Central Residences @ Permas Ville 中央苑
Central Residences @ Permas Ville 是 2023 年完工的现房项目，Freehold，共 291 户。这一页整理了地点、户型、租金、回报率与风险；现售单位的实际报价请 WhatsApp 索取。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Central Residences @ Permas Ville
Central Residences @ Permas Ville（中央苑） 是位于马来西亚新山 Bandar Baru Permas Jaya 的Freehold公寓，由 Permas Jaya Sdn Bhd（BRDB 集团） 开发，2023 年完工，共 — 栋 / 21 层 / 291 户。地址：Bandar Baru Permas Jaya, 81750 Johor Bahru, Johor。
户型 932 至 1,558 平方尺，共 2 种。二手挂牌价资料待查——现售报价请 WhatsApp 索取；成交 PSF 区间 RM642–662／尺。整户月租 RM1,550 – RM2,400（成交价样本不足，暂不推算回报率）。管理费 资料待查。
交通定位：资料待查
Central Residences @ Permas Ville 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个已交付入伙的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Permas Jaya Sdn Bhd（BRDB 集团）Bandar Raya Developments Berhad (BRDB)
- 完工年份
- 2023已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 291— 栋 · 21 层
- 户型数
- 2详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM642–662近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 样本不足以整户出租计算
BRDB 创立于1976年，马来西亚主板上市地产商，是新山 Permas Jaya 综合新镇的开发主体，口碑良好。
Bandar Baru Permas Jaya，出门能到哪里
完整地址：Bandar Baru Permas Jaya, 81750 Johor Bahru, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运资料待查
- 🛂 关卡 CIQ约 16–18 km（估算，同 Permas Ville）
- 🚌 其他交通同 Permas Jaya 核心区
🛍️ 购物商场
- AEON Permas Jaya
🎓 学校
- 资料待查
🏥 医疗
- 资料待查
2 个户型，932 到 1,558 平方尺
这个项目的公开挂牌资料较薄，部分户型的价格带尚未有足够样本可以公布。与其给你一个不可靠的数字，我宁可直接把现在真正在售的单位报价发给你。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准双钥匙 | 932-1125 sf | 资料待查 · — | 资料待查 | — | RM1,550 – 2,400 |
| 双钥匙大户型 (Dual Key) | 1558 sf | 资料待查 · — | 资料待查 | — | — |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM535–552／尺，本页采用 RM642–662／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
Central Residences @ Permas Ville 的官方视觉 —— 实拍我到现场帮你补
每一张都标明是实景拍摄还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。我不会把效果图当实拍给你看。
以上为 Permas Jaya Sdn Bhd（BRDB）官方项目视觉，取自发展商官网 permasjayabrdb.com，著作权属 BRDB Developments Sdn Bhd。
2 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
以上为 Permas Jaya Sdn Bhd（BRDB 集团）官方户型平面图，取自 permasjayabrdb.com 官方手册，著作权属发展商。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
Central Residences @ Permas Ville 真正值钱的地方
Permas Jaya 核心地段罕见的全新供应，2023 年完工
