Pavilion Square Kuala Lumpur

不是。发展商是 Armani Hartajaya Sdn Bhd，公司编号 201501038624（1163945-U），为 Pavilion Group 开发。这家公司名列于发展商官网的法律声明中，也是承建商就打桩工程向交易所公告时载明的业主方。

上市发展商 Malton Berhad（Pavilion Bukit Jalil 的开发商）经常被误认为这个项目的发展商。Malton 的 2025 财年年报中没有任何关于 Pavilion Square、Armani Hartajaya、Chulan Square 或 Lot 297 的记载，这个项目也不在 Malton 自己的项目清单里。两者共用 Pavilion Tower 的注册地址——混淆多半由此而起。

这对你为什么重要：如果你原本打算靠一家上市母公司的公开财报来评估交易对手风险，那份安心在这里并不存在。Armani Hartajaya 是私人公司，账目不在交易所公开。付出任何订金之前，请让律师先做一次公司查册。

租赁地契。这块地原以长期租约持有自吉隆坡市政局，2017 年 4 月被完整买下；当时关于该笔交易的报道，还特意把它与隔壁一块永久地契地段区分开来。有些代理页面与搜索摘要写「永久地契」；按现有证据那是错的，最可能的错误来源是把附近永久地契的 Pavilion Suites 混了进来。

剩余年限发展商没有公布。代理网站一律写「99 年至 2122 年」。若属实，则意味着地契约在 2023 年重新发出 99 年——以这个地段的租赁地契而言，条件算相当好。但没有任何发展商文件这样写过，所以我不会把那个年份当作事实放上本页。

签约前，请从地契上取得书面的租约到期年份。这不是细节：租期越短，银行放贷越紧；而你日后卖出时的剩余年限，会直接影响你的买家能贷到多少。你的律师一天之内就能对 Lot 297 做一次土地查册。

可以，但要过价格门槛、州同意与一道税。吉隆坡对非公民购买住宅设有 RM1,000,000 的最低购买价，以买卖合约成交价为准。经济部指南中「外国权益」的定义把马来西亚永久居民也包括在内，所以 PR 同样受这条门槛约束。以本项目的面积区间而言，多数单位应该能轻松越过 100 万令吉，但请就你看中的那一户实际确认，不要默认。

第二道是同意程序。转让给非公民须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州政府同意。在联邦直辖区，这份同意由吉隆坡土地工作委员会批出，由律师在签署买卖合约后向联邦直辖区土地及矿务局申请。未取得同意而完成的交易是无效的，所以请把这段时间排进你的时间表。

然后是税。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人或外国公司购买住宅产业，统一征收 8% 印花税，没有首套减免。《2025 年财政法令》在《印花税法令》中加入的住宅产业定义明文包含服务式公寓，所以这类产品完全落在适用范围内。以 RM150 万的单位计，就是 RM120,000，过户时须以现金缴付，多数贷款方案不能融资。

另外请注意：外国买家日后出售，五年内的产业盈利税为 30%，第六年起为 10%。非公民永远没有零税率那一档。把你的国籍与看中的单位告诉我，我把完整的成本清单列给你。

它出现在发展商自己的设施平面图上，这已是目前最强的证据——但我找不到批准文号。该平面把「access to link-bridge」（连桥入口）列为 12 楼 Courtyard Garden 平台的第一项，而这座桥在两栋塔楼的销售资料中都被提及。

诚实的缺口在这里：一座跨越公共道路的人行天桥，需要地方政府批准，也需要落点那一侧建筑的配合。发展商的资料呈现了这座桥，但没有呈现盖章的批准文件，而我也没能找到。销售图纸不等于许可。

这一点值得追问，因为连桥在这个项目的定价里承担了很重的分量——一条有盖的私属通道直入商场，正是这个地址与步行范围内其他任何塔楼之间的主要差别。请索取批准文号，并问清楚：如果连桥最终没有交付，合约上会怎样。如果答案是「什么都不会发生」，那就按「没有连桥」来给这个单位定价。

目前的销售资料写 67 层、960 个单位，本页用的就是这个。其他数字与其说是错误，不如说是同一个方案不同修订阶段的快照。

批准阶段记录的版本，是 8 层平台之上一栋 61 层、980 个单位的服务式公寓，旁边是 25 层办公塔楼。总承建商 2024 年 11 月自己的公告，写的是 68 层、270.35 米的住宅塔楼与 26 层、126.60 米的办公楼，总楼面面积约 240,000 平方米。更早的批准版本里还有一间 200 间客房的酒店，如今已从所有销售资料中消失。

所以：61 是较早的批准方案，68 是承建商用不同算法计的、或描述的是后来的修订版，67 是今天在卖的版本。层数差一层通常取决于机电层算不算，平台层也可能算也可能不算。这些本身都不必让你紧张——但它们是很好的理由，让你去问清楚买卖合约附的是哪一个图纸修订版，并且去读附件里的楼层平面，而不是读楼书。

