Oaka Residences @ 武吉加里尔

查册把它登记成 Residensi Oak。三个栏位对得上，所以我敢写。

项目网站不公布准证，国家房屋局公布了 —— 用的是另一个名字。我只在多个独立栏位吻合时才认定，而这里有三个吻合。

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怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。发展商执照 5660/01-2028/0354(A)，有效期 2023-01-21 至 2028-01-20，状态 Aktif，名下 14 个项目。广告销售准证 5660-14/02-2027/0165(A)-(S)，有效期 2024-02-20 至 2027-02-19。法定合约为附表 H，交楼期 36 个月，第一份合约记录于 2024 年 11 月 22 日。查册房间数为 2 房与 3 房。

查册多告诉你两件事

法定时钟比宣传目标更紧。项目网站写 2028 年第一季。附表 H 是从你自己签约那天起算 36 个月，而这个项目第一份合约签于 2024 年 11 月 —— 也就是说最早那批买家的合约交楼日大约落在 2027 年 11 月，比宣传目标还早一两个季度。这不常见，而且对那批买家有利。但也代表交楼日是浮动的：2026 年才签，你的 36 个月就从 2026 年起算，不是从开盘起算。请问你合约上写的是哪一天，不要问宣传单上写第几季。

准证在 2027 年 2 月 19 日到期。广告销售准证例行都会续期，所以这是一个行事历提醒，不是警讯 —— 但如果你在那个日期之后买，请要求看已续期的准证再付钱。发展商用过期准证卖房是真实存在的问题（虽然不常见），而拿上面那个项目代码去查，三十秒就查得到。

四张户型图，在发展商自己的官网上

图纸本身是 Berjaya 的著作权，所以这里不转载。我能做的是把你直接送过去，并告诉你该从图上读出什么。

到 berjayaproperties.com 看 Type A、B1、B3、C 四张户型图

同一页上还有底层、第 5 层与天台花园的设施平面图，以及 2026 年 8 月的工地进度照。真正该研究的是那几张设施平面图：在一个 350 个单位的项目上，问题是哪一列单位面向第 5 层平台，哪一列面对的是对面那栋楼。

那一页上的法定披露，逐条抄录

马来西亚每一个项目官网都必须挂这一段。它值得读，而不是滑过去 —— 而且其中有四行，本页其他地方都没有写。

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2026 年 9 月 16 日抄录自 berjayaproperties.com 上的法定广告披露栏。Berjaya 自己那一页写着「请到 teduh.kpkt.gov.my 核实」—— 本页上方的政府查册区块，就是那一次核实，已经替你做完了。

这些拍的是这个片区，不是这栋楼

Oaka 的目标交楼是 2028 年第一季，所以现在没有楼可拍，也没有我能确认出处的工地图。那就给你看武吉加里尔 —— 买在武吉加里尔，片区本身就是大半个理由：体育场、商场、轻快铁站，价格是建在这三样上面的。

以上没有一张是 Oaka Residences 的照片。它们拍的是武吉加里尔片区，取自 Wikimedia Commons，授权条款逐张标注于图说。请问清楚 Oaka 到轻快铁站究竟要走多远 —— 「武吉加里尔」涵盖的范围很大，而那段路才是决定租金的东西。

重点是「住宅地契」，不是设施

我最近陆续加进这个网站的项目，多数是服务式公寓或酒店式套房——在马来西亚，这些通常落在商业地契上。Oaka 明确写着是住宅地契，而这对买家来说，比清单上任何一项设施都值钱。

三个实际差别，而且每一个都是持续性的，不是一次性的：

• 门牌税与水电按住宅费率计算，不是商业费率。持有十年，这个差距会累积。
• 贷款比较好办。银行对住宅地契公寓给的贷款成数，一般高于商业地契的服务式公寓，而对非居民借款人来说差距通常更明显。
• 购屋者仲裁庭可以用。依 1966 年《房屋发展（管制与执照）法令》第 16N(2) 条，它受理与持牌房屋发展商之间因买卖合约产生的索偿，而商业建筑不在范围内。住宅地契 + 持牌发展商，这个管道对你是开着的。

