公共区域缺陷与楼上漏水谁负责？怎么投诉
楼上漏水谁负责？依《分层管理（维修与管理）条例 2015》，天花板漏水在没有相反证据前，推定源头在楼上单位；管理层必须在接到通知后 7 天内检查、发出 Form 28 证明，负责的一方须在 7 天内开始修，不修就由管理层代修再追讨费用。公共区域的缺陷在交屋后 24 个月内由发展商负责，之后由 JMB/MC 维修，必要时可向发展商索偿。以下是完整流程和投诉途径。
一句话答案
楼上漏水，依《分层管理（维修与管理）条例 2015》，在没有相反证据前推定源头在楼上单位，由楼上屋主负责修理和付费。书面通知管理层后，管理层须在 7 天内检查并发出 Form 28 证明，负责方须在证明发出后 7 天内开工，不修就由管理层代修再追讨。公共区域缺陷在交屋后 24 个月内由发展商修。
关键数字一览
| 法律依据 | 《分层管理（维修与管理）条例 2015》 |
|---|---|
| 责任推定 | 漏水推定源头在楼上单位，可举证推翻 |
| 检查期限 | 管理层接到书面通知后 7 天内检查 |
| 证明文件 | Form 28，写明漏水原因与责任方 |
| 开工期限 | 证明发出后 7 天内；不修管理层可代修追讨 |
| 进入单位 | 给 7 天书面通知后可进入，紧急情况免通知 |
| 公共区域保修 | 交屋后 24 个月，发展商收通知后 30 天内修 |
| 索偿途径 | 分层管理仲裁庭上限 RM250,000，住宅申请费 RM100 |
30 秒重点
- 楼层之间漏水，法律推定源头在楼上单位，除非证明是其他原因（例如公共水管）。
- 屋主通知管理层后，管理层须在 7 天内检查并确定原因和责任方，发出 Form 28 证明。
- 负责的一方须在 Form 28 证明发出后 7 天内开始修；不修，管理层可以代修并向他追讨费用。
- 对结果不满可以转介建筑物专员（COB），也可以向分层管理仲裁庭（上限 RM250,000）或法院索偿。
- Schedule H 买卖合约的缺陷保修涵盖单位、大楼和公共区域：交屋后 24 个月内出现的缺陷，发展商须在收到书面通知后 30 天内修好。
- 保修期过后，MC 作为公共区域的所有人，可以就公共区域缺陷向发展商提出疏忽索偿。
楼上漏水谁负责？先分清三种情况
分层产业（strata）里的漏水，先要分清水从哪里来。责任归属完全不同：
| 情况 | 例子 | 谁负责修 |
|---|---|---|
| 单位之间漏水（inter-floor leakage） | 楼上浴室防水层失效，楼下天花板渗水 | 推定为楼上单位屋主，除非证明另有原因 |
| 公共区域引起的漏水 | 屋顶、外墙、公共水管或排水管漏水渗入单位 | JMB/MC（交屋后 24 个月内可要求发展商修） |
| 单位内部自身问题 | 自己单位内的水管、冷气排水、窗户密封 | 屋主自己；新房在保修期内可向发展商索修 |
“公共区域”（common property，马来文 harta bersama）是指不属于任何单位、供两个或以上单位使用的部分，例如走廊、电梯、屋顶、外墙、公共管道。分层管理法令（Strata Management Act 2013）规定 JMB/MC 有责任妥善维修和管理公共区域。
楼上漏水怎么投诉？法定处理流程
《分层管理（维修与管理）条例 2015》专门为单位之间的漏水定了程序。这是整个分层管理制度里对屋主最实用的一套规定：
- 书面通知管理层受影响的屋主通知管理层：可以是发展商（管理期内）、JMB、MC、附属管理机构或管理代理。一定要书面通知（电邮或信件），并保留照片和日期。
- 7 天内检查管理层须在接到通知后 7 天内进行检查，确定漏水原因以及谁要负责。检查时适用法定推定：除非证明另有原因，缺陷推定在楼上单位。
- 发出 Form 28 证明检查后，管理层发出 Form 28 证明，写明原因和负责的一方。
- 负责方 7 天内开始修负责的一方（楼上屋主、管理层本身或其他人）须在证明发出后 7 天内开始修复，并承担费用。
- 不修就由管理层代修如果负责的一方拒绝或没有开始修，管理层可以自行修复，再向负责的一方追讨费用。
为了检查或修复，相关人士可以在给予 7 天书面通知后进入单位；紧急情况则不需要提前通知。
公共区域的缺陷保修只有交屋后 24 个月，这段期间发展商收到书面通知后 30 天内要自费修好。期限一过，屋顶渗水、外墙裂缝就得动用维修基金，或由 MC 经大会决议告发展商疏忽，时效是发现起 3 年、损害发生起 15 年。见收楼验屋与 DLP。
直接问 Louis
把天花板的照片、你发给管理处的通知和 Form 28 拍给我，我帮你看这一步该催管理层、转介 COB，还是准备仲裁庭的材料。