PropertyGuru 资料显示本项目完工年份为 2023 年，是 Permas Jaya 核心区近十几年少见的全新公寓供应。对比周边 Permas Ville（楼龄 20 年以上）、D'Ambience Residences（2014 年）、The Straits View Condominium（2014 年）等项目，Central Residences 是这批老牌项目里唯一的「新盘」，机电系统、防水、公共设施都还在质保期内，不用马上面对老楼常见的大修问题。
BRDB 自家 1,400 英亩新镇土地开发，不是外来插队的孤立小基地
发展商 Permas Jaya Sdn Bhd 是 BRDB 全资子公司，自 1981 年起整体开发 1,400 英亩的 Bandar Baru Permas Jaya 新镇，据《The Edge Malaysia》2023 年报道，该新镇当时已开发约 80%，预计约 10 年内全面完成。Central Residences 是这个成熟新镇规划里的一部分，土地权属清晰，不是短期插队的独立小盘。
291 户规模适中，7 种户型覆盖 2 到 4 房，含双钥匙设计
据发展商官网 permasjayabrdb.com，项目建筑面积从 932 到 1,558 平方尺，共 7 种户型、2 到 4 房，其中包含双钥匙（dual-key）大户型（约 1,558 平方尺）。291 户的规模比动辄七八百户的大盘更容易管理，又比 120 户的小盘有更多户型可选，适合不同家庭结构的买家。
永久地契，官方宣传距 CIQ 约 10 分钟车程
本项目为永久地契，发展商官网标注「距 CIQ 仅 10 分钟车程」。虽然这类宣传性说法通常按理想路况估算（实际车程与距离参见风险与常见问题部分），但项目确实位于 Permas Jaya 核心商业带，紧邻发展商自建的 Permas Mall 与其他配套。
🏊 设施清单
- 资料待查（预计与同发展商 Permas Jaya 系列项目类似，含泳池、健身房、多用途厅等）
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Permas Jaya 核心商业带（Jalan Permas 3 一带）项目所在核心地段，步行可达发展商自建的商业设施紧邻项目
- CIQ / Bangunan Sultan Iskandar 关卡大厦发展商宣传「10 分钟车程」，实际路况下车程普遍在 20–25 分钟约 16–18 km，车程约 20–25 分钟（估算，视路况波动大）
- Bukit Chagar RTS 站柔佛第一座捷运站，需自驾接驳约 17–19 km，车程约 22–28 分钟（估算）
- Pasir Gudang Highway / EDL区内主要对外高速接驳约 1–2 km（估算）
🛍️ 购物餐饮
- AEON Permas Jaya社区最大超市百货约 1–1.5 km（直线，估算）
- Mid Valley Southkey新山最大商场群之一，需驾车约 6–8 km（直线，估算）
- KSL City Mall近新山市区，需驾车约 9–11 km（直线，估算）
- Paradigm Mall Johor Bahru位于 Skudai 方向，距离较远约 15–18 km（直线，估算）
🎓 学校
- SK/SMK Permas Jaya 系列社区内国民学校约 1 km（估算）
- SJK(C) Permas Jaya 系列华小社区内华文小学约 1–2 km（估算）
- REAL Schools Cahaya Campus位于 Bandar Seri Alam / Cahaya Masai 方向约 8–10 km（直线，估算）
- Excelsior International School位于 Tebrau 方向，本区没有步行可达的国际学校约 10–12 km（直线，估算）
🏥 医疗
- Klinik Kesihatan Permas Jaya公立诊所约 1 km（估算）
- Regency Specialist Hospital私立专科，位于 Bandar Seri Alam 方向约 8–10 km（直线，估算）
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital私立专科，位于巴西古当约 10–12 km（直线，估算）
- Hospital Sultan Ismail公立综合医院约 9–11 km（直线，估算）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
想换新盘又不愿离开熟悉生活圈的 Permas Jaya 老居民
在 Permas Ville、D'Ambience 住了多年、熟悉这一带生活机能，但想升级到设施更新、机电系统还在质保期的新盘，Central Residences 是少数不用搬离核心区就能换新房的选择。要接受的是目前挂牌与评价数据都很稀薄，居住体验主要靠自己实地考察验证。
看重双钥匙分租潜力的投资客
约 1,558 平方尺的双钥匙大户型理论上可以拆成两个独立单位出租，适合想要提高单套总租金收入的投资客。但要先把水电双表申请、门牌税评估等行政手续摸清楚，避免交房后因为手续问题延误实际出租时间。
预算允许、优先选新盘而非老公寓的首购家庭
7 种户型覆盖 2 到 4 房，适合不同阶段的家庭需求。相比同区总价更低但楼龄更老的项目，Central Residences 用更高的总价换取全新的机电系统和设施，适合预算充裕、不想操心老楼维修问题的买家。
