The Queenswoodz @ Bukit Jalil

不是。它们是同一发展商在相邻地块上分别领照的两个项目，相距约 25 米，卖的是不同产品。

The Kingswoodz：三座、1,558 户，474 至 904 平方尺；广告与销售准证把整个项目价格框在 RM485,875 至 RM881,820，载明 2028 年 12 月竣工。

The Queenswoodz：两座 50 与 51 层、共 1,004 户，807 至 1,410 平方尺，含双钥匙户型，目标 2029 年竣工。

EXSIM 把 Queenswoodz 定位为 Kingswoodz 之后的一期，这个说法是准确的；但「一期」不等于「同一栋楼的另一翼」。执照不同、交房时间不同、价格也不同。请核对你文件上写的是哪一个名字。

这个问题我选择诚实回答，而不是方便回答：我查不到任何可核实的来源公布过 EXSIM 为这个项目发布的价格表。

公开可见的是一堆推广数字。EdgeProp 2026 年 7 月的报道说入门价约 RM650,000 至 RM723,000，较大的双钥匙户型可超过 120 万令吉；载有较完整区间的推广页面写 RM723,300 至 RM1,241,300；项目自己的微网站则打出 RM650,000 起，但后面没有任何价目表支撑。

这几组数字并不一致，而且没有一组是发展商价目表。我不会用其中任何一组来做预算。

我的做法是直接向 EXSIM 索取当期价目表连同列位图。告诉我你要的面积、以及双钥匙对你重不重要，我把实际可售单位的真实价格发给你。

有可能，但只限价格区间的顶端。这是 EXSIM 在武吉加里尔三个项目中，唯一答案不是「完全不行」的一个。

吉隆坡对非公民购买住宅产业设 100 万令吉最低成交价门槛。1,410 平方尺的 D 型与 D2 型是有机会跨过去的户型——流传的推广数字把区间顶端放在约 124 万令吉。807 与 936 平方尺的户型几乎可以确定不符合。

两个提醒。第一，在 EXSIM 出具书面价目表之前，不要假设任何具体单位符合门槛。第二，价格达标只是第一步：在联邦直辖区，外国人购买的批准是走《国家土地法典》第 433B 条下的土地工作委员会，需时数月。

联邦层级的成本也要算进去：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民转名印花税统一 8%；产业盈利税五年内 30%、第六年起 10%。贷款成数通常是六至七成，不是九成。

D2 型是把与四房 D 型同样的 1,410 平方尺，切成一个独立开间与一套三房，两边各有自己的入户门，直接开向公共走廊。

支持它的理由是算术。一张地契意味着一份律师费、一次印花税、一次贷款申请，却有两个可以分开出租的门牌。在一个有学生与年轻上班族需求的区域，把开间与家庭单位分开出租，合计租金通常高于把 1,410 平方尺整套出租。

反对它的理由同样是算术。你要为一个可能用不上的第二套厨房与卫浴付钱；双钥匙单位的转售买家池比一般四房窄；而如果你自住其中一半，就等于隔着一道墙住着一个不是你挑的租客。

如果你对第二道门有具体安排——租客、父母、成年子女——那它值得。如果只是概念上觉得好，就不值那个溢价。

EdgeProp 把斯里白沙罗线的 Awan Besar 站标为 450 至 650 米。那是一个区间而不是一个点，因为两座塔楼位于 3.44 英亩地块的不同端，而且步行路线不是直线。

Pavilion Bukit Jalil：以本项目公开坐标与商场坐标计算，直线约 940 米。发展商自己的说法是「1 公里内、开车几分钟」，这个说法是公道的。

真正近的是公园。80 英亩的武吉加里尔休闲公园正是这块地以景观定价的理由，也是你住在这里以后每天真正会用到的东西。

一个不会写在宣传册上的本地资讯：Awan Besar 站有一班往返 Pavilion Bukit Jalil 的免费接驳巴士，约 20 分钟一班。

纸面上的差别很小：A 座 50 层 494 户，B 座 51 层 510 户。差十六户、一层楼。

但实际上你根本不该用这两个数字来选，应该用朝向来选。这个项目卖的是俯瞰 80 英亩公园的景观，面向公园的那几列，无论自住还是出租，价值都明显高于其他列——而它们的售价往往是一样的。

