Est8 @ Seputeh（Residensi Estetik 8）—— 吉隆坡蒂沙花园

关于 Est8 对不上的十二件事 —— 每一件都附上来源

以下没有一条是传闻。每一项都来自 19122-2 的已申报 KPKT 法定宣传文件、KPKT 政府注册记录、开发商自己的宣传文件与网站、GreenRE 注册记录，或一篇具名的已发表文章。凡开发商自己两份文件互相矛盾之处，两边都列出来。头两项，是会改变买家下一步该做什么的两项。

已申报的十个户型 —— 并把花园面积单独拆出来，这件事没有一个门户网站做

下面每一个数字都来自已申报 KPKT 宣传文件自己的平面图与户型表，不取自它的正文，也不取自门户网站。平方英尺完全照印 —— 宣传文件用的是 kps（kaki persegi）—— 而开发商没有公布任何平方米数字，所以这里不给，也没有做任何换算。十个户型里有四个，其「总建筑面积」包含室外花园面积；两个部分都印出来，因为只报总数会把室内封闭空间夸大最多 16%。这些卡片上完全没有价格：两份宣传文件都只公布按栋的区间，而任何已申报文件都没有公布分户型价格。已申报的按栋价格区间在下方的法定注册记录区块里，只公布一次并注明来源。

来源说明，以免对这些数字的性质有任何误会。上面每一个建筑面积、卧室数、浴室数、楼层标号与楼栋归属，都读自 19122-2 已申报 KPKT 广告宣传文件自己的平面图与户型表；三个按栋的 Luas Binaan 区间取自同一份文件的法定条款栏，并与开发商自己 2022 年的宣传文件完全一致。平方英尺照印，使用宣传文件自己的 kps 单位；开发商没有公布任何平方米数字，这里也没有做换算。这些卡片上完全没有价格 —— 已申报的法定按栋区间只在下方的法定注册记录区块公布一次，而任何已申报文件都没有公布分户型价格，也没有公布任何每平方英尺的数字。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。

这个项目存在的全部四张图，每一张都注明主题与证据级别

这个项目的图片素材确实很少，而这件事值得直说，而不是绕着它凑数。开发商自己申报文件里写明的项目网站 est8.com.my，DNS 无法解析 —— 唯一本该有图库的地方已经不存在了。开发商自己的网站 eupe.com.my 是一个关闭了 JSON:API 的 Drupal 站（/jsonapi 返回 404），因此没有任何 CMS 元数据接口可以用来核对主题、尺寸或 MIME 类型；它的 sitemap 显示 Est8 一共只有五个网址，而且没有图库页；全站只公布了两张项目视觉图。IQI Atlas 的项目文件夹《Est8 – Seputeh › Artist Impression》里正好只有两个文件。以上就是全部可得素材，而四张全部在上面。刻意没有使用的是：开发商公布了四张 2025 年 8 月 20 日封顶礼的照片，而它们的 alt 文字只有数字「2」「3」「3」「4」—— 主题无法确立，所以不加图说、也不在本页公布 —— 以及另外三张是报纸剪报的扫描件，不是项目摄影。没有用任何图库照片去替代它们，本页也没有任何一张图配上无法溯源的主题说明。上面四张里有两张评为已确认（IQI Atlas 的文件标题点明了主题），两张评为图说级（开发商只印了 alt=“Est8” 或 alt=“EST8”），后者比前者弱一级，这里照实说明而不含糊过去。开发商在任何地方都没有公布平面图图片、设施效果图、室内图或工地照片。

吉隆坡蒂沙花园 —— 门户网站搞错的那个车站，以及没有人公布的那些距离

下面那个定位点是 19122-2 KPKT 项目注册记录里的登记坐标 —— 任何来源为本计划公布过的唯一坐标，不是猜的。它和 DBKL 的建筑图批准编号一起，构成了管辖权的证据：这个项目在联邦直辖区吉隆坡，审批机关是吉隆坡市政厅（DBKL）。它不在雪兰莪，不论它自己的法定条款栏里那个哥打白沙罗地址多么容易让人误会。本页没有任何一个距离是我自己算的。下面每一个数字都引自具名来源；凡是没有来源公布距离的地点，就只列地名、不给数字。

