Taman Bistari Jaya @ 槟城高渊
第一期共 54 间永久地契有地房产——42 间双层排屋、12 间半独立式洋房，直线距离爪夷收费站 2.0 公里。政府登记显示完成 45%，目前把工程标示为进度落后。准证价格区间横跨威省有地房产对外国人的门槛，所以外国人能不能买，要一间一间看。
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Taman Bistari Jaya @ 槟城高渊 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Taman Bistari Jaya 第一期发展商执照持有人 Mapahill Development Sdn. Bhd.
- 位置
- 槟城威省高渊威南县（Seberang Perai Selatan）· 距 KTM 火车站 1.3 公里
- 地契
- 永久地契提交给政府登记的广告写明「hakmilik kekal」；土地抵押给 AmBank (M) Berhad
- 产业类型
- 双层排屋与半独立式洋房有地房产，采用 G 表合约
- 单位数
- 54 间42 间排屋、12 间半独立式洋房
- 房屋面积
- 167–201 平方米排屋约 1,798 至 1,862 平方尺，地段约 24 英尺 × 70 英尺 · 半独立式约 2,164 平方尺，地段约 36 英尺 × 80 英尺 · 地段尺寸取自发展商提交的广告
- 设施
- 没有公布没有提到会所、保安亭或其他公共设施；发展商提交的广告上，总平面图在半独立式那一排旁边标了一块休憩空地（kawasan lapang）
- 完工
- 预计 2027 年 3 月广告上写的日期 · 登记显示完成 45%，并标示为进度落后
- 政府准证
- 30832-1/11-2026/1057(A)-(L)有效期 2024 年 11 月 20 日至 2026 年 11 月 19 日
- 外国买家
- 逐间决定威省有地房产的门槛是 RM1,000,000 · 准证价格区间有一部分在门槛以下、一部分在以上
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
六点看懂 Taman Bistari Jaya：四个优点，两个要先解决的问题
我只写房屋登记系统上有记录的，以及 Mapahill Development 自己提交的资料。两边都没有的，我会直说没有，不会自己补上去。
排屋和半独立式，可以二选一
第一期在同一块地上放了两种房型：42 间排屋（167 至 173 平方米）和 12 间半独立式洋房（201 平方米）。一家人可以在同一个项目里比较：要共用墙的排屋，还是旁边多一片花园的半独立式。
本地买家已经进场
登记显示 54 间里有 24 间记录为售出——18 间排屋、6 间半独立式。以高渊这样规模的市镇来说，这是实在的销售；你买进去的是一条慢慢住满的街，不是空荡荡的新区。
永久地契
发展商提交给登记系统的广告写明「hakmilik kekal」。有地房子往往一住几十年，或者留给下一代，地契没有年限在倒数，比屋里任何装修都重要。
离大道交流道 2.0 公里
直线距离到爪夷收费站 2.0 公里、KTM 火车站 1.3 公里、峇都加湾工业园 6.3 公里。同样以直线计算，它比 Taman Bistari Indah 离交流道近 0.7 公里。
登记标示进度落后
两种房型都报完成 45%，整体状态是「lewat」，也就是落后于进度。登记上第一份合约的最迟交屋日是 2027 年 2 月 14 日，而发展商自己的广告预计 2027 年 3 月才完工。先知道这一点，签约前把延迟交屋的赔偿条款读清楚。
第一个项目，公开资料很少
Mapahill Development 这张执照在登记上只有这一个项目，我也找不到公司网站。发展商向登记提交的广告有平面图、大约的地段尺寸，以及一张标出「Phase 2」地块的总平面图；但每个地段的确实土地面积、后续期数要盖什么，都没有公开。这些我会要书面资料。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择房型
双层排屋
54 间房子里有 42 间是双层排屋。登记记录每间 167 至 173 平方米，约 1,798 至 1,862 平方尺，五房四卫。2026 年 10 月 2 日我读取单位清单时，18 间记录为已售出；剩下的 24 间里，11 间是土著保留单位，13 间是开放单位。这个部分的工程进度报的是 45%。
双层半独立式洋房
登记上只有 12 间半独立式洋房，地段编号 PT1391 至 PT1402。每间记录为 201 平方米，约 2,164 平方尺，四房四卫。我读取登记时 6 间记录为已售出；另外 6 间里有 4 间是土著保留单位，开放地段只剩 2 个。工程进度和排屋一样，报 45%。
项目现在走到哪一步
Taman Bistari Jaya 总平面图、位置图与室内效果图
Taman Bistari Jaya @ 槟城高渊 在哪里
高渊市区北侧，属于槟城威南县——直线距离南北大道爪夷收费站 2.0 公里、KTM 火车站 1.3 公里，位于老社区 Taman Bistari 的东北方。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 30832-1 的坐标。距离均为从此点起算的直线距离。
