管理费与维修基金（Sinking Fund）：怎么算、不缴会怎样？
管理费与维修基金是分层产业屋主每月的固定开销：管理费按你单位的份额单位（share units）比例分摊整栋楼的维修开支，维修基金则至少等于管理费的 10%，专门留作长期大修。欠费不只会被收最高 10% 的年息，还会失去 AGM 投票权、被停用门禁卡，屡催不缴更可能被检控。下面用实际计算例子讲清楚。
一句话答案
管理费（Charges / 服务费）是整栋楼的年度预算，按你单位的份额单位（share units）分摊，所以面积大的单位缴得多。储备金（sinking fund）另开一个户口，预设是管理费的 10%，大会可以议决调高，但不能低过 10%。欠费的话，管理层可以收取最高 年息 10% 的利息、取消你在常年大会的投票权，并在书面通知 14 天后关掉你的门禁卡。
关键数字一览
| 管理费怎么定 | 全年预算按各单位的份额单位（share units）分摊 |
|---|---|
| 储备金 | 预设为管理费的 10%；可议决调高，不能调低 |
| 储备金只能用在 | 重新粉刷、更换设备、翻新等资本开支，不能付日常开销 |
| 交屋（VP）时 | 预缴首 4 个月管理费与储备金（Schedule H 买卖合约） |
| 逾期不缴 | 书面通知 14 天后，可收取最高年息 10% 的利息 |
| 门禁卡 | 通知 14 天后可被关闭；重新启动费上限 RM50 |
| 不理会法定催缴通知 | 罚款最高 RM5,000、监禁最高 3 年，或两者兼施 |
| 欠费证明书 | 由发展商、JMB 或 MC 发出；收费上限 RM50 |
30 秒重点
- 管理费（Charges）按每个单位的分配份额单位比例分摊，由发展商（管理期内）或 JMB/MC 决定。
- 维修基金默认是管理费的 10%，大会可以调高但不能低于 10%，只能用于重新油漆、更换设备等资本开支。
- 新房交屋后首 4 个月管理费和维修基金要预缴，之后每月预缴（Schedule H 合约）。
- 收到书面通知 14 天后仍不缴，要付最高年息 10% 的利息，并可能被停用门禁卡（重新启用费最多 RM50）。
- 不理会法定催缴通知属刑事罪，最高罚款 RM5,000 或监禁 3 年或两者兼施，持续违规每天再罚最多 RM50。
- 买二手房前向 JMB/MC 申请欠费证明，法令规定费用不超过 RM50。
管理费与维修基金是什么？差别在哪？
住公寓、服务式公寓或门禁式分层有地住宅，每个月都要交两笔钱：管理费（法令称 Charges，马来文 caj，俗称 service charge / maintenance fee）和维修基金（sinking fund，马来文 kumpulan wang penjelas）。两笔钱依分层管理法令（Strata Management Act 2013，Act 757）存进两个不同账户，用途被法律分开。
| 管理费（维修账户） | 维修基金（维修基金账户） | |
|---|---|---|
| 用途 | 公共区域日常维护、清洁、保安、保险保费、小型油漆、电线检查、地租/门牌税（如有）、管理代理费用 | 重新油漆公共区域、添购公共设备、更新或更换固定装置、提升翻新公共区域、其他资本开支 |
| 金额 | 按份额单位比例分摊预算 | 默认为管理费的 10%，可调高，不能低于 10% |
| 可否互相挪用 | 不可以，两个账户分开 | 不可以，不能拿来付日常开销 |
简单说：管理费是“生活费”，维修基金是“储蓄”。一栋楼十年后要换电梯零件、重漆外墙，靠的就是维修基金。维修基金太少的楼，将来很可能要向屋主额外征收。
谁负责收、谁能决定金额，要看大楼处在哪个管理阶段：交屋后先是发展商，之后是联合管理机构（JMB），最后是管理机构（MC）。完整时间线见分层管理法令：JMB、MC、COB。
管理费怎么算？份额单位（share units）计算例子
法令规定，管理费按每个单位的分配份额单位（allocated share units）比例决定。份额单位由发展商的执照土地测量师按份额单位公式（share unit formula）分配，大致反映单位面积，并按单位类型和位置加权。所以同一栋楼里，大单位比小单位付得多；住宅与商业部分的份额也可能不同。
