拿钥匙后清单：水电过户、门牌税、地税、保险与管理处登记
拿到钥匙后，水电过户、门牌税换名和地税登记是最先要办的三件事：电费找 TNB（按金约两个月电费），水费在柔佛找 Ranhill SAJ、雪隆找 Air Selangor，门牌税须在买卖后 3 个月内通知市议会，地税每年 5 月 31 日前缴给州土地局。下面按新山和雪隆分别列出去哪里办、带什么文件、什么时候缴。
一句话答案
拿到钥匙后，先把电费（TNB）和水费户口转到自己名下，再在买卖后 3 个月内以 Borang I 通知市议会更改门牌税（Cukai Taksiran）持有人，并登记地税（Cukai Tanah）户口。TNB 换户要付约两个月电费的按金、RM10 印花税和 RM3 手续费（低压）；水费在柔佛找 Ranhill SAJ，雪兰莪、吉隆坡与布城找 Air Selangor；地税每年 5 月 31 日前缴清。
关键数字一览
| 电费（TNB） | 换户 Change of Tenancy，可上 myTNB 或到 Kedai Tenaga |
|---|---|
| TNB 按金与费用 | 约两个月电费，另 RM10 印花税与 RM3 手续费（低压） |
| 水费 | 柔佛 Ranhill SAJ；雪兰莪、吉隆坡、布城 Air Selangor |
| 污水（IWK） | 在 IWK 客户网站以 eSubmission 办理业主更改 |
| 通知市议会 | 3 个月内提交 Borang I（1976 年地方政府法令第 160 条） |
| 没通知的罚则 | 罚款最高 RM2,000、监禁最高 6 个月，或两者兼施 |
| MBJB 收费与缴税期 | 换名每宗 RM50；门牌税 1/1–28/2 与 1/7–31/8 |
| 地税（Cukai Tanah） | 每年 5 月 31 日前缴（土地法典第 94 条）；柔佛用 JohorPay |
30 秒重点
- TNB 换户（Change of Tenancy）可网上或到 Kedai Tenaga 办理，要付约两个月电费的按金、RM10 印花税及 RM3 手续费（低压）。
- 柔佛的水务由 Ranhill SAJ 负责，二手房换名须带身份证、见证人身份证、买卖合约和地契副本到柜台；雪隆则由 Air Selangor 负责，可网上申请。
- 按《1976 年地方政府法令》第 160 条，买卖双方须在 3 个月内通知市议会，逾期最高可罚 RM2,000；MBJB 网上办理每宗收 RM50。
- MBJB 门牌税分两期：1 月 1 日–2 月 28 日及 7 月 1 日–8 月 31 日；地税每年 5 月 31 日前缴，柔佛经 JohorPay。
- 有地住宅的火险是银行贷款条件；分层物业的整栋保险由 JMB/MC 投保，维修基金是管理费的 10%。
拿钥匙后要做什么？前 30 天的顺序
新房和二手房（Subsale）拿钥匙后的手续大同小异，差别在于：新房多数是“开新户”，二手房是“换名”。我给客户的顺序是先电后水，再处理税务和保险，因为装修、网络安装都要先有电。
- 第 1 天：抄表拍照拿钥匙当天拍下电表和水表读数（连表号），这是分清前屋主或发展商与你之间费用的证据。
- 第 1–7 天：电费户口向 TNB 开户或换户。新单位若从未开过户，常由发展商或持牌电工协助申请供电。
- 第 1–7 天：水费户口柔佛找 Ranhill SAJ，雪兰莪、吉隆坡与布城找 Air Selangor。
- 第 1–30 天：排污（IWK）通过 IWK 客户网站的 eSubmission 通知业主变更。
- 3 个月内：门牌税换名向所在市议会提交买卖或转名通知（Borang I）。
- 尽快：地税与保险确认地税账单寄到谁名下、谁来缴；安排火险或屋主保险；分层物业到管理处登记。
| 项目 | 柔佛新山一带 | 雪兰莪 / 吉隆坡 |
|---|---|---|
| 电费 | TNB | TNB |
| 水费 | Ranhill SAJ | Air Selangor（也负责吉隆坡与布城） |
| 排污费 | IWK（2020 年 4 月起接管新山市与巴西古当的公共排污服务） | IWK |
| 门牌税（Cukai Taksiran） | MBJB（新山）、MBIP（依斯干达公主城）、MBPG（巴西古当）、MPKu（古来）等 | DBKL（吉隆坡）；雪州各市议会如 MBPJ、MBSJ、MBSA |
| 地税（Cukai Tanah）/ 分层地税（Cukai Petak） | 柔佛州土地与矿务局（PTG Johor）及县土地局，经 JohorPay 缴付 | 雪州经 e-Tanah 公共网站缴付；吉隆坡由联邦直辖区土地与矿务局负责 |
水电过户怎么办？TNB、Ranhill SAJ、Air Selangor 与 IWK
电费：TNB 换户（Change of Tenancy）