我可以免费给你一份漏水投诉的书面通知范本与时间线（当天通知、7 天检查、Form 28、7 天开工），照着发给管理处就行。
管理层不处理、楼上不配合怎么办？
| 问题 | 可以怎么做 |
|---|---|
| 管理层 7 天内没来检查 | 书面催促并抄送建筑物专员（COB）；COB 设在地方政府，例如新山的 MBJB、依斯干达公主城的 MBIP |
| 不同意 Form 28 的结论 | 转介 COB，COB 可以委任专业人士评估，费用由最终被认定的责任方承担 |
| 楼上屋主不让进屋检查 | 管理层给予书面通知后有权进入；拒绝配合可能构成违法，详细后果请律师确认 |
| 负责方拖着不修、损失扩大 | 向分层管理仲裁庭索偿修理费和损失（上限 RM250,000），或向法院起诉 |
分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal，现属 TPPS）处理这类纠纷：住宅案件 Form 1 申请费 RM100，原则上不准请律师，裁决可行时在第一天聆讯起 60 天内作出。南部办事处在新山 Menara Ansar。仲裁庭与 COB 的分工，见分层管理法令：JMB、MC、COB。
被指是漏水源头的楼上屋主，该怎么做？
法律推定漏水来自楼上，所以楼上屋主常常觉得自己“还没查就被定罪”。其实这条推定是可以推翻的。如果你是楼上屋主，收到管理处通知时可以这样处理：
- 配合检查，但要求在场让管理处在约定时间进来检查，你或代表最好在场，并自己拍照记录检查过程。
- 要求看 Form 28 的依据问清楚管理处凭什么判断源头在你的单位，例如做了哪些测试（放水测试、染色测试、湿度测量）。
- 有疑问就请专业人士若你认为水来自公共水管、外墙或屋顶，可以自费请专业人士检查，再向管理处或建筑物专员（COB）提出。COB 可以委任专业人士评估，费用最后由被认定的责任方承担。
- 确认是自己单位就尽快修证明发出后 7 天内要开始修。拖延的话管理层可以代修再向你追讨，楼下的损失也会越来越大。
常见的楼上漏水源头包括：浴室防水层老化或装修时被破坏、地漏或排水管接口松脱、冷气排水管堵塞、厨房水槽下方水管渗漏。很多是装修工程造成的，所以装修浴室时一定要重做防水层并做放水测试，详见装修准证与管理处规定。
新房公共区域缺陷：交屋后 24 个月由发展商修
很多人以为缺陷保修期（DLP, Defect Liability Period）只管自己的单位。其实法定的 Schedule H 分层买卖合约（第 30 条）写明，保修涵盖单位、大楼和公共区域：凡是交屋后 24 个月内出现、由于施工或材料不良，或未按批准图则建造的缺陷、收缩或其他毛病，发展商须在收到买家书面通知后 30 天内自费修好。发展商不修，买家可以自行修理并向发展商追讨费用。
- 单位内缺陷：由你自己向发展商报修，验屋方法见收楼验屋清单与 DLP。
- 公共区域缺陷（屋顶漏水、外墙裂缝、电梯、公共管道）：个别买家可以依合约书面通知发展商；实际上由 JMB 统一整理清单、集体追讨通常更有效。
- 发展商不修：买家可以向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）索偿，上限 RM50,000，须在 CCC、DLP 结束或合约终止后 12 个月内提出，见购屋者索偿仲裁庭。
保修期过后：MC 可以告发展商吗？
可以。MC 在分层地契发出后成为公共区域的所有人，可以以所有人身份就公共区域的缺陷起诉。PropertyGuru 整理的 Dua Residency Management Corporation v Edisi Utama Sdn Bhd 一案中，MC 以违约、违反建筑法规和疏忽三个理由起诉发展商，法院只接受了疏忽（发展商对 MC 负有谨慎义务）这一项，因为 MC 与发展商之间没有合约关系。
时间限制方面，1953 年时效法令（Limitation Act 1953）第 6A 条针对潜在缺陷（latent defect）：可以在发现缺陷起 3 年内提出，但损害发生超过 15 年则不能再告。起诉的法律费用一般由维修账户支付，须经大会决定。
- 委托专业人士检查由建筑师或工程师出具缺陷报告，确认是设计或施工问题，而不是缺乏保养。
- 召开大会在大会上通过起诉决议和法律费用预算。
- 发律师信并谈判很多案件在这一阶段和解。
- 起诉金额大的公共区域索偿一般上法院；须留意 3 年 / 15 年的时效。
发现漏水后的行动清单
- 拍照、录影，记录日期和漏水位置；放个容器量一下滴水情况。
- 马上关掉受影响区域的电源，避免电器损坏或触电。
- 当天以电邮或信件书面通知管理处，要求 7 天内检查。
- 礼貌通知楼上屋主，但不要私下达成口头协议。
- 索取 Form 28 证明副本。
