马来西亚首购族优惠 2026：首购印花税豁免、房贷利息扣税、SJKP 与政府房屋计划
马来西亚首购族优惠在 2026 年主要有三项：RM50 万或以下的首间住宅印花税全免（SPA 须在 2027 年 12 月 31 日前签）、首间房贷利息每年最高 RM7,000 的个人所得税扣除，以及 SJKP 信贷担保等融资计划。本文只列出已由官方或多个可靠来源证实的计划，数字截至 2026 年 9 月。
一句话答案
2026 年马来西亚首购族主要有三项优惠：RM500,000 或以下的首间住宅，只要 SPA 在 2027 年 12 月 31 日前签署，MOT 与贷款合约印花税全免，以 RM500,000、贷款 90% 计算可省 RM11,250；首间房贷利息可扣税，每年最高 RM7,000，连续 3 个课税年；另有 SJKP 信贷担保，贷款最高 RM500,000，并可包含律师费与估价费。
关键数字一览
| 首购印花税豁免 | MOT 与贷款合约全免，住宅 RM500,000 或以下 |
|---|---|
| 谁符合资格 | 马来西亚公民，从未拥有任何住宅（含继承的份额） |
| 印花税豁免的 SPA 期限 | 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署 |
| RM500,000 可省多少 | RM11,250（MOT RM9,000 + 贷款 RM2,250，贷款 90%） |
| 房贷利息扣税 | RM50 万以下每年最高 RM7,000；RM50 万–75 万 RM5,000，共 3 年 |
| 扣税的 SPA 期限 | 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签；不可出租 |
| SJKP HCGS 融资 | 最高 RM500,000，可包含律师费与估价费 |
| PR1MA 家庭收入 | 月入 RM2,500 至 RM15,000；第一或第二间房 |
30 秒重点
- 首购印花税豁免：马来西亚公民首次买房、房价不超过 RM50 万、SPA 于 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签，MOT 与贷款合约印花税全免；RM50 万房子借 90% 可省 RM11,250。
- 首间房贷利息扣税：SPA 在 2025 年至 2027 年间签，房价 RM50 万或以下每年最高扣 RM7,000，RM50 万至 RM75 万最高 RM5,000，连续 3 个课税年。
- SJKP 信贷担保计划（HCGS）的贷款额最高 RM50 万，可包括律师费、估价费与 MRTA；2026 年财政预算案把担保总额从 RM100 亿提高到 RM200 亿。
- PR1MA 开放给月入 RM2,500 至 RM15,000 的家庭，只能作第一或第二间房，须自住。
- 2021–2022 年的 i-MILIKI 已经结束；网上仍有旧文章引用，请勿混淆。
马来西亚首购族优惠有哪些？2026 年一览
| 优惠 / 计划 | 内容 | 主要条件 | 截止 / 状态 |
|---|---|---|---|
| 首购印花税豁免 | MOT 与贷款合约印花税全免 | 公民、从未拥有住宅、房价 ≤ RM500,000 | SPA 须在 2027 年 12 月 31 日前签 |
| 首间房贷利息扣税 | 每年最高 RM7,000 或 RM5,000，3 年 | 首购、房价 ≤ RM750,000、不出租 | SPA 在 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签 |
| SJKP 信贷担保（HCGS） | 贷款最高 RM500,000，可含费用 | 公民、首间自住、固定或非固定收入均可 | 持续 |
| HCGS-MADANI | 贷款最高 RM360,000，可含装修与家具 | 见 SJKP 网站 | 持续 |
| Skim Rumah Pertamaku | 银行提供 100%–110% 融资 | 房价 ≤ RM500,000；家庭收入上限常见引用 RM10,000 | 以银行为准 |
| PR1MA | 中等收入可负担房屋 | 家庭月入 RM2,500–RM15,000，第一或第二间 | 持续 |
| Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ） | 柔佛州可负担房屋 | 在柔佛居住多年、收入上限 | 持续 |