所以要问销售的不是「哪一座」，而是：把列位图给我，标出面向公园的列，并告诉我在我要的面积里这些列还剩哪几户。

如果其他条件都一样，而你要的是全案最高的楼层，那就是 B 座。

租赁地契。EdgeProp 记录为租赁、商业地契，这在吉隆坡的服务式住宅里是标准做法。隔壁 Kingswoodz 地块的地契是 99 年、2123 年 3 月 4 日届满；本地块被报道的租期同样延续到 2123 年 3 月，这与两期出自同一张母地契的情况相符。签约前请以土地查册确认确切届满日。

商业地契有实质后果，我宁可你现在就知道：门牌税与地税按商业费率、水电按商业收费，部分情况下贷款成数会低于住宅地契的公寓。

管理费方面，EXSIM 没有公布这个项目的费率，我也不会转述没有出处的数字。请在签约之前书面索取管理费与偿债基金的预估数，不要签完才问。

这两样我会连同价目表一起从发展商拿。发讯息给我，我一起发给你。

目标竣工为 2029 年。EdgeProp 写 2029 年，推广页面则细化到 2029 年第三季。

截至 2026 年第三季，EXSIM 官网上这个项目的工地进度页只有一组照片，摄于 2026 年第二季，画面是下部结构施工。对一个目标 2029 年的项目来说，这个阶段大致合理。

最能说明问题的是隔壁的对照：EXSIM 已为 The Kingswoodz 公布了连续六个季度的照片。同样的做法用在这里，你每九十天就能自己核实一次进度，而不必依赖任何人的口头保证。

真正保护你的是买卖合约上写的那个日期，因为逾期交付赔偿条款挂在它上面，不是宣传册上的日期。

可以，但理由不是宣传资料里写的那些。武吉加里尔的租赁需求是真实的，来自三个方向：国际医药大学（IMU）与邻近院校的学生与教职员、在雪隆南部走廊上班的专业人士，以及想要公园与商场生活圈但不想付市中心价格的家庭。

复杂的地方在供应。EXSIM 在本区的三块地加起来约 3,700 户，Ren Residence 再加 1,260 户，而这些绝大部分将在 2027 至 2029 年之间交房。同一个辐射范围、同一个三年窗口里，会同时出现大量钥匙。

实际含意是：一户 936 或 1,206 平方尺、面向公园的家庭型单位，面对的近似竞品远少于小户型。而 D2 双钥匙在结构上有优势，因为它有两种出租方式。

NAPIC 2025 年第一季数据显示吉隆坡有 3,668 个未售出的已竣工住宅，集中在较低价的高楼产品带。请针对具体那一户去算租金账；需要武吉加里尔的实际租金水平，问我，不要用销售简报里的回报率。

四个项目、同一个区，而诚实的答案是：它们几乎不互相竞争，因为服务的是不同买家。

入场价最低、交房最早：The Kingswoodz，准证白纸黑字 RM485,875 至 RM881,820，2028 年 12 月竣工。

总价最小、位于整合型城镇内：The Vividz，484 平方尺约 RM446,400 起，位于 KL Wellness City 内，有具名总承建商与明确的合约起算日。

面积最大、有双钥匙，也是 EXSIM 在此唯一可能跨过外国人门槛的一期：The Queenswoodz。

整体面积最大、也是本区唯一有公开单位价格超过 100 万令吉的项目：Ren Residence，920 至 1,680 平方尺，法定价格最高 RM1,148,000——但在进一步了解之前，请先读我在那个页面上写的地契披露问题。

告诉我预算，以及买来自住还是出租，我一条讯息就能把四个缩到一个。