MTD Sutera Vista Residences，Taman Sutera，加影 —— 378 个永久地契 Kondominium 单位、以 Jadual H 出售，已完成 20.00%，而报备的价格下限是一个政府管制价，不是公开市场的入门价

有四件事撑起这一页，而第一件是任何门户网站都不会写的那一段

这四件事里没有一件是卖点。每一件都是文件上的发现，其中三件是把开发商自己报备的文件对着开发商自己的宣传读出来的。

378 个单位只有三个户型代号 —— 报备的那一份，和宣传的那一份并列

报备的法定广告只报了三个户型代号，没有更多：A 与 B 合在一行上，以及 C。报备文件没有报每个户型的单位数，所以 A、B、C 各有多少个单位，没有任何地方公开。开发商自己的网站上没有公开任何户型的平面图，所以本页任何一个户型都没有平面图图片。

本页上每一个平方米数字都是本页自己的换算。开发商只公开平方尺，报备的法定广告只印 kps（kaki persegi，平方尺）；没有任何来源公开过公制面积。应该拿去跟开发商对质的是报备的那些数字；而能确认某一个具体单位的面积、户型与价格的，只有销售厅里那份价格表，连同旁边那份买卖合约一起读。

工程进度，2026年9月 —— 同一个已公开标题下的三张图

三张图的说明文字完全一样，而这是刻意的。开发商把这三张照片放在同一个已印出的标题之下：“SITE PROGRESS - SEPTEMBER 2026”。一个盖在一组图片上的标题，只确立这一组的主题 —— 即这个项目在2026年9月的施工进度 —— 而对任何单独一张完全没有确立任何东西。所以没有任何一张被写成「泳池平台」、「北立面」，或任何读者可能误以为是已公开事实的说法。一样的说明文字是诚实的结果，不是偷懒。开发商的网站在它任何一张图片上都没有提供：替代文字、说明文字栏位，或任何指明主题的标题 —— 它图库里其他每一个档案的标题就是它自己的档名。那个网站上另外还有两张命名里带 layout 的方形图，本页刻意不转载它们，因为没有任何公开资料说明它们是总平面图还是单位平面图，去给它们写说明文字就是猜。本页上没有任何一张图片是平面图、总平面图或设施平面图，本页也没有把任何一张说成是。

Taman Sutera，加影，乌鲁冷岳县，雪兰莪

这个项目自己的地段编号、门牌号码与报备的邮区编号都没有印出来 —— 报备的法定广告没有 Lot / PT 这一行，也没有 mukim / daerah 这一行，而 KPKT 官方登记对 daerah 印的是一个光秃秃的破折号。所以本页上的地区是推导出来的，而推导过程在下面一条一条写出来，不是断言。清单里的每一个距离，都是某个指名来源公开的数字；本页上没有任何一个距离是估的，而没有人公开的那些，本页把它们列成没有公开。

在册名称 Residensi MTD Sutera Vista —— KPKT 在册编号 8483-10

这是整页的脊梁。下表每一格，要么是 KPKT KPKT TEDUH 官方登记 中 8483-10 记录上的栏位，要么来自开发商自己报备的那份广告；而两者不一致的地方，两个数值都印出来，并且指出不一致在哪里。有六个栏位读出来是「没有印出来」，本页就把它们印成「没有印出来」。

报备的法定价格区间就是报备的买卖合约（SPA）价格区间，而它是本页上唯一的价格。它是一项依法报备的事项，本页公开它，因为它属于公开记录，也因为它是买家可以拿去跟开发商对质的数字。它并非价目表、并非报价，也不构成任何要约，而且它完全不告诉你哪一个具体单位落在这个区间的哪一个点上。KPKT 官方登记对同一个在册编号印了一个更高的最低价，而最高价完全相同 —— 最低价被抬高而最高价不变。有两种解释都说得通（剩余存货，或者官方登记的区间排除了一部分可负担配额），而本页两者都不下判断。本页也不去印那第二个数字，因为本站的规则是只显示买卖合约价，其他一律不显示。

