装修前必知：装修准证、管理处规定与承包商注意事项
装修准证要不要申请，取决于你住的是有地住宅还是分层公寓：有地住宅做扩建、加盖、改结构，须向市议会（如新山的 MBJB、MBIP）申请准证；公寓按《2015 年分层管理（维修与管理）条例》，任何装修都须先取得管理机构的书面批准，涉及结构或外观的还要市议会批准。下面按屋型整理规则、MBJB 收费例子和挑选承包商的清单。
一句话答案
在马来西亚要不要申请装修准证，看屋型。有地住宅做扩建、加盖屋顶或改动结构，须向市议会建筑管制组申请；MBJB 底层永久加建按每平方米 RM7、最低 RM70 收费，准证有效期只有 1 年。公寓则按 2015 年分层管理条例附则 27，任何装修都必须先取得管理机构（JMB/MC）的书面批准，涉及结构、水电或外观的，还要相关当局批准。
关键数字一览
| 有地住宅 | 向市议会建筑管制组申请（MBJB、MBIP、DBKL、MBPJ 等） |
|---|---|
| 公寓 / 分层 | 须先取得 JMB 或 MC 书面批准（附则 27） |
| MBJB 准证费 | 底层永久加建每平方米 RM7，最低 RM70 |
| 准证有效期 | 1 年；工程未完成须重新申请 |
| 未经批准不可做 | 改动结构、外观或侵占公共区域（附则 28、29(2)） |
| 承包商 | 必须注册 CIDB（Act 520 第 25 条），可上 CIMS 查证 |
| 用未注册承包商的罚则 | 承包商一经定罪罚 RM10,000 至 RM100,000 |
| 新房装修时机 | 缺陷保修期（DLP）自交屋起 24 个月，先报缺陷再装修 |
30 秒重点
- 有地住宅的扩建、加盖或改动结构，须向市议会申请准证；MBJB 的小型装修准证有效期只有 1 年。
- MBJB 的核对清单（2022 年 12 月版）列明底层永久加建每平方米 RM7、最低 RM70；例如加建 20 平方米约 RM140。
- 分层物业按第三附表第 27 条，装修前须取得管理机构书面批准，“必要时”还须取得相关当局批准，管理机构可收取按金。
- 第 29(2) 条禁止未经批准更改外观或外墙、侵占公共区域，所以铁花、雨篷、冷气机位都要按管理处规定。
- 按 CIDB 法令（Act 520）第 25 条，承包商须先向 CIDB 注册，违者可被罚 RM10,000 至 RM100,000；可上 CIMS 网站查证。
装修准证什么时候需要？有地与公寓的分别
马来西亚的装修审批有两条线：一条是地方政府（市议会）按《1974 年街道、沟渠与建筑法令》（Act 133）和《1984 年统一建筑条例》（UBBL）管的建筑审批；另一条是分层物业的联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）按《2013 年分层管理法令》和 2015 年条例管的内部规定。有地住宅主要是第一条，公寓则两条都要顾到。
| 屋型 | 要找谁 | 常见需要批准的工程 |
|---|---|---|
| 有地住宅（排屋、半独立、独立、Cluster） | 市议会建筑管制部门（Jabatan Kawalan Bangunan）：新山 MBJB、依斯干达公主城 MBIP、巴西古当 MBPG、古来 MPKu；雪隆 DBKL、MBPJ、MBSJ、MBSA 等 | 后厨扩建、门廊或后院加盖、加层、改动围墙和大门、改结构 |
| 分层公寓 / 有分层地契的有地（Strata landed） | 先找 JMB/MC 管理处；涉及结构、外观、消防等，还须市议会批准 | 所有装修都须事先书面批准；改外观、打墙、改水电路另有限制 |
| 有围篱保安社区（Gated & Guarded） | 市议会 + 住户协会或管理处的社区规定 | 外观统一要求、施工时间、工人进出登记 |
一般来说，只涉及室内表面的工程，例如油漆、订做橱柜、更换同尺寸的门窗或热水器，很多市议会不要求准证；但涉及扩建、屋顶、结构、外墙的，几乎都要。每个市议会的清单不同（PropertyGuru 2021 年整理的雪隆清单也注明以各市议会为准），动工前打个电话或上市议会网站确认最稳妥。