已有供电的单位（二手房，或发展商已接通的新房），你要做的是 TNB 换户，可在 myTNB 网上申请或到 Kedai Tenaga 办理。TNB 官网列出的要求：
- 填妥并签名的申请表；身份证或护照副本（两面，并注明“For TNB Purpose Only”）
- 业主或住户声明表（Declaration Form）
- RM10 印花税；手续费低压用户 RM3
- 按金：视屋子类型，约两个月电费
从未开过户的新单位需要申请新供电，按 iProperty 的整理，一般由持牌电工代为向 TNB 提交。很多发展商在交屋时已统一安排，收楼时问清楚即可。
水费：柔佛 Ranhill SAJ
柔佛州的供水由 Ranhill SAJ 负责。二手房属于“换名”（Change of Account Name），按其官网，业主须到 Ranhill SAJ 柜台提交申请表，并附上：
- 身份证副本
- 见证人身份证副本
- 买卖合约（SPA）副本
- 地契副本
之后缴付按金、接驳费、印花税及其他适用费用（官网没有列出金额，以柜台报价为准）。新单位属于“新供水申请”，须由持牌水喉匠代为提交，文件还包括 CCC 或门牌税单副本；缴付按金后，Ranhill SAJ 一般在 2 个工作日内把水表交给水喉匠安装。热线：1800 88 7474。
卖方那边：前屋主须向 Ranhill SAJ 申请终止供水，按金扣除欠款后退回其银行户口。买二手房时，请律师在交易中确认旧水费已结清。
水费：雪兰莪、吉隆坡与布城 Air Selangor
Air Selangor 的业主变更（Change of Ownership）可在网上申请，或到客服柜台递交申请表、供水服务协议（两份）、附加资料表及承诺书，并须附上水表读数照片及整个水表座的照片。
排污：IWK
IWK 业主变更通过其客户网站的 eSubmission 办理，须上传买卖合约相关页（显示日期、买卖双方姓名、地址和签名）及门牌税单。IWK 提醒：若没有事先通知，买方须负责该产业的排污费，所以二手房交易时要确认没有旧欠款。新山市（MBJB）与巴西古当（MBPG）一带的公共排污服务在 2020 年 4 月由 IWK 接手。
煤气与网络
大部分住家仍使用煤气桶（LPG）；只有部分发展项目有管道煤气，由 Gas Malaysia 供应，请向管理处确认。光纤网络须先有电才能安装，公寓的话也要先问管理处哪几家电讯商已进驻。
没在 3 个月内通知市议会，是最安静的一个错。账单继续寄给前业主，你看不到，欠款、RM6 的催缴信、RM11 的 Form E 通知，甚至 Form G 查封令，都是附在这间屋子上，不是附在前业主身上。MBJB 网上换名一宗才 RM50，而第 160 条的罚款最高 RM2,000。
直接问 Louis
把交钥匙通知书和电表、水表的照片发给我，我告诉你先跑哪个柜台、要带什么文件。
把屋子的地址和屋型（有地或公寓）告诉我，我免费整理一份对应的市议会、水务公司与土地局清单给你，列明表格、收费与截止日期。
门牌税（Cukai Taksiran）怎么换名？什么时候缴？
门牌税（Cukai Taksiran / assessment，俗称 cukai pintu）由地方政府征收，用于垃圾收集、路灯、公共设施等。按《1976 年地方政府法令》（Act 171）第 160 条，买卖或转名后 3 个月内，买卖双方都须书面通知市议会（Borang I）；不遵守最高可被罚款 RM2,000、监禁 6 个月或两者兼施（MBJB 与吉打州地方政府的官方说明一致）。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 缴付期 | 上半年：1 月 1 日–2 月 28 日；下半年：7 月 1 日–8 月 31 日 |
| 换名方式 | Borang I（买卖或继承）/ Borang J（死亡），经 johor.ekhidmat.my 网上办理 |
| 换名费用 | 每宗 RM50 |
| 所需文件 | 身份证副本；地契，或临时地契连转名表格（Form 14A）；买卖合约 |
| 缴付渠道 | JomPAY（Biller 4317）、e-khidmat、PBTPay、JohorPay、网上银行；MBJB 大厦、分行及 Pos Malaysia、BSN、Bank Rakyat 等代理 |
| 逾期 | 先发提醒信（收费 RM6，15 天内缴清）→ E 表格通知（RM11）→ 可扣押屋内动产或拍卖（G 表格 RM33） |
MBIP、MBPG、MPKu 等柔佛其他市议会的门牌税同样可通过 JohorPay 或 PBTPay 查询缴付；吉隆坡找 DBKL，雪州则看你的地址属于哪个市议会（如 MBPJ、MBSJ、MBSA）。每个市议会的换名费和文件略有不同，以该市议会网站为准。
地税（Cukai Tanah）与分层地税（Cukai Petak）怎么缴？
