马来西亚转贷（Refinance）划不划算？以及还清房贷后一定要做的事
马来西亚转贷是否划算，取决于“每月省下的供款”要多久才能赚回律师费、印花税等转贷成本：以 RM350,000 贷款利率降 0.5% 为例，全部费用自付约需 71 个月才回本，银行代付费用则不到半年。这篇附完整计算，并列出还清房贷后撤除抵押（Form 16N）、撤销 caveat、取回地契与取消保险的步骤。
一句话答案
马来西亚转贷划不划算，看回本期：自付成本 ÷ 每月省下的供款。RM350,000、剩 25 年的贷款从 4.40% 转到 3.90%，每月省约 RM97；全部费用自付（约 RM6,907）要 71 个月回本，银行代付则约 4 个多月。
关键数字一览
| 回本公式 | 自付的转贷成本 ÷ 每月省下的供款 |
|---|---|
| 示例每月省下 | RM97.44（RM350,000、剩 25 年、4.40%→3.90%） |
| 回本期：全部自付 | 约 71 个月（成本约 RM6,907，未计估价费） |
| 回本期：银行代付 | 约 4.4 个月（只付撤押费约 RM432） |
| 新贷款印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 新贷款律师费（SRO 2023） | 首 RM500,000 的 1.25%，其后 RM700 万按 1% |
| 撤押律师费 | Form 16N 首个地契 RM400，另加 8% SST |
| 参考利率 | 2022 年 8 月 1 日起的转贷一律参考 SBR |
30 秒重点
- 转贷的新贷款会以 SBR 为参考利率；是否划算要看利率差、剩余年期和转贷成本，而不只是利率高低。
- RM350,000、剩 25 年的贷款从 4.40% 转到 3.90%，月供约从 RM1,925.60 降到 RM1,828.16；全部费用约 RM6,907 自付时，约 71 个月才回本。
- 转贷时把年期重新拉长到 35 年，月供虽降到约 RM1,529，但总利息反而比不转贷多约 RM64,400。
- 还清房贷后要请律师办撤押：有独立或分层地契用 Form 16N（律师费 RM400 起），没有地契的用收据与转让契（RM500 起）。
- 最后别忘了：撤销 caveat、取回原本地契、确认 CCRIS 更新、取消自动扣款，并向保险公司申请 MRTA 退保金。
马来西亚转贷有哪几种？
转贷（refinance）就是向新银行（或原银行）借一笔新贷款，把旧贷款还清。常见目的有：
| 类型 | 做法 | 适合 |
|---|---|---|
| 降利率转贷（rate refinance） | 以相同或相近余额转到利率较低的银行 | 旧贷款利率明显高于市场，例如早年的 BR/BLR 配套 |
| 套现转贷（cash-out refinance） | 按房子现在的估价借更多，多出来的钱拿出来用 | 房价已上涨，需要资金装修、投资或还高息债务 |
| 转换贷款种类 | 例如从 Term Loan 转成 Flexi，或反过来 | 现金流模式改变 |
| 调整年期 | 缩短年期多还本金，或延长年期减轻月供 | 收入改变 |
| 整合债务 | 用房贷利率还掉信用卡、个人贷款 | 高息债务多，但要有纪律不再借 |
国家银行规定，2022 年 8 月 1 日起的转贷一律以标准基准利率（SBR）为参考。利率怎么构成，请看马来西亚房贷利率：OPR、SBR、BR、BLR。另外，房贷年期上限一般为 35 年，实务上多数银行只批到借款人约 70 岁，年纪较大的屋主转贷时年期会被压缩。
套现转贷前要想清楚的三件事
- 能借多少取决于新银行的估价，而不是你心目中的市价；估价偏低时，套现金额会大幅缩水。估价怎么做，见房产估价与成交价。
- 套现部分同样要算进你的 DSR，收入不够时整笔转贷都可能被拒。
- 贷款额变大、年期变长，将来卖房时要赎回的金额也更大，卖房净收入会减少。
转贷要花多少钱？
转贷等于重新办一次贷款加一次撤押，费用包括：
| 费用 | 怎么算 | RM350,000 贷款示例 |
|---|---|---|
| 新贷款律师费（Solicitors’ Remuneration Order 2023） | 首 RM500,000 按 1.25%（最低 RM500），之后 RM700 万按 1% | RM4,375 |
