购房必知 · 阶段 2：Booking 与申请贷款

联名买房与联名贷款：产权怎么分、拆伙怎么办、加减名字要多少钱

联名买房在马来西亚的法律形式是共同持有不可分割的份额（undivided shares），也就是英美法里的 tenancy in common，而不是“一方过世另一方自动全拿”的 joint tenancy。国家土地法典（National Land Code, Act 828）第 343–345 条管这件事，地契上会写明每位业主的份额；没有注明的，法律上视为均分。联名贷款则是另一回事：它会同时记在两个人的 CCRIS 上，影响双方将来的 DSR 与贷款成数。下面把产权、信用、身故、拆伙、加减名字与印花税减免逐项讲清楚。

地契＝不可分割份额没有自动继承一人有房，两人都失首购豁免亲属过户首 RM100 万免税核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 2 · Booking 与申请贷款

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 8 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

马来西亚的联名买房是共同持有不可分割份额（tenancy in common），份额未注明时视为均分，没有生存者自动取得这回事：一方过世，份额进入遗产，按遗嘱或无遗嘱法分配。联名贷款会同时记在两人的 CCRIS，整笔月供算进双方的 DSR。只要其中一位曾拥有住宅产业，两人都拿不到首购印花税豁免。

关键数字一览

产权形式	共同业权、不可分割份额（NLC 第 343–345 条）
份额未注明	视为均分（第 343(1)(a) 条）
生存者取得权	半岛没有；槟城与马六甲某些地契例外
联名贷款	记在两人 CCRIS；月供全数计入双方 DSR
首购豁免	一人曾拥有产业，两人皆失（RM500,000 以下）
豁免期限	买卖合约须在 2027 年 12 月 31 日前签署
亲属过户	首 RM100 万免税，超出减免 50%（P.U.(A) 178/2023）
部分份额转让	印花税算法无公开说明，须律师书面确认

30 秒重点

马来西亚半岛没有“自动继承”的 joint tenancy：联名持有的是不可分割份额，份额未注明时视为均分（NLC 第 343 条）。
一方过世，他的份额进入遗产，按遗嘱或无遗嘱法分配；在拿到遗嘱认证或遗产管理令之前，在世的一方不能自动接手——即使贷款一直是他在供。
联名贷款同时出现在两位借款人的 CCRIS 上，两个人的 DSR 与未还清房贷笔数都会被算进去。
只要其中一位共同买家曾经拥有任何住宅产业（包括继承、受赠或联名持有的份额），两个人都拿不到首购印花税豁免。
父母与子女、祖父母与孙子女之间过户：市值首 RM100 万的印花税 100% 豁免，超出部分减免 50%（P.U.(A) 178/2023，2023 年 4 月 1 日起）；兄弟姐妹不适用。
共同业主之间只转让一部分份额时，印花税怎么算并没有公开的官方说明——要让律师书面确认，或向内陆税收局（LHDN）申请评估（adjudication）。

联名买房，地契上到底怎么写？

在马来西亚半岛，两个人以上共同拥有一块地或一个单位，法律上是共同业权（co-proprietorship）持有不可分割份额。地契的登记簿上会写明每位业主的份额，例如 1/2、1/2，或 7/10 与 3/10。根据国家土地法典第 343(1)(a) 条，份额没有注明时，视为均等。

没有“生存者取得权”（right of survivorship）。国家土地法典不承认英美法的 joint tenancy；唯一的例外是《国家土地法典（槟城与马六甲地契）法令 1963》第 47(1) 条，为槟城与马六甲的某些地契保留了这项制度。
份额可以不均等。出资比例不同的（例如一方出 70%、一方出 30%），应该在买卖合约与转名文件上写清楚，不要默认对半。
份额不等于“哪一间房、哪一半”：不可分割的意思是两个人共同拥有整体，不是各自划走一半空间。
建议另签一份共同持有协议（co-proprietorship agreement），写明出资比例、谁供款、谁住、要卖时怎么处理、一方想退出时另一方有没有优先购买权。

