外国人在马来西亚卖房：产业盈利税 30%、律师预扣 7% 与资金汇出
外国人卖房的产业盈利税（RPGT, Cukai Keuntungan Harta Tanah）适用《1976 年产业盈利税法令》附表 5 第三部分（Schedule 5 Part III）：持有 5 年内卖出一律 30%，第 6 年起 10%——非公民永远不会归零，公民和永久居民则在第 6 年起是 0%。另外，买方律师必须从售价中预扣 7%，在脱售日起 60 天内交给税收局（LHDN）。以下是税怎么算、表格什么时候交、什么情况要州政府同意，以及卖完之后钱怎么合法汇出马来西亚，全部截至 2026 年 9 月。
一句话答案
外国人在马来西亚卖房，按《1976 年产业盈利税法令》附表 5 第三部分课税：持有 5 年内脱售 30%，第 6 年起 10%——非公民永远没有 0% 这一档，公民与永久居民第 6 年起是零。买方律师须依第 21B 条从售价预扣 7%，在脱售日起 60 天内缴给税收局；卖方也须在 60 天内经 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A。持有期从买卖合约日期起算，不是交屋日。
关键数字一览
| RPGT：非公民、非 PR | 5 年内 30%，第 6 年起 10% |
|---|---|
| RPGT：公民 / PR 对照 | 3 年内 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0% |
| 法定依据 | 附表 5 第三部分，1976 年产业盈利税法令 |
| 买方预扣 | 售价的 7%（第 21B 条），60 天内缴 LHDN |
| 卖方表格 | CKHT 1A，脱售日起 60 天内经 e-CKHT |
| 买方表格 | CKHT 2A，取得日起 60 天内 |
| 可用豁免 | RM10,000 或盈利 10%（取较高者）；一生一次自住豁免不适用 |
| 资金汇出 | 非居民可汇出，但须以外币进行（BNM 外汇政策） |
30 秒重点
- 非公民与外国公司按附表 5 第三部分课税：5 年内脱售 30%，第 6 年起 10%。外国业主没有 0% 这一档。
- 个人仍可扣 RM10,000 或盈利 10%（取较高者），但一生一次自住豁免只给公民与永久居民，外国人用不到。
- 买方（实务上是买方律师）从售价预扣 7%，在脱售日起 60 天内缴给 LHDN；多扣的部分在评税后退还，通常要等几个月。
- 卖方在脱售日起 60 天内经 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A；买方交 CKHT 2A。e-CKHT 自 2025 年 1 月 1 日起是唯一途径。
- 本文例子：RM100 万买入、RM125 万卖出，应课税盈利 RM84,650；第 5 年内卖税 RM25,395，第 6 年卖只要 RM8,465，但预扣的是 RM87,500。
- 州政府同意要看地契：地契有权益限制（Sekatan Kepentingan）或租赁地契就要申请；买方若也是外国人，他还要另外申请第 433B 条同意并缴州政府同意费。
- 卖房所得可以汇出马来西亚，但根据 BNM 外汇政策（FEP），非居民汇出必须以外币进行。
外国人卖房 产业盈利税 税率是多少？
产业盈利税分两张表。公民与永久居民（PR）适用附表 5 第二部分，外国人——法令的用词是「既非公民也非永久居民的个人」以及外国公司——适用 附表 5 第三部分。两张表在前 3 年是一样的 30%，之后就分道扬镳。
| 脱售时间（以 SPA 日期计） | 公民 / 永久居民 | 非公民、非 PR 个人与外国公司 |
|---|---|---|
| 第 1–3 年内 | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 30% |
| 第 6 年起 | 0% | 10% |
- 这组税率从 2019 年起生效（2014–2018 年第三部分是 30% / 5%）。
- 关键差别：外国业主永远碰不到 0%。再持有 20 年，卖出时还是 10%。公民和 PR 在第 6 年起是零。
- 永久居民算哪一边？算公民那一边。第三部分只管「既非公民也非永久居民」的人。有马来西亚 PR 的外国人适用第二部分。
- 持有期从买卖合约（SPA）的日期算到卖出合约的日期，不是交屋日，也不是过名日。买楼花的话，施工那几年照样计入。
应课税盈利怎么算？哪些可以扣、哪些不能扣？
公式：应课税盈利 =（售价 − 卖房开销）−（买价 + 买房开销 + 增值开销）− 个人豁免。税率乘在最后这个数字上，不是乘在售价上。
可以从售价扣掉的卖房开销