| 律师费 SST | 专业服务 8% | RM350 |
| 新贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% | RM1,750 |
| 旧贷款撤押（Discharge of Charge）律师费 | SRO 2023：首个地契 RM400，同一文书每加一个地契 RM100，另加 8% SST | RM432 |
| 估价费、杂费（disbursements）、土地局注册费 | 按估价师收费表与实际开销 | 视银行与产业而定 |
| 旧贷款提早还清费 | 若仍在锁定期内 | 视批准信而定 |
很多银行推出“零成本”（zero-entry cost）转贷配套，代付律师费、估价费甚至印花税，但通常附带回扣条款：在一定期间内还清要偿还代付费用。锁定期与回扣条款的细节，见Flexi 房贷与锁定期。印花税与律师费的算法，请看2026 印花税与律师费。
锁定期方面也有好消息：AmBank 自 2025 年 1 月 3 日起“直到另行通知”不收 2% 提早还清费，CIMB 自 2025 年 3 月 23 日起取消房屋融资的提早还清费。你的旧贷款是否适用，仍要看批准信和银行的最新通知。
最贵的是在锁定期内转贷：RM350,000 的 2% 提早还清费就是 RM7,000，本来 71 个月的回本期几乎翻倍。其次是顺手把年期拉回 35 年，月供少约 RM400，总利息却多约 RM64,400。
直接问 Louis
把旧批准信和最新的贷款月结单拍给我，我帮你算回本期，顺便看锁定期和回扣条款还剩多久。
我可以免费替你做一份回本期计算表：现有贷款对比两三家银行的配套，把律师费、印花税、撤押费和提早还清费都算进去。
马来西亚转贷划不划算？回本期怎么算
用一个公式：回本月数 = 你自付的转贷成本 ÷ 每月省下的供款。如果回本期比你打算继续持有的时间短，转贷才划算。以下以 python 核算：
| 项目 | 旧贷款 4.40% | 新贷款 3.90%（仍 25 年） |
|---|---|---|
| 每月供款 | RM1,925.60 | RM1,828.16 |
| 每月省下 | — | RM97.44 |
| 剩余总利息 | 约 RM227,680 | 约 RM198,448 |
| 25 年共省 | — | 约 RM29,233 |
| 情况 | 你自付的成本 | 回本期 |
|---|---|---|
| 全部费用自付（律师费 + SST + 印花税 + 撤押费） | 约 RM6,907（未计估价费与杂费） | 约 71 个月（近 6 年） |
| 银行代付律师费与印花税，你只付撤押费 | 约 RM432 | 约 4.4 个月 |
注意两点：第一，上表的成本还没包括估价费和杂费，实际回本期会更长；第二，如果旧贷款仍在锁定期内，还要加上提早还清费，例如 RM350,000 的 2% 就是 RM7,000，回本期几乎翻倍。
结论很清楚：利率只差 0.5%、全部费用自付时，要持有近 6 年才开始赚；如果银行代付大部分费用，几个月就回本，但要确认回扣条款不会在你计划卖房前生效。
小心“拉长年期”的陷阱
转贷时很多人顺便把年期拉回 35 年。同样 RM350,000、3.90%、35 年，月供降到约 RM1,528.79，看起来每月少付近 RM400，但总利息约 RM292,091，比不转贷（约 RM227,680）还多约 RM64,400。想降低月供可以，但要知道代价；更好的做法是保留原年期，或拉长年期但主动多还。
转贷流程：从查锁定期到新银行放款
- 查锁定期与现有利率找出旧批准信，确认锁定期结束日、提早还清费与回扣条款；Loanstreet 建议在锁定期结束前约 4 个月开始准备。
- 比较至少两三家银行用有效利率、年期、费用与新锁定期比较，不要只看第一年利率。
- 提交申请与估价新银行安排估价；估价决定你能借多少（尤其是套现）。收入文件要求与首次申请相似，见房贷文件清单。
- 接受批准信并签贷款文件新银行律师准备贷款合约与抵押文件；留意 MRTA 是否被加进贷款额。
- 赎回旧贷款新银行律师向旧银行索取赎回报表（redemption statement），新银行付清旧贷款，旧银行签署撤押文件并交出地契。