法定注册记录 —— RESIDENSI ESTETIK 8 (EST8)，三份文件并排

马来西亚法律要求持牌房屋开发商申报并展示法定广告条款，而这份申报是公开的。Est8 同时有两份在流通 —— 而它们在执照、许可证、有效期与完工日期上互相矛盾。两份都是开发商自己的。所以这一节摆出三栏：现行已申报的 KPKT 宣传文件、至今仍挂在开发商自己网站上的那份已作废宣传文件，以及 KPKT 政府注册记录 —— 而已获批的 24 个月交房延期、CCC（竣工与合规证书）日期与实际交房日期全部来自后者，两份宣传文件一个都没有。三栏并读才是重点：只有这样才能看出哪一份文件在哪一件事上是对的。主要来源：已申报宣传文件 hims.kpkt.gov.my/files/19122/P45/temp-P45-20250717-aKvOObcObl/IKLAN_BROSUR_01.pdf、开发商自己挂在 eupe.com.my 上的《Est8 Simplified Brochure》，以及 KPKT TEDUH 项目记录 api/projek-swasta/19122-2，全部读取于 2026 年 10 月 8 日。对旧式申报路径做过反向对照：files/19122/19122-2/IKLAN_BROSUR_01.pdf、IKLAN_BROSUR_02.pdf 与 IKLAN_AKHBAR_01.pdf 全部返回干净的 404，这也是为什么上面那个 P45 路径必须从注册记录自己的 API 找回来，而不能靠猜。

把三栏横着读，规律就非常明显。三者一致的，是这栋楼的实质内容：持牌人、计划名称、单位数、建筑面积、地权与 2118 年届满日、权益限制、Maybank 抵押、DBKL 审批机关与编号，以及除一个数字以外的整套价格区间。它们互相矛盾的，是文书与日期 —— 而买家被坑的地方正在这里。B 栏载有一张在 2023 年 7 月 22 日就已双双届满的执照与许可证，以及一个 2024 年 6 月的完工日期，而它至今仍是开发商自己项目页链接的那份宣传文件。A 栏载有现行执照与一张已在 2026 年 7 月 22 日届满的许可证，把那张许可证印了两次 —— 一次是真的，一次是 xxxx，并给出两个不同的 Blok A 未售数。只有 C 栏披露了那次 24 个月的延期；也只有 C 栏告诉你这栋楼在 2026 年 5 月 19 日完工、2026 年 5 月 21 日与 8 月 19 日交房。本次研究所见的任何宣传文件、门户网站或新闻稿，都没有提过那次延期。

价格标注，以免对上面公布了什么、没公布什么产生任何含糊。A 栏里每一个令吉数字，都是 KPKT 广告宣传文件所印的按栋已申报法定单位售价最低与最高价（Harga Jualan，minima – maksima）—— 也就是已申报的SPA（买卖合约）价格区间；C 栏里每一个令吉数字，则是 KPKT 政府注册记录对同样组成部分自己的 harga 区间。两者各公布一次、各自标注来源，并且并排呈现，原因正是两个政府来源在 Blok A 的最低价上相差 4,600 令吉。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。这些是历史性的广告数字：项目已完工、已交房，而APDL（广告与销售许可证）已于 2026 年 7 月 22 日届满。两份宣传文件都只公布按栋区间 —— 任何已申报文件都没有公布分户型价格，也没有公布任何每平方英尺的数字。真正决定你付多少钱的，是价格表与SPA（买卖合约）。两份申报文件里都不存在 Diskaun Bumiputera 字段，注册记录里也没有土著配额字段 —— 这些是干净的否定，不是被隐去的内容。另外，有两个由同一家发布者刊载的价格数字，本页刻意不公布；原因写在下方的政策说明里。

