Sensasi @ Utropolis，槟城峇都加湾
Utropolis Batu Kawan 第一期的 196 个商业办公单位与零售店铺——永久地契、已经完工，与 612 户服务式公寓同期兴建，旁边就是 UOW Malaysia KDU 校园。店铺和办公单位不在房屋登记系统里，所以这里没有准证价格区间可以引用；发展商的商业电子楼书把单位分成三个面积级别，由 420 至 3,500 平方尺；个别单位的实际面积和价格以发展商的官方表格为准，我发给你。
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Sensasi @ Utropolis，槟城峇都加湾 项目速览
以下每一个数字都出自 Paramount 官网、The Edge Malaysia 的报道或政府登记资料。三者都没有公布的，本页就不写。
- 项目名称
- Sensasi @ UtropolisUtropolis Batu Kawan 第一期 · 发展商 Paramount Property (PW) Sdn. Bhd.
- 位置
- 峇都加湾 Bandar Cassia槟城威省南区（Seberang Perai Selatan）· 距 UOW Malaysia KDU 校园 223 米
- 产业类型
- 商业办公单位与零售店铺综合发展期裙楼里的三层办公单位与店铺，同期还有 612 户服务式公寓；层数依据发展商电子楼书
- 地契
- 永久地契The Edge Malaysia（2023 年 10 月）形容 Sensasi 是 5.3 英亩的永久地契项目；发展商的商业电子楼书上也印着 Freehold（永久地契）
- 单位数
- 196 个商业单位这是 The Edge 的总数；发展商电子楼书画的是第一层 53 个、第二层 72 个、第三层 71 个，没有说明哪些是店铺、哪些是办公单位
- 单位面积
- 420 – 3,500 平方尺发展商电子楼书分三个级别：A 型 420–1,280、B 型 1,300–1,800、C 型 1,801–3,500 平方尺；个别单位的实际面积没有印出来，你看中哪一间，我发那一间的面积
- 入驻率
- 2023 年 10 月为 80%The Edge 对 Sensasi 这一期的报道，没有把店铺和住宅分开
- 完工
- 已完工登记显示同期公寓在 2019 年 10 月 18 日取得 CCC
- 政府登记
- 商业单位不在登记系统内店铺和办公单位不属于房屋登记范围；teduh.kpkt.gov.my 上只有同期公寓的记录（2026 年 10 月 7 日最后查核），编号 14638-1
- 外国买家
- 按商业产业规定州政府批准和外国公司的条件与住宅不同；我先替你的单位确认
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
在 Sensasi 买店铺或办公单位之前，先掂量这六件事
四件是生意人或收租业主会看这里的理由，两件是要先找到答案的问题。每一件都以 Paramount 官网、The Edge Malaysia 或政府登记为依据。
顾客就住在楼上和隔壁
把房屋登记系统里这个大学城的数字加起来：Sensasi 这一期 612 户服务式公寓、Fasa 2 有 491 户、Sinaran 964 户、Savana 522 户，一共 2,589 户已完工住宅，都在几分钟步行范围内；Seiras 完工后还会多 411 户。在这里开店，不必只靠路过的车流。
大学和医院就在门口
从这一期量直线距离，Columbia Asia 医院 124 米，UOW Malaysia KDU 校园 223 米。Paramount 自己对这些商业单位的定位，就是每天的学生、住户和访客人流，再加上周边发展项目里的办公室和工厂主管。
已经在营业的地址，不是纸上的承诺
Sensasi 已经盖好。登记显示同期公寓的完工证书日期是 2019 年 10 月 18 日，The Edge 在 2023 年 10 月报道这一期已完工、入驻率 80%。你可以午餐时间站在楼下，数一数有几间拉起铁门在营业，直接和正在做生意的人聊。
商业单位也是永久地契
The Edge 形容 Sensasi 是 5.3 英亩的永久地契项目。在 Utropolis 里这一点值得留意，因为同一家报纸 2026 年 3 月报道，Sinaran 那一期原本是租赁地契，后来业主才办理转换。买之前请律师确认你那一间的地契年限和土地用途。
报道说已售完，发展商官网却还挂着