地税（Cukai Tanah / quit rent）是缴给州政府的土地税，每年一次。按《国家土地法典》第 94 条，截止日期是每年 5 月 31 日，之后就算拖欠并会被加罚款。分层地契（Strata Title）的业主缴的是分层地税（Cukai Petak / parcel rent）。
| 州属 | 负责单位 | 网上渠道 |
|---|---|---|
| 柔佛 | 柔佛州土地与矿务局（PTG Johor）及各县土地局 | JohorPay（johorpay.johor.gov.my） |
| 雪兰莪 | 雪州土地与矿务局（PTG Selangor）及县土地局 | e-Tanah 雪州公共网站；自 2024 年 1 月 1 日起不再邮寄地税单 |
| 吉隆坡 | 联邦直辖区土地与矿务局 | 向该局查询当前网上渠道 |
雪州的分层地税按 PTG Selangor 的说明：一般分层发展项目按地税率的 25% 计算（设有最低额），服务式公寓则按商业地的全额税率计算。
新公寓在分层地契发出之前，地税通常仍以母地契（master title）征收，由发展商或管理机构处理；分层地契发出并转到你名下后，才会有你自己的分层地税户口。具体怎么分摊，看你的买卖合约和管理处安排。转名尚未完成时账单写谁的名字，也和 转名与抵押完善（Perfection） 的进度有关。
房屋保险要买哪一种？
| 类型 | 保什么 | 谁要买 |
|---|---|---|
| 火险（Fire insurance） | 建筑物的火灾等基本风险 | 有地住宅有银行贷款的话，银行会要求，并把银行列为受益方 |
| 屋主保险（Houseowner） | 建筑物，另加水灾、风灾、第三方责任等 | 有地住宅业主（可取代基本火险） |
| 住户保险（Householder） | 屋内物品：家具、电器、失窃等 | 有地或分层业主、租户都可以买 |
分层物业（公寓）的整栋建筑由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）投保，保费已包含在管理费中；你需要考虑的是屋内装修和物品的住户保险。房贷寿险（MRTA/MLTA）并非法律规定，银行常会推销，比较见 MRTA vs MLTA 与房屋保险。
公寓拿钥匙后：管理处登记、门禁卡与管理费
- 到管理处登记业主资料（身份证、买卖合约或交屋信），领取或登记门禁卡、车位贴纸
- 索取住户守则（House Rules / By-laws）和装修规定，装修前须先获书面批准
- 确认管理费和维修基金（Sinking Fund，按法令为管理费的 10%）的金额、缴费方式和截止日
- 新项目：发展商须在交屋后 12 个月内召开联合管理机构（JMB）第一次常年大会，记得出席投票
- 有地的有围篱保安社区（Gated & Guarded）：确认住户协会的月费和规则（这不是法定费用，按社区安排）
- 把电费、水费、门牌税、管理费设成自动扣账或日历提醒
管理费怎么算、不缴有什么后果，见 管理费与维修基金；JMB、MC 与 COB 的角色见 分层管理法令 2013。收楼验屋和缺陷保修期则看 收楼验屋清单与 DLP。
每年要缴的屋子费用：日历一览
| 月份 | 费用 | 缴给谁 |
|---|---|---|
| 1 月 1 日–2 月 28 日 | 门牌税上半年 | 市议会（例：MBJB） |
| 5 月 31 日前 | 地税 / 分层地税（全年） | 州土地局（柔佛经 JohorPay） |
| 7 月 1 日–8 月 31 日 | 门牌税下半年 | 市议会 |
| 每月 | 电费、水费、管理费与维修基金（分层） | TNB、Ranhill SAJ / Air Selangor、管理处 |
| 按账单周期 | 排污费 | IWK |
| 保单周年日 | 火险 / 屋主保险 / 住户保险 | 保险公司 |
如果屋子要出租，门牌税、地税、火险等可在计算租金收入税时扣除，详见 出租房产必知。外国买家的持有与出租安排，另见 外国人持有、出租与卖房。
延伸问题
拿钥匙后办水电和换名，大概要准备多少钱？
固定收费不高，按金才是主要支出。TNB 换户要付约两个月电费的按金，加 RM10 印花税和 RM3 手续费（低压用户）。Ranhill SAJ 的按金、复水费与印花税在柜台收取，官网没有公布数额，须现场确认。MBJB 门牌税换名每宗 RM50。一般公寓准备几百令吉大致够用，有地住宅用电量大，按金会高一些。
前业主留下的水费或污水费未缴，谁来承担？
IWK 明文说明：如果没有接到买卖通知，污水费由新业主承担，所以旧欠款会跟着屋子走。水电欠款通常由律师在交屋日按比例分摊、在余款放出前结清，但户口本身在你办理更名前仍是前业主的名字。签约到交屋这段时间，请律师向每一家公用事业公司索取最后一期账单，确认没有欠款，详见二手房过户流程。
新公寓还没出分层地契，要自己缴地税吗？