Louis 提醒：银行和发展商口头上都说“联名”“joint names”，很多买家就以为一方走了另一方自动全拿。法律上不是这样。要达到那个效果，靠的是遗嘱与保险的安排，不是地契上的“联名”两个字。上述条文我引自律师楼与学术论文的说明；签约前请律师对照宪报版本再确认一次。

联名贷款对两个人的信用与将来买房有什么影响？

这笔贷款会同时出现在两个人的 CCRIS。银行从 CCRIS 读资料，所以整笔月供会算进双方的 DSR——不是一人一半。将来任何一方要再买房、买车或办卡，这笔供期都在。
未还清房贷的笔数，两个人各加一笔。只要其中一位已有两笔未还清房贷，新的联名申请通常整笔按 70% 成数处理，详见第三间房 70% 规则。
还款责任通常是连带的。房贷合约一般写明每位借款人对整笔贷款负责，不是只负责自己的份额；对方断供，银行找的是两个人。签之前把这一条读出来。
还款记录共享。一方迟缴，两个人的 CCRIS 账户操守记录都会显示；CCRIS 显示过去 12 个月的记录。
好处也很实在：两份净收入合并评估，能贷的金额通常比单独申请高，见薪水与房价对照。

Louis 提醒：替家人“挂个名”帮他批贷款，这不是挂名——那是你的贷款。你会背上整笔债务、占掉一笔房贷额度，而地契上的份额还可能不在你名下。要帮忙，先想清楚这两样代价。

以为“联名＝自动继承”，代价是什么

最常见的后果是：一方过世，在世的另一方发现自己不能卖、不能转名，要先办遗嘱认证或遗产管理令，往往要等上一年以上，期间贷款照供。另一个是首购豁免：共同买家中有一位曾经拥有产业，RM500,000 的房子就要多付约 RM11,250 的印花税。这两件事都可以在签约前解决。

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我可以免费替你们列一份联名买房前要谈好的事项清单，以及加减名字的费用项目。

联名买房会不会影响首购印花税豁免？（会，而且是两个人一起）

首购印花税豁免的依据是《印花税（豁免）令 2021》P.U.(A) 53/2021（转名文件 MOT）与《印花税（豁免）（第 2 号）令 2021》P.U.(A) 54/2021（贷款合约），经 P.U.(A) 448/2025 与 P.U.(A) 449/2025 修订，把期限延长到 2027 年 12 月 31 日。适用条件是买卖合约在 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日 之间签署，房价 RM500,000 或以下，买方或共同买方是大马公民个人，并以法定声明（statutory declaration）证明从未拥有任何住宅产业——包括继承或受赠取得的，以及联名持有的份额。

关键在“或联名持有”这几个字：只要共同买家当中任何一位曾经拥有过住宅产业，这个条件就不成立，整笔交易都拿不到豁免，另一位也救不回来。

这笔豁免值多少？以 RM500,000、贷款九成为例：MOT 印花税 RM9,000 加贷款合约印花税 RM2,250，合计 RM11,250。计算方式见印花税与律师费怎么算，其他首购优惠见首购族优惠 2026。

Louis 提醒：不少网页还写着“买卖合约必须在 2025 年 12 月 31 日之前签”，那是修订前的旧期限，已经不对了。现在的截止日是 2027 年 12 月 31 日（依据马来西亚律师公会 2026 年 4 月 16 日第 128/2026 号通函）。

如果联名的一方过世，房子会怎样？

因为没有生存者取得权，过世一方的份额不会自动归给在世的另一方。那份额落入他的遗产，按遗嘱或无遗嘱分配法处理。在世的一方必须等到遗嘱认证（probate）、遗产管理书（letters of administration）或分配令下来之后，份额才能转到自己名下——即使这些年来供款都是他一个人付的。

