The Bedrock @ Jesselton Docklands
一个 35 英亩海滨总体规划的第一块地——以商业地契套房出售，而在沙巴，这一点会改变「谁可以买」。
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The Bedrock @ Jesselton Docklands 项目速览
先看第二行。发展商自家网站把它称为 commercial suites（商业地契套房），而在沙巴，这一个词会把法律问题从「我买不买得起」变成「我有没有资格持有」。律师公会的各州对照表把沙巴的商业产业记为仅限在马来西亚注册的外国公司持有，包括作旅游用途的产业。以下其余各项都是发展商已公布的内容——而这个项目最引人注意的地方，是标准事实清单里有多少项根本没有公布。
- 项目名称
- The Bedrock @ Jesselton DocklandsEXSIM 集团与 Bedi
- 产品类别
- 商业地契套房发展商官网 docklands.com.my 自己的用词
- 塔楼
- 两座——A 座与 B 座层数未公布
- 公布的户型代号
- 14 个单间、1 至 3 房与双钥匙
- 建筑面积
- 未公布线上没有标注面积的户型表
- 单位总数
- 未公布官网上的计数器显示为零
- 地契
- 未公布沙巴地契依 Cap. 68 为 CL 或 TL
- 价格
- 未公布营销页面只给了一个遮码数字
- 完工
- 未公布有 2026 年 3 月与 5 月的工地实拍
- 运营管理
- ANTEL Hospitality，需订阅可选项目，另行收费
本站关于 KPKT 查册讲的每一句，在这个项目都不适用
本站其他项目全部对过国家房屋局在 teduh.kpkt.gov.my 的查册。这一个查不到，而且永远查不到 —— 不是有什么问题，是因为它在沙巴。
| 地区 | 适用法令 | 主管机关 |
|---|---|---|
| 马来西亚半岛 | 1966 年房屋发展（管制与执照）法令（Act 118） | 房屋及地方政府部（KPKT） |
| 沙巴 | 1978 年房屋发展（管制与执照）法规 | 沙巴州政府主管机关 |
| 砂拉越 | 2013 年房屋发展（管制与执照）条例 | 砂拉越州政府主管机关 |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
依沙巴与砂拉越加入联邦的条件，房屋事务属州权。沙巴该法规由州总检察署公布于 sagc.sabah.gov.my。
这对买家实际的差别
本站在半岛项目一直叫你去查的三样东西 —— KPKT 项目代码、认证完成百分比、依法呈报的广告文件 —— 沙巴项目没有可以线上查到的对应物。沙巴没有 TEDUH。
所以这些检查只能靠手动，而且必须在任何一笔钱动之前坚持做完：
- 索取依 1978 年法规核发的发展商执照，以及随之核发的广告销售准证。它们存在，只是没有公开入口可查。
- 看清楚你的买卖合约用的是哪一份附表。沙巴有自己的法定合约格式。不要假设半岛附表 G／H 的期限或 10% 迟交赔偿公式会照搬过来 —— 看条文，不要看习惯。
- 问清楚纠纷由哪个仲裁庭受理。半岛的购屋者索偿仲裁庭不涵盖沙巴。在你需要它之前，先知道是哪一个、上限多少。
这些都不代表在沙巴买比较差。是管辖制度不同，而这个不同在出事之前完全看不出来。一个连自己执照是依哪一部法律核发都讲不出来的销售人员，本身就是一个讯息。
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
这个项目被列入考虑的六个理由（据实说）
亚庇市区内真正全新的海滨供应非常少，而这是规模最大的一次尝试的第一块地。整个逻辑就是这一句，而这一句同时是优点也是风险。
夹在码头与会展中心之间
发展商标示项目位于 Jesselton Point 渡轮码头与沙巴国际会展中心之间。一边是跳岛游客，一边是会展客。就短租出租而言，这在亚庇几乎是最好的人流地理位置。
用第一期的价格，买第十一期的规划
总规列出 11 个组成部分，Bedrock 是第一块地。发展商自己的说法是「整个总规里最低的入场价」。第一期本来就该是这个价——也正因为它是第一期，才要承担整个规划的执行风险。
运营方已经指定了
官网明确指出 ANTEL Hospitality 为自有运营商。多数二线城市的小户型项目只卖「酒店式管理」这个概念，交房后让业主自己去找。这里是真的有——但它是一份你要另外付费订阅的服务，跟「已包含」不是一回事。
商业地契，官方讲在前面
