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永久地契和租赁地契：剩余年限、续约与转永久怎么看

永久地契和租赁地契最大的差别是：永久地契（freehold）没有期限，租赁地契（leasehold）是向州政府“租”地，期满后土地归还州政府，除非获准续约。在马来西亚，州政府最长可以把土地以 99 年租赁方式批出。租赁地契不一定是坏选择，但你要会算剩余年限，知道它怎么影响贷款、转售和续约成本。

租约最长 99 年第 90A 条续约续约地价计算例子新山买家提示核实日期 2026-09-20

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作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 6 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

永久地契（freehold）是没有期限的土地；租赁地契（leasehold）是州政府依《1965年国家土地法典》第76条批出、最长99年的租约，期满若没有续约，土地连同建筑物归还州政府。买之前先看地契代号：GRN、GM 是永久地，PN、PM 是租赁地，然后算清楚还剩多少年——年限越短，银行越保守，未来转售的买家也越难贷款。

关键数字一览

法律依据	《1965年国家土地法典》第76条、第90A条
租赁地最长年限	99 年（也有 30 年、60 年的租约）
永久地契代号	GRN（Geran）、GM（Geran Mukim）
租赁地契代号	PN（Pajakan Negeri）、PM（Pajakan Mukim）
地契上的年限栏	Tempoh Pegangan；永久地写 Selama-lamanya
银行常见标准	75 年以上最容易，50–74 年可能降贷款额，50 年以下难
续约地价（雪兰莪公式）	1/4 × 1/100 × 每平方尺地价 × 续加年数 × 土地面积
计算例子	1,650 平方尺、每尺 RM300、续 54 年 ≈ RM66,825

30 秒重点

《1965 年国家土地法典》第 76 条：州政府可以把土地永久批出，或以不超过 99 年的期限租出。
地契代号有提示：Geran（GRN）/ Geran Mukim（GM）是永久地；Pajakan Negeri（PN）/ Pajakan Mukim（PM）是租赁地，地契上会写到期日。
剩余年限越短，银行越谨慎：业界常见说法是 75 年以上最容易贷款，50 年以下明显变难，但各银行标准不同。
续约依第 90A 条向土地局申请，由州政府决定、需付地价；以雪兰莪公式为例，1,650 平方尺土地续到 99 年，地价约 RM66,825（计算见文内）。
租赁地契转永久地契要州政府同意，费用高、时间长，不要把“以后可以转永久”当成买房理由。

永久地契和租赁地契有什么分别？

马来西亚的土地属于州事务。依《1965 年国家土地法典》（National Land Code 1965，简称 NLC，马来文 Kanun Tanah Negara）第 76 条，州政府可以把土地永久（in perpetuity）批出，或以不超过 99 年的期限租出。前者就是永久地契（freehold / pegangan bebas），后者是租赁地契（leasehold / pegangan pajakan）。

怎么从地契看出是永久还是租赁
地契代号	马来文全称	年限
GRN	Geran（州土地局登记）	永久
GM	Geran Mukim（县土地局登记）	永久
PN	Pajakan Negeri（州土地局登记）	租赁，地契写明到期日
PM	Pajakan Mukim（县土地局登记）	租赁，地契写明到期日
HSD / HSM	Hakmilik Sementara（临时地契）	看“Tempoh Pegangan”一栏

地契上有一栏“Tempoh Pegangan”（持有年限），永久地会写“Selama-lamanya”，租赁地会写年数和到期日（Tarikh luput）。分层单位的分层地契也会跟随母地的年限。地契其他栏位怎么读，请看马来西亚地契种类。

比较项目	永久地契（Freehold）	租赁地契（Leasehold）
期限	无限期	最长 99 年（也有 30、60 年等）
到期后	不适用	归还州政府，除非获准续约
转售、抵押	一般较简单；若地契有权益限制仍需州同意	很多租赁地契附有权益限制，转让和抵押常需州政府同意
银行贷款	不受年限影响	剩余年限短时，银行可能降低成数或拒绝
价格	同地段一般较高	同地段一般较低

关于租赁地契的 4 个常见误解

“99 年后房子就没了”：不完全对。到期前可以申请续约，很多州会批准住宅续约，但要付地价，也不是自动批准。
“剩余年限只影响最后一位业主”：错。剩余年限在每一次转手时都会影响买家的贷款和出价，所以跌价是逐步反映的，不是最后一刻才发生。
“新项目的 99 年从我拿钥匙那天开始算”：错。年限从州政府批出土地（或重新批出）那天开始算，项目建好时往往已经用掉几年。请看地契或合约上的到期日。
“公寓业主可以自己去续约”：一般不行。分层单位共用一块地，续约通常要由管理机构代表全体业主申请。

另外，永久地契也不代表“完全没有限制”。永久地一样可能附有权益限制（例如转让需要州政府同意），也一样要每年缴交地税（Cukai Tanah / quit rent），逾期会被罚款。永久与否只回答“地是不是有期限”这一个问题。

