KSL Austin Legacy @ Austin 奥斯汀

KSL 用五家各自持牌的公司卖房。请问清楚是哪一家跟你签约。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人。国家房屋局查册记录了 KSL 集团旗下五张有效的发展商执照。跟你签约的那一家，才是你该查执照、查准证、查交楼纪录的对象 —— 而不是查「集团」。

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怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

这对 KSL Austin Legacy 意味着什么

查册按法定登记名建档，不按行销名，而「Austin Legacy」在这五张执照底下都查不到。这五张执照名下，新山境内正在进行的公寓项目只有两个：

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2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。Residensi Alam Permai 准证编号 3390-83/08-2028/0701(N)-(S)，有效期 2025 年 8 月 25 日至 2028 年 8 月 24 日。

两个都不在任何一个「Austin」。查册里确实有一个坐标落在 Mount Austin（1.5460, 103.7850）的服务式公寓项目 Palazio，但那个项目持牌公司是 Mayland Austin Sdn Bhd，与 KSL 无关，而且已完工。所以「这个项目到底在哪一个 Austin」这个问题，查册也回答不了。

有一个问题比这一整页任何内容都值钱：「买卖合约是哪一家公司签？它的发展商执照号码和项目代码是多少？」准证、总单位数、楼层数、管理费计算基础、完工日期，全部绑在那个代码上，拿到代码后全部都是公开的。

外国人那一题是价格题，而这里没有价格

在柔佛，非公民购买分层产业每单位至少要 RM1,000,000。依《国家土地法典》第 433B 与 433C 条，低于门槛的交易无效，一经定罪罚款不少于 RM100,000，买卖双方都罚。

这个测试只需要一个输入值：价格。KSL 没有公布 Austin Legacy 的价格。某个中介网站给的起价是 RM259,000——那是中介的数字，不是发展商的，我不会把它变成这一页上的判定。如果属实，这个项目远低于门槛。

在任何钱易手之前，书面问 KSL：每个户型的价格是多少？有没有任何单位达到或超过 RM1,000,000？门槛与罚则写在这里。

KSL Austin Legacy 全部 4 个户型

KSL 为四个户型各公布了房间数与面积，四个都没有价格、也都没有平面图。这些户型代号与面积，跟 KSL 在 Lakeview 用的完全一样——这说明它是共用的产品线，不是为这块地专门设计的。这一点有用：表示两个项目的平面图很可能可以互相参照。跟我说一声，我去向 KSL 索取户型图与价目表。

房间数与面积皆为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。平方米换算是我自行计算的。行销面积未必等于买卖合约里的单元面积——以 SPA 后附的单元面积表为准。

KSL 公布的图片

发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，存放在本站。这些是示范单位室内的效果图。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。室内效果图里的家具与配备几乎从不含在售价内；而且这些图片没有带出任何地址——而地址正是这个项目最悬而未决的一题。

到底是哪一个奥斯汀？

该追问的是那班 CIQ 接驳车

KSL 在设施里列了往 CIQ 的接驳巴士。对这个网站的读者——多数人要过关到新加坡——这可能是整张清单上最有价值的一项，所以它比游泳池更值得追问。

三个该白纸黑字问清楚的问题。交楼之后是否还有合约保证，还是只是推介期的服务？交楼之后由谁出钱——如果答案是管理费帐户，那它就是业主承担的成本，应该算进你的回报率里，而不是算在「配套」那一栏。还有班次：一天两班跟尖峰时段每半小时一班，是完全不同的两回事。

我不是在暗示这个项目有什么问题。我是说：这是整张清单上最能改变数字的一项，也是最少被写进具约束力文件的一项。

KSL 没有公布街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图、没有车程表，也没有到关卡的距离数字。

「Austin Legacy」查不到，「Austin」查出来太多。没有持牌公司名，两个都不能用。

本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表 —— 准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。这一页我做不出来，而我宁愿把过程摊开，也不要留一个沉默的空缺。

我搜了什么

用项目名搜：「Austin Legacy」，全国范围。零结果。

用地点搜：「Austin」。这会跑出 Tebrau 与 Austin 一带相当多的项目，分属很多家不同的持牌公司。没有任何一个能凭「地名相同」挂到这一页上，我全部否决。

用持牌公司搜：办不到。本页没有印出公司名，而那正是本站解开大多数项目的那把钥匙 —— 先用公司名，再用坐标与单位数确认。没有它，地区搜寻跑出来的是杂讯；而把杂讯当成发现登出去，会是这个网站能做的最糟的事。

「查不到」代表什么、不代表什么

在查册里找不到一个项目，并不能证明它没有执照。这是本页最重要的一句话。

本站有两个证明。「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现；「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，登记名称是 Taman Nusa Permata。而在 Setia Sky 88 那一页，正确的纪录对任何名字搜寻都是隐形的，因为查册的「项目名称」栏位里装的是公司名。

