外国业主过世后，马来西亚的房产会怎样？遗嘱、遗产认证、Resealing 与州政府同意

马来西亚有遗产税吗？（没有，1991 年已废除）

没有。《1941 年遗产税法令》（Estate Duty Enactment 1941）已在 1991 年废除，从那以后马来西亚没有遗产税，也没有任何继承税取代它。这一点在四个独立来源上一致——财经媒体、专业机构与产业平台都这样记载。

但确切日期我只能说「据报」。多个来源写的是 1991 年 11 月 1 日起去世者不再课征遗产税，不过这个「11 月 1 日」我只在两个产业平台上看到；产业估价及服务局（JPPH）本身的遗产税页面在 2026 年 9 月 23 日打不开内容。所以这篇文章写的是：1991 年废除（日期据报为 11 月 1 日）。如果这个日期对你的情况重要，请让律师查核原法令的废除条文。

没有遗产税，但死亡仍然会牵动这几笔钱

• 转名文件的印花税：执行人／遗产管理人把产业转给受益人时的转让文件，按报导只收名义印花税 RM10（印花税法令第一附表第 32 项下的相关豁免），不是按房价计算的 1%–4% 或外国人的 8%。请让你的产业转让律师（conveyancer）书面确认适用条文。
• 行政期间产生的收入的所得税：房子在遗产管理期间如果继续出租，租金仍要报税。外国业主出租的税务处理见外国人出租房产的税：30% 固定税率。
• 受益人日后卖房的 RPGT：死亡本身不是应课税的处置，但受益人之后卖掉就要算 RPGT（见下文）。
• 持有成本照付：地税、门牌税、管理费在整个遗产程序期间不会停，欠费会累积罚款，日后转名时会被卡住。

遗产认证（Grant of Probate）与 Resealing：外国认证书能不能直接用？

要处理马来西亚的房产，必须先取得一份马来西亚的授权文件——马来西亚法院的认证书、马来西亚的遗产管理书，或一份已 Resealing 的外国认证书。没有其中一样，遗产代表人「无法处理逝者在马来西亚的任何财产」。

小额遗产的门槛现在是 RM500 万。《2022 年小额遗产（分配）（修正）法令》把定义改为「位于任何州属、总值不超过五百万令吉的任何财产」，从原本的 RM200 万调高，而且不再要求遗产必须全部或部分是不动产；同时引入了不超过 RM60 万动产的简易分配。这项修订的生效日期我只找到单一来源，所以不在这里列出——请让律师确认当下适用的版本。

Resealing：只限英联邦，而且有住所（domicile）的但书

《1959 年遗产认证与管理法令》（Probate and Administration Act 1959）第 52 条写得很清楚：「凡英联邦任何地方的遗嘱认证法院」签发的认证书或遗产管理书，其盖有该法院印章的副本，在呈交马来西亚高等法院并存档后，可加盖高等法院印章，此后在马来西亚具有与高等法院自行签发者相同的效力。

• 两个但书：（一）若逝者的住所不在签发法院的司法管辖范围内，只有在马来西亚高等法院本身也会作出同样授予的情况下才会加盖印章；（二）法院可要求提交住所证明。
• 「英联邦」可以由最高元首（Yang di-Pertuan Agong）以宪报公告扩大到其他国家——但我没有查核过公告名单，所以不列国家清单。
• 新加坡属于英联邦，所以新加坡法院签发的认证书可以在马来西亚 Resealing。这对我服务的新加坡客户很重要。
• 非英联邦国家的认证书不能 Resealing，必须在马来西亚重新申请一份认证或遗产管理书。中国、台湾、韩国、日本、阿联酋与多数欧盟国家都属于这一类。

外国继承人要不要州政府同意？最低房价门槛适用吗？

要。国家土地法典允许已批地（alienated land）在受托人或受益人之一为非公民或外国公司的情况下转让、转移或归属——但仍须州政府（State Authority）批准。马来西亚律师公会的通告写得没有余地：「每一个外国买家在所有州属都必须申请并取得州政府同意。」执业律师给继承人的说法也一样：外国人继承马来西亚产业最重要的一步，就是取得相关州政府的批准。

• 同意是逐宗申请的，而且是酌情权。它不是一种「拿一次就终身有效」的身分。
• 如果被拒绝会怎样？我查到的来源都没有说明。这正是遗嘱里那条「执行人有权卖房分钱」的条款如此重要的原因——它给了一条退路。
• 不要把同意当成手续费。时间与费用按州而定；柔佛的外国人申请程序与费用见外国人买房总成本：8% 印花税与州政府同意费与 外国人在柔佛买房。

最低房价门槛会不会适用于继承来的单位？

只有两个州有公开的立场，其他州没有，这一点必须讲清楚。

即使价格门槛被豁免，州政府同意仍然要拿。森美兰的情况说得很明白：即使地契上没有权益限制（sekatan kepentingan），外国人取得产业仍须州政府批准。各州对外国人的门槛与规则见 外国人可以买什么、买在哪里。

外国业主现在就该准备什么？（清单）

这一节不需要等到事情发生。以下每一项，今天都可以做。

• 立一份只涵盖马来西亚资产的马来西亚遗嘱，并写明不撤销你本国的遗嘱。
• 在遗嘱里给执行人明确的卖房与分配收益的权力，以防外国受益人拿不到州政府同意。
• 委任一位在马来西亚、或在马来西亚有代理的执行人。执行人人在国外会让每一步都变慢。
• 把产权文件整理成一个档案：买卖合约（SPA）、地契或转让契据（Deed of Assignment）、转名文件、印花税收据、银行贷款与抵押文件（Form 16A）。
• 把持有成本的资料一起放进去：地税与门牌税账号与收据、管理处账户与联络人、火险保单、水电账号。
• 记录取得成本与日期。买价、印花税、律师费、装修——这些将来会影响 RPGT 的计算。
• 如果有本地银行账户，处理好签署权与受益人安排，并让执行人知道账户存在。
• 告诉家人这份文件放在哪里，以及谁是马来西亚这边的律师。我见过最多的卡关，就是家属根本不知道有房子、也找不到地契。
• 如果打算在生前就转给子女，请先看清楚这条路的印花税与 RPGT 规则：房产过户给家人。外国人之间的转让同样需要州政府同意。