马来西亚地契种类：分层地契、独立地契、母地契、住宅与商业地契、土著地

马来西亚地契种类有哪些？先看地契代号

每份地契的号码前面都有一个代号，它告诉你两件事：这块地是永久还是租赁，以及地契已经是正式地契，还是测量未完成的临时地契。在西马，地契分两套登记系统：州土地及矿务局（PTG）登记的“注册地契”（registry title），以及县土地局（Pejabat Tanah Daerah）登记的“土地局地契”（land office title）。

正式地契和临时地契有什么差别？

临时地契（qualified title，马来文 Hakmilik Sementara）是在测绘局（JUPEM）完成测量之前发出的，面积和界线是暂定的，之后可能有出入，而且在正式地契发出前不能分割土地。测量完成、有了认证图（Certified Plan），就会换成正式地契（final title）。临时地契一样可以买卖和抵押，但要留意面积可能调整。

永久与租赁的分别和续约问题，请看永久地契 vs 租赁地契。

母地契是什么？为什么买二手房要特别注意

母地契（master title）是整个项目土地的地契，由发展商或地主持有。项目完成后，本应把母地契分割成各单位的分层地契或独立地契。如果分割还没完成，单位在法律上仍然登记在母地契下，你买到的其实是向发展商购买的合约权利，而不是地契上的注册业权。

母地契下的二手单位，交易大致怎么走？

1. 先查状态请律师向发展商或土地局查询：分层地契是否已申请、已发出但未转名，还是完全未申请。已发出只是未转名的，处理会简单得多。
2. 取得发展商确认卖家的律师向发展商申请确认（确认单位买卖记录、已付清款项、同意转让），这通常是合约的先决条件，完成期多从取得确认后起算。
3. 签转让契约与贷款文件买家以转让契约（DOA）承接卖家向发展商的权利；银行文件也会相应调整，所以要先确认银行接受这种安排。
4. 地契发出后转名日后分层地契发出，再办理正式转名登记。这一步的费用和时间要事先和律师讲清楚。

权益限制、土著单位和马来保留地是什么？

权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest）

地契上的“Sekatan Kepentingan”一栏如果写着类似 “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”，意思是这块地不能转让、出租（租赁登记）或抵押，除非获得州政府同意。在柔佛，同意书向柔佛土地及矿务局或县土地局申请。影响是：二手交易要多等几个月，银行放款也要等同意书；二手合约的完成期通常从取得同意那天起算。

土著单位（Bumi Lot）

新住宅项目中，各州规定要保留一定比例的单位给土著（Bumiputera）买家，通常附有折扣。配额比例、折扣和释放规则都由各州自订，没有全国统一标准。未售出的土著单位，发展商可以按州的程序申请“释放”（release）给非土著买家。二手土著单位要卖给非土著，也须按州规定申请，程序可能漫长，不一定获批。外国人不能买土著单位。

马来保留地（Malay Reserve Land / Tanah Rizab Melayu）

马来保留地依各州的马来保留地法令划定，只能由马来人拥有、承租或抵押，不能卖给非马来人，几乎不可能解除。它和土著单位不同：土著单位是一项配额政策，马来保留地是土地本身的法律地位。非马来人、外国人都不应购买马来保留地上的产业，就算有人提出用授权书（Power of Attorney）“代持”，相关授权对非马来人而言在法律上是无效的。