贷款不会因为一方过世而消失。在世的借款人对整笔贷款仍然有责任，除非有保险赔付。
MRTA／MLTA（以及回教保险的 MRTT／MLTT）不是法律规定，但银行常要求或力推。联名贷款要特别看清楚：保的是谁的命、保额多少、赔付后能抵掉多少贷款。有些配套只保一位借款人。比较见MRTA 与 MLTA。
遗嘱是最便宜的一份文件。没有遗嘱，处理时间与费用都会拉长，程序见房产继承与遗嘱。
产业盈利税（RPGT）方面，配偶之间、父母与子女之间、祖父母与孙子女之间的转让视为“不赚不亏”（no gain, no loss），不产生即时税负。

关系走不下去了，联名的房子怎么办？

一起卖掉，按份额分钱。最干净。要先算好赎回贷款的余额、提早还款罚金（若还在锁定期）、中介费、律师费与 RPGT，见卖房流程与 RPGT。
一方买下另一方的份额。房子还押在银行，所以第一步不是去律师楼，而是取得银行同意：实务上多数要以留下来的那一位单独名义重做贷款，而他一个人的收入与 DSR 必须撑得起整笔贷款。流程与费用见下一节。
谈不拢，就是法庭。共同业主可以依国家土地法典第 145 条向法院申请终止共同业权并出售产业。非回教徒的离婚案件，《1976 年法律改革（婚姻及离婚）法令》第 76 条让法院可以下令分配婚姻期间取得的资产或下令变卖，考虑的因素包括金钱与非金钱贡献（包括照顾家庭）、为家庭承担的债务、子女的需要与婚姻长短。回教徒的相关事项由回教法庭处理。

Louis 提醒：分手、离婚、吵架，银行一概不管。只要贷款合约还在，两个人的责任就还在，逾期照样进两个人的 CCRIS。协议好了就尽快执行到底——转名、重做贷款、解除抵押，一件都不能少。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

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加名字、减名字要怎么做？费用有哪些？

先问银行房子有贷款就已经抵押给银行，未经银行同意不能转名。银行通常要求重新评估，甚至以新的借款人组合重做一笔贷款（等于新的批核、新的估价、新的贷款合约）。
委任律师，准备转名文件转让用土地转名表格 Form 14A；律师会先做地契查册，确认有没有 caveat、限制条件与欠费。
印花税评估（adjudication）转让份额属于应课印花税的文件。份额转让的计税方式没有公开的官方说明，请律师书面确认，或向 LHDN 申请评估后再签。
州政府同意（如适用）租赁地契或地契上有权益限制（Sekatan Kepentingan）的，转名前要向土地局申请州政府同意。
盖印与登记文件盖印后到土地局登记；有新贷款的还要同步签贷款合约与抵押文件（Form 16A）。

要准备的费用（实际数目要按你的个案报价）：

转让的印花税——按转让部分的对价或市值（以较高者）计算，税率是 1%／2%／3%／4% 的分级税率。但只转让一部分份额时怎么算，官方没有公开说明，法律与税务界的公开资料也没有统一的计算例子。请律师书面确认，或申请 LHDN 评估。
律师费——按 2023 年律师报酬令（SRO 2023）的收费表，按转让的价值计算：首 RM500,000 为 1.25%（最低 RM500），其后 RM700 万为 1%，另加 8% 服务税与杂费。
新贷款的费用——若需要重做贷款：贷款合约印花税 0.5%、贷款律师费（同一收费表）、估价费；还在锁定期的话可能有提早还款罚金，见转贷与还清房贷。
州政府同意费与土地局登记费——按州属与产业价值而定，柔佛在 2025 年也调高了 RM500,000 以上的土地转名登记费。请律师按你的州属报价。
亲属之间的转让可能有印花税减免，见下一节。

Louis 提醒：“加个名字而已”在文件上其实是一次产业转让，要转名、要盖印、可能要重做贷款。开口之前先问两个人：这么做的目的是什么？有没有更便宜的做法（例如遗嘱、信托或共同持有协议）能达到同样目的？