- 新抵押注册撤押和新抵押在土地局注册（柔佛为 PTG Johor 或县土地局），新银行持有地契。
整体流程与首次申请相似，可参考房贷申请全流程和DSR 与 CCRIS。
还清房贷后要做什么？撤押、Caveat 与取回地契
新项目买家要注意：如果还清时分层地契（strata title）还没发出，银行手上的是转让契约（assignment）而不是地契上的抵押，这时要办的是收据与转让契，而不是 Form 16N；地契发出后，再由律师处理转名。相关概念见Caveat 与转名/抵押完善。
最后一期还完，银行的抵押（charge）仍登记在地契上，直到你办完撤押。很多屋主以为“还完就没事”，多年后卖房才发现地契上还有银行名字，要临时补办。建议还清后马上处理：
- 索取最终赎回报表向银行要求正式的赎回金额（包括当日利息与任何费用），一次付清。可用公积金 Akaun Sejahtera 提款减少或还清房贷，见公积金提款买房。
- 取得还清确认信银行确认账户已结清，并关闭贷款户口（Flexi 贷款的往来户口也一并处理）。
- 委托律师办撤押有独立或分层地契：用《1965 年国家土地法典》的 Form 16N 撤除抵押（Discharge of Charge），SRO 2023 律师费首个地契 RM400。没有独立/分层地契（以转让契约作抵押）的：办收据与转让契（Deed of Receipt and Reassignment），律师费 RM500，包括撤销授权书的另加 RM200。另有 8% SST、印花与注册费。
- 撤销 caveat如果银行或你当初登记了私人 caveat，用 Form 19G 撤销；SRO 2023 律师费首个地契 RM200。
- 在土地局注册并取回地契律师把 Form 16N 提交土地局注册，银行交回原本地契（issue document of title）。办理时通常要出示最新地税（Cukai Tanah / quit rent）与门牌税（Cukai Taksiran / assessment）收据。
- 核对地契与 CCRIS查册确认抵押已撤除；数月后查 CCRIS 确认贷款显示为已结清。
别忘了这些“附属”事项
- 取消银行自动扣款（standing instruction）与其他挂在贷款户口的扣款。
- 联络保险公司：MRTA 退保金只在申请时支付；MLTA 可保留作为家庭保障。
- 通知火险或 Houseowner 保险公司移除银行作为受益方，并决定是否继续投保（建议继续）。
- 把原本地契收好，并考虑更新遗嘱，见房产继承与遗嘱。
- 地税与门牌税改为自己缴付，见拿钥匙后清单。
转贷与还清房贷的常见错误
- 只看第一年利率，忽略第 2 年起调高的利差。
- 在锁定期内转贷，被罚 2% 以上，抵掉多年的利息节省。
- 为了降月供把年期拉回 35 年，总利息反而增加。
- 套现转贷把钱花在消费上，房子背上更长更大的债务。
- “零成本”配套没看回扣条款，几年后卖房要补付律师费。
- 还清贷款后没办撤押、没拿回地契，卖房时才临时处理。
- 忘了 MRTA 退保金和银行自动扣款。
想了解你的旧贷款是否值得转，可以把批准信和最新月结单准备好，我们一起算回本期。更多指南见购房必知总目录。
延伸问题
什么时候开始准备转贷最好？
在锁定期结束前几个月。Loanstreet 建议约提前 4 个月开始，因为比较配套、估价、批准与签署文件都需要时间。先翻出旧批准信，确认锁定期结束日、提早还清费和“零成本”配套的回扣条款，再去比较新银行。
套现转贷可以拿到多少现金？
取决于新银行的估价，而不是你心目中的市价；估价偏低，套现金额就大幅缩水。多借的部分同样要算进 DSR，收入不够时整笔转贷都可能被拒。贷款额变大、年期变长，将来卖房时要赎回的金额也更大，净收入会减少。
转贷时应该维持原年期还是重新拉长？
维持原年期通常更省。同样 RM350,000、3.90% 拉回 35 年，月供约 RM1,528.79，少近 RM400，但总利息约 RM292,091，比不转贷的约 RM227,680 多约 RM64,400。真的需要降月供才拉长。
还清房贷后撤押和撤销 caveat 要多少钱？