查阅日期：2026年10月21日。执照与许可证的状况是带日期的陈述，不是永久事实：执照有效至2028年2月14日，许可证有效至2029年2月26日，除非续期。官方登记记录、可从该记录取得的报备法定广告、雪兰莪州房屋与房产局2026年9月10日的管制价清单、四个 GreenRE 认证等级，以及开发商自己的项目页，全部在那一天查阅。

本页不公开什么，以及为什么

这一节由高老师自己的标准指示管辖，而它是绝对的：凡是取自他公司项目资料里的折扣、回扣、净价、促销或佣金信息，一律不会出现在他名下的任何页面上 —— 两种语言都不会，正文不会，页面的结构化数据里也不会。只要页面上出现价格，那就是报备的买卖合约价，别的一律不出现 —— 这样一来，超出这个范围的任何事情，都是跟一位手上有现行价格表的持牌代理谈，而不是从一个网页上抄一个数字。在这个项目上，这条规则几乎没有让本页少掉任何东西，因为所查阅的任何来源上都没有找到这些东西 —— 开发商的网站没有、KPKT 官方登记没有、报备的法定广告没有、雪兰莪州房屋与房产局的清单没有、媒体报道没有、两个门户网站记录也都没有。这个项目上任何地方都不存在回租安排、不存在保证租金安排、不存在租金回报预测，也不存在任何收益率或投资回报率数字，所以这里没有什么要描述、也没有什么要拒绝：这个缺席是查过的，而本页把它当成一个缺席来报告，不是留成沉默。有一个数字是读到了、而刻意不记录的：有一个门户网站为这个项目公开了一个「每月还款估算」。那是门户网站计算器的输出，建立在它自己没有公开的假设之上，它不是一项报备事项；而在这样一个页面上出现一个房贷数字，读起来就像建议。它不上这个页面。开发商自己的项目卡上另外有一个宣传用的「from」价，它坐在报备的法定最低价上方 —— 本页特意去查过它有没有星号、脚注、「条款与条件适用」这类字样，或者全站的免责声明，结果一个都没有，所以这是一次干净的通过，而不是一次失败。但它毕竟不是报备的买卖合约价，所以本页不公开它。至于土著相关的栏位，这个项目上有一个再干净不过的答案：报备文件里根本没有这个栏位。这跟「栏位存在而且填了内容」是两回事，跟「单位配额」是两回事，跟「土地地契上所载的分类」又是另外一回事。这里没有任何东西被隐去，因为根本不存在什么可以隐去的东西。报备文件里有的，是下面那个 权益限制（Sekatan Kepentingan） 区块 —— 它是对处置地契的一项限制，而完全不是任何形式的价格让步。

Rumah Selangorku —— 报备的 Sekatan Kepentingan 区块究竟写了什么

报备文件印了两个权益限制类别，而「有两个」这件事本身，就是这栋楼是混合产品的证据。在 Kediaman Bebas（公开市场住宅）这一栏下，报备的限制写的是 Tiada：没有。而在 Rumah Selangorku 这一栏下，报备文件报了一整套实质条件：任何转让、出租或抵押都须取得 Pihak Berkuasa Negeri（州政府）的同意；自开发商名下转出的那一次转让登记之日起，有一个五年的转让限制；而在那五年之内再提出任何申请，都需要 Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor（雪兰莪州房屋与房产局）的同意信。这些是买家签约之前必须知道的法定限制，本页因此把它们完整记录下来。可负担产品背后那一套资格规则 —— 收入上限、是否已持有房产的检验、强制登记，以及同一个五年的禁售期 —— 由州房屋与房产局自己公开，而且写在它那份管制价文件的末尾，不是开头。「Rumah Selangorku」在本页两种语言里都保持马来文原文，因为它是雪兰莪州一项计划的名称，不是一个描述词。RUMAWIP 不适用，而这一点值得写出来而不是留白：RUMAWIP 是联邦直辖区的计划，而这个项目在雪兰莪。任何来源上也都没有出现 PR1MA 或 MyHome 的身份。