实际账单上，很多楼盘会把结果换算成“每平方尺 RM x”（psf）或“每份额单位 RM x”。两种表示法本质相同：整栋楼的年度预算 ÷ 总份额单位 × 你的份额单位。
例子一：按份额单位分摊预算（假设数字）
| 项目 | 数字 |
|---|---|
| 大楼年度管理预算 | RM1,800,000 |
| 全楼总份额单位 | 50,000 |
| 你的单位份额单位 | 110 |
| 你每年的管理费 | RM1,800,000 × 110 ÷ 50,000 = RM3,960 |
| 每月管理费 | RM3,960 ÷ 12 = RM330 |
| 每月维修基金（10%） | RM330 × 10% = RM33 |
| 每月合计 | RM363 |
例子二：按每平方尺收费（假设数字）
| 项目 | 数字 |
|---|---|
| 单位面积 | 1,000 平方尺 |
| 管理费率 | RM0.35 psf |
| 每月管理费 | 1,000 × RM0.35 = RM350 |
| 每月维修基金（10%） | RM35 |
| 每月合计 / 每年合计 | RM385 / RM4,620 |
以上数字只是示范计算方法，不代表任何楼盘。各楼盘实际收费差异很大，取决于设施、保安等级、密度和管理质量。看房时我一定会请卖家或管理处提供最新账单，这也是选房时要看的因素之一。
买二手公寓不查欠费，前屋主欠的账就变成你的麻烦。以每月 RM385 的单位来算，欠两年就超过 RM9,000，还要加利息，而且管理处可以在清账之前不发门禁卡给你。那张欠费证明书收费上限只是 RM50：叫律师去拿，并在买卖合约里写明从售价里扣。详见二手房尽职调查。
直接问 Louis
把这个单位最新一张管理费账单和最近一份经审核的账目发给我，我帮你看储备金够不够健康，还是你其实是在买一笔未来的特别征费。
告诉我是哪一栋楼、单位多大，我向管理处拿现行的管理费与储备金费率，帮你算出每月总额，顺便要最近的审计账目和欠费情况。
谁决定管理费？什么时候开始交？
- 发展商管理期由发展商按份额单位比例决定管理费，维修基金为管理费的 10%。未卖出单位的管理费和维修基金由发展商自己付。
- 交屋（VP）当天起开始付依新房买卖合约 Schedule H 第 19 条，买家须预缴首 4 个月的管理费和维修基金，之后每月预缴。拿钥匙时的费用清单可对照拿钥匙后清单。
- JMB / MC 阶段由 JMB 或 MC 不时决定管理费，维修基金可以在大会上决定调高，但不能低于管理费的 10%。调整通常在 AGM 上连同预算一起提出。
所以如果你觉得管理费太高或太低，正确的做法是在 AGM 上质询预算和经审计账目，而不是自行少付。自行扣减会被视为欠费。
不缴管理费会怎样？逐级后果
欠管理费的后果是逐步升级的。以下依分层管理法令、2015 年条例和律师行整理：
| 阶段 | 管理层可以做什么 | 依据 |
|---|---|---|
| 收到通知 14 天后仍未付 | 收取利息：发展商期为年息 10%（按日计），JMB/MC 期由大会决定但不超过年息 10% | Act 757 |
| AGM 前第 7 天仍欠费 | 失去该次大会的投票权 | 法令附表的会议规则 |
| 书面通知 14 天后 | 停用门禁卡等电子出入装置，重新启用费最多 RM50；暂停使用泳池、健身房等设施；在布告栏公布欠费名单 | 2015 年条例附表三住户守则；律师行整理 |
| 发出法定催缴通知（Form 11 或 Form 20） | 不遵守即属违法：最高罚款 RM5,000 或监禁 3 年或两者兼施，定罪后持续违规每天再罚最多 RM50 | Act 757 第 34(3) 条（JMB）、第 78(3) 条（MC） |
| 向 COB 申请 | 发出扣押令，扣押欠费者的动产，14 天后仍不还可拍卖 | Act 757 第 79 条（MC） |
| 索偿 | 向分层管理仲裁庭（RM250,000 以内）或法院追讨为债务 | Act 757 |
