Verte Medini Residence

项目位于 Bandar Medini Iskandar，79100 依斯干达公主城——在 Medini 特区内。Medini 是依斯干达区域发展局（IRDA）框架下的特别发展区，乐高乐园、EduCity 教育城与鹰阁 Medini 医院都是邻居。CJ Invesco 销售艺廊在 Persiaran Medini Utara 3，每天上午 10 点至下午 6 点开放。

项目营销资料写的是：经大士第二通道约 15 分钟到新加坡、约 20 至 25 分钟到新山市中心。这些是营销数字，不是实测车程，我在距离表上照实标注了。

有一点要讲明白：这里的过境口是第二通道，不是长堤。武吉查加的 RTS 车站在依斯干达公主城的另一头，对这个地址帮助非常有限。任何拿 RTS 来卖 Medini 的人，都是在讲错的故事。

租赁地契。在 Medini，买家拿到的是 99 年分层租赁权益，不是永久地契的产业。这不是灰色地带，也不是文字游戏——它直接改变你拥有什么、银行愿意为它借你多少钱，以及你转售时买家继承到什么。

但你在网上好几个地方还是会看到这个项目被写成「永久地契」。有一个平台页面甚至在同一页里，文字简介写「freehold development」、物业详情表格写「Leasehold」。当一个来源在「这套房最重要的一件事」上自相矛盾，那就是叫你去查地契，而不是信平台。

下一题会说明这个架构实际怎么运作。看完之后，请向 CJ Invesco 索取你那一个地块的租期起讫日书面文件。这一题不要接受口头答覆。

整条链是这样的。依斯干达投资有限公司（IIB）持有 Medini 土地的永久地契。IIB 从中批出一份 99 年租约——在上诉庭审理的那个项目里，租期是 2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日，承租人为 Medini Land Sdn Bhd。发展商在该租约下取得地位，再依据 IRDA 私人租赁计划指引，以及房屋及地方政府部（KPKT）根据《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》第 11(3) 条作出的豁免，把 99 年分层租赁权益卖给买家。

这个架构已经上过法庭。2025 年，上诉庭就 AP Tropika Istimewa Development Sdn Bhd 诉 Wong Hang Fah 等 106 人（民事上诉编号 W-02(NCvC)(W)-1552-10/2020）作出裁决，该案由某 Medini 项目的 107 名买家提起。法院确认私人租赁计划有效，明确在长期租约下发出分层地契不抵触《国家土地法典》与《分层地契法令》，并认定发展商是善意依赖有效发出的行政批准行事。架构站得住，提出挑战的买家败诉。

所以实际上要担心的不是法律风险，而是时间。你的租约是一项会消耗的资产。请索取你那一块地的确切起讫日，因为 Medini 各地块的租期并不都一样。另外从该判词里有一个细节，对 Medini 的买卖合约普遍适用：该案的豁免把交付期从标准的 36 个月放宽到 48 个月，而且合约不是标准的附表 H 格式。请让你的律师逐条读你的买卖合约，不要默认它就是平常那一份文件。

Medini 历来是柔佛外国人持有规则的例外。在 Medini 区内向发展商购买的新建分层单位，一向被视为豁免柔佛州对非公民的最低购买价门槛与州政府同意程序——上诉庭在 Medini 那宗案件的判词中就提到，买家们「享有 Medini 适用的各项豁免，包括较宽松的外国人持有规则」。这项宽免，正是外国买家会看 Medini 的最大原因。

但接下来这一段我要停下来，拒绝猜测。我无法从现行的政府或 IRDA 官方刊物核实今天的确切情况——具体来说：2026 年这项豁免是否仍然完整适用；以及 2025 年 7 月 1 日起实施的柔佛州外国人征费（成交价 3% 或 RM30,000 取较高者；而服务式住宅若成交价低于 RM100 万，最低征费是 RM50,000 而不是 RM30,000——美迪尼豁免造成的正是这种组合，所以这一档要一并问清楚）、2026 年 1 月 1 日起非公民统一适用的 8% 印花税，在 Medini 区内购买时是否适用。光是这两项，在一个中小面积单位上就可能是五位数的差别。

所以诚实的做法是：在付任何订金之前，请 CJ Invesco 与一位独立的柔佛产业律师各自给你一份书面确认，而且要求书面回覆明确点名外国人征费与印花税，而不是笼统地答一句「可以买」。这两个问题我可以代你去问发展商，拿到什么就转给你。我不会做的，是在这一页上写一个我自己都无法背书的、听起来很舒服的答案。

五种户型，而且发展商官网与项目营销资料对这五种面积完全一致：A 型 935 尺（三房，双钥匙）、B 型 614 尺（两房，双钥匙）、C 型 643 尺（两房两卫）、D 型 819 尺（三房两卫）、E 型 861 尺（三房两卫，loft 复式）。E 型另有一张上层平面图。