官网写的是 commercial suites（商业地契套房）。发展商把这句话放在首页，好过把它埋在买卖合约里。它会影响你的门牌税、水电税率、贷款成数——而在沙巴，它还会影响外国人到底能不能买。
工地实拍是有的
官网上有注明日期的工地进度照片，涵盖 2026 年 3 月与 5 月，另有一张归档在 2026 年 6 月。有实拍的项目，和只有效果图的项目，是两回事。
真正的重点是那些没公布的东西
没有单位总数、没有层数、没有面积表、没有地契年期、没有价目表、没有交房日期、没有执照与准证编号。对一个营销力度这么大的项目来说，这个组合就是本页面最有价值的一段。请把这七项以书面方式一次问清楚。
整个项目，一次看懂
以下五个分区是发展商自己划分的，首字母拼成 BERTH——Business（商业）、Ecology（生态）、Retail（零售）、Tourism（旅游）、Homes（住宅）。目前在售的只有第一个 Bedrock。我仍然把另外四个完整列出来，因为当买家说「以后会有邮轮码头、会有国际学校」时，他们引用的就是这份清单——值得看清楚其中有多少至今还只是一张图。
五个分区，一个在售
The Bedrock
目前唯一在售的一块地。发展商列出这一分区内的五种用途：四层零售步道、品牌短租套房、精品酒店与酒店、豪华住宅，以及 Aquaria KK（水族馆）。今天卖给个人买家的，是 A、B 两座塔楼里的套房。发展商的 FAQ 也确认：商铺单位根本不出售——只租不卖，由发展商 BEDI 管理。
The Enclave
规划中的「工作与交通」分区：渡轮码头、酒店与套房、企业办公楼、海滨露天餐饮与海滨花园。这一块目前没有任何东西在售，也没有公布时间表。
The Reef
公共空间分区：泳池亭阁、浮岛花园、海滨广场、文化岛公园、红树林水道与露天剧场。这是让整个规划「像个目的地」的部分——也是目前还没有商业买家为它买单的部分。
The Tides
河滨公园亭阁、邮轮码头、中央脊线零售中心、康养中心、皮划艇区与邮轮泊位。邮轮码头是最能改变 Bedrock 短租套房经济逻辑的单一要素，同时也是离动工最远的一项。
The Holm
水上住宅、岛屿住宅广场、国际学校、观岛点与浮岛公园。学校是买家最常拿来问我的一项。目前没有公布办学方、没有校区、也没有开学日期。
发展商点了名的设施，以及它没说的楼层
取自发展商自家的 Bedrock 页面。请注意其中的空白：这些空间有名字、有效果图，但没有公布编号设施平面图，也没有公布所在楼层。以这个规模的项目而言并不寻常——这正是「能在平面图上指出来的设施」与「只看过一张图的设施」之间的差别。签约前请索取编号设施平面图与楼层配置。
官方 Bedrock 页面上具名的空间
- 屋顶无边泳池
- 屋顶拳击健身房
- 空中花园
- The Pocket Garden 口袋花园
- 派对与娱乐休闲厅
- 全玻璃概念大门
- 设礼宾台的套房大堂
- 四层零售步道
由 ANTEL 提供的服务层
- 礼宾服务
- 大堂接待
- 客房与清洁服务
- Housekeeping——仅限订阅者
- 租赁管理——仅限订阅者
交付状态
- 全屋室内设计
- 全屋家具
- 提供五套室内风格
- 含景观绿化
项目目前进度
The Bedrock @ Jesselton Docklands 全部 14 种户型图
发展商网站上公布了 14 个户型代号：两种单间、五种一房变体、四种两房、一种三房与两种双钥匙。没有任何一个附有公布的建筑面积。这是这个项目最大的一处资讯缺口——因为在一栋商业地契的短租楼里，平方尺数会同时决定价格、管理费、贷款成数与每晚房价。所以以下每一张卡片只显示代号与房数：我宁可给你一个诚实的空白，也不给你一个从档名读来的数字。
走进 The Bedrock @ Jesselton Docklands
The Bedrock @ Jesselton Docklands 的确切位置
沙巴亚庇海滨的 Jesselton Docklands——位于离岛码头与会展中心之间那一段，属于市区这一侧，不是丹绒亚路那一带。发展商标示距机场 15 分钟车程、距 Suria Sabah 商场 3 分钟。
总规官网与 EXSIM 都没有公布这块地的坐标、地段编号或邮区，所以我不会自己写一个。上方地图定位在 Jesselton Point 渡轮码头——发展商自己把它列为项目的北侧参照，南侧则是沙巴国际会展中心。这是诚实的做法：用我能核实的地标，而不是编一个定位点。确切的地段描述会写在你的买卖合约上，那份文件才是要看的。
- Jesselton Point 渡轮码头紧邻发展商列为项目边界参照
- 沙巴国际会展中心紧邻发展商列为项目边界参照