有地住宅怎么申请装修准证？以 MBJB 为例
MBJB（新山市政厅）为排屋、半独立、Cluster 和独立式住宅的小型工程（kerja-kerja kecil）发出了指南和核对清单。重点如下：
- 表格：Borang A（UBBL 1984）等申请表格
- 图则：两套建筑图连位置图，由屋主及合格人士签名；新加部分用红色标示，拆除部分用黄色虚线
- 土地文件：最新地契、地税收据、门牌税收据
- 身份证副本（公司则附 Form 49）、彩色现场照片、技术报告
- 邻居同意信（涉及共用结构的住宅地段，例如排屋共用墙）
- 某些建筑类型须附消防局批准
- 准证有效期只有 1 年，逾期未完工须再申请。
- 钢筋混凝土板超过 1.5 米、或有钢筋混凝土墙，须附由注册工程师核证的结构图与计算。
- 指南示意图以外的工程（例如钢筋混凝土屋顶），须由合格专业人士另行提交。
- 网上申请通过 MBJB 的 OSC 3.0 Plus 系统，文件须为 PDF。
例子：MBJB 准证费怎么算？
MBJB 核对清单（2022 年 12 月版）列明：底层永久加建按每平方米 RM7 计算，最低 RM70。
后厨加建 20 平方米：20 × RM7 = RM140
小型加盖 8 平方米：8 × RM7 = RM56，低于最低额，所以付 RM70
楼上加建另有费率。这只是市议会的准证费，不包括画图、工程师和施工费用；递交前请向 MBJB 确认最新收费。
MBIP、MBPG、MPKu 以及雪隆的市议会都有类似流程，一般通过各自的 OSC（一站式中心）或建筑管制部门办理，文件和收费以该市议会为准。
未经批准的扩建通常一直没事，直到你卖屋，买方律师或银行估价师问起准证。市议会可以按 1974 年街道、沟渠与建筑物法令（Act 133）发出通知，勒令停工或自费拆除；公寓方面，管理处可以叫停工程、没收按金、要求恢复原状。而 MBJB 一个 20 平方米扩建的准证费，只是 RM140 左右。
直接问 Louis
把装修图则或承包商的报价单发给我，我帮你看这项工程要不要市议会准证、要不要管理处批准，还是两样都要。
告诉我楼盘或地址和你想改的部分，我免费把对应市议会建筑管制组的联络方式、我手上有的管理处装修规则，以及一份报价单该写明的条款清单发给你。
公寓装修规定：管理处批准、按金与禁止事项
所有受《2013 年分层管理法令》管辖的分层物业，都适用《2015 年分层管理（维修与管理）条例》第三附表的附则（by-laws），管理机构还可以另定附加附则。和装修有关的三条：
| 附则 | 内容 |
|---|---|
| 第 27 条：装修与维修 | 业主装修前须先取得管理机构的书面批准，必要时还须取得相关当局批准；管理机构可要求业主缴交按金，作为遵守附则的保证 |
| 第 28 条：装修限制 | 禁止改动结构；改动门窗位置、电路、水管与排污系统等，须事先取得相关当局和管理机构的书面批准 |
| 第 29(2) 条：外观 | 未经管理机构书面批准，不得在单位外部加装或改动任何会影响公共区域或建筑外观的设备，也不得侵占公共区域 |
律师楼 HHQ 的整理还提到：在暗藏水管和电线管 300 毫米范围内打凿或钻孔受限制，须先用金属探测器确认；业主若损坏公共区域须负责修复，经两次 14 天通知仍不修，管理机构可以代修再向业主追讨。违反附则的罚款金额，由管理机构在全体大会上议决。
- 向管理处索取装修申请表、附加附则和装修指南
- 提交图则或工程说明、承包商资料、工人名单，缴交装修按金（金额各楼盘不同）
- 确认施工时间、噪音工程（打凿）时段、电梯保护和垃圾清运安排
- 铁花、雨篷、冷气外机、阳台玻璃按管理处统一规格
- 完工后请管理处检查公共区域，没有损坏才退还按金
新房在 DLP 期间装修，要注意什么？
新房的缺陷保修期（DLP）是交屋后 24 个月，发展商须在收到书面通知后 30 天内修复缺陷。问题是：你一装修，原本的缺陷就可能被说成“装修造成”。我的建议顺序：