- Taman Bistari Indah（另一个项目）781 米直线距离
- 培德华小（SJK(C) Pai Teik）866 米直线距离
- 美以美国中（SMK Methodist）980 米直线距离
- 高渊 KTM 火车站1.3 公里直线距离
- 南北大道爪夷收费站2.0 公里直线距离
- Econsave 爪夷3.6 公里直线距离
- 双溪峇甲医院5.2 公里直线距离
- 峇都加湾工业园6.3 公里直线距离
- 日新二校（SMJK Jit Sin II）11.4 公里直线距离
政府登记编号 30832-1——54 间，完成 45%，标示进度落后
发展商执照持有人是 Mapahill Development Sdn. Bhd.（30832），公司地址在乔治市。登记把这个发展项目列为分期开发；这是该执照名下唯一的一次申报，包含两个组成部分：42 间排屋和 12 间半独立式洋房。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30832-1 | Taman Bistari Jaya — two-storey terrace houses | 30832-1/11-2026/1057(A)-(L) | 19 Nov 2026 | 42 | 5 / 4 | 完成 45% · 进度落后 |
| 30832-1 | Taman Bistari Jaya — two-storey semi-detached houses | 30832-1/11-2026/1057(A)-(L) | 19 Nov 2026 | 12 | 4 / 4 | 完成 45% · 进度落后 |
| 合计 | 54 | 持牌发展商：Mapahill Development Sdn. Bhd. (30832) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=30832-1
54 间：已记录售出 24 间，开放 15 间，土著保留 15 间
单位清单逐一列出 42 个排屋地段和 12 个半独立式地段。我读取当天，18 间排屋和 6 间半独立式记录为已售出。未售出的 30 间里，15 间标为土著保留单位（排屋 11 间、半独立式 4 间），15 间是开放单位（排屋 13 间、半独立式 2 间）。登记上的销售记录会比售楼处慢，所以这些数字只能当作下限。
准证价格区间是什么意思——外国人门槛切在哪里
准证为排屋登记的是 RM734,620 至 RM1,009,470，为半独立式洋房登记的是 RM912,870 至 RM1,197,150。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。外国人在威省只能购买 RM1,000,000 或以上的有地房产，要州政府批准、缴 3% 州政府征费，并且三年内不能转售。两个区间都是一部分在线上、一部分在线下，所以要按合约价格逐间判断；土著保留单位不论价格，一律不卖给外国人。
G 表合约，24 个月，没有延期记录
两个组成部分都采用 G 表合约，交屋期是标准的 24 个月，登记上没有已批准的延期。第一份合约的日期是 2025 年 2 月 14 日，按那份合约计算，最迟交屋日是 2027 年 2 月 14 日。如果房子在合约日期之后才交，G 表的延迟交屋条款写明了发展商要赔给买方什么。
完成 45%，标示落后，准证也快到期
最新 7(f) 进度报告显示排屋和半独立式洋房都完成 45%，登记的整体状态是「lewat」（进度落后）。完工与合格证书（CCC）还没有记录。发展商的广告预计 2027 年 3 月完工。现有广告准证有效至 2026 年 11 月 19 日；在那之后签约的话，我会先确认准证已经更新。
关于 Mapahill Development
Mapahill Development Sdn. Bhd. 持有房屋发展商执照 30832，有效期 2024 年 8 月 6 日至 2029 年 8 月 5 日。登记上的注册地址在乔治市 Lorong Pulau Tikus，营业地址在 Jalan Kampar。Taman Bistari Jaya 是这张执照名下唯一申报的项目。
提交给登记系统的广告标题写「Fasa 1」（第一期），登记本身也把这个项目列为分期开发。这表示后面还有地要发展：广告上的总平面图在第一期旁边标了一块「Phase 2」地块，但第二期有多大、盖什么、什么时候推出，登记和广告上目前什么都没有。买第一期，就按第一期本身的条件来判断，不要把还没出现的后续期数算进去。
同一份广告注明土地抵押给 AmBank (M) Berhad。这是正常的项目融资：签约时，你的律师会向银行取得赎契文件，让你买的地段从抵押中释放出来。
该老实说的有这几点。这张执照名下没有已经完工、可以去现场看的项目，过往记录就只有这一块地。登记也把项目标示为进度落后。单凭其中一项都不足以让你放弃，不过两件事我都会在你下决定之前，书面向发展商问清楚。
常见问题
Taman Bistari Jaya 一共有多少间？
第一期 54 间：42 间双层排屋和 12 间双层半独立式洋房，都在项目编号 30832-1 之下。
2026 年 10 月 2 日登记记录售出 24 间。剩下的 30 间里，15 间是开放单位，15 间是土著保留单位。
高渊 Taman Bistari Jaya 是永久地契吗？