- Suria Sabah 购物中心3 分钟发展商数据
- 亚庇国际机场15 分钟发展商数据，驾车
- 加雅街与周日市集短程车距未公布分钟数
- Jesselton 商场与免税店步行可达发展商用词
- 亚庇港与邮轮码头邻近现有港口，非规划中的那座
- 里卡士湾与 7 公里海滨步道沿海岸线位于项目北侧
这个项目不在联邦房屋查册里 —— 原因是管辖权，不是警讯
本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表：那是联邦房屋及地方政府部的房屋查册。准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。
这一页没有那张表，而我要把原因讲清楚，而不是留一个你可能会误读的空缺。
我搜了什么，回来的是什么
我在联邦查册上以全国范围搜寻 「Jesselton」。零结果。整个资料库里，一笔都没有。
那不是关于这个项目的证据。那是关于「这个查册涵盖到哪里」的证据。
沙巴不在联邦查册的涵盖范围内
沙巴的房屋发展执照，是由沙巴自己的州法令规范、由州政府执行的，不是联邦部门。《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》—— 也就是本站在每一个半岛项目上所读的那些广告准证、法定买卖合约与进度申报资料的来源 —— 适用范围是马来西亚半岛。沙巴有自己对应的法令，也有自己的房屋监督官。
所以联邦查册本来就不会有沙巴的项目。拿一个亚庇的项目去搜联邦查册、搜不到，跟拿柔佛的地址去查雪兰莪的名录是一样的道理。
这对你实际的意义
你不是保护变少了。你是受另一部法令保护、由另一个机关执行，而你要问的是另一个办公室。
请以书面向发展商索取它的「沙巴发展商执照编号」与「沙巴广告销售准证编号」。这两样是存在的，也是法律要求的。它们应该印在宣传册上，也应该出现在买卖合约里。
请向沙巴州房屋主管机关查证，不要向联邦部门查证。联邦部门无法确认沙巴的执照，而且他们会这样告诉你。
请仔细读买卖合约，不要假设它跟半岛那一份一样。法定附表、交楼期限与迟交赔偿条款，是由沙巴自己的附属法规订的。不要假设你在半岛项目（包括本站）上读到的数字适用于这里。请让你自己的律师确认：你的合约上关于完工日期究竟怎么写，以及一旦延后会怎么处理。
外国人买家：请假设没有任何一条规则会自动沿用
本站关于非公民购屋门槛、州政府同意与豁免专区的所有内容，都是逐州而定的。柔佛不是雪兰莪，雪兰莪不是槟城，而它们都不是沙巴。
沙巴自己订非公民的最低购屋价格门槛，也有自己的州同意程序；而且它还有一些半岛完全没有对应概念的土地类别与限制。在你承诺任何事情之前，请向一位熟悉沙巴的律师取得沙巴目前的规定。不要沿用任何半岛的数字，包括本站其他页面上的数字。
我为什么要把「查不到」也登出来
因为不登更糟。如果这一页干脆没有查册这一节，细心的读者会注意到，然后开始猜「他是不是查到了什么不敢写」。而一个自己跑去搜联邦查册的读者，会得到零结果 —— 那很容易被读成警讯。
那不是警讯，那是一条管辖权的界线。现在你知道界线在哪里，也知道该改问什么。
2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 查询联邦查册。搜寻词「Jesselton」，全国范围，零结果。
关于 EXSIM Group with Bedi
先讲官方到底公布了什么，因为清单很短。EXSIM 集团在自家「Our Developments」页面收录了 Jesselton Docklands，日期为 2025 年 7 月 27 日，并链出总规官网 docklands.com.my、一份电子楼书与一段影片。总规官网邀请你「了解更多 EXSIM x BEDI」。但两个网站都没有公布马来西亚法律上最要紧的那一项：法定告示上的卖方公司名称、公司编号、发展商执照号，以及广告与销售准证号。这几项在广告本身上是法定必载事项，而我在网上找不到这个项目的任何一项。
这不是指控。法定栏位通常印在实体广告、订购单与销售厅告示板上，而不是营销微型网站上。但这确实意味着：在你付订金之前，应该以书面方式索取执照与准证编号——也意味着我不会在这一页印上任何我没有亲眼读过的执照号码。
公司关系可以从另一个方向核实。Bedi Berhad 在马交所以股票代号 6378 上市，前身为 WMG Holdings Bhd，而 EXSIM Borneo Sdn Bhd 持有其 52.5% 股权。这正是本站另一篇 Residensi Bayu Damai（Jalan Tuaran 一带）背后的同一组关系。所以沙巴对这个集团不是孤例——但仍然很新，而对亚庇买家真正有意义的交付纪录，是亚庇的纪录，不是巴生谷的纪录。