| 公积金 Akaun Sejahtera | 提款付首付与供款 | 55 岁以下，至少 RM500 | 持续 |
首购族买房步骤：优惠在哪一步申请？
- 定预算先算首付与费用，见买房要准备多少钱，并决定是否要把房价控制在 RM500,000 以内。
- 贷款预批向银行询问一般房贷、SJKP 或 Skim Rumah Pertamaku，先知道能借多少。
- Booking 或下 Offer新房看发展商执照与促销条件；二手房先做尽职调查。
- 签 SPA日期必须在 2027 年 12 月 31 日或之前，印花税豁免与利息扣税都看这个日期。
- 签法定声明、盖章律师在 MOT 与贷款合约盖章时申请豁免。
- 申请公积金提款拿到 SPA 与贷款批准信后，通过 i-Akaun 申请。
- 每年报税从第一年付房贷利息开始，连续 3 年申报利息扣除。
只要超过 RM500,000，首购印花税豁免就整笔消失，不是只对超出的部分收税：RM500,001、贷款 90% 的情况下，印花税约 RM11,250 要照付，利息扣税也从每年 RM7,000 降到 RM5,000。SPA 上写的价格才算数，签名前先对一次这条线。见印花税与律师费。
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首购印花税豁免 2026：条件与可以省多少
这是金额最大、最直接的优惠。2026 年财政预算案把原本在 2025 年底结束的豁免延长到 2027 年 12 月 31 日。
- 马来西亚公民（永久居民不适用）。
- 从未拥有任何住宅产业，包括继承、赠与或联名持有的份额。
- 住宅产业，价格不超过 RM500,000。
- SPA 于 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署。
- 签署法定声明（Statutory Declaration），由律师在盖章时申请豁免。
| 房价 | 贷款 | MOT 印花税 | 贷款合约印花税 | 合计省下 |
|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM270,000 | RM5,000 | RM1,350 | RM6,350 |
| RM450,000 | RM405,000 | RM8,000 | RM2,025 | RM10,025 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM9,000 | RM2,250 | RM11,250 |
| RM500,001 | RM450,000.90 | RM9,000.03 | RM2,250 | RM0（超过上限，完全不能豁免） |
注意最后一行：房价只要超过 RM500,000 一令吉，就完全失去豁免，要照常付约 RM11,250。印花税与律师费的完整计算，见马来西亚买房印花税。
首间房贷利息可以扣税吗？每年最高 RM7,000
2025 年财政预算案推出首间住宅房贷利息的个人所得税扣除（tax relief），2026 年仍然有效：
| 房价 | 每年最高扣除额 | 年限 |
|---|---|---|
| RM500,000 或以下 | RM7,000 | 连续 3 个课税年 |
| RM500,001 – RM750,000 | RM5,000 | 连续 3 个课税年 |
| 超过 RM750,000 | 不适用 | — |
- SPA 须在 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署，只限首购族。
- 从你开始支付房贷利息的那一年起算 3 年；新房在建期间付的利息也算。
- 房子不能用来出租赚取收入。
- 联名拥有者可按各自付的利息比例申报。
- 扣除的是应课税收入，不是直接减税。例如你的边际税率是 10%，扣除 RM7,000 每年少缴约 RM700。
粗略估算：如果三年每年都用满 RM7,000 扣除，边际税率 10% 的人三年共少缴约 RM2,100，边际税率 20% 的人约 RM4,200（税率为假设值，只作说明）。前提是那一年实际付的房贷利息至少有 RM7,000；建筑期初期利息较少时，扣除额也会较少。租金收入与扣税规则见出租房产必知。
SJKP 信贷担保与 Skim Rumah Pertamaku：首付不够怎么办？