通常不必直接缴。分层地契（strata title）未发出前，土地还在总地契（master title）下，地税由发展商缴或由管理处处理，怎么分摊要看你的买卖合约（SPA）。要等分层地契发出并转到你名下，你才会有自己的分层地税（Cukai Petak）户口。雪兰莪土地局说明，一般分层单位的分层地税按地税率的 25% 计（有最低额），服务式公寓则按商业全额计。
买屋子那一年的门牌税和地税，是我付还是卖家付？
律师会以交屋日为界，把门牌税、地税、管理费按比例分摊：卖家付到交屋日，你从交屋日起付。但这只解决买卖双方之间的钱。市议会和土地局仍按它们记录上的名字发账单，所以更名还是要你自己去办；否则账单继续寄给前业主，而欠款、催缴费用以至最后的执法程序，是跟着这间屋子的。
常见问题
新房拿钥匙后水电怎么开户？
电方面，从未开户的新单位一般由持牌电工向 TNB 申请供电，已有供电的则办 TNB 换户。水方面，柔佛的新供水申请须由持牌水喉匠向 Ranhill SAJ 提交，文件包括身份证、买卖合约、CCC 或门牌税单及地契副本；雪隆则找 Air Selangor。
TNB 换户要付多少按金？
按 myTNB 官网，住宅换户的按金约为两个月电费（视屋子类型而定），另付 RM10 印花税及 RM3 低压手续费。可在 myTNB 网上申请，或带身份证副本和业主/住户声明表到 Kedai Tenaga 办理。
Ranhill SAJ 水费换名要带什么？
二手房业主换名须到 Ranhill SAJ 柜台提交申请表，附身份证副本、见证人身份证副本、买卖合约副本和地契副本，并缴付按金、接驳费和印花税等费用。官网没有公布金额，以柜台为准。热线 1800 88 7474。
门牌税换名有期限吗？
有。按《1976 年地方政府法令》第 160 条，买卖或转名后 3 个月内，买卖双方须通知市议会，否则最高可罚 RM2,000、监禁 6 个月或两者兼施。MBJB 可经 johor.ekhidmat.my 网上办理，每宗收费 RM50。
柔佛地税在哪里缴？截止日期是？
柔佛的地税和分层地税缴给柔佛州土地与矿务局（PTG Johor）及县土地局，可通过 JohorPay 网上查询和缴付。截止日期是每年 5 月 31 日，之后算拖欠，会被加罚款。
公寓还要自己买火险吗？
公寓的整栋建筑由 JMB 或 MC 投保，保费已包含在管理费里，所以一般不必再买建筑火险。你可以考虑住户保险（Householder），保障屋内装修、家具和电器。有地住宅有贷款的话，银行会要求火险。
资料来源与核实
- myTNB — Change of Tenancy (documents, deposit, fees)
- Ranhill SAJ — Change of Account Name
- Ranhill SAJ — Application for Water Supply
- Ranhill SAJ — Termination of Water Supply (deposit refund)
- Air Selangor — Manage Account / Change of Ownership
- Indah Water (IWK) — Account changes or requests
- The Malaysian Reserve — Indah Water takes over sewerage services in Johor Bahru and Pasir Gudang (Mar 2020)
- MBJB — Tax Assessment (payment periods, Form I, fees, penalties)
- Portal PBT Kedah — Panduan Pindahmilik Cukai Taksiran (Act 171 s.160, 3 months)
- PTG Johor — Cukai Tanah (JohorPay)
- JohorPay
- Selangor Bar — e-Tanah Selangor public portal for quit rent and parcel rent (Jan 2025)
- PTG Selangor — Info Cukai Petak
- iProperty — Utility setup after vacant possession (Feb 2026)
- Etiqa — Fire insurance vs houseowner and householder
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
把屋子的地址和屋型（有地或公寓）告诉我，我免费整理一份对应的市议会、水务公司与土地局清单给你，列明表格、收费与截止日期。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