三个交房日期并排 —— 以及本页不会替你回答的那一个问题

把它们摆在一起看，因为没有任何单一文件这么做。原合约交房日：2024 年 11 月 18 日 —— 注册记录的 serahKosongIkutPjb，即自 2021 年 11 月 18 日首份SPA（买卖合约）起算 36 个月。获批延长：24 个月，把附表 H的施工期由 36 个月拉到 60 个月，得出修订后的合约日期 2026 年 11 月 18 日。实际发生的事：CCC（竣工与合规证书） 2026 年 5 月 19 日，Blok A 于 2026 年 5 月 21 日交房、Blok B 与 C 于 2026 年 8 月 19 日交房。所以交房比原日期迟了大约 18 与 21 个月，比延长后的日期早了 6 与 3 个月。两份宣传文件与两个门户网站都没有提过那次延期；开发商挂在网上的宣传文件仍印着 2024 年 6 月，已申报文件印着 2026 年 11 月 却不说那是延长后的日期。为什么这关系到钱：附表 H的违约赔偿是从合约所载的交房日起算的，所以以 2024 年 11 月 18 日为准是迟交，以 2026 年 11 月 18 日为准是提前。一切都取决于那次获批的延期，对个别买家自己那份合约是否有效 —— 而这是法律问题，不是申报问题。在马来西亚，附表 H 交房期限的延长曾经进入诉讼：联邦法院在 Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor [2019] 一案中审理过房屋监督官修改该期限的权力，这里引用它，只是为了说明这个议题曾经上过法庭。本页不提供任何法律意见，对这次或任何延期的效力与有效性，也完全不表达任何看法。请带着你自己的SPA（买卖合约）去问你自己的律师，问清你的合约写的是哪一个交房期限。另外，附表 H 下的缺陷责任期自实际交房日起算 24 个月 —— 即 Blok A 自 2026 年 5 月 21 日、Blok B 与 C 自 2026 年 8 月 19 日 —— 但没有任何来源说出由此得出的届满日，你应该要求书面确认。

外国人可以买吗？Blok C 整栋过门槛；Blok A 与 Blok B 横跨门槛

Est8 位于联邦直辖区吉隆坡，外国买家的最低购买价门槛是 100 万令吉，并在需要时须取得 EPU（经济策划单位）批准。对照 A 栏的已申报法定价格区间：Blok C 整栋都在门槛之上 —— 它整个已申报区间都高于 100 万令吉，所以第 9 层那 17 个花园单位全部过门槛。Blok A 与 Blok B 横跨门槛：两者已申报的上限远高于门槛，但已申报的下限不到门槛，所以Blok A 与 Blok B 较小的单位，按其已申报的广告价格是低于吉隆坡门槛的，要逐个单位看。具体数字就在上面的 A 栏里，只公布一次并已标注来源。接着是第二道同意，而大多数页面都省略了它：由于土地属受限制的租赁地契，外国买家面对两道批准 —— 外资购置的批准，以及转让时联邦直辖区吉隆坡土地工作委员会的同意 —— 两道手续、两套时间表。没有任何来源说明本计划的外资持有配额，两份宣传文件也都没有印外资购买条款，所以配额视为未公布。在做任何事之前，先拿到具体单位的SPA（买卖合约）价格，并要求以书面确认资格。顺带做个邻州对照：雪兰莪是第 1 区与第 2 区 200 万令吉（且仅限分层产业与围篱式分层有地产业），第 3 区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）100 万令吉 —— 但 Est8 在吉隆坡，不在雪兰莪，不论它自己的法定条款栏里那个哥打白沙罗地址多么容易让人误会。