The Edge 在 2023 年 10 月说 Sensasi 已经全部售出。到了 2026 年 10 月，Paramount 官网仍然有 Sensasi 页面、商业电子楼书和登记表格。所以第一件要弄清楚的事是：现在卖的到底是发展商手上还留着的单位，还是业主转售——两者的文件和谈法不一样。
竞争对手很近，关键数字没有公开
Design Village 在 419 米外，IKEA 在 892 米外；大学城自己也不断增加店铺：The Edge 报道 Sinaran Avenue 有 16 个零售单位，Seiras Avenue 现在也在卖。电子楼书只给出面积级别，并在店铺上方画了商业停车场；个别单位的实际面积、管理费、停车条件和可经营的行业都没有公布。这些我帮你要书面答复。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
项目现在走到哪一步
发展商图片与图纸里的 Sensasi
Sensasi @ Utropolis，槟城峇都加湾 在哪里
位于威省南区峇都加湾 Bandar Cassia 的 Utropolis 大学城中心，也就是槟城第二大桥在威省的这一端。发展商形容这里是槟城快速成长的中央商务区，上南北大道和第二大桥都很快。
地图定位取自房屋登记系统中 Utropolis Batu Kawan Fasa 1B（14638-1，即 Sensasi 这一期的公寓）的坐标，与 Google 地图标示 Sensasi 的位置相差约 40 米。距离均为从此点起算的直线距离。
- Suasana 大楼（Utropolis Fasa 2）95 米直线距离
- Columbia Asia 医院（峇都加湾）124 米直线距离
- UOW Malaysia KDU 槟城大学学院223 米直线距离
- Savana @ Utropolis255 米直线距离
- Design Village 名牌奥莱城419 米直线距离
- IKEA 峇都加湾892 米直线距离
- 峇都加湾工业园1.6 公里直线距离
- Bandar Cassia 收费站（槟城第二大桥）2.0 公里直线距离
- 槟城国际机场18.9 公里直线距离
关于 Paramount Property
The Edge 指出 Utropolis Batu Kawan 的发展商是 Paramount Property (PW) Sdn. Bhd.，并形容整个大学城是 44.3 英亩、自成一体的综合商业分层发展项目。这家公司隶属于在马来西亚交易所主板上市的 Paramount Corporation Berhad，在房屋登记系统里的发展商编号是 14638。
Sensasi 是最先盖的一期。在登记系统里，这一期的公寓叫 Utropolis Batu Kawan Fasa 1B：18 层大楼内 612 户服务式公寓，面积 46 至 68 平方米，第一份买卖合约是 2017 年 3 月 6 日，2019 年 10 月 18 日取得完工证书——大约 31 个月，登记上没有交屋期延长的记录。196 个办公单位和店铺属于同一期，但因为是商业产业，不会列在那里。
之后发生的事，对想在这里开店的人很重要。2020 年 Suasana 增加 491 户，2024 年 Sinaran 增加 964 户和 16 个零售单位，2025 年 Savana 增加 522 户；Seiras Residences 正在兴建，还有 411 户，同时推出 Seiras Avenue 店铺。The Edge 也报道，大学城当时还有大约 30% 的土地留给之后的住宅、办公和商业发展，而 Paramount 正在 600 米范围内再买 18.97 英亩土地。每多一期就多一批顾客，但多数时候也多一排店面和你竞争。
老实说一句：商业部分的数字没有人公开。Sensasi 没有公开的租户名单、空置率或管理费；The Edge 那个 80% 的入驻率已经是三年前的数字，也没有把店铺和公寓分开。请把这一页当作起点，你自己到现场数出来有几间店在营业，比这里任何一个数字都更值得相信。
常见问题
Sensasi @ Utropolis 一共有多少个商业单位？
依据 The Edge Malaysia 的报道是 196 个，报道称它们是商业办公单位和零售店铺，没有说明办公单位和店铺各占多少。
发展商的商业电子楼书把它们画在三层楼面上：第一层 53 个、第二层 72 个、第三层 71 个，加起来同样是 196 个。同一期还有 612 户服务式公寓，在房屋登记系统里编号 14638-1，是 18 层的大楼。
Sensasi 是永久地契吗？
