Branniganz Suites @ Bukit Bintang

两者都是，而且按发展商自己的图纸，办公那一边还更大。EXSIM 的户型图页面公布了七种户型。C1、C2、C3、D 四种标示为 Studio Office，房间表上只有办公室与浴室——没有卧房、没有厨房。A、B1、B2 三种则画成住宅格局的套房，有卧房、客厅、餐厅与备餐区。

EXSIM 的两个官网彼此不一致。项目官网写这栋楼是 759 个 modern offices and serviced units；集团官网写的是 759 个 serviced apartments and serviced suites。而集团页面底层的网页描述标签至今仍是「offices」那个版本，看得出听起来像住宅的文字是后来覆盖上去的。

为什么重要：地契用途决定你的门牌税、水电税率、银行成数、印花税，以及——如果你不是马来西亚人——你到底能不能以个人名义持有这个单位。不要接受口头答复。先问清楚你看中那一户的户型代号，再要求发展商就该代号出具书面的地契资料。

只有超过 RM1,000,000 才可以；而办公单位只能通过马来西亚公司持有。吉隆坡对非公民设有 100 万令吉的最低购买价，而按经济部的产业收购指南，这条 100 万门槛对商业单位与住宅单位同样适用。外国权益被明文禁止购买任何单位价值低于 100 万令吉的产业，而「外国权益」的定义把马来西亚永久居民也包括在内。

商业那一边还多一个条件，这一条最容易把人卡住：同一份指南规定，外国权益收购商业、工业或农业产业，必须以在马来西亚注册成立的公司名义登记。所以如果你那一户属于 Studio Office 类型，用个人名义买这条路是走不通的——你需要一家马来西亚注册的公司，连带它的设立成本与每年的合规费用。

接着还有一道同意程序。转让给非公民须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州政府同意；在联邦直辖区，这份同意由吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会（Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur）批出，由你的律师在签署买卖合约后向联邦直辖区土地及矿务局申请。没有取得同意的交易是无效的，所以这不是走过场。

把对方给你的户型代号、你的国籍与居留身份告诉我，我可以在你付订金之前，逐条告诉你哪几道关卡会落到你身上。

取决于你买哪一种户型——这正是为什么地契问题必须排在最前面。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人或外国公司购买住宅产业的转名印花税由 4% 提高至 8%，且没有首套减免。《2025 年财政法令》为此在《印花税法令》中加入了「住宅产业」的定义，而该定义明文列入了服务式公寓（service apartment）与纯作居住用途的 SOHO。

非住宅产业——商业与办公类——据报道对外国买家仍维持 4% 的从价税率。我要说明：这一条是多方报道的说法，我没有在税收局官方页面上核实到，所以请把 4% 当作参考值，并让你的律师就你那份实际文件向税收局确认。

落到 Branniganz 的实际后果是：同一天在同一栋楼签约的两个买家，可能因为一个买的是服务式套房、另一个买的是 Studio Office，而缴纳明显不同的印花税。以 RM120 万的单位计，4% 与 8% 之间差 RM48,000。承诺之前，务必拿到书面的地契用途说明。

EXSIM 没有写，我也不会替你猜。我逐页查过项目官网的概念、图库、楼层平面、户型图、设施、位置、工程进度、发展商、联络、楼书与条款页，以及集团官网的项目页——全站没有任何一处提到地契。

代理网站的说法五花八门：有说租赁地契的，有说租赁 99 年的，有说是《房屋发展法令》下的商业地契的，也有说是不受《房屋发展法令》规范的商业地契的。最后这两种说法互相排斥，说明代理自己也在猜。

这对发展商来说是五秒钟就能回答的问题，但答错的代价很高——地契直接影响转售流动性，也影响租期后段银行还愿意贷多少。请在订购单上要求书面写明地契类别与剩余年限，并让你的律师在十四天冷静期结束前对着地契核实一次。

因为两者数的不是同一件东西。EXSIM 在自己两个网站上都写整栋 759 个单位。EdgeProp 与几个房产入口网站记录的是 269。这两个数字与其说是矛盾，不如说是线索：269 这个数与「只有服务式住宅那部分登记在房屋发展项目数据库里、Studio Office 那部分不在其中」的情况吻合。

代理之间广泛流传的一个拆分是：约 490 个 Studio Office 加 269 个服务式套房——加起来正好 759。这个拆分我没有看到 EXSIM 证实，所以我把它当作「说法」而不是「事实」来写；但它是唯一能把两个已公布数字对上的算法。