外国人那道算术，以及它的界线

非公民在吉隆坡购买的门槛是 RM1,000,000。我在规矩那一页已经注明：这个数字的来源比各州门槛弱——它来自联邦开放资料，而不是联邦直辖区土地局自己的页面（该网站对自动查询一律返回空白）。把它当作可用的工作数字，并请你的律师确认。

发展商没有公布价格。公开的是推介时的发展总值 RM3.73 亿与350 个单位。两者相除，平均约为每单位 RM1,066,000。

Oaka Residences 全部 4 个户型

这是我最近加进来的项目里户型资料最完整的一个：每个户型的建筑面积、房间数、浴室数与车位数都有。仍然缺的是价格与平面图。有两件事值得细看：车位数是随面积增加的，所以 Type C 多付的钱买到的不只是面积；以及 B1、B2、B3 之间只差 7 平方尺，表示它们的差别在朝向与位置，不在空间。

户型面积、房间数与车位数来自指定销售代理的项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。平方米换算是我自行计算的。请索取按户型列出的价目表——推算平均约每单位 RM1,066,000，而户型面积相差 61%，你选哪一个户型，可能决定非公民有没有资格。

这个项目公布的图片

2026 年 8 月 26 日取自指定销售代理的项目网站，存放在本站。这些是楼座与设施层的效果图。

来源：指定销售代理的项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日——不是 Berjaya Hartanah 自己的企业页面。如上文所述，至少有三个网域自称是这个项目的网站，所以来自其中任何一个的图片与数字，请当作行销资料，而不是发展商的正式表述。

武吉加里尔，以及三个都自称官方的网站

武吉加里尔是吉隆坡南部比较成熟的地段之一，有国家体育中心、Pavilion Bukit Jalil 与 Bukit Jalil City，并有 Sri Petaling 轻快铁线服务。Berjaya Land 把 Oaka 称为它在武吉加里尔的第 15 个项目——这说明这个集团在这一带经营了很久。

项目网站没有公布街道地址或坐标，所以这一页没有地图，也没有车程表。

「Oaka」查不到，「Bukit Jalil」查出来几十个。没有持牌公司名，两个都不能用。

本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表 —— 准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。这一页我做不出来，而我宁愿把过程摊开，也不要留一个沉默的空缺。

我搜了什么

用项目名搜：「Oaka」，全国范围。零结果 —— 整个资料库里一笔都没有。

用地点搜：「Bukit Jalil」。查册里那一带有非常多项目，分属很多家不同的持牌公司 —— 其中包括 EXSIM Bukit Jalil City Sdn Bhd、EXSIM Jalil Link Sdn Bhd 等等。没有任何一个能凭「地区名相同」挂到这一页上，我全部否决。

用持牌公司搜：办不到。本页没有印出公司名，而那正是本站解开大多数项目的那把钥匙 —— 先用公司名，再用坐标与单位数确认。没有它，在 Bukit Jalil 做地区搜寻会跑出几十个候选；而把猜测当成发现登出去，会是这个网站能做的最糟的事。

「查不到」代表什么、不代表什么

在查册里找不到一个项目，并不能证明它没有执照。这是本页最重要的一句话。

本站有两个证明。「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现；「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，登记名称是 Taman Nusa Permata。而在 Setia Sky 88 那一页，正确的纪录对任何名字搜寻都是隐形的，因为查册的「项目名称」栏位里装的是公司名。

Bukit Jalil 正好是最好的例子：查册把那里的项目登记为 Residensi Seri Lestari、Residensi Sejahtera Damai、Residensi Mahkota Bukit Jalil —— 这些法定名称，看着宣传材料的买家根本认不出来。

所以：这个项目可能还没发准证；也可能已经发证，只是公司与法定名称我连不起来。

能补上这个缺口的那一句话

「你要卖给我的这一户，项目编号与广告销售准证编号是多少？执照是哪一家公司持有的？」请用书面问。

拿到编号，你在 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan 上一分钟就能自己把整笔纪录读完：登记名称、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、准证届满日与状态。

而这不是走形式。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售；而法定买卖合约 —— 连同分层住宅「屋价每年 10%」的迟交赔偿 —— 是绑在那张执照上的。

2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 以项目名与地区、全国范围查询。本项目没有公布持牌公司名。

