Erinaz Suites @ Kubang Kerian

吉兰丹是全马公布数字彼此矛盾最尖锐的一州，我会把三个数字全部摊开，而不是替你挑一个。

数字一——50 万令吉。马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表，于 2024 年 12 月 23 日以第 444/2024 号通函发出，表格载明资料截至 2024 年 10 月，把吉兰丹的购买价格门槛记为 50 万令吉。这是全国最低的一档（与玻璃市、砂拉越并列），还不到隔壁登嘉楼门槛的一半。

数字二——100 万令吉。同一份通函转载了经济部（前身为经济策划单位 EPU）订定的联邦指南，其中写明：外国权益不得购买每单位价值低于 100 万令吉的产业。这是一条以绝对金额表述的全国下限，直接叠加在州级数字之上。

数字三——同样是 100 万令吉，但来自另一个方向。多份 2026 年现行的实务指南把吉兰丹的最低价写为 100 万令吉而非 50 万令吉。这意味着：要么州级数字在 2024 年 10 月之后已经修订，要么这些指南是以联邦指南取代了州级数字。

我不会做的事是：把它们平均、挑一个对我方便的、或者借用别州的数字。如果你不是马来西亚公民——马来西亚永久居民在这件事上同样被视为外国权益——这个问题必须由吉兰丹州土地及矿务局（Pejabat Tanah dan Galian Kelantan）就你具体的单位与价格出具书面确认，并透过吉兰丹的转让律师办理，且要在付订金之前完成。对马来西亚买家而言，以上都不适用。

同意程序。吉兰丹属半岛州属，《国家土地法典》完整适用——与沙巴、砂拉越不同。依第 433B 条，非公民或外国公司要取得已授予土地的转让、租赁、相关交易或权益转移，必须先以书面申请取得州权力机关的事先书面批准。第 433C 条规定，违反者的交易无效。这不是签约之后再补的手续，而是该项交易能否登记的前提。申请递交至哥打峇鲁的州土地机关。

征费。律师公会那份表格，对吉打、槟城、彭亨与柔佛都明确载有外国人征费。对吉兰丹则没有任何记载。我要把话说准：摘要表格里没有条目，不等于「明确表示没有这笔费用」。此外还有与征费无关的同意申请处理费与律师费。

所以正确的做法是：以书面向吉兰丹土地局索取现行的同意费用表，并确认是否有任何征费。我宁可叫你去发这封信，也不愿印上一个我找不到出处的数字。

律师公会的表格对吉兰丹没有记载任何额外的禁止事项，这与吉打、槟城、马六甲、柔佛不同——那几州都各有一份清单。但同一份通函所转载的联邦指南适用于全国，并明确排除四类产业。

这四类是：每单位价值低于 100 万令吉的产业；由州权力机关认定的低成本与中低成本住宅；位于马来保留地（Tanah Rizab Melayu）上的产业；以及在发展项目中拨予土著权益的产业。

其中第三项在吉兰丹格外值得注意。马来保留地在这个州占相当大的土地面积，而马来保留地的地契不只是对外国人关闭——依《马来保留地法令》，它对所有非马来人关闭，包括其他族裔的马来西亚公民。请以书面问明：这个项目所在的地块是否为马来保留地，并请吉兰丹律师对照地契确认。在这个州，这一个问题决定的交易数量，比价格门槛还多。

两项发展商都没有公布。项目官网有一张以三种颜色区分户型的标准层平面图，以及三张标着 Jenis A、Jenis B、Jenis C 的户型图。其中没有任何一张标注了尺寸、面积或房间数。电子楼书是一份没有文字层的图片型 PDF。

「361 个单位、24 层」这组数字在营销与房产网站上流传。那是代理层级的来源。它们可能是对的；但它们不会以事实的身份出现在这一页上，因为 EXSIM 没有这样说过。

可以说的是：设施图例把一个平台放在 23 楼，所以塔楼至少有 23 层。其余一切都必须由发展商提供。单位总数、层数与每一种户型的建筑面积，全部印在广告与销售准证上——请要求看准证本身，我会陪你一起追。

发展商在任何官方页面上都没有载明地契性质。营销网站把它描述为「永久地契的商业项目」。这两个词我都不会从第三方那里照搬，因为两个词都有后果。

如果地契是商业而不是住宅，有三件事会变：门牌税与水电按商业费率而非民用费率计算；贷款成数通常较低；而 8% 非公民印花税——依其条文适用于住宅产业，包括服务式公寓与 SOHO——对你那个单位可能适用、也可能不适用。最后这一点是要问你的律师、针对你那份地契回答的问题，不是问楼书的问题。

请以书面索取地契类别与年期，并且要在付订金之前拿到答案，不是之后。依《国家土地法典》，地契上还会显示任何产权限制（restriction in interest）——正是那一行批注，决定转让给非公民能不能登记。

因为发展商没有公布任何一张。erinaz.com.my 的工程进度页上只有 EXSIM 标志与「Akan Datang」（即将推出）几个字，别无其他。

我把它点出来而不是略过，理由是同一个集团内部的对比。EXSIM 在其他项目上，按季公布注明日期的工地实拍是惯例。它在瓜拉登嘉楼的 Qubaz Suites，线上有从 2025 年第二季到 2026 年第三季连续六个季度、每季三张的照片。一个到处都这么做、唯独这里不做的集团，其实已经告诉了你这个项目目前处于什么阶段。

何况真正要紧的文件本来也不是照片。请索取建筑师出具的现阶段工程证明书，以及买卖合约下的进度请款时程表。那是你的银行据以放款的东西，也是你判断工期是否准时的依据。

三项都没有公布，我宁可把这句话说清楚，也不想把房产网站上的数字转述给你。

我直接从发展商在 Kubang Kerian 的销售团队拿实时价目表、管理费预估与交付期限。发讯息给我，我把这一周准确的资料发给你。

拿到交付期限时，请注意它的表述形式：买卖合约写的是「自合约签署日起若干个月」，不是一个日历日期。楼书上的日期与合约上的期限，是两种不同的义务，而其中只有一种可以强制执行。

这是目前最有用的一组对比，因为两州相邻、EXSIM 在两州都有项目，而规则并不相同。

登嘉楼是干净的。律师公会表格记录的住宅门槛是 100 万令吉，与联邦指南一致。州级数字与联邦指南吻合，没有需要调和的地方。农业用地记录为不准购买。

吉兰丹不干净。同一份表格里的州级数字是 50 万令吉，只有联邦指南的一半——而这正是那种会导致「订金付了几个月后同意申请被驳回」的落差。

对外国买家而言，实际结果是反直觉的：公布门槛较低的那一州，反而更需要那份书面裁定，而不是更不需要。登嘉楼那个项目我另外写了一页——那边的户型都公布了平方尺数，可以做这一页做不了的算术。

转名印花税：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业统一 8%，法条明列服务式公寓与 SOHO。至于商业地契的单位适不适用，是要问你律师的问题；而本项目的地契类别并未公布——这又是一个必须书面问清楚的理由。

转售的产业盈利税：非公民在第 1 至 5 年内出售为 30%，第 6 年起为 10%。与公民不同，任何持有年期都没有归零档。律师公会通函载明，成交时会预扣成交价的 7% 作为保留金。

贷款：外国买家在马来西亚一般拿到 60% 至 70% 成数；而在一个高楼产品二手市场本来就薄的州，估价师与信贷委员会通常会偏保守而不是宽松。同意申请的费用与律师费请另外编列预算。