接下来讲不一致的部分，因为你一定会撞见。EdgeProp 这个项目的页面把 B 型写成 613 尺两卫、C 型 635 尺一卫、E 型 850 尺两房；Property Genie 则说这是「四栋楼、819 尺起」。这些都对不上发展商自己的资料。

本页采用发展商的数字，其余一律标示出来。等你走到买卖合约那一步，唯一算数的面积是写在合约里、以平方米计、并附有分层平面图的那一个。到那里去核对。

发展商没有公布总单位数、栋数、层数，也没有公布完工日期。项目官网上同样没有发展商执照编号与广告及销售准证编号——而对马来西亚的住宅项目来说，这本来是你会在页脚看到的标准披露。

某房产平台写的是共 1,106 个单位、2029 年完工，另一个平台说是四栋楼。我无法用发展商刊物佐证其中任何一项，所以这些数字在本页只以「未经证实的平台数字」出现，并清楚标注，绝不进入速览事实栏。

这件事比听起来重要。单位数告诉你日后转售与出租时要跟多少个一模一样的邻居竞争；层数决定你那一层在整栋楼里算高还是低；完工日则是你贷款分期提款表所依据的那个日期。这四项加上执照与准证编号，我会向 CJ Invesco 要书面版，他们给我什么，我原样转给你。

CJ Invesco 没有公布价目表，也没有公布管理费率。某房产平台挂出的起价约为 RM379,000；我无法把它对上任何一份发展商价目表，所以请把它当作价格区间的指示，不是报价，不要拿它来编预算。

不过这个数字确实说明了一件真实的事：这个价位远低于柔佛州其他地方对非公民适用的 RM100 万门槛——这正是为什么上面那题「Medini 豁免」是外国买家在这里必须最先解决的问题。豁免适用于你，入场成本就和新山市中心的单位完全不是一个量级；不适用，这笔账就整个垮掉。

管理费是那个「没人问、但每个人都要付」的数字。在一个附带接驳巴士宣传的租赁分层项目上，我要知道的是：每平方尺费率、储备金缴款额、接驳巴士由谁承诺出资、承诺维持多久。发讯息给我，我直接向发展商取得最新价目表与这几个数字的书面版本。

意味着你在这里买房，要为租客而买，不要为故事而买。国家产业资讯中心（NAPIC）2025 年第三季数据显示，柔佛已完工滞销的服务式公寓约 9,000 个单位，全马各州最高，当时占全国总量一半以上；到 2026 年第一季，全国已完工滞销服务式公寓升至约 19,000 个单位、总值约 165 亿令吉。这批滞销量有相当大一部分是上一轮热潮时建在依斯干达走廊的，Medini 也分到了它那一份。

真正会咬人的是三件事。一、转售流动性：在一个看得见滞销存量的区域，你的买家有很多替代选项，其中好几个还挂在发展商账上，能给的回扣与家具配套是个人卖家给不起的——请预期更长的销售周期与更软的价格。二、租金：大量存量压着你的开价空间；而「整年租满」与「空置两个月」之间的差距，远大于两个开价之间的差距。三、银行估价：估价师依据同类项目的近期成交定价，在供应过剩的区域，参考成交疲弱就可能让估价低于你的成交价，差额要你在提款时以现金补足。而且这是租赁地契——估价师还会把租约剩余年限一起算进去。

Medini 真正不同的地方在于：这里的需求是机构型的，不是通勤型的。EduCity 的大学与国际学校、鹰阁 Medini 医院、乐高乐园周边的商业活动，产生的是按学期与合约周期租房的租客，他们不受长堤那边发生什么事影响。这个租客基础比「押注 RTS」的市中心塔楼更耐久——但它也更小。下决定前，向我要一份 Medini 本区当前的租赁挂牌与空置状况；在这里，用整个区域的平均数会把你带偏。

通常可以，但要打两层折扣，不是一层。非公民一般是六成到七成成数，公民最高可到九成。在这之上，银行对租赁地契与永久地契的定价方式不同：它们会把「你贷款期满时租约还剩多少年」算进去，剩余年限越短，能给的贷款年限与成数就越紧。

看上某个单位之前，先把这笔账算一遍。若主租约到 2112 年，你在 2026 年买、贷 30 年，期满时租约剩余年限仍然很长——这很舒服。但2050 年从你手上接盘的那个人，要贷到 2080 年，看到的会是完全不同的一张图。这不是叫你避开 Medini，而是叫你明白：你的退场价格，有一部分是由日历决定的。

实务建议：下决定前至少向两家银行拿原则性批准；明确询问每一家如何看待 Medini 私人租赁计划下的单位；并且事先把估价基础谈清楚。另外请你的律师确认该地块确切的租约起讫日——剩余年限是其他所有计算的输入值。