那是它自己的不一致，不是申报档案的。

请高老师向发展商索取 B 型平面图

户型 C—两层半独立式

已申报 3,298 平方尺 · 营销 3,347 平方尺 · 登记册该行 311 mps ≈ 3,348 平方尺（本站换算）

两层50′ × 70′ 土地4 房（营销）6 卫（营销）无电梯属于 12 单位那一行

营销数字比已申报数字高 49 平方尺。底层水景；两层户型没有家用电梯。两层单位落在已申报区间 RM2,536,444 – RM2,885,334，而发展商的广告专文说两层单位反应最强。图片主题有图说出处—发展商的平面图轮播印出 “Type C” 标签，这使它成为本项目唯一一张主题确认而非推断的平面图。

向高老师索取 C 型平面图与两层价目表

户型 D 存在于申报档案中。它的平面图没有被单独公开，本页也没有用任何图片代替它。

户型 D—两层半独立式

已申报 3,255 平方尺 · 营销 3,345 平方尺 · 登记册 311 mps 那一行 ≈ 3,348 平方尺（本站换算）

两层50′ × 70′ 土地4 房（营销）6 卫（营销）无电梯已申报建筑面积最小

比例上差距最大的一个：营销数字比已申报数字高 90 平方尺，约为已申报面积的 2.7%（本站计算）。底层水景；无家用电梯。两层单位落在已申报区间 RM2,536,444 – RM2,885,334。这与常见的陷阱正好相反—这里是发展商自己的已申报广告少报了自己的产品，而不是营销把数字吹大。签约前请确认您的买卖合约附表写的是哪一个数字。

请高老师向发展商索取 D 型平面图

建筑面积刻意以三种方式列出。已申报一栏是 KPKT HIMS 广告宣传册里的法定清单（Keluasan Binaan，原文字串 4,270／4,322／3,298／3,255 kps）。营销一栏是发展商自己的电子宣传册与项目页。登记册一栏是 KPKT 的 unitSummary.keluasan（311–408 mps），以 1 平方米 = 10.7639 平方尺换算—发展商没有公布任何平方米数字，因此每一个由它换算而来的平方尺数都是本站的计算。已申报清单是三者中最特殊的一套，而且在四个户型上都偏低。本页不作调和，因为调和就会把这个发现藏起来。

图库—每一条图说都标明等级

九张发展商图片在使用前都已逐一对发展商的 CDN 验证，并先以两种档案后缀各跑一次反向对照测试。本页拒用九张景观效果图：它们的档案名既对应电子宣传册里的具名设施（Yacht Plaza、Creek Garden、Lighthouse View Tower），也同样对应 LakePoint Park 已公布的设施，而 LakePoint Park 是镇区公共开放空间，不是本项目的土地。另有三张已列图片的横幅裁切版亦被拒用。本页没有用任何图库照片代替任何东西，也没有任何一条图说声称无法溯源的主题。

位置—莎阿南第35区 Setia Alam Impian

全网只有一个距离数字：到莎阿南市中心 8 公里。这是发展商自己的数字，刊在它的 Casa D’Arcadia 项目页与镇区页上。没有任何一方—不论是发展商、The Edge、StarProperty、EdgeProp 还是 PropertyGuru—公布过到其他任何地方的距离或车程，包括每一个火车站。本页没有为了填补这个空缺而估算任何数字。

已申报法定细项—KPKT 登记册 9829-33、执照 9829、Fasa A6-06

这个发展项目没有注册项目名称，所以本表以项目编号为准。每一格都出自公开的 KPKT TEDUH 登记记录 9829-33、已申报的 KPKT HIMS 广告宣传册 files/9829/9829-33/IKLAN_BROSUR_01.pdf，或发展商自己的法定资料栏—三者有矛盾之处，下方的附注会直接说出来，而不是把它抹平。

2026 年 10 月 9 日读取。已申报宣传册的 Tarikh Dijangka Siap 是 Dis 2027，而登记册由买卖合约推算的日期是 2027 年 12 月 20 日：两个法定来源一致，这并不常见，值得一提。流通中但不属于本项目的日期：2036 年是镇区 1,235 英亩的完工年，由广告专文、PropertyGuru 与 EdgeProp 刊出—请勿挂在这里；而“2026 年 9 月示范屋就绪”是销售厅的里程碑，不是完工。已申报细项会变动：在依赖本页任何内容之前，请到 teduh.kpkt.gov.my 输入 9829-33 自行核对。