不适合：极度依赖公开成交记录与住户口碑做决策的保守买家
本项目目前公开渠道能查到的挂牌、成交、住户评价数据都非常稀薄，几乎无法透过第三方数据验证真实的市场热度和居住体验。如果买家的决策习惯高度依赖丰富的公开数据做比较，这个项目现阶段很难满足这个需求，需要更多依赖实地考察和直接向发展商、现有业主求证。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠公开市场数据极度稀薄，几乎无法透过第三方渠道验证真实居住体验
截至查证时，PropertyGuru 上本项目挂牌在售仅 1 个单位、在租 0 个单位，住户评价 0 条。这意味着买家几乎无法透过公开挂牌数据观察真实的租售需求热度，也没有任何住户评价可以了解管理素质、公共设施维护状况或邻里实际体验。对比同区的 D'Ambience（67 个在售、57 个在租、5 条评价）和 Permas Ville（33 个在售、42 个在租、3 条评价），Central Residences 的数据几乎是空白。
⚠PSF 明显高于同区老盘，溢价能否兑现要靠未来市场验证，现在还没有数据支撑
基础资料显示本项目 PSF 535–552，而同区的 Permas Ville 是 317–429、D'Ambience Residences 是 333–527，Central Residences 的开价比这两个老盘高出一截。作为全新供应，溢价本身可以理解，但目前没有转手成交记录能验证这个溢价在二手市场是否能守住——如果未来同区有更多新供应入市，或者租客更看重「离核心区更近」而非「楼龄新」，这部分溢价存在被压缩的可能。
⚠巴西古当（Pasir Gudang）工业区空气质量事件，是本区租客信心的实际风险
2019 年 3 月，巴西古当 Sungai Kim Kim 河遭非法倾倒化学废料，释出的有毒气体导致大批居民与学生出现头晕、呕吐、呼吸困难等症状，多所学校一度停课（据 BBC News 2019 年 3 月报道）。本项目所在的 Permas Jaya 一带位于巴西古当工业带附近，类似的空气异味投诉在事件当年也不止一次出现。作为新盘，这类区域性风险不会因为楼是新的就消失，一旦重演同样会影响租客续租意愿和转售议价。
⚠设施规格公开来源查不到确认版，签约前必须以最新平面图与 SPA 附件为准
目前公开渠道查不到本项目最终确认的设施规格清单，网上流传的设施列表多是「预计与同发展商 Permas Jaya 系列项目类似（含泳池、健身房、多用途厅等）」的推测。发展商官网只列出「社区花园、泳池、儿童游乐场、烧烤区」等笼统描述，没有逐项列明具体设施及其面积、位置。
⚠双钥匙户型的分租涉及水电双表与地方政府门牌税手续，处理不当会拖长可出租时间
本项目提供约 1,558 平方尺的双钥匙（dual-key）大户型，理论上可以分成两个独立单位分别出租，提高租金总收入。但双钥匙单位要真正实现「一屋两租」，通常需要向 TNB 申请独立电表、向水务公司申请独立水表，部分地方政府对双钥匙单位的门牌税评估方式也可能与单一单位不同。这些行政手续如果在交房后才开始办理，往往需要数周到数月，期间单位无法完全按双租约状态出租，直接影响预期的现金流时间表。
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Central Residences @ Permas Ville ← | 2023 | Freehold | 291 | RM642–662 | — | — |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM400–632 | RM300,000 – RM720,000 | 4.0–4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM338–618 | RM360,000 – RM1,540,000 | 4.9–4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | 2005 | Freehold | — | RM380–515 | RM420,000 – RM600,000 | 3.8–3.8% |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM269–446 | RM300,000 – RM490,000 | 7.3–7.3% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM324–456 | RM335,000 – RM540,000 | 3.5–4.5% |
| Impian Senibong Residences | 2016 | Leasehold | 243 | RM248–520 | RM360,000 – RM695,000 | 3.4–3.4% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Central Residences @ Permas Ville 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Central Residences @ Permas Ville 现在二手价多少？