你实际打交道的第二方是酒店运营商，不是发展商。套房以「品牌短租（Branded BnB）」形式推出，由 ANTEL Hospitality 管理，官网称其为 Mana Mana Hospitality 成员。请仔细读发展商自己的附注：housekeeping 与租赁管理等附加服务，只提供给另外订购 Antel Group 服务的买家。这是一份要另外购买的订阅，条款并未公布。它不是租金保证，官网上也没有任何一句话说它是。
总规建筑师这一项是真本事。Snohetta 是奥斯陆的事务所，作品包括挪威国家歌剧院与埃及亚历山大图书馆。请到他们，是真实的企图心信号。但严格来说，这是关于「规划」的信号，不是关于你要买的那两座塔楼——总体规划的建筑署名，不会自动延伸到规划里的每一栋楼。
有一个小细节能说明这个项目有多早期：发展商自家营销页面上的户型图，全部挂在同一个重复的档名下，档名读起来像是某个单间户型加一个平方尺数，而档名背后其实是五张完全不同的户型图。不要从档名读面积。请索取印有户型代号的标注图。
我搜寻过官方页面所列各方的烂尾、清盘与延期诉讼纪录，没有找到不利事项。这是「没有找到不利纪录」，与「纪录清白」不是同一回事；而当卖方公司名称都还没被公布时，这句话的份量又更轻。
常见问题
外国人可以买 The Bedrock 吗？
这是所有问题里要最先解决的一题，而答案可能是「不行」，即使你买得起。发展商自己的页面把产品写成 commercial suites（商业地契套房）。马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表，把沙巴的商业门槛记为 100 万令吉，并加了一个住宅栏位没有的条件：仅限在马来西亚注册的外国公司，包括用于旅游用途的产业。照这个读法，外国自然人无论出价多少，都不能在沙巴取得商业套房的地契——只有具外资的马来西亚注册公司可以。
还有第二层。就沙巴的住宅产业而言，同一份表格记录的最低成交价是 100 万令吉；同时另有一个被广泛引用的数字——高楼分层产业 60 万令吉，据称出自一份州级通令，而我无法以文字形式读到该文件。这两者我不选边；而商业地契这一条我同样不会假装它已经有定论。
如果你不是马来西亚公民——请记得马来西亚永久居民在这件事上也算「外国权益」——唯一负责任的顺序是：先要发展商书面写明你那个单位属于哪一类地契，再透过沙巴的转让律师向沙巴土地及测量局取得书面裁定，最后才付订金。不能反过来。
地契是什么？为什么沙巴用的词不一样？
沙巴不适用《国家土地法典》。这里的地契依《沙巴土地条例》（Cap. 68）签发，形式为 Country Lease（乡区租契）或 Town Lease（市区租契）——这也是为什么沙巴项目讲的是「年期」，而半岛项目会说永久地契或 99 年租赁。
两个官方网站都没有公布这块地的地契年期。第三方房产网站写的是租赁地契，但房产网站不等于地契检索。请索取地契编号，再交由沙巴的转让律师阅读地契本身——包括载明的用途条件与产权限制（restriction in interest），转让给非公民能不能过户，就卡在这一行字上。
总共几个单位？塔楼多高？
发展商两个数字都没公布。官方 Bedrock 页面上有「单位总数」「单位面积」「距机场时间」三个计数器，而在实际提供的页面上，三个都显示为零。这更像是组件失效而不是一种声明，但效果是一样的：没有公布的数字。
在营销与房产网站上流传的数字包括：1,080 个单位、27 层与 25 层两座塔楼、6.15 英亩地块、建筑面积 351 至 700 平方尺。这些都是代理层级的来源，我不会把它们当成事实印在这一页上。它们很可能是对的。请要求发展商书面确认——单位总数与层数都会载明在广告与销售准证上，只要开口，发展商一分钟内就能给你。
价格多少？有没有价目表？
营销页面写的是 from RM5XXK，中间的数字被遮住。遮码的数字是获客工具，不是价格。
这个项目没有公布价目表、没有公布每平方尺单价、也没有公布付款时间表。我直接从发展商销售团队拿实时价目表与目前的 stack 可售情况。发讯息给我，我把这一周真实的资料发给你，包括还开着的是哪几个户型代号。
租金收益有人代管吗？有保证吗？
有人代管，但要你自己选择加入；没有保证。官网指定 ANTEL Hospitality（称为 Mana Mana Hospitality 成员）为自有运营商，负责入住登记、清洁、维护与礼宾。