- 中介佣金——上限是售价的 3%（若中介公司已注册消费税，另加 8% SST）。
- 卖方律师费——按《2023 年律师报酬令》（SRO 2023）：首 RM500,000 收 1.25%，其后 RM700 万内收 1%，另加 8% SST 与杂费。
- 广告费、以及为完成这宗交易而付的专业费用。
可以加在买价上的成本
- 当年买房时的 MOT 印花税、买方律师费、估价费。
- 当年缴的州政府同意费 / 外国人征费（例如柔佛自 2025 年 7 月 1 日起为售价 3% 或 RM30,000，取较高者）——这笔钱属于取得成本，留好收据。
- 增值开销（enhancement）：改变或提升房产价值的工程，例如加建、厨房改造、加装固定装置，必须有发票。
不能扣的
- 日常维修与保养、重新油漆、冷气保养。
- 房贷利息、管理费、门牌税（Cukai Taksiran）、地税（Cukai Tanah）——这些是持有成本，不是取得成本。
- 汇率损失。RPGT 以令吉计算，你自己货币的涨跌不在计算内。
外国人拿得到哪些豁免？几乎没有
- 可以：个人豁免——RM10,000 或应课税盈利的 10%，取较高者（附表 4 第 2 段）。这是个人待遇，外国个人同样适用；外国公司没有。
- 不可以：一生一次自住房产豁免（附表 3 第 9 段）要求脱售者是公民或永久居民。外国业主不能选用。
- 不可以：夫妻之间、父母与子女、祖孙之间的「无盈无亏」转让豁免，同样看公民 / PR 身份。
以本文 RM125 万的例子，应课税盈利 RM84,650：在第 5 年内签卖出合约，RPGT 是 RM25,395；等到进入第 6 年再签，只要 RM8,465——差 RM16,930，而差的可能只是几个星期。另一笔容易低估的，是被预扣却暂时拿不回的 RM62,105。收据丢了、装修发票找不到，同样直接变成多缴的税。
直接问 Louis
把你当年那份买卖合约的日期、买价，和手上还留着的收据清单发给我，我算给你看现在卖落在 30% 还是 10%、律师会预扣多少。
把买卖合约日期、买价与装修发票发给我，我免费做一份书面估算：RPGT、7% 预扣、中介费与律师费，以及还清贷款后大概剩多少可以汇出。
一个完整例子：RM125 万卖出，税是多少、预扣多少？
假设一位非公民、非 PR 的业主，2021 年 9 月以 RM1,000,000 签约买入一间吉隆坡公寓，现在以 RM1,250,000 卖给一位马来西亚公民。下面的数字已用 python 复核。取得成本按当年实际收据填写——本例假设同意费、印花税、律师费与估价费合计 RM60,000，装修（有发票）RM40,000。
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 售价 | 1,250,000.00 |
| 减：中介佣金 3% + 8% SST | (40,500.00) |
| 减：卖方律师费 RM13,750 + 8% SST（SRO 2023） | (14,850.00) |
| 净售价 | 1,194,650.00 |
| 买价 | 1,000,000.00 |
| 加：当年同意费、MOT 印花税、律师费、估价费（假设） | 60,000.00 |
| 加：增值装修（有发票） | 40,000.00 |
| 取得成本合计 | 1,100,000.00 |
| 盈利 | 94,650.00 |
| 减：个人豁免（RM10,000 或 10%，取较高者） | (10,000.00) |
| 应课税盈利 | 84,650.00 |
| 脱售时间 | 外国卖家 | 同样情况的公民 / PR |
|---|---|---|
| 第 5 年内（30%） | RM25,395.00 | RM25,395.00（3 年内）／RM12,697.50（第 5 年 15%） |
| 第 6 年起 | RM8,465.00（10%） | RM0（0%） |
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 买方律师预扣：售价 1,250,000 × 7% | 87,500.00 |
| 若在第 5 年内卖出，实际 RPGT（30%） | 25,395.00 |
| 可申请退还 | 62,105.00 |
| 若在第 6 年起卖出，实际 RPGT（10%） | 8,465.00 |
| 可申请退还 | 79,035.00 |
买方律师为什么要扣起 7%？什么时候交给税收局？
根据《1976 年产业盈利税法令》第 21B 条，取得方（acquirer，实务上由买方律师执行）必须从代价中预扣一笔款项，并在脱售日起 60 天内缴给税收局。这不是律师在为难你，是他的法定责任。
| 情况 | 预扣 |
