Bayu Puteri 3 美湖公主三期
这个项目现在二手挂牌从 RM340,000 到 RM460,000——价差 RM120,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Bayu Puteri 3
Bayu Puteri 3（美湖公主三期） 是位于马来西亚新山 Taman Bayu Puteri 的Leasehold公寓，由 Bayou Bay Development Sdn Bhd 开发，2006 年完工，共 1 栋 / 21 层 / 565 户。地址：Taman Bayu Puteri, 80150 Johor Bahru, Johor。
共 1 种户型（面积资料待查）。2026 年 9 月二手挂牌价 RM340,000 – RM460,000，中等价位约 RM400,000；成交 PSF 区间 RM250–350／尺。整户月租 RM1,400 – RM2,500，毛租金回报率 5.7% – 5.7%。管理费 资料待查。
交通定位：约 6–8 km，车程约 10–15 分钟（估算）
Bayu Puteri 3 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2006 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Bayou Bay Development Sdn BhdBayou Bay Development Sdn Bhd
- 完工年份
- 2006已交付现房（二手）
- 地契
- Leasehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 5651 栋 · 21 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM250–350近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 5.7–5.7%以整户出租计算
区域中型发展商，成立年份及上市情况资料待查。
Taman Bayu Puteri，出门能到哪里
完整地址：Taman Bayu Puteri, 80150 Johor Bahru, Johor（邮编 80150）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运约 6–8 km，车程约 10–15 分钟（估算）
- 🛂 关卡 CIQ约 6–8 km（估算）
- 🚌 其他交通距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
🛍️ 购物商场
- Danga City Mall
- JB Sentral
- JB City Square
🎓 学校
- 资料待查
🏥 医疗
- 资料待查
1 个户型的价格与租金
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM400,000，高价位到 RM460,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 标准单位 | 面积待查 | 3 房 · 2 卫 | RM340,000 – RM460,000 | — | RM1,400 – 2,500 |
价格为 2026 年 9 月市场挂牌与近期成交综合区间，非实时报价。实际成交价视楼层、朝向、装修与议价而定。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
租金：从 RM1,400 到 RM2,500 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.7% – 5.7%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Bayu Puteri 3 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Bayu Puteri 3 真正值钱的地方
相较Bayu Puteri 1/2设施更齐全（含泳池、网球场）
单栋高层，管理相对集中
🏊 设施清单
- 烧烤区
- 有盖停车位
- 健身室
- 慢跑径
- 儿童游乐场
- 24小时保安
- 泳池
- 网球场
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
首购族
性价比租客
看重靠近市区且设施较齐全（含泳池网球场）的买家
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
楼龄近20年
租赁地契
PSF数据存在异常值需实地核实
Tebrau / Mount Austin / 东北区 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bayu Puteri 3 ← | 2006 | Leasehold | 565 | RM250–350 | RM340,000 – RM460,000 | 5.7–5.7% |
| Austin Suites (Permata Austin) | 2014 | Freehold | 460 | RM345–585 | RM299,000 – RM550,000 | 5.1–5.1% |
| Austin Regency (Pangsapuri Austin Perdana) | 2019 | Freehold | 1,200 | RM326–706 | RM328,000 – RM588,000 | 5.0–5.0% |
| Molek Regency | 2018 | Freehold | — | RM400–700 | RM350,000 – RM2,800,000 | 4.0–5.0% |
| Molek Pine 3 | 2013 | Freehold | 248 | RM464–657 | RM638,000 – RM1,400,000 | 5.7–5.7% |
| Cube 8 Teens | 2016 | Freehold | 286 | RM450–648 | RM245,000 – RM425,000 | 6.4–6.4% |
| Bayu Puteri 1 | 2004 | Leasehold | 266 | RM337–395 | RM305,000 – RM388,000 | 4.5–5.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Bayu Puteri 3 的地契为 Leasehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 10 个问题
Bayu Puteri 3 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Bayu Puteri 3 的二手挂牌价区间为 RM340,000 至 RM460,000，中等价位约 RM400,000，成交 PSF 约 RM250–350／尺。各户型价格带：标准单位（面积待查）RM340,000–RM460,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Bayu Puteri 3 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,400 – RM2,500，毛租金回报率约 5.7% – 5.7%。这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Bayu Puteri 3 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Bayu Puteri 3 为 Leasehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Bayu Puteri 3 什么时候完工？谁开发的？
Bayu Puteri 3 于 2006 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 1 栋、21 层、565 户。发展商为 Bayou Bay Development Sdn Bhd。区域中型发展商，成立年份及上市情况资料待查。
Bayu Puteri 3 交通方便吗？离关卡多远？
约 6–8 km，车程约 10–15 分钟（估算）；约 6–8 km（估算）；距 Tebrau 高速 / EDL 出口约 5–8 分钟车程
Bayu Puteri 3 有哪些户型？
共 1 个户型：标准单位 面积待查（3 房）。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Bayu Puteri 3 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：烧烤区、有盖停车位、健身室、慢跑径、儿童游乐场、24小时保安、泳池、网球场。
Bayu Puteri 3 适合什么人买？
首购族、性价比租客、看重靠近市区且设施较齐全（含泳池网球场）的买家
买 Bayu Puteri 3 有什么风险要注意？
楼龄近20年；租赁地契；PSF数据存在异常值需实地核实
Bayu Puteri 3 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Danga City Mall、JB Sentral、JB City Square。学校：资料待查。医疗：资料待查。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Bayu Puteri 3 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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