The Edge 形容 Sensasi 是 5.3 英亩的永久地契项目；发展商 Sensasi 页面所附的商业电子楼书，封面和投资理由里也都印着 Freehold（永久地契）。
Utropolis 各期的地契并不一样：Sinaran 那一期原本是租赁地契，2026 年 3 月才有转换成永久地契的报道。买商业单位，签约前请律师确认地契年限、分层地契，以及地契上注明的用途。
Sensasi 的店铺和办公单位面积多大？
发展商的商业电子楼书给的是三个面积级别，不是每个单位的数字：A 型 420 至 1,280 平方尺、B 型 1,300 至 1,800 平方尺、C 型 1,801 至 3,500 平方尺。上方的楼层平面图就是按级别着色的。大部分单位是 A 型或 B 型；C 型只有少数几个——第一层四个，楼上两层各两个。
楼书没有印出个别单位的实际面积，房产网站上的面积我也不会照抄。告诉我你要店铺还是办公单位、生意大概需要多大的空间，我把符合条件的单位的实际面积发给你。
外国人或外国公司可以买 Sensasi 的商业单位吗？
商业产业不是按住宅规定来看的。槟城对非公民购买住宅设的价格门槛，以及非公民购买住宅一律 8% 的印花税，都是住宅产业的规定，不能直接套用在店铺或办公单位上。
外国个人或外国公司购买商业产业，仍然需要槟州政府批准，而且个人和公司的条件不一样。告诉我买方是谁，我先替你的单位确认清楚，再谈下一步。人在新加坡或海外的买家，文件可以怎样签，也可以一并问我。
Sensasi 已经完工了吗？
已经完工。The Edge 在 2023 年 10 月报道这一期已完工；房屋登记系统显示同期公寓的完工与合格证书日期是 2019 年 10 月 18 日。
登记系统只管住宅，所以那个证书日期是公寓的。你要买的那一间商业单位，我会向发展商索取对应的证书。
该选店铺还是办公单位？选哪个位置？
从你的行业出发。餐饮和便利类生意靠的是能见度，以及公寓、校园和停车场之间的步行动线；诊所、补习中心或专业服务办公室，只要停车和招牌位置合适，可以选比较安静的一面。看中某一间之前，先问清楚管理机构准许经营哪些行业。
然后和我一起看上方的楼层平面图：哪些单位面向大学那一侧、哪些面向内街、电梯和卸货区在哪里、隔壁已经在营业的是什么店。这些我会在楼层图上替你标出来。
Sensasi 价格多少？管理费多少？
没有我可以引用的公开价格。店铺和办公单位不在房屋登记系统里，所以没有广告准证上的价格区间；房产网站和挂牌上的数字我不会转述。
商业业主的管理费、储备金、门牌税和停车安排，同样没有公布。WhatsApp 我，我把最新价目表和书面的收费发给你。
买 Sensasi 店铺，还是买 Savana 公寓来出租？
同一个大学城里的两种资产。255 米外的 Savana 是已完工的 522 户永久地契服务式公寓，租给家庭或学生，外国买家按住宅规定办理。Sensasi 的单位是租给生意人，签的是商业租约，价值跟着那门生意做得好不好走。
住宅租客走了比较容易再找；好的商业租户通常租得久，但要花更长时间才找得到。如果你没有持有过商业产业，建议把 Savana 那一页也看一遍，再让我按你的预算把两者并排比较。
在峇都加湾开店，人流够吗？做什么生意合适？
基本盘是实在的：房屋登记系统里 Utropolis 有 2,589 户已完工住宅，大学校园 223 米，私人医院 124 米，峇都加湾工业园 1.6 公里；Design Village 和 IKEA 周末会把外来访客带进这一带。
限制也是实在的：学期之间学生人数会减少，去大型商场的人开车来、开车走，大学城里的店铺单位也越来越多。租金数字我不报；我宁可带你在平日和周末各去一次，让你用自己的眼睛判断。适合哪一类生意，到现场看过已经在营业的店再谈。
索取 Sensasi 单位的实际面积与目前可选的单位
告诉我你打算做什么生意，或者是买来出租，以及大概需要多大的空间。我把合适的单位连同实际面积和书面的收费一起发给你。
已完工项目——可买的单位逐间变动，安排看房前请先问我
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-07，依据Paramount Property 的 Sensasi 与 Utropolis Batu Kawan 页面及其所附的商业电子楼书、The Edge Malaysia 的报道，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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