|---|---|
| 一般情况 | 3% of 代价 |
| 公司与社团在取得后 3 年内脱售（2022 年 1 月 1 日起） | 5% |
| 脱售者既非公民也非永久居民，或是外国公司 | 7% |
- 预扣的基础是代价（售价），不是盈利。亏本卖也一样要扣。
- 2026 年的「取较低者」规则：L & Co 的 2026 年更新说，取得方可缴付三者中较低的一项——（一）全部现金代价、（二）3% / 5% / 7% 的金额、（三）视同已评税额（后者须脱售者事先通知取得方）。我只在这一个来源看到这条，签约前请让律师书面确认它适用于你这宗交易。
- 逾 60 天才缴，按第 21B(2) 条加收 10% 附加费（L & Co）。另外，若脱售者依第 13(6) 条提交不正确的申报，导致取得方未能依第 21B(1) 或 (1A) 条缴款，税收局可依第 14(5) 条加收税额的 10%（LHDN 官方罚则页）。
- 多扣的部分不会自动退。要等税收局出评税，再按程序退款——所以请确保你在马来西亚的银行户口在交易完成后还开着，或事先跟律师谈好退款怎么处理。
CKHT 表格有哪些？期限多久？迟交会怎样？
RPGT 自 2025 年 1 月 1 日起实行自行评估（self-assessment），同时 e-CKHT 成为唯一提交途径——纸本不再受理。卖方自己（或委托的税务代理）负责算对税额。
| 表格 | 谁提交 | 用途 | 期限 |
|---|---|---|---|
| CKHT 1A | 脱售者（卖方） | 产业脱售申报 | 脱售日起 60 天内 |
| CKHT 1B | 脱售者 | 脱售产业控股公司（RPC）股份 | 脱售日起 60 天内 |
| CKHT 2A | 取得者（买方） | 取得申报 | 取得日起 60 天内 |
| CKHT 3 | 脱售者 | 申报不课税 / 豁免的脱售 | 与 CKHT 1A 或 1B 一同提交 |
| CKHT 502 | 取得者 | 预扣款缴付单 | 随预扣款缴交 |
有些网站把买方的表格写成「CKHT 4A」。我在 LHDN 的官方页面上找不到这个编号，买方的表格是 CKHT 2A。另外，CKHT 3 是「不课税 / 豁免」通知，不是 RPC 股份表（那是 CKHT 1B）。
罚则（LHDN 官方罚则页）
- 未在脱售日起 60 天内提交 CKHT 1A / 1B，或未申报脱售：第 29(3) 条，最高税额的 3 倍。
- 申报不实或提供不正确资料：第 30(2) 条，等于少报的税额（最高 100%）。
- 依第 13(6) 条作出不正确申报、导致取得方未能依第 21B 条缴款：第 14(5) 条，税额的 10%。
看完这一段，想看看实际有什么可以买？
上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。
外国人卖房需要州政府同意吗？
这个问题要分成三层来看，因为「同意」在马来西亚有两种，不要混在一起。
- 地契本身的同意。如果地契上有权益限制（Sekatan Kepentingan）——依《国家土地法典》第 76 条由州政府加注——或者是租赁地契（leasehold），那么任何转让都要先取得州政府书面同意，跟买卖双方是什么国籍无关。MahWengKwai 律师楼的说明指出，租赁地契一律需要同意，而部分永久地契上也可能带有权益限制。
- 买方是外国人的同意。如果接手的买家也是外国人，他必须依《国家土地法典》第 433B 条取得州政府批准，并缴付该州的同意费 / 征费（例如柔佛自 2025 年 7 月 1 日起是售价的 3% 或 RM30,000，取较高者）。这笔钱和这段等待时间是买方的，但会拖慢你的成交。
- 你当年买入时的批准函。有些州的批准函会附带条件（例如最低持有期或转售对象限制）。请把当年那封州政府批准函找出来，交给你的律师核对。条件因州、因年份而异，不能一概而论。
- 柔佛的外国人同意申请，处理时间一般是 1 至 3 个月——如果你的买家是外国人，买卖合约的完成期要留够时间。
- 实务上，买卖合约会把州政府同意写成先决条件（condition precedent），完成期的时钟从同意下来那天才开始走。这一点请在签约前确认。
- 二手房从签约到过名的完整流程，见二手房签约到交屋：州政府同意、Form 14A、赎回与 RPGT 预扣。
从下订、余款到把钱汇出海外：完整顺序与时间表
- 1. 定价与委托中介参考附近的成交价而不是挂牌价。确认中介是注册的 REA 公司或其属下 REN（可在 LPPEH 名册查证），佣金与独家期限写进委托书。
- 2. 接受购买献议、收诚意金买方签购买献议书（Offer to Purchase），通常付售价 2%–3% 的诚意金，由中介或律师以中间人（stakeholder）身份保管，不是直接进你的户口。