租赁地契剩余年限怎么算？为什么影响贷款

剩余年限 = 到期年份 − 今年。重点不是“99 年”这个数字，而是还剩多少年。例子：

看到期日地契写 99 年，到期日为 2094 年。
算剩余年限2094 − 2026 = 剩余 68 年。
对照贷款年限如果你借 35 年，还清贷款时（约 2061 年）土地还剩 33 年。
想想下一位买家如果你 10 年后卖出，下一位买家看到的是剩余 58 年，他的银行会怎么看？这才决定你的转售价。

银行对剩余年限没有统一的法定门槛，完全是各银行的信贷政策。业界常见的说法是：剩余 75 年以上最容易获批；50 至 74 年之间，贷款成数可能被调低；少于 50 年，贷款明显变难，买家群也会缩小。这是经验值，不是法规，申请前请直接问银行。贷款申请流程见房贷申请流程。

Louis 提醒：二手租赁地契还有一个“时间成本”：如果地契附有权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest），转让前要向土地局申请州政府同意（consent），二手买卖合约的 3+1 个月完成期通常从获得同意那天才开始算。整个交易往往比永久地慢几个月。详见二手房过户流程。

年限太短，代价出现在转售那天

真正的风险不是第 99 年，而是你要卖的时候。买下剩 45 年的单位，十年后买家看到的是 35 年：不少银行会降低贷款额甚至不批，买家人数减少，价格自然被压。续约也不便宜——以雪兰莪公式算，一块标准排屋地约 RM66,825。出价之前，先把剩余年限算进价格里。

直接问 Louis
把地契上写 Tempoh Pegangan 的那一页拍给我，我帮你算到你打算卖出那一年还剩几年，而不是只看今天的数字。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

告诉我是哪个单位、你打算几年后卖，我帮你算出那时候的剩余年限，附上同区永久地契和租赁地契最近的每平方尺成交价，以及你该问银行的几个问题。

马来西亚租赁地契到期怎么办？续约流程与地价

租约到期、而没有续约，土地连同上面的建筑就归还州政府。所以要在到期之前申请延长。法律依据是 2016 年修订后加入的《国家土地法典》第 90A 条（租约延长），也有人依第 76 条和第 197 条（交还并重新批出）处理。州政府有完全的决定权，可以批准、附条件批准或拒绝。

准备文件申请表格（常见为 Borang 12A）、地契副本、已付地税收据、身份证副本、地段图等，向所在县土地局（Pejabat Tanah）提交。
分层单位由管理机构提出公寓、服务式公寓的续约一般由管理机构（JMB 或 MC）代表全体业主申请，需要业主决议。个别业主无法单独续约。
州政府审批土地局会考虑土地用途、规划等因素，再发出批准通知，列明要付的地价（premium）和费用。
付款与注册在通知规定的期限内付款，新的年限会登记在地契上。整个过程常见需要 1 至 2 年或更久。

续约地价怎么算？以雪兰莪公式为例

地价由各州自订，没有全国统一公式。雪兰莪住宅地一个被广泛引用的公式（雪兰莪土地局通令 6/2011）是：

地价 = 1/4 × 1/100 × 每平方尺土地市值 × （新年限 − 剩余年限）× 土地面积

计算例子（假设数字，仅示范公式）
项目	数字
土地面积	1,650 平方尺（约 22 × 75 尺排屋地）
土地市值	每平方尺 RM300
剩余年限	45 年，续到 99 年，差 54 年
地价	0.25 × 0.01 × 300 × 54 × 1,650 = RM66,825

雪兰莪也提供另一个选择：只付 RM1,000 续约，但土地局会注册限制，自住期间不能出售。吉隆坡使用类似公式（分母为 99）。柔佛没有公开的简单公式，地价由州政府在批准通知中列明，请先向县土地局或柔佛土地及矿务局（PTG Johor）查询。以上公式和选项以各州最新通令为准。

租赁地契可以转成永久地契吗？

可以，但并不常见。转永久在程序上是把土地交还州政府再以永久方式重新批出，需要州政府批准，并按永久地与租赁地的价值差缴付地价。PropertyGuru 提到槟城和森美兰有既定程序；联邦直辖区土地局在 2023 年也开始接受特定个案的申请。时间可能是几个月到几年。

决定权在州政府：没有人能保证批准，也没有“买了就能转”的权利。
费用不低：地价按市值差计算，个别州对低价屋有减免，但属个案。
柔佛：我们没有找到柔佛针对住宅的公开转永久计划。如果有卖家或代理说“以后可以转永久”，请要求书面依据。

永久地契一定比租赁地契好吗？

不一定。选择时要把年限放回整体来看：

情况	较合理的选择
自住 20 年以上、想留给下一代	永久地契，或剩余年限很长的租赁地
地段好但只有租赁地，剩余 90 年以上	租赁地的影响有限，重点是价格是否反映年限
纯投资、5 至 10 年内卖出	看出租回报和转售时剩余年限，剩余年限太短会影响下一位买家贷款
剩余 50 年以下的二手屋	价格要大幅反映风险；预留续约地价，先问清银行