父母、子女、配偶之间过户，印花税可以减免多少？

亲属之间转让产业的印花税减免（2026 年 9 月）
关系	减免	依据
父母 ↔ 子女、祖父母 ↔ 孙子女	市值首 RM100 万的印花税 100% 豁免；超出部分的印花税减免 50%	P.U.(A) 178/2023，2023 年 6 月 9 日宪报，自 2023 年 4 月 1 日起生效
配偶之间（夫 ↔ 妻）	100% 豁免，没有上限	P.U.(A) 420/2007
兄弟姐妹	不适用	无相关豁免令

条件：转名文件在 2023 年 4 月 1 日或之后签署，而且受让人是大马公民。“子女”包括婚生子女、继子女，以及依法收养的子女。
示范计算：父亲把市值 RM1,200,000 的房子转给儿子。按一般税率，印花税本来是 RM32,000（首 RM10 万 1%＝RM1,000；RM10 万至 RM50 万 2%＝RM8,000；RM50 万至 RM100 万 3%＝RM15,000；超出 RM100 万的 RM20 万按 4%＝RM8,000）。首 RM100 万的部分（RM24,000）全免，余下 RM8,000 减免一半，应缴约 RM4,000。这是按豁免令的文义所做的示范，实际金额请律师确认或申请 LHDN 评估。
市值 RM100 万或以下的父母子女转让，印花税是 RM0。
2023 年 4 月 1 日之前的旧规定是父母子女 50% 减免（P.U.(A) 369/2019），已经不是现行标准，不要再用。
共同业主之间只转让一部分份额时，这项减免怎么套用，同样没有公开的说明——不要自己假设，交给律师书面确认。

配偶之间的 100% 豁免依据的是 2007 年的豁免令，我没有找到 2025–2026 年重新确认它仍然有效的官方公告，实务上律师楼仍照此办理；签约前请律师确认该令未被撤销。产业盈利税方面，配偶、父母子女、祖孙之间的转让属于“不赚不亏”。

联名买房之前，先谈好这几件事

两个人各自的份额写多少？按出资比例还是对半？写进买卖合约与转名文件。
谁付首付、谁付月供、谁付管理费与地税门牌税？金额与比例白纸黑字写下来。
两个人都拉一份 CCRIS：看清楚彼此的未还清房贷笔数与供期，才知道成数与 DSR 会落在哪里。
确认有没有人曾经拥有住宅产业——这决定首购印花税豁免拿不拿得到。
将来一方要退出时怎么处理？谁有优先购买权？价格怎么定（例如由双方同意的估价师评估）？
两个人都立遗嘱，并确认 MRTA／MLTA 保的是谁、保额多少。
把这些写成一份共同持有协议，让律师过目并与买卖合约一起保存。

签约当天各方律师的角色见签约当天必知；整个贷款流程见房贷申请全流程。

延伸问题

联名买房，份额可以写成 70% 与 30% 吗？

可以。地契登记的是每位业主的份额，可以是 1/2 对 1/2，也可以按出资比例写成 7/10 与 3/10。重点是要在买卖合约与转名文件上写明，因为国家土地法典规定：份额没有注明的，视为均等。出资比例不同却没写清楚，将来卖房分钱或拆伙时最容易起争执。

和父母联名买房，将来会不会影响我的首购资格？

要看你有没有因此“拥有过住宅产业”。豁免条件是从未拥有任何住宅产业，包括联名持有的份额。所以如果你的名字已经在另一间房的地契上（哪怕只有一小部分份额），下一次买房就不算首购。反过来，父母只做借款人而不上地契，你的资格不受影响，但那笔贷款会占掉父母的额度。