有地契时用 Form 16N 撤押，SRO 2023 律师费首个地契 RM400，每多一个地契加 RM100；撤销私人 caveat 用 Form 19G，首个地契 RM200。还没有地契的，办收据与转让契，RM500 起。另加 8% SST、印花与注册费。
常见问题
马来西亚转贷要多少费用？
主要有新贷款律师费（SRO 2023：首 RM500,000 按 1.25%）加 8% SST、贷款额 0.5% 印花税、旧贷款撤押律师费（RM400 起）、估价费与杂费。RM350,000 贷款若全部自付，未计估价费约 RM6,907。很多银行有代付配套，但通常附回扣条款。
利率差多少才值得转贷？
用“自付成本 ÷ 每月省下的供款”算回本期。RM350,000、剩 25 年的贷款从 4.40% 转到 3.90%，每月省约 RM97；全部费用自付约 71 个月回本，银行代付费用则约 4 个多月。回本期短于你打算持有的时间才划算。
在锁定期内可以转贷吗？
可以，但旧银行可能按批准信收提早还清费，常见约 2%。AmBank 与 CIMB 已在 2025 年宣布不再收这项费用，其他银行要看你的批准信。建议在锁定期结束前几个月开始准备。
还清房贷后地契会自动还给我吗？
不会自动完成。你需要委托律师办撤押（有地契的用 Form 16N，律师费 RM400 起），在土地局注册后，银行才交回原本地契。没有独立或分层地契的产业，则办收据与转让契。
还清房贷后 MRTA 可以退钱吗？
一次付清的 MRTA 可能有退保金，但要自己向保险公司申请；Etiqa 的产品页写明退保金只在受保人申请退保时支付。金额按保单条款，通常随时间递减，所以还清后尽早查询。
可以用公积金还清房贷吗？
可以。公积金 Akaun Sejahtera 可申请提款减少或还清房贷，也可以每月提款付供款。还清后同样要办撤押和取回地契。条件与步骤请看公积金官网或本站的公积金提款指南。
资料来源与核实
- Bank Negara Malaysia — Revised Reference Rate Framework (refinancing moves to SBR)
- Nor Chambers — The Solicitors' Remuneration Order 2023 (fee schedules)
- Richard Wee Chambers — The Solicitors' Remuneration Order 2023
- KC Group — Stamp Duty Malaysia 2026 (loan agreement 0.5%)
- PropertyGuru — Steps to Take After Paying Off Your Home Loan
- PropertyGuru — What Is a Caveat (Forms 19B, 19D, 19G, 19H)
- PropertyGuru — The Ultimate Guide to Refinancing
- Loanstreet — Refinancing Basics and Tips
- CIMB — Cessation of Early Settlement Charges for Property Financing (23 Mar 2025)
- AmBank — Revision of Early Settlement Fee (3 Jan 2025)
- Maybank / Etiqa — MRTA product page (surrender value on request)
- KWSP — Housing withdrawal: reduce or redeem housing loan
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
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把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费替你做一份回本期计算表：现有贷款对比两三家银行的配套，把律师费、印花税、撤押费和提早还清费都算进去。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