如果这个拆分会影响你的决定——它应该会——那就直接问 EXSIM：每一个户型代号各推出多少个单位。这一个答案就能告诉你这栋楼真实的性格。

EXSIM 在自己两个网站上都写 50 层，而且是同一句话里写的。本页用 50。

有若干代理页面写 51 层。其中一个还把这个项目叫成「The Ceylonz II Bukit Bintang」，并说是两栋 51 层的双塔——这两点都错：Branniganz 是单栋，而且与 Ceylonz 是不同的项目。当一个资料来源连塔楼数都写错，它的层数也就没什么参考价值。

补充一句：差一层通常来自机电层或设施层算不算进去，对买家来说影响不大。但它是个好用的判别信号——可以看出哪些来源是照抄发展商，哪些是互相照抄。

这三项 EXSIM 一项都没有公布。它的两个网站上都没有价目表、没有管理费、没有交房日期。

外面流传的数字很乱。价格方面，代理网站给出的入门价有 RM747,000、RM803,500、RM811,100、RM820,000、RM820,800，还有一篇写「指示价 RM1,283,975」。管理费方面，一个网站说每平方尺 RM0.88（含偿债基金），另一个说每平方尺 RM1.21 并附带发展商前两年补贴。交房方面，说法有 2028 年第一季、2028 年第四季、2029 年 1 月，而某个入口网站甚至在同一页上同时印了 2027 年 8 月与 2029 年 1 月。

我不会从里面挑一个当答案给你。因为管理费差 RM0.33 每平方尺，以 678 平方尺的单位计，就是每年差约 RM2,700——年年如此，一直下去。我直接向发展商取最新价目表与买卖合约条款。发讯息给我，我按你考虑的那个具体户型，把今天真实准确的数字发给你。

这是设计阶段的评级，不是对建成后建筑的结论。EXSIM 在 2025 年 1 月 17 日公布 Branniganz Suites 获颁 GreenRE 金级临时认证，项目官网上也有 GreenRE 标志。

「临时」的意思是：评审是针对设计与文件上载明的意图做的。正式认证要等竣工后，按实际建成的样子重新评。很多拿到临时认证的建筑最后也拿到了竣工认证；重点只是——这两件事不一样，「临时」这两个字在那句话里是有实际份量的。

对你的实际价值：绿色认证通常对应较低的运营能耗，这会反映在你的电费，以及构成管理费的公共区域费用上。可以问一句：金级是靠哪些项目拿到的——玻璃性能、空调效率与省水配件会影响你的日常开销，脚踏车停放位则不会。

先回答地契那一题，再回答这一题——顺序不能反。建筑物内的短租受分层管理附例与地方政府许可规范，而商业地契的办公单位与服务式公寓的起点并不相同。不要因为销售员说这一带游客多，就默认你有短租的权利。

需求面的实况是好坏参半。位置在武吉免登商圈内部，这是吉隆坡最强的散客步行客源之一。但对面是：这个片区已经有大量小面积服务式单位在争同一批客人，而整体市场偏软——NAPIC 记录 2026 年第一季吉隆坡有 4,181 个已竣工未售出的服务式公寓单位，另有 3,733 个未售出住宅单位；当季吉隆坡的住宅滞销量增幅是全国各州之冠。

所以需求是真的，竞争也是真的。请用务实的入住率与务实的房价来算——扣掉平台佣金、清洁费与托管公司抽成之后的净数，不要用毛数。如果一套账只有在「每个月都是旺季满房」的前提下才算得过来，那它就是算不过来。

虽然相距约一公里，两者面向的预算与买家完全不同。Branniganz 走小面积路线：344 至 678 平方尺，单栋 50 层共 759 个单位，代理报的入门价在 100 万令吉以下。Pavilion Square 的住宅是 504 至 1,272 平方尺，67 层塔楼共 960 个单位，并有连桥直通 Pavilion Kuala Lumpur 商场；它的 Corporate Suites 则是另一栋 25 层楼里 1,093 至 2,464 平方尺的分层办公室。

更值得比的是「揭露程度」。EXSIM 公布了七张标注清楚的户型图与每季施工实拍，却不公布地契、价格与交房时间。Pavilion Square 的发展商公布了层数、单位数、面积区间与逐层的完整设施表，却不公布带尺寸的户型图，也完全没有工程进度。两边都没给全，只是各自藏起来的东西不一样。

如果你的预算在 100 万令吉以下、要的是商圈正中心的面积，那 Branniganz 是相关的那一个——但请先确认你那一户是不是办公单位。如果你需要每一户都越过 100 万令吉的外国人门槛，或者你想要商场连桥，那就该看 Pavilion Square。这两个项目我都用同样的深度写过，建议并排读。