- 3. 签买卖合约（SPA）一般在 14 天内签署，买方补足到 10% 订金。SPA 的日期就是 RPGT 的脱售日，60 天的时钟从这天开始。人不在马来西亚的话，可用授权书或到马来西亚驻当地使馆 / 高级专员署签署——见授权书买卖房产。
- 4. 申请州政府同意（如适用）地契有权益限制或属租赁地契的，律师向州土地局申请同意；买方若是外国人，他另外申请第 433B 条批准并缴同意费。柔佛一般 1–3 个月。
- 5. 赎回与预扣你的律师向银行取赎回结单（redemption statement）；买方律师从售价预扣 7%，连同 CKHT 502 在脱售日起 60 天内缴给税收局。
- 6. 60 天内提交 CKHT你经 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A（自行评估，自己算税），买方提交 CKHT 2A。若实际税额高于预扣，差额由你补上。
- 7. 余款与交吉买方在完成期内付清余款（二手房一般是 SPA 后 3 个月，可再延 1 个月并付迟缴利息）。银行贷款先还清，剩下的进你律师的客户户口。地税、门牌税与管理费按完成日分摊。
- 8. 评税、退款与汇出税收局出评税后，多扣的预扣款退还。确认你在马来西亚的户口仍然有效，然后按 BNM 外汇政策把款项汇出。
钱怎么合法汇出马来西亚？
- BNM 的外汇政策（Foreign Exchange Policy, FEP）允许非居民「汇出投资的脱售所得、利润、股息或任何收益」，但明确规定：汇出须以外币（FC）进行。换句话说，先在马来西亚把令吉换成外币再汇出，不是把令吉汇出去。
- 谁算「非居民」？依 FEP 的定义，马来西亚公民一般是居民，但持有外国永久居留权且居住在马来西亚境外的马来西亚公民属非居民（HSBC 对 BNM FEP 的说明）。非马来西亚籍的业主本来就是非居民。
- 银行会做反洗钱（AML）与资金来源核查。请准备好买卖合约、律师的结算表、完税或预扣证明。金额越大，问得越细。
- 汇出前先确认 RPGT 已经处理好——评税未清就把户口关掉，退款会很麻烦。开户、汇入与汇出的细节，见外国人开户与汇款与外国业主的出租、报税与卖房。
| 阶段 | 一般所需时间 |
|---|---|
| 购买献议到签 SPA | 约 14 天 |
| 州政府同意（若地契需要；柔佛外国买方） | 1–3 个月 |
| 预扣款缴交 LHDN、CKHT 1A / 2A 提交 | 脱售日起 60 天内 |
| 二手房完成期 | 3 个月，可延长 1 个月（付迟缴利息） |
| RPGT 评税与退款 | 无公布的固定时间——按律师经验预留数月 |
延伸问题
外国人卖房，持有期是从签合约还是从交屋算？
从买卖合约（SPA）的日期算到卖出合约的日期。不是交屋日，也不是地契过名那天。向发展商买的楼花，施工那几年照样计入持有期，所以有些买家在拿钥匙后一两年卖出，其实已经进入第 5 或第 6 年。这个日期决定你落在 30% 还是 10%，差距是税额的三倍，列盘前请先把当年那份 SPA 翻出来核对。
有马来西亚永久居民身份（PR），卖房算外国人吗？
不算。附表 5 第三部分只适用于「既非公民也非永久居民」的个人以及外国公司。持有马来西亚 PR 的外国人适用第二部分，也就是公民那张表：3 年内 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%。买方的预扣也从 7% 降回 3%。请让律师在签约前确认你的 PR 身份文件齐全，预扣比例是按文件走的。
当年付的柔佛州同意费，可以从 RPGT 里扣吗？
可以，它属于取得成本（cost of acquisition），和 MOT 印花税、买方律师费、估价费一样，加在买价上，直接减少盈利。柔佛自 2025 年 7 月 1 日起的外国人同意费是售价的 3% 或 RM30,000（取较高者），金额不小，务必留好收据。日常维修、管理费、门牌税和贷款利息则不能扣——那些是持有成本。
卖给外国买家和卖给马来西亚公民，有什么不同？
你的税一样，流程不一样。外国买家须依国家土地法典第 433B 条取得州政府批准并缴同意费（柔佛为售价 3% 或 RM30,000，取较高者），柔佛一般要 1 至 3 个月，买卖合约通常把这道批准写成先决条件，完成期从批准下来才起算。卖给公民少了这一道，成交通常快得多。详见外国人买房全流程。
常见问题
外国人在马来西亚卖房要付多少产业盈利税？
按附表 5 第三部分：持有 5 年内卖出 30%，第 6 年起 10%。税是按应课税盈利算，不是按售价。应课税盈利 =（售价 − 中介费、律师费等卖房开销）−（买价 + 当年的印花税、律师费、州政府同意费 + 有发票的增值装修），个人再扣 RM10,000 或盈利的 10%（取较高者）。外国业主没有 0% 这一档。