- 先验屋、交缺陷清单拿钥匙后一两周内完整验屋，以书面方式提交缺陷清单。
- 等第一轮修复发展商修好后逐项检查、拍照存档。
- 才开始装修保留装修前后的照片；尽量不动发展商仍在修复的区域。
- 装修中发现隐藏缺陷立即拍照并书面通知发展商，不要自己先修掉证据。
完整验屋清单和追讨步骤见 收楼验屋清单与缺陷保修期（DLP）。
怎么选装修承包商？合约要写什么？
按《1994 年马来西亚建筑业发展局法令》（Act 520）第 25 条，所有承包商须先向建筑业发展局（CIDB）注册才能承接建筑工程；违者可被罚款 RM10,000 至 RM100,000。你可以在 CIDB 的 CIMS 网站输入公司名称查证注册状态和等级。
- 查 CIDB 注册与公司注册（SSM），看过往作品，最好亲自去看完工的单位
- 取得至少两三家的书面报价，逐项列明材料品牌、规格、数量与单价
- 合约写清楚：工程范围、开工与完工日期、谁负责申请市议会准证和管理处批准、谁负责清运垃圾
- 按进度付款，不要一次付清；预留最后一笔等完工验收后才付
- 写明保修期和保修范围（例如防水、电路）
- 改动项目（Variation Order）须双方书面签认，避免完工后“加价”
- 确认承包商为工人投保，并遵守管理处的施工时间
装修准证与装修流程：从拿钥匙到完工的 7 步
不论有地还是公寓，我建议客户按下面的顺序走，前三步做好，后面的纠纷会少很多。
- 1. 收楼验屋新房先在缺陷保修期内提交缺陷清单；二手房则记录现况，拍照留底。
- 2. 确定工程范围列出要做什么：只做室内表面，还是涉及扩建、结构、外观、水电路。范围决定你要找谁批准。
- 3. 问清规定有地住宅向市议会建筑管制部门确认是否需要准证；公寓向管理处索取装修申请表、附加附则和按金金额。
- 4. 找承包商报价至少两三家，查 CIDB 与 SSM 注册，比较逐项报价。
- 5. 递交申请由屋主或承包商提交市议会准证申请（需要的话）与管理处申请；拿到书面批准才动工。
- 6. 施工与监督遵守施工时间，定期到场拍照；防水、电线等隐蔽工程在封板、铺砖前检查。
- 7. 验收与退按金逐项验收后才付最后一笔；请管理处检查公共区域并退还按金；保留所有批准文件、发票与保修书，将来卖屋时用得上。
没有准证就装修会怎样？
| 情况 | 可能后果 |
|---|---|
| 有地住宅未经批准扩建 | 市议会可按 Act 133 发出通知，要求停工或拆除，费用由屋主承担 |
| 公寓违反附则 | 管理机构可停止工程、没收按金、要求恢复原状，并按全体大会议决的金额罚款 |
| 损坏公共区域 | 须负责修复；经两次 14 天通知仍不修，管理机构可代修并追讨费用 |
| 雇用未注册承包商 | 承包商违反 Act 520 第 25 条；屋主日后追讨工程问题也更困难 |
| 将来卖屋 | 买方律师、银行估价师可能发现未批准的加建，影响估价或谈判 |
买二手房时，也要留意卖方有没有做过未批准的加建，见 二手房尽职调查。拿钥匙后的其他手续见 拿钥匙后清单：水电过户与门牌税；想了解新山已完工的公寓项目，可看 新山已完工公寓。
延伸问题
公寓装修按金要多少？什么时候可以拿回？
附则 27 允许管理机构收取按金，作为遵守附则的担保，但法令没有规定数额，由各栋楼自行决定，几百到几千令吉都有。按金一般在装修完工、管理处检查过电梯、电梯厅、走廊等公共区域，确认没有损坏、没有留下垃圾之后退还。完工时记得用书面要求管理处安排验收，并把日期记下来，不要只靠口头交代。
公寓可以打掉两个房间之间的墙吗？
先确认那是不是结构墙。第三附表附则 28 明文禁止改动结构；移动门窗、改动电线、水管与排污，也必须先取得管理机构和相关当局的书面批准。即使不是结构墙，墙内也可能藏着水管和电线管道，律师行 HHQ 的提醒是：暗管、暗线 300 毫米范围内的打凿受限制，动工前应先用金属探测器探测。
装修准证是业主自己申请，还是承包商代办？
两者都可以提交，但申请以业主名义提出，图则也要业主和合格人士（qualified person）签名，责任在你身上。不少装修公司会连同报价一起代办，通过市议会的一站式中心提交，MBJB 用的是 OSC 3.0 Plus 系统，文件以 PDF 上传。付按金之前，把「谁负责申请市议会准证、谁负责管理处批准」写进合约或报价单。
