Jentayu Residensi @ Tampoi 简达雅苑
这个项目现在二手挂牌从 RM335,000 到 RM540,000——价差 RM205,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 1 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Jentayu Residensi @ Tampoi
Jentayu Residensi @ Tampoi（简达雅苑） 是位于马来西亚新山 Tampoi Utara 的Freehold公寓，由 Achwell Property Sdn Bhd 开发，2013 年完工，共 — 栋 / — 层 / 512 户。地址：Jalan Tampoi, 81200 Johor Bahru, Johor。
户型 900 至 900 平方尺，共 1 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM335,000 – RM540,000，中等价位约 RM437,500；成交 PSF 区间 RM326–569／尺。整户月租 RM1,300 – RM2,050，毛租金回报率 5.5% – 6.5%。管理费 资料待查。
交通定位：距 Bukit Chagar RTS 站约 7–9 km，车程约 15–20 分钟
官方成交中位价（历史参考）：RM395,000（389 令吉／尺），统计区间 2024 年 3 月 21 日 – 2025 年 2 月 28 日（22 宗成交），来源 brickz.my（数据源为 NAPIC / JPPH），四分位 RM300,000–490,000。 这是这份名单里数据一致性最好的项目之一：brickz 的 RM389 psf 与 EdgeProp 近 48 个月的 RM392 psf（区间 RM364–434）几乎重合，可以放心使用。EdgeProp 隐含租金回报 5.82%，历史高点 RM536 psf（2025 年 1 月，915 平方尺）、历史低点 RM230 psf（2020 年 1 月，1,109 平方尺）。iRumah 的口径略低（3 房 954 平方尺中位约 RM370 psf、2 房 527 平方尺约 RM240 psf、收益率 5.68%），PropertyGuru 挂牌 psf 为 RM353–470。开盘价约 RM240 psf，完工至今每尺涨约 60%——这是本名单中最可查证的价值成长纪录之一。要注意 iRumah 近期有多笔拍卖挂牌：2026 年 9 月 RM351,000、2025 年 5 月 RM324,000、2025 年 4 月 RM360,000、2025 年 3 月 RM332,100。 注意：官方资料从成交到公布滞后 6–12 个月。本页价格表与租金表用的是经纪现场校正值（比公开数字高约 20%），那才是你现在真的要付的价。
Jentayu Residensi @ Tampoi 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2013 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Achwell Property Sdn BhdAchwell Property Sdn Bhd
- 完工年份
- 2013已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 512— 栋 · — 层
- 户型数
- 1详见下方价格表
- 管理费
- 资料待查以实际管理处收费为准
- 成交 PSF
- RM326–569近期二手成交区间
- 毛租金回报
- 5.5–6.5%以整户出租计算
本地中小型开发商，本项目为其代表作之一，公开口碑资料有限。
Tampoi Utara，出门能到哪里
完整地址：Jalan Tampoi, 81200 Johor Bahru, Johor（邮编 81200）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运距 Bukit Chagar RTS 站约 7–9 km，车程约 15–20 分钟
- 🛂 关卡 CIQ距 CIQ 约 7–9 km
- 🚌 其他交通经 Jalan Tampoi 及 Tebrau 高速可达市区
🛍️ 购物商场
- Paradigm Mall Johor Bahru
- KIP Mart Tampoi
🎓 学校
- 资料待查
🏥 医疗
- 资料待查
1 个户型，900 到 900 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM437,500，高价位到 RM540,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中户型 | 900-1100 sf | 3 房 · 2 卫 | RM335,000 – RM540,000 | RM372–600 | RM1,300 – 2,050 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM272–474／尺，本页采用 RM326–569／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Jentayu Residensi @ Tampoi 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为 Jentayu Residensi 官方项目网站与 Gadang Holdings Berhad 官网视觉，著作权属发展商。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