因为发展商没有公开可下载的户型图，而我不会拿别人网站上的来充数。发展商官网把户型图放在一个脚本控制的分页元件里，不暴露图档，也没有在旁边标注任何尺寸。

代理网站上确实有流传的版本。我刻意没有采用，理由有两个：我无法确认代理网站上的图纸是否对应当前修订版；而当你在判断一堵墙的位置时，一张修订版本错误的户型图，比没有户型图更糟。

官方确实公布的，是户型代号——A、B1、B2、C1、C2、C3、C4、D——以及 504 至 1,272 平方尺的整体面积区间。各户型的具体面积与卫浴数量，发展商都没有公布。我会针对你感兴趣的户型，直接向发展商索取当前盖章的户型图与面积表。把户型代号发给我，我把他们出具的资料发给你。

这三项发展商一项都没有公布，而外面流传的数字彼此差距太大，不适合引用。

价格方面，2024 年 9 月的一篇报道给过约 RM132 万的指示性数字；代理网站谈的是开盘约每平方尺 RM2,000 至 RM2,400；二手挂牌平台目前显示的叫价则从每平方尺 RM1,133 到 RM3,705 都有——但最后这一组是个别代理的叫价，不是发展商价目表，而且区间宽成这样，本身就说明不了任何事。

管理费方面，完全没有任何公布。这是我会追得最紧的一项。这栋楼有四个设施楼层、67 楼一座 118 米泳池，还有高层电梯组；管理费会是一个不小的月度数字，也是最容易让做收益率试算的投资者措手不及的那一项。

交房方面，发展商未公布日期。各入口网站分别显示 2027 年 7 月、2028 年、2028 至 2029 年、2029 年第三季。由于塔楼已在 2026 年 5 月封顶，其中较早的那些至少在工程上说得通；但「说得通」不等于「有合约约束力」——真正约束的，是写进你买卖合约里的交房日期。我直接向发展商取最新价目表、管理费估算与合约交房日期。发讯息给我，我把今天真实的数字发给你。

法律声明以 Armani Hartajaya Sdn Bhd 名义签署的那一个。这个项目我数到至少十一个销售微型网站，其中好几个自称官方，好几个还挂着看起来很权威的马来西亚域名。

其中一个相当显眼的站，实际由一家完全独立的中介控股公司运营，名字就写在它自己的页脚里。另一个由某大型中介的持牌营销人员运营——值得肯定的是，它在页面顶端明白地挂了说明横幅。还有一些则完全没有任何披露。

实用的判别方法十秒钟就能做完：滚到页脚，看免责声明、隐私声明与使用条款是以哪一家公司的名称与注册编号发出的。如果不是发展商，那就把页面上的一切——价格、面积、交房时间、地契——都当作「说法」而不是「事实」。这不是在批评代理，我自己就是代理。只是销售页面与发展商披露的分量本来就不同，而在这个项目上，这个差别已经实实在在制造出关于地契与单位数的矛盾信息。

就「租客希望走路上班、走路逛商场」这个需求而言，这个地段在吉隆坡已经接近天花板。大家跳过不看的，是市场大环境那一段。

2026 年第一季，NAPIC 记录吉隆坡有 4,181 个已竣工未售出的服务式公寓单位与 3,733 个未售出住宅单位，且吉隆坡当季的住宅滞销量增幅居全国各州之首。武吉免登与周边的黄金三角地带，本来就已经堆积了大量小面积服务式单位，在抢同一批外派人士、公司租赁与短住客源。

这栋楼在出租端的差异化确实存在：商场连桥、四个设施楼层、平均单位面积大于附近的小户型塔楼，以及——这一点很重要——内部只有 960 个单位在互相竞争，而不是好几千个。不利的一面是：你要出租进一个明显供过于求的市场，而且管理费至今是个你还没法计入模型的未知数。

我的建议是：用保守的租金与务实的空置率去做承销，并在发展商公布之前，把管理费当成最大的摆动因子。如果这笔投资只有在「满租且顶格租金」的前提下才成立，那它就不成立。

这两者不是同一件东西的两个版本——它们是同一块地上的两种不同资产类别，而决定性的问题是：买家是谁。

如果买家是个人、你想要那些设施、你有可能自己住、而且你希望日后转售的买家群体最大——那就买住宅。服务式住宅的转售对象是个人，而个人是规模远大于其他类别的买家群。代价是：如果你是外国人，要缴 8% 非公民印花税；另外还有一笔为四个设施楼层买单的管理费，而那些设施你不一定用得上。

如果买家是企业，那就买 Corporate Suites。商业地契几乎改变了一切：对外国权益而言，单位必须通过一家马来西亚注册公司持有，不能放在个人名下；8% 的住宅印花税不适用；银行贷款成数通常较低；门牌税与水电按商业而非住宅税率计算。而且它只有 106 个单位，对上住宅的 960 个——这有两面：更稀缺，但转售市场也更薄。

一句话总结：个人买自住或出租的公寓，选这一栋；公司买办公场所或商业资产，请读下面连结的 Corporate Suites 专页——那边的规则是真的不一样，弄错了代价不小。