所以：这个项目可能还没发准证；也可能已经发证，只是公司与法定名称我连不起来。就在本站：查册把 Papyrus 叫「Residensi Papirus Yakin」、把 South Hills 叫「Taman Puncak Selatan」。差一个词，一个项目就隐形了。

能补上这个缺口的那一句话

「你要卖给我的这一户，项目编号与广告销售准证编号是多少？执照是哪一家公司持有的？」请用书面问。

拿到编号，你在 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan 上一分钟就能自己把整笔纪录读完：登记名称、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、准证届满日与状态。

而这不是走形式。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售；而法定买卖合约 —— 连同分层住宅「屋价每年 10%」的迟交赔偿 —— 是绑在那张执照上的。

2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 以项目名与地点、全国范围查询。本项目没有公布持牌公司名。

常被问到的问题

外国人可以买 KSL Austin Legacy 吗？

我无法告诉你，因为 KSL 没有公布价格，而这个测试纯粹是价格测试——柔佛分层产业、非公民、每单位 RM1,000,000。拿到价目表与准证编号，问题就自己有答案了。

Mount Austin 跟 Seri Austin 哪一个地段比较好？

它们服务的是不同的租客，所以这个模糊之处不是咬文嚼字，而是实质问题。Mount Austin 比较密集、商业气息重，餐饮与零售活动旺。Seri Austin 比较偏住宅、也比较新。如果你是买来出租，你买的其实是一个租客结构——而目前的公开资料没有告诉你会拿到哪一个。先问地址，再问别的。

1+1 跟两房差在哪？

建筑图上的「房间」要符合书房或储藏间不必符合的要求，包括采光与通风。那个「+1」就是不符合的那一间。它是有用的空间，但它不是第二间卧室——很多让人失望的转售估价，就出在这两句话之间的落差。

KSL 只写「Austin」，两个代理网站给了两个不同的 Austin。地址精确到哪一层重要吗？

它决定的不只是通勤。Austin Heights、Mount Austin 与 Taman Austin Perdana 是不同地方，归不同地方政府管，而地方政府决定你缴哪一档门牌税、当初批的是哪一份图则。一个单字地址解决不了任何一项。

图则可以。请索取地段号与 mukim——那才是最后会写进你地契的地址，其余都是行销上的地理。

没有公布广告销售准证编号，KSL 可以在没有准证的情况下卖吗？

在马来西亚半岛，任何房屋计划没有有效的广告销售准证都不得广告或销售。这一页没有，不代表 KSL 没有；是 KSL 没有公布这个编号，而未经核实的数字不会出现在本站。

请索取编号与有效期，然后自己上房屋及地方政府部查册核对。过期的准证与有效的准证，在宣传册上长得一模一样，在查册里完全不同。

没有价格，有人能告诉我外国人能不能买吗？

不能，也不该有人假装可以。柔佛非公民买分层产业的门槛是每单位 RM1,000,000，按你买卖合约上写的成交价逐户核对。没有公布价格就没有数字可核对，所以本页给的是「无法判定」，不是猜一个答案。

但要看清楚这个不确定往哪一边倒：四种户型 506 至 883 平方尺属于小面积产品，而新山的小户型很少跨得过 RM1,000,000。答案很可能是「不能」——只是它还没有被证实。

四种户型 506 至 883 平方尺，讲白了这是什么产品？

是面向跨堤上班族出租的小面积服务式公寓。这是新山盖得最多的一类产品，也正是 NAPIC 统计到 2026 年第一季全柔佛有 9,972 个已完工未售单位的那一类。

这不代表它是坏的买卖。它代表隔壁那栋楼卖的是同一样东西，所以你的租金与转售价是由供应量决定的，跟这个项目本身有什么特色关系不大。

有往 CIQ 的接驳巴士，这一点该给多少分量？

把它当成一项服务，不是产业的一部分。接驳巴士由管理层营运、由业主分摊费用，发展商交楼之后可以缩减甚至停掉——它不写在你的地契上，买卖合约也不保证它会一直存在。

如果接驳巴士是你要买的理由之一，请书面问清楚：交楼后由谁营运、管理机构每年为它花多少钱、这笔钱是不是含在管理费里。然后再想一次：没有这班车的话，走路或开车是什么样子。

为什么这一页没有价格？

因为发展商没有公布。等 KSL 公布价格，或你把价目表发给我，我会更新这一页并注明修改日期。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my）。KSL 未公布本项目的街道地址、价格、广告销售准证编号、总单位数、楼层数、完工日期与管理费，本页也不以其他来源代替。本页为行销资讯，不构成要约或合约。