1 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM1,300 到 RM2,050 一个月
整户出租的毛租金回报率约 5.5% – 6.5%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Jentayu Residensi @ Tampoi 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Jentayu Residensi @ Tampoi 真正值钱的地方
两栋 23 层共 512 户，永久地契
EdgeProp 的项目简介明确记载：两栋 23 层的公寓塔楼，共 512 个单位。永久地契（Freehold），PropertyGuru、EdgeProp、iRumah 三方一致确认——在 Larkin / Tampoi 一带这是明显的结构性优势，因为同区的 SKS Habitat、M Condominium、Larkin Residence、The Twin Residences 全都是 Leasehold。永久地契不会有剩余年限压缩贷款年期的问题。
开盘约 RM240 psf，现在成交中位约 RM390 psf
iRumah 记录开盘价约 RM240 psf，目前 brickz 与 EdgeProp 双双落在 RM389–392 psf——完工以来每尺约成长 60%。这是这份十六个项目里最扎实的一段价值成长纪录（对照 Twin Galaxy 十年只涨 9%、M Condominium 十年涨 35–42%）。EdgeProp 隐含租金回报 5.82%，属较高一档。
设施完整并含祈祷室与游戏室、阅读室
PropertyGuru 项目页列出的设施：烧烤区、停车场、健身房、慢跑道、多用途厅、儿童游乐场、24 小时保安、男女祈祷室（Surau）、游泳池；EdgeProp 另列游戏室（game room），PropertyGuru 的描述文另提泳池平台与阅读室。一则四星住户评论也确认：「保安好，有不错的泳池和健身房。」
发展商是 Bursa 上市 Gadang Holdings 的子公司，且 2026 年在项目 1 公里内加码投资
Achwell Property Sdn Bhd 是 Bursa 上市公司 Gadang Holdings Berhad 的子公司——在这份名单里，能追踪到上市母公司财报的发展商不多。2026 年 3 月，Gadang 以 RM7,548 万向 Ekovest 子公司购入 Jalan Tampoi 11.18 英亩地块，规划 GDV 达 RM8 亿的综合发展项目，距离 Jentayu Residensi 不到 1 公里，预计 2026 年第四季完成交易。这对区域是利好，但也意味着新供应竞争，见风险区块。
管理方会在公开平台回应住户投诉并说明处理进度
在 Google 评论上，管理方对一则关于电梯的两星投诉公开回复：「Dear Ronald, We hear you but kindly report to the office. We have issue with lift and we have approved in AGM to upgrade the lifts.（我们听到了，请到办公室报备。我们的电梯确实有问题，已经在业主大会通过升级电梯的议案。）」愿意在公开平台承认问题并说明已通过 AGM 拨款升级，这在新山的分层物业管理里不常见。管理方为 Bright Noble Property Management Sdn Bhd，JMB 已成立。
🏊 设施清单
- 资料待查（常规推测含泳池、健身房、24 小时保安）
住过的人怎么说——好的和不好的都放上来
以下每一条都来自公开平台的具名评论，每条都可以点进去看原文。我没有挑掉差评：一个项目真正的问题，通常只有住进去的人才讲得出来。共 5 条（好评 2、负评 3）。
「Good security, got a nice swimming pool and gym. This place will get merrier if the shopping mall besides it didn't close.」
— Muhammad Fitri，Google 评论 4/5（住户视角），约 2023 年「Dear Ronald, We hear you but kindly report to the office. We have issue with lift and we have approved in AGM to upgrade the lifts.」
— 管理方对上述电梯投诉的公开回覆（Google 评论），约 2026 年 3 月「Getting worse… Whole block just use 1 lift.. Next time we use staircase」
— RONALD LEONG，Google 评论 2/5（住户视角），约 2025 年「True!! Worse management!! No manners and don't know how to do work!! Bad service hopefully the management will change! The corridor is smelly! The paint is too dirty.. all they know is being rude and ignored the residents!!」
— Zul Alfian，Google 评论 1/5（住户视角），约 2025 年「As a visitor, why I need to pay RM2.00 per hour for parking?」