管理层不能做的事
- 不能断水断电；
- 不能阻止你进入自己的单位或停车位。停用门禁卡后，你仍然可以在入口登记进出；
- 不能在未发书面通知、未满 14 天前停用门禁卡。法院在 Mok Siou Min v Hampshire Residences Management Corporation（[2018] 1 LNS 333）一案中，就认定 MC 未先发通知便停卡是违法的。
利息怎么算？
以上面例子二每月 RM385 计算，欠 6 个月共 RM2,310。若按上限年息 10%、欠 90 天计算：RM2,310 × 10% × 90 ÷ 365 ≈ RM56.96。利息不算多，真正伤的是失去投票权、门禁卡被停，以及被检控的风险。
管理费会涨吗？维修基金不够怎么办？
管理费不是一成不变的。JMB 或 MC 每年在 AGM 上提呈预算，开支（保安、清洁、电费、保险、维修合约）上升，管理费就可能跟着调整；因为法令规定维修基金至少是管理费的 10%，管理费一调，维修基金也会一起变动。
比较麻烦的是维修基金不够用。楼龄十年以上的大楼，常见的大额工程包括电梯大修、重漆外墙、更换水泵和消防设备。如果维修基金余额不足，管理层通常只有三个选择：把维修基金比例调高到 10% 以上、分期进行工程，或者在大会上通过向屋主额外征收（special levy）。这些决定都要经过大会，所以出席 AGM、看懂预算很重要。
| 新楼（交屋后头几年） | 旧楼（十年以上） | |
|---|---|---|
| 收费决定者 | 先由发展商决定，JMB 成立后由大会决定 | MC 大会 |
| 常见问题 | 发展商定的收费偏低，JMB 接手后才发现预算不够 | 维修基金不足，大修要额外征收 |
| 买家该看什么 | 发展商管理期的账目、移交给 JMB 的余额 | 最近三年的经审计账目与维修基金余额 |
买二手公寓：怎么查前屋主有没有欠管理费？
买二手（Subsale）分层单位，前屋主的欠费会直接影响你：交易前没查清，过户后你可能拿不到门禁卡，还要花时间跟管理处和卖家争。法令让屋主（或其代表）可以向发展商、JMB 或 MC 申请一份证明，列明管理费、维修基金金额及欠费，费用不超过 RM50。
怎么看懂管理账目？5 个警讯
法令要求 JMB/MC 的账目每年审计，并在 AGM 上提呈。拿到账目后，我通常看这几点：
- 维修基金余额：楼龄越大，余额应该越多。余额长期偏低或逐年减少，代表未来大修可能要额外征收。
- 欠费比率：应收欠费占全年管理费收入的比例越高，管理层现金流越紧，维修就会被拖延。
- 是否挪用维修基金：维修基金被拿去付日常开销（例如清洁、保安费）是违规的。
- 保险：JMB/MC 必须为整栋楼投保，保费从维修账户支付；确认保单有效。
- 审计意见：审计师出具保留意见（qualified opinion）或拒绝表示意见，要特别留意。
若怀疑账目有问题，可以在 AGM 上质询，或向所在地方政府的建筑物专员（COB）投诉，COB 有权查阅账目。
延伸问题
马来西亚公寓管理费一尺多少才算合理？
法令没有规定费率，官方也没有公布的基准，因为管理费就是整栋楼的预算除以总份额单位。设施多不多、保安等级、住户密度和管理素质都会拉开差距，隔壁两栋楼相差一截是正常的。要判断贵不贵，看账目而不是看行情：跟管理处要最新一张账单、当年预算案，以及最近三年经审核的账目，重点看储备金余额有没有在长。
同一栋楼，商业单位和住宅单位可以收不同的管理费吗？
法庭的判法目前并不一致。《The Edge》2026 年 1 月报道，联邦法院在 2025 年 11 月驳回了 Phileo Damansara 1 管理机构收取不同管理费率的申请；而高庭则允许八打灵再也 Icon City（综合发展项目）的 JMB，按对特定共用产业的专属使用权收取不同费率。如果你买的是住宅加商业的综合项目，签约前请书面问清楚：你这个组成部分的管理费是怎么算出来的。
什么是特别征费（special levy）？业主可以拒缴吗？