联名贷款可以中途把一个人的名字拿掉吗？

不能单方面拿掉。贷款合约与抵押都在银行手上，要先取得银行同意，实务上多数要以留下来的那一位单独名义重新申请一笔贷款，由他一个人的收入与 DSR 撑起整笔债务；地契那边则是一次转让，要签 Form 14A、缴印花税、登记。银行不批，就只能维持原状或卖掉。

兄弟姐妹之间过户房子，有没有印花税减免？

没有。现行的“love and affection”豁免只涵盖父母与子女、祖父母与孙子女，以及配偶之间。马来西亚税务学会曾要求把兄弟姐妹纳入，财政部当时的回应是“意见已被记录，但需要进一步研究”，之后没有新的豁免令。所以兄弟姐妹之间的转让按一般的 1%–4% 分级税率计算。

FAQ

常见问题

联名买房，一方过世后另一方会自动拿到整间房吗？

不会。马来西亚半岛的联名持有是不可分割份额（tenancy in common），没有生存者取得权。过世一方的份额落入遗产，按遗嘱或无遗嘱分配法处理，在世的一方要等遗嘱认证或遗产管理令下来才能接手，即使贷款一直是他在供也一样。唯一的例外是槟城与马六甲某些地契。所以两个人都应该立遗嘱。

联名买房有什么好处和坏处？

好处是两份净收入合并评估，能贷的金额通常较高，首付与费用也可以分摊。坏处是：这笔贷款会同时记在两个人的 CCRIS，整笔月供算进双方的 DSR，影响各自将来买房；还款责任通常是连带的；只要一方曾拥有住宅产业，两个人都拿不到首购印花税豁免；将来要拆伙，转名与重做贷款的手续和费用都不小。

我和朋友联名买，他以前买过房子，我还算首购吗？

不算。豁免令要求买方或共同买方“从未拥有任何住宅产业，包括继承或受赠取得的，无论是个人持有或联名持有”。只要其中一位不符合，整笔交易都拿不到豁免，另一位也不能单独享有。以 RM500,000、贷九成计算，这代表多付 MOT 印花税 RM9,000 与贷款合约印花税 RM2,250，共 RM11,250。

地契加名字要多少钱？

没有统一数字，因为它在文件上是一次产业转让。要算的有：转让的印花税（分级税率 1%–4%，但只转让部分份额时官方没有公开的计算说明，须由律师确认或向 LHDN 申请评估）、按 SRO 2023 收费表计算的律师费加 8% 服务税、若须重做贷款的贷款合约印花税 0.5% 与贷款律师费、估价费、州政府同意费与土地局登记费。房子有贷款的，第一步是先取得银行同意。

父母把房子过户给孩子，印花税多少？

依 P.U.(A) 178/2023（2023 年 6 月 9 日宪报，自 2023 年 4 月 1 日起），父母与子女、祖父母与孙子女之间的转让，市值首 RM100 万的印花税 100% 豁免，超出部分减免 50%；受让人必须是大马公民。所以市值 RM100 万或以下是 RM0。兄弟姐妹之间不适用。旧的 50% 减免是 2023 年 4 月之前的规定，已经过时。

离婚后房子怎么分？银行会不会自动把名字拿掉？

银行不会。贷款合约还在，两个人的责任就还在，逾期一样进两个人的 CCRIS。可行的路有三条：一起卖掉按份额分、一方买下另一方的份额（须银行同意，通常要以单独名义重做贷款）、或上法庭。非回教徒的离婚，法院可依 1976 年法律改革（婚姻及离婚）法令第 76 条下令分配或变卖婚姻期间取得的资产；回教徒由回教法庭处理。

可以贷款只写一个人，地契写两个人吗？

可以，这在法律上是允许的，也是想避开 70% 成数限制时常见的建议。代价是：非借款人的收入不能用来支持这笔贷款，DSR 只算借款人一个人，能借的金额通常较小，而且有些银行不接受这种安排。银行的抵押权仍然涵盖整个产业，所以另一位业主实际上也把自己的份额押了进去，签之前双方都要清楚。