— uyunnajwa，Google 评论 1/5（访客视角），约 2021 年评论属原作者所有，此处引用用于说明项目实况；评分与内容可能随时间变动，请点连结看最新。
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- 新山市区（经 Jalan Tampoi / Route 3374）PropertyGuru 标示的车程车程 10–15 分钟
- JB CIQ / Bangunan Sultan Iskandar以 Tampoi 为起点：驾车约 16.3 公里、15 分钟；直线约 11.6 公里；Causeway Link 巴士约 13 分钟（Opp Kampung Pasir → JB Sentral）驾车 16.3 km / 直线约 11.6 km
- Bukit Chagar RTS 站该站紧邻 JB Sentral 与 CIQ，距离与上一项相近；本项目距 RTS 步行圈很远，通勤高度依赖私家车与 CIQ 相近（驾车约 16 km 一带），需实地核实
- Pangsapuri Persiaran Tanjung 巴士站PropertyGuru 列为步行可达，但未给米数；另有 Jalan Persiaran Tanjung 与 Klinik Kesihatan Kempas 两站步行可达（未公布米数）
🛍️ 购物餐饮
- Capital City MallPropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Hero Market超市；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- 项目旁的商场重要提醒：一则住户评论指出「旁边的商场已经关闭」，原本预期的商业配套已失去。看房时请自行确认现况与有无重开计划紧邻（已关闭）
- Paradigm Mall Johor BahruTampoi 一带最大的商场；公开来源未给本项目到该处的公里数公开来源未标示距离，需实地核实
🎓 学校
- SMK Bandar Baru Uda国中；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- SK Seri Kenanga国小；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- SMK Tasek Utara 2国中；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Nuri Kindergarten Damansara Aliff幼儿园；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- SR & Menengah Islam Al Huda私立宗教学校；iRumah 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
🏥 医疗
- Puteri Specialist Hospital私立专科；EdgeProp 项目简介明列为周边医院，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Kempas Medical Centre私立医疗中心；EdgeProp 项目简介明列，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Klinik Procare / Klinik Eli / Poliklinik Fernandez最近的私人诊所群；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
- Alpro Pharmacy Bandar Baru Uda药房；PropertyGuru 列名，未给公里数公开来源未标示距离，需实地核实
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
预算最低、但要永久地契的首购族
成交中位 RM395,000 / RM389 psf，永久地契——在 Larkin / Tampoi 一带，同价位的项目几乎都是 Leasehold（SKS Habitat、M Condominium、Larkin Residence、The Twin Residences）。永久地契不会有剩余年限压缩贷款年期的问题，转售时的买家池也宽。
看重可查证价值成长的中长线持有者
开盘约 RM240 psf、现在成交中位约 RM390 psf，完工以来每尺涨约 60%，且 brickz 与 EdgeProp 两个独立来源数字几乎重合，可信度高。EdgeProp 隐含回报 5.82%。发展商母公司 Gadang Holdings 在 1 公里内加码 RM8 亿新项目，区域形象会持续提升。
在 Tampoi 一带工作、需要三房的家庭
Tampoi 以轻工业厂房为主，距新山市中心约 8 公里，周边就业人口稳定。项目设施完整（泳池、健身房、慢跑道、祈祷室、游戏室、阅读室）。要接受的是管理问题——住户对走廊清洁、管理态度、电梯与访客停车收费都有具体投诉。
不适合：每天过关的新加坡通勤族
从 Tampoi 到 JB CIQ 驾车约 16.3 公里、15 分钟（离峰），直线约 11.6 公里。这是这份名单里离关卡最远的一档，尖峰时段的实际时间会长得多。若你的租客设定是过关族，这里不是他们的第一选择，租金定价要务实。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠电梯已故障到「整栋楼只用一部」，升级案虽通过但工程状态要自己确认