销售率、完工状态，以及那个只有新闻才有的数字

销售率，四个来源各有说法。现行已申报宣传文件印着 Blok A 未售 9 或 10、Blok B 0、Blok C 7 —— 也就是 821 个里未售 16 或 17 个，同一个条款栏的两份副本相差一个。KPKT 注册记录三个组成部分行都填 peratus 100.00。某门户网站报道截至 2025 年 8 月「依 HIMS」已售 807 / 821 —— 未售 14 个，第三个数字。而新闻在 2025 年 8 月封顶礼上的说法是 「99% 已售」，其中一则注明截至 2025 年 6 月。四者在实质上是一致的：这个计划基本上已经售完，只剩一个两位数低位的尾数。但把它和已届满的APDL（广告与销售许可证）放在一起看就有意义了：在 2026 年 7 月 22 日许可证届满时，确实还有单位未售，而许可证之后是否已续期，没有任何来源公布。今天的完工状态。注册记录把三个组成部分全部填为 Siap Dengan CCC，CCC（竣工与合规证书） 2026 年 5 月 19 日，交房 2026 年 5 月 21 日与 8 月 19 日。两大门户网站的资料都过时了：一家仍写「2026，已延迟」，另一家仍写「2026（预计）」，而楼其实已建好并交房。规模，以及数字的出处。某新闻媒体报道的开发总值（GDV）为 6 亿 5,800 万令吉，并归于上市母公司 —— 任何已申报文件都没有公布 GDV，所以这是新闻数字，本页也照此标注。同一家媒体把地块报为 2.9 英亩，门户网站跟着重复 —— 但Keluasan Tanah 在两份宣传文件里都没有印，所以任何已申报文件都算不出密度。以那个新闻面积计算，821 个单位约为每英亩 283 个单位；这是我自己在一个新闻土地面积上做的算术，不是已申报数字，也只应被当成这样来读。它确实说明了一件事：这是一个高密度的城市填充式地块 —— 而在 Mid Valley 旁、不到三英亩地上立起一栋 41 层塔楼，本来就是这个意思。没有人为这个项目声称「低密度」，也不该有人这么说。

本页不公布什么，为什么

高老师的既定政策，适用于本站每一个项目页：这里永远不公布任何折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、土著数字、回租或保证租金回报率，以及任何收益率或投资回报预测。在这个项目上，具体指的是由同一家发布者刊载的两个价格数字：一个是 2024 年的「平均成交价」，大约只有已申报法定最低价的一半；另一个是整个计划的「起价」底价，低于 Blok A 的已申报法定最低价。这两个数字在本页任何地方都不会出现。本页记录的只是：这个矛盾存在，以及它的来源有多单薄 —— 而独立性检验在这里很重要，因为刊载它的两个刊物属于同一个出版集团，所以它们是一家发布者，而不是两次印证。同样不采用的还有新闻报道的每平方英尺价格，因为任何已申报文件都没有印过 psf 数字，而它无法与已申报的SPA（买卖合约）价格对应。这些东西属于对话，可以针对具体单位、具体日期准确说明，而不该在几个月后被人从网页上刮走。除此之外，凡具名来源没有公布的，本页一律留白：土地面积（Keluasan Tanah 没有印，所以不存在任何已申报的密度）、地号与 PT 号、mukim 与 section、项目地址与街道名（门户网站给了两个不同的街道）、土地用途类别（住宅还是商业地契 —— 这会改变水电费率与门牌税）、租赁期起始日、各户型的份额单位、Maybank 抵押是否已有任何一栋解除、两份法定条款栏都缺的层数字段、各户型与全项目的停车位数、访客车位、摩托车位与电动车充电、户型与楼层的对应表、层高与楼层间净高、电梯数量与电梯／单位比、朝向、每平方英尺的维护与服务费与偿债基金、2026 年 7 月 22 日之后APDL（广告与销售许可证）是否已续期、各栋的缺陷责任期届满日、分层地契的签发进度、管理机构或 JMB 的安排、临时 GreenRE 金级是否已转为正式、任何量化的绿色指标或太阳能容量、为什么申请这 24 个月延期、依据哪一条批准的、是否有买家被通知及以何种方式、有没有任何违约赔偿被支付、索赔或争议、MCC Overseas (M) Sdn Bhd 工程的合约金额与该承建商的注册号、建筑师与工程师、任何合资或地主安排，以及每一个距离 —— 尤其是那条有盖走道有多长、是谁建的、谁维护、住户是否有通行权。以上每一项，你问我，我都会以书面向 Titian Sama Sdn Bhd 提出。

买家真正会问的 Est8 @ Seputeh 问题

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发布日 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 内容依据 19122-2 的已申报 KPKT HIMS 法定广告宣传文件、开发商自己的《Est8 Simplified Brochure》、KPKT TEDUH 项目记录 19122-2 与 19122-1、GreenRE 项目注册库、开发商自己的项目页与封顶礼页、维基百科关于 Mid Valley 与 Seputeh Komuter 车站的条目，以及具名的新闻与门户文章，全部读取于 2026 年 10 月 8 日。以上为市场推广资料，不是价格表、不是报价、也不构成任何要约。