在记录上面任何一个数字之前，本站先以四种互相独立的方式确认了身分，而其中没有一种是靠名字。一：持牌商与执照序号—发展商自己的项目页与自己的电子宣传册都印着 I&P Alam Impian Sdn Bhd 199601021892（394244-M） 与执照 9829/08-2028/1050(A)，而许可证的期数后缀 -33 正好对应登记记录 9829-33。二：期号 A6-06，既印在已申报宣传册的页首，也出现在发展商自己的工地进度图说里。三：建筑图编号 MBSA.BGN.600-3/2/189，已申报宣传册与发展商法定资料栏完全相同。四：申报档案、登记册与电子宣传册上分毫不差的同一个价格区间。已排查并排除的同名干扰项：Casablanca，同一镇区的 A6-03 期（64 栋双层群簇式，2023 年 9 月完工）；Taman Arcadia Impian，巴生县另一家持牌商的马来保留地双层排屋；以及 Casa Embun、Casa Boulevard Sdn Bhd 与 Casa Inspirasi Sdn Bhd，各自是不同的公司或项目。它们都不在本页上。

两份登记记录、同一期—以及为什么相加是错的

有效的那一份是 9829-33。9829-32 载有同样的 Fasa A6-06 页首、同样的 40 个单位、同样的 28／12 层数拆分、同样的 311–408 mps 建筑面积摘要，以及分毫不差的同一个价格区间—而 KPKT HIMS 在两个序号目录下提供的是同一份宣传册文件。差别在于 9829-32 的 permitNo 是 “-”、许可证日期为空、没有首份买卖合约、进度 0.00%，而 9829-33 有有效许可证、2025 年 12 月 20 日的首份买卖合约与 21–22% 的进度。任何把两行相加的人，都会把这个项目重复计算成 80 个单位。登记册巡查涵盖 9829-31 至 9829-35：-31 是另一期（70 个单位，群簇式与半独立式，已建 87.5–88.5%，空置移交 2027 年 7 月 15 日），-34 又是另一期（146 栋双层排屋，首份买卖合约 2026 年 5 月 9 日），而 -35 是 404—登记册自己的 pemaju.bilanganProjek: 34 正好印证。

执照只涵盖 172 栋中的 40 栋—对着总规划图看房的买家要知道什么

整个园区以 172 栋：118 栋半独立式加 54 栋 villa 对外销售，电子宣传册、发展商项目页、The Edge 的两个页面、EdgeProp、StarProperty 与一个中介页面都这么写。只有 40 栋的 Fasa A6-06 有注册。另外 78 栋半独立式出现在 mybina，记录名为 “Casa D’Arcadia @ Alam Impian – Semi Detached Houses (Phase 2)”，78 个单位、3,345–4,393 平方尺、两层与三层、状态 规划–概念阶段；40 + 78 = 118，正好与营销的半独立式总数吻合。剩下的 54 栋 villa—The Edge 自己的两个新闻页面称之为 bungalow，所以同一家出版机构两种说法都用了—没有户型代号、没有土地面积、没有建筑面积、没有卧室数、没有已申报价格、没有已申报建筑形式、没有合约附表、没有 APDL，也没有完工日期。期数编号在各来源之间也是混乱的：电子宣传册的总规划图把 villa 标为“第二与第三期”，而 mybina 的第二期是那 78 栋半独立式。两者不可能都是第二期。说白了：买家在总规划图上看的那些 villa，是完全没有任何申报的东西，而 HDA 1966 的保护—执照、许可证、法定合约、房屋发展账户—只附在那 40 栋上。

交付，以及展期那一栏—只陈述数值，不推导规律

登记册印的是 pjb.pindaanTempohSerahKosong: “Tidak” 与 pjb.tempohTambahanDiluluskan: “-”。这个项目档案上没有任何批准的展期。执照 9829 下四个同级期数读数相同。本页只把它当作这个项目的事实，仅此而已：那个很诱人的假设—附表 G 有地期数不获展期、而附表 H 分层高楼会获展期—在同一天就被执照 9351 推翻了，该执照在 Jadual G 记录上有五个 Ya，在一个 Jadual H 记录上却是 Tidak。所以本页不提出任何规律。真正值得直说的是时间：发展商自己 2026 年 9 月 2 日的工地照片图说是“打桩与结构墙施工中”，而登记册在 2026 年 10 月 9 日读到的 21.07% / 22.50% 与之一致。从 2026 年 9 月打桩到 2027 年 12 月 20 日空置移交，对一栋两至三层半独立式而言约 15 个月。在没有展期的情况下，每位买家的附表 G 时钟从自己的买卖合约日起算 24 个月，而 HDA 1966 的违约赔偿机制对它是有效的。本页陈述日期与进度，不作任何预测。有一个数字被拒用：某中介页面称施工“至 2026 年 9 月约 35%”，这与一个月后的登记册、以及发展商自己同月的打桩图说都矛盾。