一则两星 Google 评论直接写道：「越来越糟了……整栋楼只用一部电梯。下次我们走楼梯。」管理方公开回复承认「我们的电梯确实有问题，已经在业主大会通过升级电梯的议案」。好消息是问题被承认且有决议；坏消息是电梯升级是大额资本支出，钱要么来自 sinking fund，要么来自特别徵收（special levy）——若储备金不足，这笔钱会以每户数千令吉的形式向业主收，而且新买家要跟着承担。
⚠住户对管理态度与公共区清洁有具体、情绪强烈的投诉
一则一星 Google 评论写道：「真的！最糟的管理！没有礼貌又不会做事！服务差，希望管理会换掉！请换管理来改善你们的大楼！走廊很臭！油漆太脏了……他们只会粗鲁地无视住户！」另一则住了整整一年的租客给两星，评论开头是「我在这里租了整整一年，最后因为工作地点太远搬走了。以下是我作为租客的感受……」（原文在 Google 页面被折叠，无法展开）。对买家的实际影响：管理不善会一路反映在出租率与租金上，也会拖累转售价。
⚠访客停车要收费 RM2/小时，会影响你的日常与租客
一则一星评论直接质问：「作为访客，为什么我要付每小时 RM2 的停车费？」这在新山公寓不算普遍做法。对买家的实际影响：家人朋友来访要额外付费，租客带朋友回来会有摩擦；对经常接待访客的家庭而言这是每周都会遇到的小成本与小争执，也是租客不续租的理由之一。
⚠旁边的商场已经关闭，周边生活配套的距离全部查不到
一则四星评论提到：「保安好，有不错的泳池和健身房。如果旁边的商场没有关掉的话，这里会更热闹。」这说明本项目原本预期的商业配套已经失去。更麻烦的是资料面：PropertyGuru 只列出商场、学校、医院的名称（Capital City Mall、Hero Market、SMK Bandar Baru Uda、Puteri Specialist Hospital、Kempas Medical Centre 等），完全没有给公里数，各正规来源都查不到精确距离。对买家的实际影响：你无法在纸上评估生活便利性，必须自己开车实测。
⚠发展商母公司在 1 公里内加码 RM8 亿新项目，未来是直接竞争
2026 年 3 月，Gadang Holdings 以 RM7,548 万向 Ekovest 子公司购入 Jalan Tampoi 11.18 英亩地块，规划 GDV 达 RM8 亿的综合发展项目，距离 Jentayu Residensi 不到 1 公里，预计 2026 年第四季完成交易。对区域形象是利好，但对本项目的业主来说：几年后 1 公里内会出现全新的供应，新盘在设施、外观与卖点上都会占优势，而你的房子届时已届 15 年楼龄。
⚠管理费的数字只见于搜索索引摘要，未能在页面内直接复核
搜索结果显示管理费为 RM0.22/平方尺（另一处显示每月 RM251），以 954 平方尺计约 RM210/月。但这个数字只出现在索引摘要中，未能在 PropertyGuru 的页面内容里直接复核。而且 RM0.22/平方尺 对一个有泳池、健身房、慢跑道、24 小时保安、两栋 23 层的项目来说偏低——加上电梯升级案已通过，储备金压力是明摆着的。
市中心 / RTS 沿线 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jentayu Residensi @ Tampoi ← | 2013 | Freehold | 512 | RM326–569 | RM335,000 – RM540,000 | 5.5–6.5% |
| R&F Princess Cove | 2018 | Freehold | 868 | RM660–900 | RM385,000 – RM1,200,000 | 4.0–4.5% |
| Suasana Iskandar Malaysia | 2017 | Freehold | 336 | RM967–1750 | RM625,000 – RM1,620,000 | 4.5–5.0% |
| TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral | 2018 | Freehold | 360 | RM568–2040 | RM455,000 – RM1,080,000 | 4.5–5.5% |
| The Astaka @ 1 Bukit Senyum | 2018 | Freehold | 438 | RM761–1440 | RM1,980,000 – RM7,200,000 | 3.0–4.0% |
| Paragon Suites @ CIQ | 2018 | Freehold | 461 | RM526–1290 | RM505,000 – RM1,560,000 | 4.5–5.0% |
| Paragon Residences @ Straits View | 2015 | Freehold | 1,066 | RM502–992 | RM480,000 – RM2,160,000 | 4.0–4.5% |
完整名单见 市中心 / RTS 沿线分区页。