Central Residences @ Permas Ville 的公开挂牌样本目前偏少，我不会给你一个撑不住的价格区间。这个项目现在真正在售的单位报价，我可以直接查给你——WhatsApp 告诉我你想看的户型和预算即可。
Central Residences @ Permas Ville 租金多少？回报率高吗？
Central Residences @ Permas Ville 的公开租金样本较少。我手上有近期实际签约的租金数字，可以直接发给你参考。
Central Residences @ Permas Ville 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Central Residences @ Permas Ville 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Central Residences @ Permas Ville 什么时候完工？谁开发的？
Central Residences @ Permas Ville 于 2023 年完工（房屋部 TEDUH 纪录：CCC 2023 年 9 月 10 日、交屋 2023 年 9 月 21 日），共 — 栋、21 层、291 户。发展商为 Permas Jaya Sdn Bhd（BRDB 集团）。BRDB 创立于1976年，马来西亚主板上市地产商，是新山 Permas Jaya 综合新镇的开发主体，口碑良好。
Central Residences @ Permas Ville 交通方便吗？离关卡多远？
资料待查；约 16–18 km（估算，同 Permas Ville）；同 Permas Jaya 核心区
Central Residences @ Permas Ville 有哪些户型？
共 2 个户型：标准双钥匙 932-1125 sf（资料待查）、双钥匙大户型 (Dual Key) 1558 sf（资料待查）。面积从 932 到 1,558 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Central Residences @ Permas Ville 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：资料待查（预计与同发展商 Permas Jaya 系列项目类似，含泳池、健身房、多用途厅等）。
Central Residences @ Permas Ville 适合什么人买？
追求 Permas Jaya 新盘品质但仍想留在核心地段的自住/投资客
买 Central Residences @ Permas Ville 有什么风险要注意？
竣工年份与详细户型数据尚未完全公开，购买前务必向发展商/律师核实地契与交房状态
Central Residences @ Permas Ville 附近有什么商场、学校和医院？
商场：AEON Permas Jaya。学校：资料待查。医疗：资料待查。
Central Residences 到底什么时候完工？为什么不同资料写法不一样？
PropertyGuru 资料显示完工年份为 2023 年，但发展商官网及部分早期资料使用「预计 2023 年完工」的表述，这类措辞差异在预售阶段的项目里比较常见，指的是不同时间点发布的资料没有及时更新为「已完工」。买前建议直接向发展商销售处确认最新的入伙（vacant possession）状态，并要求出示 CCC（Certificate of Completion and Compliance）等完工证明文件。
PSF 比隔壁 Permas Ville 贵快一倍，值得吗？
Central Residences 的 PSF（535–552）确实明显高于楼龄更老的 Permas Ville（317–429），这个差价主要反映的是「新盘」相对「20 年以上老楼」的溢价——机电系统还在质保期、设施更新、不用马上面对电梯水泵大修的特别徵收。这个溢价是否「值得」取决于你更看重现在就省下的维修风险，还是更看重更低的入手总价。目前市场上还没有足够的转手成交记录能验证这个溢价在二手市场能不能守住，建议把这个不确定性也算进决策里。
双钥匙户型是不是可以直接分租两户？程序会很麻烦吗？
双钥匙（dual-key）设计在物理上确实是两个可以独立出入的空间，理论上可以分别出租给两组租客。但要实现「一屋两租」，通常还需要向电力公司（TNB）申请独立电表、向水务公司申请独立水表，部分地方政府对双钥匙单位的门牌税评估方式也可能不同于单一单位。这些行政手续如果在交房后才开始办理，可能需要数周到数月才能完成，期间没办法完全按两份独立租约出租。买前建议直接向发展商确认交房时是否已具备独立水电表条件。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Central Residences @ Permas Ville 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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