为什么买方律师要扣起 7%？这笔钱什么时候还我？
这是《产业盈利税法令》第 21B 条的法定预扣。脱售者既非公民也非永久居民时，取得方必须预扣售价的 7%（一般情况是 3%），并在脱售日起 60 天内缴给税收局。多扣的部分要等税收局出评税之后才按程序退还，没有公布的固定时限。请确保那时你在马来西亚的银行户口还开着。
CKHT 1A 和 CKHT 2A 有什么不同？迟交会罚多少？
CKHT 1A 是卖方的脱售申报，CKHT 2A 是买方的取得申报，两者都要在 60 天内经 MyTax 的 e-CKHT 提交。未在 60 天内提交 CKHT 1A 或未申报脱售，依第 29(3) 条最高罚税额的 3 倍；申报不实依第 30(2) 条罚到少报税额的 100%。自 2025 年 1 月 1 日起 RPGT 是自行评估，算错由卖方负责。
外国人卖房需要州政府同意吗？
看地契，也看买家是谁。地契若有权益限制（Sekatan Kepentingan，国家土地法典第 76 条）或属租赁地契，转让前一定要州政府书面同意。若接手的买家也是外国人，他还要另外申请第 433B 条批准并缴该州的同意费——柔佛自 2025 年 7 月 1 日起是售价 3% 或 RM30,000（取较高者）。卖给马来西亚公民通常快很多。
亏本卖房，还要报 RPGT、还要被扣 7% 吗？
没有盈利就没有税，但手续一样要做：CKHT 1A 照交，买方的 CKHT 2A 照交，7% 的预扣也照扣——预扣是按售价算的，跟有没有赚钱无关。你在评税之后再申请退还全额。所以即使是亏本的交易，那笔钱仍会被压住一段时间，规划资金时要把这点算进去。
外国人卖房的钱可以汇出马来西亚吗？要什么手续？
可以。BNM 的外汇政策允许非居民汇出投资的脱售所得与收益，但规定汇出必须以外币进行——先换成外币再汇出。银行会做反洗钱核查，请备齐买卖合约、律师结算表与完税 / 预扣证明。汇出前确认 RPGT 已处理好、退款有着落，户口先别关。
持有超过 5 年，外国人卖房还要缴税吗？
要。非公民、非永久居民与外国公司在第 6 年起是 10%，而且不会再往下降——持有 20 年也是 10%。马来西亚公民与永久居民则在第 6 年起是 0%。这是外国业主与本地业主在长期持有上最大的一项差别，做长期回报估算时一定要把它算进去。
资料来源与核实
- LHDN — Real Property Gains Tax (RPGT) Rates (Schedule 5)
- LHDN — Responsibility of Disposer and Acquirer (CKHT 1A / 1B / 2A / 3)
- LHDN — Imposition of Penalties and Increases of Tax (RPGT)
- LHDN — RPGT exemptions
- Malaysian Bar — Real Property Gains Tax (retention under s.21B)
- L & Co Accountants — Malaysia RPGT guide, 2026 update (retention, e-CKHT, s.21B(2) surcharge)
- Bank Negara Malaysia — Foreign Exchange Policy (repatriation of divestment proceeds)
- HSBC Malaysia — BNM Foreign Exchange Policy FAQs (Resident / Non-Resident definitions)
- MahWengKwai & Associates — Property transactions requiring State consent (s.76, s.433B NLC)
- Conventus Law — Solicitors' Remuneration Order 2023 (legal fee scale)
- The Star — Johor to raise levy on property bought by foreign interests (18 Jun 2025)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
把买卖合约日期、买价与装修发票发给我，我免费做一份书面估算：RPGT、7% 预扣、中介费与律师费，以及还清贷款后大概剩多少可以汇出。
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