外国买家—价格过关，而地契才是关键

雪兰莪第一区对外国买家设定每单位 200 万令吉的最低购买价，而第一区同时包含巴生与八打灵，所以上面那个未解决的县归属，对这个答案并无影响。40 个单位全部过关。按已申报区间：两层的下限 RM2,536,444 是门槛的 1.27×，三层的下限 RM3,743,111 是 1.87×，已申报上限 RM4,158,667 是 2.08×（三者皆为本站按已申报数字计算）。这是本站雪兰莪项目中第一个在价格上干净过关的案例。但登记册把这个项目申报为 Jadual G—连同土地一起出售—而雪兰莪公开的分区规则把外国买家限制在分层与有地分层地契。propcashflow.my 引用 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014，指出外国人“仅限分层与有地分层”，标准个别地契有地产业不被允许，第一、二、三区皆然。iproperty.com.my 对第一区的说法相同，并补充达到价格门槛并不保证获批，因为仍需州政府同意。而 IQI 自己的土地指南 iqiglobal.com/blog/buying-land-in-malaysia-for-foreigners/ 同样载有这项限制—这点值得一提，因为那是高老师自己公司把它写对了。关于证据，有三点必须诚实交代：没有任何申报文件说明地契类型（申报档案只写 Pegangan Tanah: Kekal 与 Sekatan Kepentingan: Tiada，对分层一字不提，而附表 G 的申报与一个中介页面的“永久地契、个别地契”说法都指向个别地契）；propcashflow.my 在它自己的两个页面之间自相矛盾，在地契类型与分区对应上都是如此；而 PTG Selangor 没有任何可取得的通告，所以这项限制是以多个独立来源的公开共识引用，而不是作为已申报事实。一句话的诚实答案：价格轻松过关，地契才是关键问题，客户必须在进行之前向 PTG Selangor 与发展商取得书面确认。

公布的总发展价值无法与已申报最低价对齐—把算式摊开来看

四个来源都印着 1 亿 2,150 万令吉的总发展价值，而广告专文把它挂在整个园区上：“With a gross development value (GDV) of RM121.5 million, the 51-acre project will comprise 172 units.” 下面两个数字都可以刊登—一个是公布数字，另一个是已申报法定最低价的总和—所以这里把算式完整写出来。40 个已注册单位按已申报法定最低价为 12 × RM2,536,444 = RM30,437,328 加上 28 × RM3,743,111 = RM104,807,108，合计 RM135,244,436。这比公布的园区总发展价值高出约 1,374 万令吉—而且只占全部房屋的 23%。若 172 个单位都按已申报最低价算，总额将超过 4.36 亿令吉。所以 1 亿 2,150 万令吉顶多是第一期的数字，它甚至低于第一期自己的已申报下限，不可能是园区的总发展价值。与下方披露一节所述的流通价格区间合起来看，它指向申报前或已被取代的旧一代价格仍在流通。本页刊登已申报法定区间、刊登算式，并且不把这个 GDV 当作园区数字重复。