接着请读发展商自己那条很容易被忽略的附注：housekeeping 与租赁管理等附加服务，只提供给另外订购 Antel Group 服务的买家。这是一份另外签的商业合约，费用与条款在网站上任何地方都没有公布。所有官方页面都没有承诺收益率、出租率或保证回报期。
请在订购之前索取托管合约草稿，不要事后才要。决定这笔账划不划算的三个数字是：管理费百分比、最短订阅年期，以及家具更换由谁买单。
什么时候交房？
未公布。总规官网与 EXSIM 都没有写交房日期，而我不会从一张照片去推算一个日期。
有公布的是注明日期的工地进度纪录：归档在 2026 年 3 月与 5 月的照片，另有一张归档在 2026 年 6 月。在买卖合约里，交付义务是以「自合约签署日起若干个月」来表述的。请把那个月数问出来。那才是唯一对人有约束力的交房日期。
Jesselton Docklands 的其余部分真的会盖出来吗？
今天没有人能诚实地回答这个问题，我也不能。能说清楚的，是哪些已经落定、哪些还没有。
已落定且看得见的：Bedrock 这一块地，有工地实拍。已画在图上但尚未落定的：邮轮码头与泊位、渡轮码头、内湾游艇码头、文化岛、露天剧场、康养中心、国际学校、企业办公楼、水上住宅与浮岛公园——五个分区、11 个组成部分，五个分区名称 Bedrock、Enclave、Reef、Tides、Holm 的首字母拼成 BERTH。
规划出自 Snohetta，这是一家很硬的事务所；但一张严肃的总规图不是一份施工合约。请用「今天步行可达的东西」来给这套房定价——码头、会展中心、Suria Sabah、加雅街——把总规效果图上的一切，当成你没有付钱买的额外可能性。
非马来西亚人在这里要付哪些税？
有三项要预算，另有一个未定问题。转名印花税：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业统一 8%，法条明列服务式公寓与 SOHO。至于一个被归类为 commercial suite 的单位，究竟适用 8% 住宅税率还是一般从价税阶——这正是你的律师必须针对你那份地契回答的问题，也是这个项目上悬而未决的一项。
转售的产业盈利税：非公民在第 1 至 5 年内出售为 30%，第 6 年起为 10%，永远没有归零档。律师公会通函另载明，成交时会预扣成交价的 7% 作为保留金。
贷款：外国买家在马来西亚一般拿到 60% 至 70% 成数，而商业地契的产品通常落在这个区间的下缘，不是上缘。此外还要加上州同意的相关费用与律师费。
管理费与储备金是多少？
未公布。而在一栋有四层零售步道、屋顶泳池、拳击健身房与酒店级大堂团队的楼里，这不是一笔小开销。
同一则讯息里请问两件事：每平方尺的预估管理费，以及另外一项——公共设施与零售裙楼在套房业主、酒店与商铺之间如何分摊。在综合体里，决定你每月账单的，分摊公式远比费率本身重要。这两项我会跟发展商拿，连同价目表一起发给你。
可以不买套房、改买商铺单位吗？
不行。发展商的 FAQ 写明，The Bedrock 的商铺单位不出售——只租不卖，由发展商 BEDI 管理。
对套房买家来说，这有一个实际的好处：裙楼由单一业主统一管理，而不是分散给几十个个别店主，租户组合通常比较好掌控。这也让上一题的分摊问题更重要——请问清楚商铺单位如何分担整栋楼的营运开销。
可以养宠物吗？
还没定案。发展商的 FAQ 把宠物政策列为「待确认」。
如果宠物在你的计划之内——无论是自住还是租客——不要依赖口头上的「可以」。请以书面索取政策，并请你的律师核对日后的公契（DMC）与住户守则怎么写，因为决定这件事的是那些文件，不是销售团队。
把这个项目没公布的七件事拿到手
单位总数、层数、面积表、地契年期、价目表、交付期限，以及执照与准证编号。这七项是存在的——它们就写在广告与销售准证和买卖合约里——只是没有放到网上。告诉我你是以个人身份买，还是打算透过马来西亚公司买，我会把这七项一次带回来，另外附上一个书面答案：你的护照到底能不能持有这份地契。
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我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-08-12 · 最后核对日期 2026-08-12，依据 EXSIM Group with Bedi 官方公布的项目资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
值得跟这个放在一起看的项目
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。