- 保留所有收据：临时修补、清洁、损坏物品。
- 7 天后还没动静：书面催促并抄送 COB。
- 需要赔偿：准备证据向分层管理仲裁庭提出（住宅 RM100 申请费）。
- 若是装修引起的漏水，提醒对方查看大楼的装修规定，见分层住户守则。
延伸问题
漏水修好之后，天花板、家具和装潢的损失谁赔？
修复漏水源头的费用由 Form 28 认定的责任方承担，但你单位内的装潢、家具和电器是另一回事。JMB/MC 为整栋楼投的保单主要保障结构与公共区域，单位内的财物通常要靠自己的屋主保险，或向责任方追讨。要索偿就保留照片与所有收据，向分层管理仲裁庭提出，上限 RM250,000。各种保险的分别见房屋保险指南。
管理层不处理漏水，我可以先扣住管理费吗？
不可以。管理费与维修基金是法定义务，跟漏水纠纷分开处理。收到书面通知 14 天后仍不缴，管理层可收最高年息 10% 的利息，还可能停用门禁卡、让你在大会上失去投票权；不理会法定催缴通知属刑事罪，最高罚款 RM5,000。正确的做法是走完 Form 28 程序，不满意就转介 COB 或到仲裁庭。见管理费与维修基金。
买二手公寓前，怎么看出这栋楼有没有漏水问题？
看屋时留意天花板角落、浴室外墙与窗边有没有水渍、起泡或补过的新漆，顶楼单位和浴室正下方的单位最要看。可以问管理处这一竖排单位有没有漏水投诉记录，也问问同层邻居。再看财务：维修基金余额太薄，将来屋顶或外墙大修往往要额外征收。查册与看屋的做法见二手房尽职调查。
出租中的单位漏水，是租客还是业主处理？
条例的程序针对单位屋主：被指是源头的楼上屋主要负责修，受影响单位则由屋主出面通知与索偿。租客发现漏水，应该当天拍照并书面通知业主和管理处，不要私下答应任何赔偿安排。修理费与损失怎么分，要看租约怎么写：结构与防水层一般属业主，租客自己的家具电器由租客的保险或自己承担。租约条款见出租房产必知。
常见问题
楼上漏水谁负责？
依 2015 年分层管理条例，单位之间的漏水在没有相反证据前推定来自楼上单位，由楼上屋主负责修理和付费。若能证明水来自公共水管、屋顶或外墙等公共区域，就由 JMB/MC 负责。
管理层要在几天内检查漏水？
管理层接到漏水通知后须在 7 天内检查，确定原因和责任方，并发出 Form 28 证明。负责的一方须在证明发出后 7 天内开始修，否则管理层可以代修再追讨费用。
楼上屋主不让管理层进屋检查怎么办？
为了检查或修复漏水，相关人士可以在给予 7 天书面通知后进入单位，紧急情况不需要提前通知。楼上屋主拒绝配合，可以请管理层书面跟进并转介建筑物专员（COB），必要时向仲裁庭或法院申请。
新房公共区域有缺陷可以找发展商修吗？
可以。Schedule H 买卖合约的缺陷保修涵盖单位、大楼和公共区域，交屋后 24 个月内出现的缺陷，发展商须在收到书面通知后 30 天内修好；不修可以自行修理再追讨，或向购屋者索偿仲裁庭索偿（上限 RM50,000）。
保修期过了，公共区域缺陷还能告发展商吗？
MC 作为公共区域的所有人，可以就疏忽起诉发展商。潜在缺陷依时效法令第 6A 条可在发现起 3 年内提出，但损害发生超过 15 年便不能再告。起诉须经大会决定，费用一般由维修账户支付。
漏水纠纷可以去哪里投诉？
先书面通知管理层；管理层不处理或你不同意结论，可以转介地方政府的建筑物专员（COB）。要求赔偿则可向分层管理仲裁庭提出，上限 RM250,000，住宅案件申请费 RM100，原则上不需要律师。
资料来源与核实
- Donovan and Ho — Dealing with inter-floor leakage
- Strata Management Act 2013 (Act 757) 条文
- Schedule H 买卖合约（REHDA 版本，第 30 条缺陷保修）
- PropertyGuru — Can your condo management sue the developer for defects?
- Mah Weng Kwai and Associates — Strata Management Tribunal
- iProperty — Strata Management Tribunal: how to make a claim
- KPKT — Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS)
- KPKT — Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费给你一份漏水投诉的书面通知范本与时间线（当天通知、7 天检查、Form 28、7 天开工），照着发给管理处就行。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