绿色认证与奖项—没有，而且要说得精确

没有任何一方声称任何绿色认证，登记册上也没有。GreenRE 四个评级在 2026 年 10 月 9 日分别读取。白金级登记册共 95 行、完整结束，因此那是一个干净的否定结论：其中查不到 Casa D’Arcadia、Fasa A6-06、Setia Alam Impian 或 I&P Alam Impian Sdn Bhd。金级、银级与铜级登记册都在某一行中断，所以这三级只能说在可读取的范围内没有记录—本页就用这几个字记录，它们不是干净的否定结论。值得注意的是 I&P Alam Impian Sdn Bhd 在任何一级都完全不出现，而 S P Setia 集团另有十四家持牌公司出现在里面：集团在别处取得认证，在这里没有。greenbuildingindex.org 的已认证建筑目录回传 404，这是结果不确定，绝不等于否定。十九个关键词干扰项已排查并拒用，包括 Casa Embun、Casa Boulevard Sdn Bhd、Casa Inspirasi Sdn Bhd 与 Taman Arcadia Impian。有一件事值得单独写一行：S P Setia 自己的奖项页至今仍把集团总部列为现行的“GreenRE Rating 2017 Platinum (Non-Residential)”，而 GreenRE 登记册把那张认证标记为 EXPIRED（已失效）（2017 年 8 月 24 日，而且是在另一家持牌公司名下）。关于奖项：Casa D’Arcadia 没有任何奖项。发展商的奖项页有数百条记录，而项目名称与 “I&P” 都不在上面。有两条记录点到这个镇区，而两条都属于镇区的公共公园：The Edge–ILAM 2025 年马来西亚可持续景观奖（景观规划类）与 2025 年马来西亚景观建筑奖 MLAA15（发展商组），两者都是颁给 “LakePoint Park, Setia AlamImpian”—那座有湖泊、音乐喷泉与露天剧场的 31 英亩公共公园。它不在 51 英亩之内、不是本项目的土地，也不会出现在本页上。广告专文确实把那个奖放在 Casa D’Arcadia 的文案旁边，而那正是借用奖项的典型发生方式。有一点真的要给发展商记上：已申报宣传册、电子宣传册与项目页都完全没有做出任何认证声称—没有标志、没有评级，也没有“符合某标准”这类说法，所以这里不存在临时与正式认证之间的含糊空间。

本页不刊登什么，以及为什么

高老师的长期指示是绝对的，这也正是本页会写成这样的原因。任何来自 IQI 或发展商资料的折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠或佣金数字，本页在任何语言下都永不刊登。在这个项目上有四个具体后果。一：已申报广告中确实存在一个 土著折扣（Bumiputera discount）栏位。该栏位的存在是关于申报档案的事实，本页陈述；其数值予以保留不公开。二：市场上流通着一个价格区间，其下限低于已申报法定最低价 RM2,536,444，其上限也低于已申报法定最高价—在一个页面上标为“售价由……起”，在另一个页面上标为“指示性价格”。这些数字不会出现在本页上。本页记录的是：这个落差确实存在，以及它传播了多远—仅限一家出版机构—The Edge Communications，在它自己的三个页面上，因为 theedgemalaysia.com 与 edgeprop.my 是同一家出版机构，不是两家。这个计数很重要，而且与同在莎阿南的另一个项目不同，那里是多家出版机构都在刊载。三：另有一组数字不同的分户型“由……起”价格出现在一个中介页面上，低于登记册自己的三层最低价 RM3,743,111；它是另一组数字，单独计数，不视为互相印证，它自己的数字与它自己换算的每平方尺价格同样予以保留。四：StarProperty 在这个项目上完全不刊登任何价格，这值得记上一笔。本页确实刊登的，是已申报法定售价区间 RM2,536,444 至 RM4,158,667，取自依法申报的广告细项，并与公开的 KPKT 登记册分毫不差—这种精确一致本身就是一个发现。另请注意两层上限 RM2,885,334 与三层下限 RM3,743,111 之间有RM857,777 的空档：本期没有任何单位的定价落在两者之间。已申报区间属于营销资讯。它不是价目表、不是报价，也不构成要约。唯一对任何人有约束力的价格，是销售厅里的官方价目表与买卖合约上的价格，而高老师会带您逐条看完这两份文件。

附表 G 对比附表 H—六个关乎金钱的差别

本站几乎每一个项目页都是附表 H 分层项目。Casa D’Arcadia 申报的是附表 G，而这两份法定合约确实是不同的文件。在这里它比平常更重要，因为附表 G 之下买家买的是土地—而那正是上面那个外国买家问题的根源。

Casa D’Arcadia—买家真正会问的问题

也值得一看

发布于 2026 年 10 月 9 日 · 最后核实于 2026 年 10 月 9 日，核对对象包括 KPKT TEDUH 项目 9829-33（以及休眠孪生记录 9829-32 与同级期数 9829-31、9829-34）、持牌商记录 9829、已申报的 KPKT HIMS 广告宣传册 files/9829/9829-33/IKLAN_BROSUR_01.pdf、发展商在 spsetia.com 上自己的 Casa D’Arcadia 项目页与电子宣传册、GreenRE 四级登记册、S P Setia 奖项总表、mybina 的第二期记录，以及 2025 年 11 月 26 日与 28 日的公开报导。以上属营销资讯，不构成要约。已申报细项会变动—在依赖本页任何内容之前，请到 teduh.kpkt.gov.my 输入 9829-33 自行核对。