特别征费是储备金不够应付大工程时，由全体大会议决向业主一次性征收的款项，常见于楼龄超过十年、要大修电梯、重新粉刷外墙或更换水泵的大楼。只要程序上正式通过，业主就不能选择不缴；不缴等同欠费，一样会被算利息、一样会失去投票权。唯一能影响它的时机是在大会上，所以买之前先看储备金余额。
单位空着、没出租，还要缴管理费吗？
要。管理费是按单位的份额单位分摊，跟有没有人住没有关系，空置或没出租的单位一样照单计费。连发展商自己卖不出去的单位，也要照缴管理费和储备金。反而是人不在本地、把屋子交给别人打理的业主最容易不知不觉欠费，多数是银行的自动转账（standing instruction）失败了没人发现，所以请定期核对月结单，不要以为钱一定转得出去。
常见问题
公寓管理费怎么计算？
按你单位的分配份额单位占全楼总份额单位的比例，分摊整栋楼的管理预算。很多楼盘把结果换算成每平方尺收费。例如预算 RM1,800,000、总份额 50,000、你有 110 份额，每年管理费就是 RM3,960，每月 RM330。
维修基金（sinking fund）一定是 10% 吗？
法令规定维修基金默认是管理费的 10%。JMB 或 MC 可以在大会上决定调高，但不能低于 10%。它只能用于重新油漆、添购或更换公共设备、翻新等资本开支，不能用来付日常开销。
不缴管理费会被断水断电吗？
不会，管理层不能断水断电，也不能阻止你进入自己的单位。但在书面通知 14 天后，他们可以停用门禁卡（重新启用费最多 RM50）、暂停你使用设施、收利息，并通过催缴通知、COB 扣押令、仲裁庭或法院追讨。
欠管理费会坐牢吗？
有可能被检控。收到法定催缴通知后仍不付款，属于刑事罪，最高罚款 RM5,000 或监禁 3 年或两者兼施，定罪后持续违规每天可再罚最多 RM50。实际上多数案件在检控前就已和解或分期付款。
买二手公寓怎么查前屋主欠不欠管理费？
由你的律师向 JMB 或 MC 申请欠费证明，法令规定费用不超过 RM50。证明会列出管理费、维修基金金额和欠费。买卖合约应写明卖家须在完成交易前结清，或由律师从售价中代扣。
新房交屋时要预缴几个月管理费？
依新房分层买卖合约 Schedule H，买家从交屋当天起须预缴首 4 个月的管理费和维修基金，之后每月预缴。这笔钱在发展商管理期内存入专门账户，为买家信托持有。
觉得管理费太高可以少交吗？
不可以。自行扣减会被视为欠费，可能被收利息并失去投票权。正确做法是在 AGM 上质询预算和经审计账目，或联合其他屋主提出动议；怀疑账目有问题可以向 COB 投诉。
资料来源与核实
- Strata Management Act 2013 (Act 757) 条文
- Low and Partners — Strata Management Act 2013 Part 1
- Low and Partners — Strata Management Act 2013 Part 3
- Mah Weng Kwai and Associates — Recovering outstanding maintenance charges
- BurgieLaw — Can a JMB/MC deactivate access cards? (Mok Siou Min)
- Lui and Bhullar — Can the JMB block access for outstanding fees?
- Schedule H 买卖合约（REHDA 版本）
- The Edge Malaysia (20 Jan 2026) — A long overdue revamp of the SMA
- EdgeProp — The ABCs of AGM, EGM and committee meetings
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
告诉我是哪一栋楼、单位多大，我向管理处拿现行的管理费与储备金费率，帮你算出每月总额，顺便要最近的审计账目和欠费情况。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