外国买家 —— 雪兰莪第一区，以及一个干净的全面否定

加影属乌鲁冷岳县，而乌鲁冷岳属雪兰莪第一区，分层产业与有围篱有地分层产业的外国买家门槛是 RM2,000,000。算式很短：报备的法定最高价是 RM570,400，也就是门槛的 28.52%。378 个单位里一个都达不到。区间没有跨在门槛上，答案也不是无法判断 —— 这是一个干净的、全面的否定；本页明说，因为一个中文房产页面的读者里有海外询问者，他们应该在询问之前就拿到答案。在价格门槛之上，这栋楼 Rumah Selangorku 那一侧还附带上面说的州政府同意要求与五年转让限制，而这两项对马来西亚买家同样有约束力。还有那个已经失效的窗口，这里指名写出来，免得有人拿它来跟你说：2020年通告里那个 RM1,500,000 的门槛只适用于2020那一个日历年。它已经失效，不是现行的。顺便把相邻的分区写清楚，因为它们经常被弄混：第二区 —— Kuala Selangor 与 Kuala Langat —— 同样是 RM2,000,000；第三区，也就是乌鲁雪兰莪，是 RM1,000,000；而吉隆坡联邦直辖区是 RM1,000,000 并须经 EPU 批准。乌鲁冷岳与乌鲁雪兰莪是两个不同的县、属于两个不同的分区，而这个项目在前面那一个。

五个名字，以及本页不印的那一个后缀

这个项目有五种名称写法在流通，而没有两种是完全一样的。报备的法定广告报的是 Residensi MTD Sutera Vista，带品牌。KPKT 官方登记印的是 RESIDENSI SUTERA VISTA，把品牌去掉了。开发商销售时写单数的 MTD Sutera Vista Residence。媒体写 MTD Residensi Sutera Vista。有一个门户网站把它归档成 Residensi Sutera Vista。在册名称与销售名称在词序上、语言上和单复数上都不一样。客户自己去查 KPKT，拿到的会是官方登记的那个写法，所以本页把它与报备名称并列印出来。还有本页拒绝采用的那个后缀：雪兰莪州房屋与房产局的管制价清单把这个项目归档成 RESIDENSI SUTERA VISTA (QUAD)。那个 (QUAD) 只出现在那一个来源上、别的地方都没有，而且任何文件都没有定义过它。它可能是某一栋楼或某一种配额的标记。正因为没有东西定义它，本页不把它当成名称的一部分来公开。还有一项必须分清，因为名字会撞：这个项目与 Sutera Suites @ KL City Gateway 完全没有任何关系。两者只共用一个马来文词 —— sutera，丝 —— 其他全都不同：不同的持牌开发商、不同的开发商编号、不同的县、不同的地方政府、不同的母公司、不同的产品。「Sutera」这个名字在柔佛也用得非常多，而这正是本页在相信任何名字之前，先把 KPKT 的编号确立下来的原因。

工程进度，以及完整的交付时钟

官方登记栏位 peratus：20.00%。官方登记栏位 status.keseluruhan：Lancar。状态栏位读得到，所以 Lewat（迟延）是查过的，而它没有被标记；这个区分很重要，因为「栏位缺失」和「栏位读出来是无」不是同一个发现。tempohAsal：36 Bulan。tarikhPjbPertama：2026年7月2日。serahKosongIkutPjb：2029年7月2日。pindaanTempohSerahKosong：Tidak —— 没有获批延期，tempohTambahanDiluluskan 是破折号，tempohPembinaanBaharu 是破折号。按官方登记自己的两个数字，在记录 20% 完工时，36 个月里大约过了 3.7 个月，这比一条直线要快。这是对两个已公开栏位的观察，而不是对交付的预测。rekodLesenTerdahulu 在这一笔在册记录上不存在，而 lesen_records 只有一行，就是现行的这张许可证 —— 所以没有更早一代的许可证可以比对。这个栏位在同一张执照的其他项目上是有内容的（一个早期项目带有两笔已过期的旧记录），这使得它在这里的缺席是有意义的，而不只是空着。有四个完工日期在流通：报备文件自己的 01/03/2029、官方登记按买卖合约推算的 2029年7月2日、一个门户网站的 31 Mar 2029，以及另一个门户网站光秃秃的 2029。按买卖合约推算的那一个才有约束力，因为在 第H附表（Jadual H） 之下，期限是从每一位买家自己那份合约的日期算起 —— 所以2027年才签约的买家，日期会比2026年7月签约的买家更晚。

