Alora Residences @ Subang Jaya

不可以。770 户里没有任何一户符合资格，而理由是算术，不是文件流程。

雪兰莪按分区对非公民设定最低成交价。梳邦再也属八打灵县，也就是第一区，住宅门槛为 RM2,000,000。商业与工业门槛是全州 RM3,000,000，与一个依房屋发展执照销售的服务式公寓无关。

现在把准证摆在旁边看：A 座售价 RM270,000 至 RM1,145,170，B 座 RM961,740 至 RM1,388,140。这个项目最贵的一户，比门槛还低 RM611,860。没有任何一户、任何单位栈、任何组合、任何议价方式，能让一个外国买家跨过这条线。

雪兰莪其余的规则在这里根本轮不到，但你应该知道，因为你接下来看的任何一个项目都会用到：州政府只允许非公民取得分层与分层有地产业，个别地契的有地住宅不论价格多高都不开放；另有配额，把外国人的购买上限设在项目非土著单位的 10%；而每一宗取得都需要雪兰莪州土地局的书面同意，于买卖合约签署后申请。

有一个定义常被弄错：在马来西亚土地法里，「外国权益」包含马来西亚永久居民。持有 PR 并不会把你放到这条线的公民那一侧。

这些属于州级指引，是会不定期修订的。在你依据本页任何内容（包括这个答案）行动之前，请让马来西亚的产业转名律师核对现行的雪兰莪土地局通令。

因为「地契年期」与「购买资格」回答的是两个完全不同的问题，而华人买家几乎总是把它们混为一谈。

地契年期回答的是：这份产权能存在多久。永久地契意味着土地是永久持有，而不是定期持有——这对贷款年期，以及三十年后的转售价值，影响极大。这是这个项目一项真实的优势，我不会劝任何人别去重视它。

购买资格回答的是：州政府愿意让谁持有这份产权。在雪兰莪，这由三件事决定——该单位的价格、产业的类型，以及是否还有配额。地契年期不在其中。一间 RM800,000 的永久地契公寓对外国人关闭；同一个县里一间 RM2,500,000 的租赁地契公寓则开放，只要配额与同意程序过关。

Alora 是我写过的项目里，把这个落差呈现得最干净的一个：它是永久地契，位于成熟且受欢迎的市镇，背后有真实的机构资本支撑——而它对非公民完全关闭，因为它的最高价是 RM1,388,140。

还有下半段值得直白讲清楚，因为很多宣传把它讲反了。适用于非公民的联邦层级规则——2026 年 1 月 1 日起住宅转名统一 8% 印花税、产业盈利税五年内 30% 第六年起 10% 且没有归零档、贷款成数通常落在 60% 至 70%——全部都是「你已经有资格买之后」才会产生的成本。它们不会创造资格。而在这里，你根本走不到那一步。

如果你是非公民、正在雪兰莪看房，请先用价格筛选，其他条件都排在后面。这会替你省下好几个星期。

770 户：A 座 492 户、B 座 278 户，两个数字分别取自各自那一份广告与销售准证。此外地面层另有 8 间 Alora Signature 零售单位，那是独立的商业产品，不计入这 770 户之内。

在面积上，两个官方来源之间存在一个真实且未获解释的落差——这值得点名，而不是抹平。官网公布了八种户型：A 座的 A、A1、B、C、D，B 座的 F、F(a)、H，其中最大 1,042 平方尺。但准证载明的最大建筑面积是 A 座 1,457 平方尺、B 座 1,463 平方尺。

也就是说，每一座塔楼至少各有一个户型——比官网上任何一个都大出四百多平方尺——发展商没有公布图纸。最可能的解释，就摆在发展商自己的登记表上：它只给三个选项，1+1 房、3 房、4 房。如果最大只有 1,042 平方尺，八种公开户型没办法整齐地填满这三档。

我不会把这个推断变成一张房数对照表，因为「合理推断」不等于事实，而你最后会拿着我的话去跟银行谈。我会做的是：按面积去要那两张缺席的图纸——1,457 与 1,463——拿到什么就发给你什么。

既然讲到这里，还有一个数字要顺手更正。B 座 2024 年 10 月预览时的说法是 923 与 1,042 平方尺、RM739,800 起；2025 年 3 月签发的准证写的是 923 至 1,463 平方尺、RM961,740 至 RM1,388,140。有约束力的是准证。如果哪个挂牌还在写 RM739,800，那已经是两年前的数字了。

它们是共用一个名字的两笔不同交易，而决定因素通常不是面积，而是你「持有的第一年」会长什么样。

A 座是较早、较便宜、户型较多的一半：492 户，五种公开户型，最小 568 平方尺，准证价格带 RM270,000 至 RM1,145,170，载明 2027 年第三季竣工。它 2023 年 8 月推出，发展商在 2025 年 6 月称已售出 70%——所以剩下的货源是「剩下的」，不一定是「最好的」。在你爱上某一张户型图之前，请明确问清楚：还剩哪些单位栈、哪些楼层。