SJKP（Syarikat Jaminan Kredit Perumahan）信贷担保计划（HCGS）由政府担保，让银行愿意借给较难取得房贷的首购族，包括自雇、散工与零工工作者。
- 贷款额最高 RM500,000，可包括本金、MRTA/MRTT、长期房屋保险、律师费与估价费。
- 申请人：18 岁或以上的马来西亚公民，可联名；固定或非固定收入均可。
- 首间住宅、自住；新房、在建、二手或拍卖房都可以。
- 所有贷款的总供款不超过月总收入的 65%；过去 12 个月 CCRIS 拖欠不超过 2 个月。
- 年限最长 35 年，可两代人联名贷款（two-generation financing）。
- HCGS-MADANI：贷款最高 RM360,000，可包括最多 100% 房价加装修、家具等，担保最高房价的 120%。
- 2026 年财政预算案把 SJKP 担保总额从 RM100 亿提高到 RM200 亿，预计惠及约 8 万名首购族。部分旧文章仍写 RM100 亿。
Skim Rumah Pertamaku（My First Home Scheme）仍由参与银行提供，房价 RM500,000 或以下可获 100%–110% 融资；家庭收入上限常被引用为 RM10,000，但以各银行最新条件为准。借满 100% 意味着每月供款更高，申请前先算好 DSR，见DSR 怎么算。
PR1MA 与 Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ）
PR1MA
- 马来西亚公民，21 岁或以上，单身或已婚。
- 个人或夫妻合计月总收入 RM2,500 至 RM15,000。
- 只能作为第一或第二间房，必须自住，不准分租。
- 在 pr1ma.my 注册，新项目以抽签方式分配，选单位时付 RM500 订金。
- 公积金设有专门的 PR1MA 提款，详见公积金提款买房。
柔佛州可负担房屋（RMMJ）
柔佛州的可负担房屋通过 e-Rumah Johor 系统申请（erumah.johor.gov.my）。iProperty 整理的条件是：18 岁或以上的马来西亚公民、在柔佛居住超过 10 年，并按收入分成四类（iProperty 以 Rumah Mampu Biaya Johor 的名称列出）：
| 类别 | 售价 | 家庭月入上限 |
|---|---|---|
| A | RM42,000 | RM4,000 |
| B | RM80,000 | RM6,000 |
| C | RM150,000 | RM8,000 |
| D | RM250,000 – RM300,000 | RM10,000 |
另外，联邦政府在 2026 年财政预算案拨款 RM6.72 亿兴建 Residensi Rakyat 与 Rumah Mesra Rakyat，这是建屋计划，不是直接给买家的津贴。
首购族最常见的 5 个误解
- “我是永久居民，也算首购族。”印花税豁免只限马来西亚公民。
- “继承的那一小份不算。”算。继承、赠与或联名持有的住宅份额，都会让你失去印花税豁免资格。
- “房价 RM52 万，超出的 RM2 万照付就好。”不是。超过 RM500,000 就完全不能豁免印花税；不过利息扣税仍可享有 RM5,000 那一级。
- “首购族一定借得到 100%。”100%–110% 融资要通过特定计划并通过银行审核，DSR 与 CCRIS 记录仍然决定一切。
- “i-MILIKI 还可以用。”i-MILIKI 已在 2022 年结束，现在适用的是 2026–2027 年的新豁免。
公积金与首购族申请清单
公积金 Akaun Sejahtera 可以提出来付首付与费用，提款额为“房价减贷款，再加房价 10%”与账户余额中较低者，详见公积金提款买房。
- 确认自己在马来西亚从未拥有任何住宅（包括继承份额），这决定印花税豁免与利息扣税。
- 把目标房价控制在 RM500,000 或以下，才能同时享有印花税全免和 RM7,000 利息扣税。
- SPA 签署日期在 2027 年 12 月 31 日之前。
- 若首付不足，向银行询问 SJKP 或 Skim Rumah Pertamaku。
- 查询 Akaun Sejahtera 余额，计算可提款额。
- 保留房贷利息证明，报税时申报扣除。
- 新房请先查发展商执照，见如何查 KPKT 发展商执照。
延伸问题
夫妻联名买，其中一人以前拥有过房子，还能拿印花税豁免吗？