常被问到的问题

外国人可以买 Oaka Residences 吗？

很可能可以，但要看户型。吉隆坡非公民门槛是 RM1,000,000，而由公布的发展总值推算的平均值约 RM1,066,000——近到足以让较小的 Type A 可能落在门槛之下，而较大的户型跨过去。请要按户型列出的价目表。这是我最近整理的项目里，少数答案是「真的有可能」而不是「不可以」的一个。

住宅地契为什么这么重要？

因为它带出三个后果，而且只要你还持有这个产业，三个都一直在：水电与门牌税按住宅而非商业费率、贷款条件较好、以及发展商不交楼时能用购屋者仲裁庭。商业地契的服务式公寓这三样一样都没有——而它们经常跟住宅地契的产品摆在一起卖，却没有人跟你解释这个区别。

2028 年第一季实际吗？

网站用的词是「目标」，这个用词是准确的。保护你的不是行销上的日期，而是法定买卖合约里写明的交楼期限，以及逾期时应付的赔偿——住宅地契下，那是一项有明文规定的救济，不是拿来谈判的。请你的律师把那一条指给你看。

2 至 3 个车位，真的有差吗？

在武吉加里尔，有。车位配额是转售买家或家庭租客最先问的事情之一，而且事后加不了。同样一间两房，配两个车位比配一个好卖得多。

这里的平均单价是我自己算的，不是价目表，这个数字能信到什么程度？

够告诉你这个项目落在门槛的哪一边，仅此而已。用公布的发展总值除以 350 户得到的是平均值，而平均值不是价格——低楼层的两房与顶楼 1,423 平方尺的单位，会分别落在它两侧很远的地方。

对非公民来说，这个区别就是整个决定，因为门槛是按你自己那一户的成交价核对的。如果平均值刚好靠近门槛，这栋楼里就会有些单位过得了、有些过不了。在你假设「我这户过得了」之前，先要一份按楼层、按座向的价目表。

吉隆坡没有柔佛那种州征费，非公民在这里实际要付什么？

不是柔佛那笔征费——那是 3% 或 RM30,000 取高者，而且只属于柔佛。别把它搬过来：吉隆坡与雪兰莪都没有对等的州征费。

真正适用的是自 2026 年 1 月 1 日起、非公民购买住宅产业统一征收的 8% 印花税，而「非公民」的定义包含马来西亚永久居民。请把它加在一般的律师费与估价费之上；同时别忘了，价格门槛要先过得了，这些才轮得到你算。

350 户、882 至 1,423 平方尺，武吉加里尔的出租竞争是什么样？

比户数看起来更激烈。武吉加里尔这几年吸收了大量新供应，你的竞争对手不只是同一栋楼，而是同一个轻快铁站、同一个商场几分钟范围内的每一个新完工项目。

对你有利的是面积。882 平方尺起跳属于家庭户型，不是淹没市场的小面积投资盘；而每户 2 至 3 个车位，在吉隆坡确实少见。这两点会缩小你的竞争圈——在你算任何回报之前，先去看附近可比三房单位的实际开价租金。

永久地契、住宅地契，还有什么需要确认？

地契类别是这里真正的优势——住宅地契按住宅费率计门牌税与水电，不是商业费率，而这在本站较新的高楼项目里并不常见。正因为难得，才更该确认，而不是假设。

做法是付订金之前做一次地契查询：它会回覆地契年期、土地用途类别、注册业主，以及任何权益限制，来源是土地局，不是项目网站。若买方是非公民，过户后地契上出现权益限制批注是常态。

为什么这一页没有价格？

因为没有公布。等发展商公布价目表，或你发一份给我，我会把数字连同日期放上来。

继续之前，先看这几篇

• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照指定销售代理的项目网站 oakaresidences.com.my——该网站公布了地契类别、地契年期、单位与楼层数、户型面积与目标完工日期，未公布价格、广告销售准证编号与管理费。RM3.73 亿发展总值、2.2 英亩地块与发展商实体，来自马来西亚财经媒体对推介的报导。每单位与每英亩的数字是我根据这些公开数字自行计算的，既不是价格，也不是发展商的表述。本页为行销资讯，不构成要约或合约。