租金方面，租客一般不在乎地契年限，所以租赁地的租金回报率有时反而较高（因为买价较低）。但资本增值和转售速度，永久地一般较有优势。影响房价的其他因素请看选房指南。

外国买家：外国人可以买永久地或租赁地，但要达到州的最低价，并且转让必须取得州政府同意。柔佛的规定见外国人在柔佛买房。

新山买家怎么看永久地契和租赁地契？

在新山，你会同时看到永久地契和租赁地契的项目，同一区可能相邻两个项目年限不同，不能凭区域猜测。我们把新山的永久地契项目整理在新山永久地契项目页面。

查地契代号（GRN/GM 还是 PN/PM）和 “Tempoh Pegangan” 到期日。
算剩余年限，并算到你打算卖出那一年还剩几年。
问银行：这个剩余年限能批几成、几年？
看地契的权益限制：转让是否需要州政府同意？预留时间。
二手分层单位：问管理处有没有续约计划、业主是否已议决。
把租赁地和同区永久地的每平方尺价格比较，看价差是否合理。

Louis 提醒：我帮客户看租赁地契的房子时，一定会做三件事：第一，把到期日写进比较表，而不是只写“99 年”；第二，把“卖出那一年的剩余年限”当成真正的年限来估价；第三，如果剩余年限已经不长，就把可能的续约地价当成买价的一部分来算。算完以后价格仍然合理，租赁地契就没什么好怕的。

新房的地契信息在合约和广告准证中都会列明，查法见怎么查发展商；二手房请做地契查册。

延伸问题

卖租赁地契的房子需要州政府同意吗？

多数需要。很多租赁地契上都有权益限制（Sekatan Kepentingan），没有州政府同意就不能转让、出租或抵押。律师要向土地局申请 consent，银行要等 consent 下来才放款，买卖合约的 3 个月完成期通常也是从取得同意那天才起算。所以租赁地的交易，要比永久地多预留几个月。详见二手房过户流程。

租赁地契的房子应该比同区永久地契便宜多少？

没有官方折扣率，要自己算。先拿同区、同类型、屋龄相近的永久地契单位比较每平方尺的价格，再算出你打算卖出那一年还剩多少年。如果年限已经偏短，就把可能的续约地价加进成本：以雪兰莪公式算，1,650 平方尺、每尺 RM300 的地要续 54 年，地价约 RM66,825。把这些都加进去以后价格还合理，租赁地契就不可怕。

永久地契还要每年付地税吗？

要。地税（cukai tanah）是每年向州土地局缴的，不管永久地还是租赁地都要付，逾期会被罚款。永久地契也不代表没有限制：地契上一样可能写有权益限制（Sekatan Kepentingan），转让或抵押仍需州政府同意。地契年限只回答一个问题——这块地有没有到期日。详见拿钥匙之后的检查清单。

外国人可以买租赁地契的房子吗？

可以。外国人买永久地或租赁地都行，前提是达到该州最低房价，并取得州政府同意转让。买租赁地要特别看剩余年限：外国买家一样会碰到银行对短年限的保守态度，你将来转售时的买家也一样。请看地契上写的到期日，而不是广告上的“99 年”。详见外国人可以买什么。

FAQ

常见问题

马来西亚租赁地契 99 年到期后房子怎么办？

如果没有续约，土地连同建筑会归还州政府。业主应在到期前依《国家土地法典》第 90A 条向土地局申请延长，由州政府决定是否批准并收取地价。分层单位一般由 JMB 或 MC 代表全体业主申请。实际上很多州会批准住宅续约，但不是自动的。

租赁地契剩余多少年银行才肯贷款？

没有法定门槛，由各银行自订。业界常见说法是剩余 75 年以上最容易批，50 至 74 年可能降低贷款成数，50 年以下明显困难。银行也会看贷款年限加上借款人年龄。买剩余年限较短的房子前，请先拿地契副本问两三家银行。

租赁地契续约要付多少钱？

由各州决定。以雪兰莪公式为例：地价 = 1/4 × 1/100 × 每平方尺土地市值 × 延长年数 × 土地面积。1,650 平方尺、每尺 RM300、延长 54 年，地价约 RM66,825。柔佛没有公开的简单公式，地价在批准通知中列明，请向土地局查询。

租赁地契可以转永久地契吗？

可以申请，但决定权在州政府，并不常见。程序上等于交还土地再以永久方式重新批出，要付按市值差计算的地价，时间可能几个月到几年。槟城、森美兰和联邦直辖区有过相关安排；我们没有找到柔佛的公开住宅转永久计划。

永久地契一定比租赁地契值钱吗？

同地段一般是永久地较贵、转售较容易，但如果租赁地剩余年限长（例如 90 年以上）、地段更好、价格合理，也可能是更好的选择。租客通常不在乎年限，所以租赁地的租金回报率有时更高。关键是买价要反映剩余年限。

怎么看地契是永久还是租赁？

看地契代号：GRN（Geran）或 GM（Geran Mukim）是永久地；PN（Pajakan Negeri）或 PM（Pajakan Mukim）是租赁地。再看“Tempoh Pegangan”一栏，永久地写“Selama-lamanya”，租赁地会写年数和到期日。二手房可以在土地局做地契查册确认。