印花税豁免要求买家从未拥有任何住宅，包括继承或联名持有的份额，所以其中一人曾经拥有过，就会有问题。联名购买具体怎么处理，要看宪报公布的豁免令（P.U.(A)）条文，用词差一点结果就不同。签 SPA 前请律师按你的情况书面确认，不要以为一定可以按份额分开计算。
为了优惠，把预算从 RM550,000 压到 RM480,000 值得吗？
先把数字算出来再决定。RM500,000 以下可保住完整的印花税豁免（这个价位大约 RM10,000 至 RM11,250），利息扣税也是每年 RM7,000 而不是 RM5,000，三年下来差距不小。但地点、间格与转手能力的影响远大于任何优惠，不要为了省这笔钱去买一个明显较差的单位。见影响房价的因素。
房子还在兴建中，可以申报房贷利息扣税吗？
可以，但金额会小。三年是从你第一年实际支付房贷利息那一年起算；新房在兴建期间，银行只按已放款的部分计息，所以头一两年的利息不多，能扣的也少。记得保留银行每年的利息结单，报税时才有凭据。见新房分期付款表。
二手房或拍卖房也能用首购优惠吗？
SJKP 的担保涵盖新房、兴建中、二手房与拍卖房，条件是首间自住。印花税豁免看的是买家身份与房价，而不是交易类型；但拍卖交易的情况较特别，竞标前请律师书面确认豁免是否适用于你这一宗。见马来西亚拍卖房。
常见问题
2026 年首次买房可以免印花税吗？
可以。马来西亚公民首次买住宅、房价不超过 RM50 万、SPA 在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签，MOT 与贷款合约印花税全免。RM50 万房子借 90%，可省 RM11,250。
房价超过 RM50 万还有首购印花税优惠吗？
没有。目前的豁免只适用于 RM50 万或以下的住宅，超过就要照常付全部印花税。不过房贷利息扣税适用到 RM75 万，RM50 万至 RM75 万每年最高扣 RM5,000。
首间房贷利息扣税怎么申请？
SPA 在 2025 年至 2027 年间签的首购族，在报税时申报已付房贷利息，房价 RM50 万或以下每年最高 RM7,000，RM50 万至 RM75 万最高 RM5,000，连续 3 年。房子不能出租。
SJKP 是什么？谁可以申请？
SJKP 是政府担保的房贷计划，让首购族更容易获得贷款。18 岁或以上的马来西亚公民，固定或非固定收入皆可，买首间自住房，贷款最高 RM50 万并可包括律师费与估价费。通过参与银行申请。
PR1MA 的收入条件是什么？
个人或夫妻合计月总收入 RM2,500 至 RM15,000，21 岁或以上的马来西亚公民。PR1MA 房子可作为第一或第二间房，但必须自住，不能分租。在 pr1ma.my 注册申请。
i-MILIKI 还有吗？
没有。i-MILIKI 是 2021 至 2022 年的计划，已经结束。现在的首购印花税豁免是另一项措施：RM50 万或以下全免，SPA 须在 2027 年 12 月 31 日前签。
资料来源与核实
- The Star — Budget 2026: stamp duty exemption extended for first-time homebuyers
- Malay Mail — Budget 2026 housing measures (10 Oct 2025)
- RinggitPlus — Budget 2026 stamp duty exemptions
- The Edge Malaysia — Tax relief up to RM7,000 on first-home loan interest
- RinggitPlus — Income tax relief: what's new for YA2025
- SJKP — HCGS scheme features
- SJKP — HCGS eligibility
- SJKP — HCGS-MADANI
- PR1MA — Eligibility
- iProperty — How to apply for RMMJ
- SuperHomes — First-time buyer schemes Malaysia 2026
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以按你的预算算一次能省下多少，并给你一张清单，列明律师申请印花税豁免时需要的文件与法定声明。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