这一张执照上的镇区记录 —— 以及哪些东西绝对不能从它那里借过来

开发商执照 8483 下有十个在册项目。其中九个已经完工 —— 六个是 Siap Dengan CFO，三个是 Siap Dengan CCC —— 而这个项目是第十个，也是唯一一个在卖的。持牌开发商的官方登记条目读出来是 projek_sakit: 0、projek_terbengkalai: 0 与 mempunyaiKesalahan: Tiada，statusPemaju: Aktif。最近的邻居是在册编号 8483-9 的 Residensi Sutera 7，它在2021年6月11日以 100.00% 取得 完工与合规证书（CCC），392 个单位、18 层，按报备坐标约在 300 米外。一条官方登记条目不等于一张健康证明，但十个在册项目里有九个完工，比沉默要多得多，而且可以核查。本页不会从早期项目那里借什么。价格：已完工的 Taman Sutera 各期在官方登记上的价格区间，从最老那一期的几万令吉一直到另一期的两百多万令吉，所以没有哪一期可以用来刻画这一期，也没有哪一期被用来暗示这里的价格。图片：本页上没有任何一张来自 Camelia、Zen 或 Nusantara, Taman Sutera 的图片。产品类型：Residensi Sutera 7 报备的是 Pangsapuri Servis，而这个项目报备的是 Kondominium，而这正是一个「服务式公寓」标签怎么能从 300 米外挪到错误项目上的路径。销售：2024年3月一则图片说明写 Taman Sutera 的服务式公寓大约已售出九成，那说的是邻居，不是这个项目。两个方向都不互相套用。

密度 —— 说法、算式，以及分母上的那个保留

开发商把 “LOW DENSITY”（低密度）做成标题，而反驳它的那两个数字就印在同一个页面上。378 个单位除以开发商自己公开的 4.2 英亩地块，是每英亩 90.0 个单位。按马来西亚任何一种标准，每英亩九十个单位都不是低密度，所以这个说法在本页被拒绝，而算式是摆出来给人看的，不是断言。另一边那个陷阱，这里指名写出来免得有人掉进去：改成把 378 除以 Taman Sutera 那个 160 英亩的总规划，会得到每英亩 2.4 个单位，而那是彻底错的 —— 那个总规划是九个已完工的项目加上这一个，不是这个项目的地块。还有跟这个数字配套的那个保留：4.2 英亩 是开发商与门户网站的数字，不是报备数字。报备的法定广告完全没有 Keluasan Tanah 这一行。所以分母不是法定的，那个 90.0 是注明出处的推算而不是一项报备事项，本页每一次用到它都这样标注。“ONLY 378 UNITS” 作为一个数量陈述是真的 —— 378 是报备数字，而开发商、门户网站与媒体都写 378。但数量不是密度，而在那个页面上它正在替密度干活。