B 座是较晚、较大、较贵的一半：278 户，三种公开户型，没有任何一户小于 923 平方尺，准证价格带 RM961,740 至 RM1,388,140，载明 2028 年第二季竣工。它上市较晚，可选范围应该更宽。

接下来是最容易被忽略的部分：A 座的 Type C 与 B 座的 Type H 同为 923 平方尺；A 座的 Type A 与 B 座的 Type F 同为 1,042 平方尺。对这两个面宽而言，你其实是在为「同样的面积」在两个竣工日与两个价格带之间做选择。这是一个少见而实用的选项。

买 A 座，你交房时 B 座还在你身旁往上盖，后面还有 13.4 英亩总规的其余部分；买 B 座，你晚十个月搬进一个已经住了一部分人的社区。抽象地讲，两者没有谁更好。如果你家里有幼儿、或打算交房后立刻出租，B 座那份更安静的入伙，是实实在在值钱的。如果你要的是整个总规里最低的入场价，那就在 A 座。

对非公民而言，这个问题不成立：两座塔楼全数低于 RM2,000,000 门槛。

我不知道——而我宁可这样告诉你，也不要用一个你可能据以行动的猜测去填补这个空白。

先看使这个问题值得问的那笔算术。A 座准证载明的面积区间从 568 平方尺起，也就是官网上的 Type D；对应载明的最低价 RM270,000，约合每平方尺 RM475。相较之下，B 座准证起价 RM961,740、面积 923 平方尺，约合每平方尺 RM1,042。同一个项目的两端，单价相差超过一倍，而发展商网站上我找不到任何一处解释这个差别。

在雪兰莪的项目里，这样一个数字有几种常见的解释，也有几种比较少见的。与其在公开页面上择一、然后以一种会传到真实买家耳里的方式弄错，我选择直接告诉你该问什么、该怎么问。

请按这个顺序问销售团队三件事：第一，RM270,000 具体对应哪些单位编号？第二，那些单位是否附带任何配额、资格条件、禁售期或转售限制？第三，我想要的那个单位栈与楼层，现在实际售价是多少？请要求写在价目表上给你，不要口头答复。

这件事的重要性不只是好奇心：如果塔楼有一部分属于受限价格带，那会影响你的邻居是谁、你自己这栋楼将来的转售可比案例长什么样，以及估价师怎么看待这一座。这些未必是坏事，但每一项都值得在签约之前先知道。

发讯息给我，我直接把这个问题递给发展商，收到什么答复就原样转给你。

它影响的是「你该索取什么」，而不是「这个项目稳不稳」。但你确实应该去问。

已公布的 A 座准证是 30162-1/08-2026/0949(N)-(S)，有效期 2023 年 8 月 23 日至 2026 年 8 月 22 日。广告与销售准证是授权持牌发展商为某一个特定项目做广告与销售的文件；一旦到期，在续期之前，发展商不得合法继续进行这两件事的任何一件。

续期是例行公事，准证一直都在续——B 座自己那一份就是 2025 年 3 月签发、有效至 2028 年 3 月，这就是正常周期的样子。两座塔楼底下那张发展商执照 30162/08-2027/0161(A) 有效至 2027 年 8 月 25 日，不受影响。

换作是我，做法很简单：在 A 座签任何东西之前，要求看到现行准证的编号与有效期，并确认那段有效期涵盖你签约的当天。拍下来。这花三十秒，是你能做的所有尽职调查里最便宜的一项。

顺手再养成两个习惯：核对买卖合约上的准证编号，是否与给你看的那一份相同；核对写进你自己合约里的预计交付日期——准证写 2027 年第三季，但如果延迟交付、决定你逾期赔偿权利的那个日期，是你合约里的那一个，不是准证上的，也不是任何宣传册上的。

本案以房屋发展执照销售，因此合约采用法定格式，并按法定费率载有逾期交付赔偿。这项保障是真实的，但它是从你那份文件上的日期起算的。

这是一笔取舍——只要你把两边都算进价格里，而不是只算宣传册那一边，它就是一笔正当的取舍。

你得到什么。第一期是进入 Avenue25 最便宜的入口——一个 13.4 英亩、官方发展总值 RM30 亿、总户数约 3,000 户的总体规划。你的 26 项设施是在 Alora 竣工时开放，而不是在最后一期竣工时；而且最初几年，使用它们的是 770 户，而不是最终的完整人口。如果后面几期按计划落地，你买到的就是一个已建成社区里价格最低的地址——这是经典的「第一期」逻辑，而它确实常常成立。