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Jentayu Residensi @ Tampoi 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Jentayu Residensi @ Tampoi 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Jentayu Residensi @ Tampoi 的二手挂牌价区间为 RM335,000 至 RM540,000，中等价位约 RM437,500，成交 PSF 约 RM326–569／尺。各户型价格带：中户型（900-1100 sf）RM335,000–RM540,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Jentayu Residensi @ Tampoi 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM1,300 – RM2,050。毛租金回报率约 5.5% – 6.5%；这是毛回报，扣除管理费（资料待查）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Jentayu Residensi @ Tampoi 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Jentayu Residensi @ Tampoi 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Jentayu Residensi @ Tampoi 什么时候完工？谁开发的？
Jentayu Residensi @ Tampoi 于 2013 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 — 栋、— 层、512 户。发展商为 Achwell Property Sdn Bhd。本地中小型开发商，本项目为其代表作之一，公开口碑资料有限。
Jentayu Residensi @ Tampoi 交通方便吗？离关卡多远？
距 Bukit Chagar RTS 站约 7–9 km，车程约 15–20 分钟；距 CIQ 约 7–9 km；经 Jalan Tampoi 及 Tebrau 高速可达市区
Jentayu Residensi @ Tampoi 有哪些户型？
共 1 个户型：中户型 900-1100 sf（3 房）。面积从 900 到 900 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Jentayu Residensi @ Tampoi 管理费多少？有什么设施？
管理费约 资料待查（以管理处实际收费为准）。设施包括：资料待查（常规推测含泳池、健身房、24 小时保安）。
Jentayu Residensi @ Tampoi 适合什么人买？
预算极有限的首购 / 投资者（PSF 全 JB 最低区间之一）、Tampoi 工业区周边就业租客市场
买 Jentayu Residensi @ Tampoi 有什么风险要注意？
距 RTS / CIQ 较远，非 RTS 核心受益区，通勤依赖私家车；周边以工业区为主，生活配套及租客素质需实地评估；户型及设施公开资料有限
Jentayu Residensi @ Tampoi 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Paradigm Mall Johor Bahru、KIP Mart Tampoi。学校：资料待查。医疗：资料待查。
电梯坏到整栋只剩一部，这个项目还能买吗？
关键不在于电梯坏过，而在于「钱从哪里来」。一则两星住户评论写「整栋楼只用一部电梯，下次我们走楼梯」，管理方公开回覆承认「我们的电梯确实有问题，已经在业主大会通过升级电梯的议案」。愿意承认并已经通过 AGM 决议，比默不作声好。但电梯升级是大额资本支出：若 sinking fund 够，你不用额外付钱；若不够，就会以特别徵收（special levy）向业主收，一次可能每户数千令吉，而且未结清的欠款会跟着单位转到你手上。买前一定要向管理处拿到三份东西：AGM 通过电梯升级案的会议记录、工程预算与资金来源、以及最近两年的经审计财务报表（看 sinking fund 余额）。
Jentayu 的数据看起来最一致，为什么？
因为它有足够的成交量支撑统计。brickz.my 记录 2024 年 3 月至 2025 年 2 月共 22 宗成交、中位 RM395,000 / RM389 psf；EdgeProp 近 48 个月中位 RM392 psf（区间 RM364–434）。两个独立来源几乎重合，这在这份十六个项目里不常见——相较之下 Sky Habitat 只有 6 宗、TriTower 只有 3 宗、SKS Habitat 根本查不到。有 22 宗成交的意思是：你有真实的比价基准，议价时站得住脚，未来要卖也有市场深度。但仍要留意 iRumah 上的拍卖挂牌（2026 年 9 月 RM351,000、2025 年 5 月 RM324,000、2025 年 4 月 RM360,000、2025 年 3 月 RM332,100），那是价格的下缘。
发展商在 1 公里内又买地盖新项目，对我是好事还是坏事？
两面都有。2026 年 3 月，Gadang Holdings（Achwell Property 的上市母公司）以 RM7,548 万向 Ekovest 子公司购入 Jalan Tampoi 11.18 英亩地块，规划 GDV 达 RM8 亿的综合发展，距 Jentayu Residensi 不到 1 公里，预计 2026 年第四季完成交易。好的一面：区域会有新的商业与生活配套，地段形象提升，而且这也说明发展商看好这一带。坏的一面：几年后 1 公里内会出现全新供应，新盘在设施、外观与卖点上都占优势，届时你的房子已届 15 年楼龄，直接面对价格竞争。实务建议：留意新项目的推案时间与产品定位，若同样是三房中价位，就把你的出售时点安排在新盘开售之前。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Jentayu Residensi @ Tampoi 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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