是。发展商提交给房屋登记系统的广告写明「hakmilik kekal」，即永久地契。
土地抵押给 AmBank (M) Berhad 作为项目融资。签约时律师的查册和银行的赎契文件，会针对你那个地段把这两点确认清楚。
排屋和半独立式各有多大？几房几卫？
登记上排屋是 167 至 173 平方米，约 1,798 至 1,862 平方尺，算作五房四卫。半独立式洋房是 201 平方米，约 2,164 平方尺，四房四卫。
发展商向政府登记提交的广告给了大约的尺寸：排屋地段约 24 英尺 × 70 英尺，建筑约 24 英尺 × 40 英尺；半独立式地段约 36 英尺 × 80 英尺，建筑约 26 英尺 × 42 英尺。每个地段的确实土地面积各有不同，登记上没有，我可以把还没卖出的地段的地段表发给你。
外国人、新加坡人可以买 Taman Bistari Jaya 吗？
只有部分房子可以，而且要州政府批准。外国人在威省只能买 RM1,000,000 或以上的有地房产。这里两种房型的准证价格区间合起来是 RM734,620 至 RM1,197,150，所以要合约价格达到门槛的那几间才符合；土著保留单位不在其内。
外国买家还要缴 3% 的州政府征费和非公民一律 8% 的印花税，三年内不能转售。如果你是用外国护照买，告诉我，我去查哪些开放地段过得了门槛。持大马身份证、在新加坡工作的买家不受这个门槛限制，人在外地怎么签约可以问我。
Taman Bistari Jaya 什么时候完工？会不会延迟？
发展商提交的广告预计 2027 年 3 月完工。2026 年 10 月政府登记显示完成 45%，并把项目标示为进度落后。
G 表合约规定从每位买家的签约日起 24 个月内交屋；第一份合约的期限是 2027 年 2 月 14 日。你现在才签的话，24 个月从你的签约日起算，但签之前先向发展商要承包商目前的工程进度表。
排屋还是半独立式，该选哪一种？
先看还剩什么。登记显示未售出的开放地段，排屋有 13 个，半独立式只有 2 个；除非你符合土著保留单位的资格，否则半独立式几乎没得选了。
再看你家怎么住。广告上的平面图显示排屋有五间卧室，半独立式四间；半独立式的面积比较大，二楼多一个阅读区，而且有自己的一侧边界。两种平面图本页都有；决定之前，向我要开放地段的位置。
价格多少？每个月有管理费吗？
唯一公开的价格资料是政府准证上的价格区间：排屋 RM734,620 至 RM1,009,470，半独立式洋房 RM912,870 至 RM1,197,150——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。房产网站的数字我不引用。
每月收费、是否有围篱保安，都没有公开资料。WhatsApp 我索取发展商最新的价目表，收费的部分我会书面去问。
Taman Bistari Jaya 和 Taman Bistari Indah 有什么不同？
名字相近，执照持有人不同，相距 781 米。Taman Bistari Indah 是 Capaian Setia 的 66 间排屋（164 至 169 平方米），完成 29.85%、进度正常，广告上注明土地没有抵押。Taman Bistari Jaya 是 54 间，其中 12 间是半独立式，完成 45%，但被标示为进度落后。
想让孩子走路去培德华小（离 Indah 只有 151 米），选 Indah；想要半独立式或面积大一点的排屋，选 Jaya。两个项目当中，也只有 Jaya 有外国买家可以考虑的房子。
住在这里生活方便吗？孩子上学、出租有需求吗？
从项目算起的直线距离：培德华小 866 米、美以美国中 980 米、KTM 火车站 1.3 公里、Econsave 爪夷 3.6 公里、双溪峇甲医院 5.2 公里。国民型中学方面，日新二校在 11.4 公里外；周末要逛大一点的，IKEA 峇都加湾 7.1 公里。
在高渊租有地房子的，多半是在 6.3 公里外峇都加湾工业园上班的家庭，以及 3.7 公里外理大工程校区的职员或学生。租金数字我不公布；要靠租金供房的话，先向我要最近的实际成交租金。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-05，依据房屋及地方政府部（KPKT）登记资料，以及 Mapahill Development 提交给登记系统的广告。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30832-1 · TAMAN BISTARI JAYA
整体状态：Lewat — 进度落后
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Berkembar 2 层 Lewat | 4 / 4 | 201 m² ≈ 2,164 平方尺 | 12 | RM912,870.00 – RM1,197,150.00 | 45.00% |
| Rumah Teres 2 层 Lewat | 5 / 4 | 167 – 173 m² | 42 | RM734,620.00 – RM1,009,470.00 | 45.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 30832-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。