你要承受什么。发展商自己说整个项目约需十年建完。Alora 在 2027 与 2028 年竣工，意味着你可以预期在一个持续施工的工地旁边住上好几年——围板、灰尘、罗里进出、不断改动的工地出入口，以及按发展商时程而非你时程发生的噪音。你也还不知道旁边会盖起什么体量。2026 年你付钱买下的视野，2031 年可能是一堵墙，而没有任何宣传册能保护你。请索取带日期的分期时程表与已批准的体量方案，并追问哪些地块已经定案。

还有一个值得一起读的市场背景。国家产业资讯中心（NAPIC）2026 年第一季的雪兰莪数据显示，全州住宅滞销 3,745 个单位，已完工未售出的服务式公寓 2,407 个单位。Alora 正是一个将在 2027 与 2028 年交付进这个市场的服务式公寓。这不是反对购买的理由——梳邦再也是巴生谷最成熟的市镇之一，那里的需求与全州的平均需求不是同一回事——但它是一个理由，让你去买「你真正想要的那一户」而不是「剩下的那一户」，并且以长期持有而非短线转手为前提。

把这一切化成实务的说法：如果「在工地旁边住三年」会让你不开心，那就去买已建成的项目；如果不会，那么在一个资本充足的总体规划里买第一期，是一个合理的位置。

它们是两个完全独立的项目，只是碰巧共用一个母公司和一个邮编。把它们当成同一条挂牌的人，两份准证都没读过。

先从法人说起。Alora 的发展商是 USJ Citypoint Sdn Bhd（200801001667）；Amika 的发展商是 Next Delta Sdn. Bhd.（1130397-A）。不同的公司、不同的准证、不同的土地。

总体规划不同。Alora 在 Avenue25 之内——USJ 25 的 13.4 英亩森林主题总规，分四期，前面还有约十年的施工期。Amika 在 Metropark 之内，围绕一座 9.2 英亩的中央公园兴建。

产品不同——而这部分才是应该替你做决定的那一段。Alora 有 770 户，568 至 1,463 平方尺，RM270,000 至 RM1,388,140。Amika 有 468 户，883 至 1,740 平方尺，A 座 RM838,800 至 RM1,173,800，B 座 RM850,800 至 RM1,200,800。Amika 是「户型更大、区间更窄」的产品；Alora 是区间更宽的产品，既向下探得更低，在 B 座顶端也略微向上探得更高一点。

交期不同——如果你需要尽快有房子住，这一条是决定性的。Amika 载明 2028 年 3 月竣工，而 Avaland 于 2026 年 8 月 10 日宣布它提前封顶且已 100% 售罄。Alora 则是 A 座 2027 年第三季、B 座 2028 年第二季，目前仍在销售。如果 Amika 已经售罄，那么实务上的比较对象就不是两份开盘价目表，而是 Alora 与二手市场之间的比较。

换作是我会怎么选：如果你要 900 至 1,000 平方尺、想要更低的入场价，而且能接受在工地旁边生活，选 Alora；如果你要 1,200 平方尺以上、并且希望周边总规已经建成，那你描述的是 Amika 的形状。两者都完全低于雪兰莪 RM2,000,000 门槛，因此对非公民而言，两个都买不了，这场比较只有学术意义。

Amika 我另外有一页，写着它自己的准证编号。与其从任何一页拿一段摘要，我宁可你两页都读一遍。

本页上的价格带，是印在两份准证上的那两组，也是现存最强的公开数字。但它们不是价目表。

准证的价格带告诉你的，是这一座塔楼里最低与最高的价格；它不会告诉你「你想要的那一户」卖多少、还剩下什么、以及哪些楼层与单位栈还在。特别是在 A 座——发展商在 2025 年 6 月称已售出 70%——价格带与真实剩余货源之间的落差，才是全部的问题所在。

管理费与偿债基金费率，项目官网任何一页都没有公布，而我不会去转述房产平台上的每平方尺数字。一个横跨两个楼层、26 项设施、两座塔楼、一个顶楼平台外加地面层零售的项目，这个费率在二十年的持有期里是一笔实质金额，它值得一份文件，而不是一段对话。

房数与卫浴数同样没有公布——八种户型一个都没有。准证上出现、官网上却没有的那两个 1,457 与 1,463 平方尺户型，图纸也没有。这在业界并不常见，而它正是我最常被问到的关于这个项目的问题。

所以我不猜，我去要：你想要的那一座、按单位编号列出的现行价目表；书面的管理费与偿债基金费率表；完整的户型表，包含那两个缺席的大户型及其房卫数；续期后的 A 座准证；以及 Avenue25 的分期开发时程表。然后我把文件本身发给你，不是我的转述。

发讯息给我，告诉我你想要哪一座、大概多大的面积。我会带着发展商今天真正的书面说法回来。