排屋扩建需要邻居同意吗？
有共用结构的住宅地段需要。MBJB 的核对清单列明，像排屋共用墙（party wall）这类情况，申请时要附上受影响邻居的同意信，连同申请表格、两套图则、地契、地税与门牌税收据一起提交。这封信最好一开始就拿，拖到后期被拒，整个申请就停住；而没有批准就建起来的扩建，卖屋时还是要向买方解释。
常见问题
马来西亚公寓装修需要准证吗？
需要管理处批准。按 2015 年分层管理条例第三附表第 27 条，业主装修前须先取得管理机构书面批准，必要时还须取得市议会等相关当局批准，管理机构可收取按金。涉及结构、外墙或外观的工程限制更严。
新山有地住宅扩建要向谁申请？
向所在市议会的建筑管制部门申请，例如新山市区找 MBJB，依斯干达公主城找 MBIP，巴西古当找 MBPG，古来找 MPKu。MBJB 要求图则、地契、地税和门牌税收据、邻居同意信等，准证有效期 1 年。
MBJB 装修准证费多少？
按 MBJB 2022 年 12 月版核对清单，底层永久加建按每平方米 RM7 计算，最低 RM70，例如加建 20 平方米约 RM140。楼上加建另有费率。这不包括画图和工程师费用，递交前请向 MBJB 确认最新收费。
室内油漆、做橱柜也要准证吗？
有地住宅的室内表面工程，例如油漆、订做橱柜、更换同尺寸门窗，许多市议会不要求准证，但各市议会清单不同，动工前请确认。公寓则不论大小，按附则都应先取得管理处书面批准。
怎么查装修承包商有没有注册？
按 CIDB 法令（Act 520）第 25 条，承包商须先向 CIDB 注册，违者可罚 RM10,000 至 RM100,000。你可以在 CIDB 的 CIMS 网站输入公司名称查询注册状态和等级，同时查 SSM 公司注册。
新房在 DLP 期间可以装修吗？
可以，但建议先提交缺陷清单、等发展商完成第一轮修复并拍照存证后再装修。否则发展商可能以“装修造成”为由拒绝修复。装修中发现隐藏缺陷，要立即拍照并书面通知发展商。
资料来源与核实
- MBJB — Garis panduan kerja-kerja kecil rumah kediaman (minor residential works guideline)
- MBJB — Senarai semak permohonan pelan permit (kerja ubahsuaian kecil), Dec 2022
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 — Third Schedule by-laws 27–29
- HHQ — What do you need to know before renovating your stratified home?
- CIDB — Pendaftaran Kontraktor (Act 520 s.25)
- PropertyGuru — Is a house renovation permit needed? (May 2021)
- Kuek, Ong & Associates — Defect Liability Period for Residential Units
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
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我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
告诉我楼盘或地址和你想改的部分，我免费把对应市议会建筑管制组的联络方式、我手上有的管理处装修规则，以及一份报价单该写明的条款清单发给你。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