奖项与绿色认证 —— 一个都没有，还有两项指名拒绝

这个项目什么奖都没有得过，而且没有任何来源声称它得过。开发商自己的奖项页面不存在。媒体公开的是两个属于 MTD 其他开发项目的奖项：孟沙 Tanduk 5 Residency 的 PAM 奖（多户住宅低层组），以及伦敦 One Crown Place 的 Luxury Lifestyle 奖（最佳奢华综合发展项目）。这两项在本页都被指名拒绝、不用在项目层面上，任何以它们为基础的「获奖开发商」说法也一样被拒绝。绿色认证：一个真正干净的否定，而它比通常那种保留要强。在 GreenRE 白金等级名录里，Residensi MTD Sutera Vista 没有条目，MODAL EHSAN SDN. BHD. 也没有，而那一份名录是完整读完的，在第 95 行干净地结束、没有被截断；金、银、铜三个等级可读到的部分里也没有，那份没有标题的认证条目清单里也没有。通常要加的截断保留在这个项目上不成立：铜级清单往回能读到2024年4月，而这个项目的许可证是2026年2月签发的，所以它可能取得认证的整个时间窗都落在可读范围内。反面的核查也做了：开发商在任何页面上都没有公开证书库、没有 GreenRE 标志、没有 GBI 声称、没有 Green Mark 声称、也没有 LEED 声称。没有另外一条认证路线可以用来解释这个零，所以这个零就只是一个零。这个项目也没有公开任何 QLASSIC 分数。

没有公开，所以不在本页上 —— 完整清单

下面每一项，都是买家合理会问、而所查阅的任何来源都没有回答的问题，并且配上能填补它的那份文件。这就是该带去销售厅的清单。378 个单位里有多少个是 Rumah Selangorku、有多少个是公开市场单位 —— 这个项目上后果最大的一个空白：州房屋与房产局针对这个项目的配额信，或者许可证自己的分户型单位表。Blok A 与 Blok B 之间的单位分配：报备的 第H附表（Jadual H） 附表，或者批准的建筑图。每个户型的单位数：同样那两份文件。报备的层数：从报备文件里没有办法填补，因为那个栏位根本不在里面；加影市议会的建筑图可以。总车位数：加影市议会的建筑图。地段或 PT 编号、报备的 mukim，以及地契事项：雪兰莪州土地局的土地搜查，或者加影市议会的建筑图。报备的土地面积：报备文件里没有；4.2 英亩是开发商与门户网站的数字。A、B 型的浴室数：一份清楚一点的报备法定广告副本。建筑师、结构工程师与总承包商：没有任何来源公开。集团说自己有建筑施工单位，但没有指名；而报备文件一个人都没有点名。单独属于这个项目的发展总值：需要一份公司披露。媒体那个两亿零八百万令吉的数字，是这一期与另一期合在一起的数字，它无法拆开，也绝对不能单独归到这个项目头上。每平方尺的管理费／服务费，以及储备基金：任何地方都没有公开。设施的层数安排，或者平台层平面图：任何地方都没有公开 —— 只有一排图标。到那四条指名高速公路、以及到最近 KTM 车站的距离：任何地方都没有公开。绝对不要去估一个。Sungai Jernih (SBK33) 是否比 MRT Bukit Dukong 更近：需要营运方或开发商提供一个实测距离。(QUAD) 是什么意思：需要一份州房屋与房产局的项目文件。母公司在2011年私有化之后由谁控制：需要在 SSM 做一次公司搜查。上市母公司那条路线是关着的 —— 母公司在1998年在马交所主板上市，并在2011年被大股东私有化，所以没有现行的年报、也没有公告流可以读。那条路线是试过的、而它是关着的，这跟「没试过」是两种不同的陈述。独立确认持牌开发商的注册编号：需要一次公司搜查。400238-T 只出现在报备的法定广告上；KPKT 官方登记完全没有注册编号这个栏位。

买家真正会问的问题 —— 用报备文件来回答

也值得一看 —— 雪兰莪与南部走廊

发布于2026年10月21日 · 最后核实2026年10月21日，核实对象为 KPKT TEDUH 官方登记中 8483-10 的记录、可从该记录取得的报备法定广告、雪兰莪州房屋与房产局2026年9月10日的管制价清单、四个 GreenRE 认证等级，以及开发商自己的项目页。本页为营销资料，不构成要约。执照与许可证的状况是带日期的陈述：开发商执照有效至2028年2月14日，广告与销售许可证有效至2029年2月26日，除非续期。