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分层地契还没出：还能不能卖、能不能贷、怎么追发展商

分层地契还没出（strata title，马来文 hakmilik strata），并不表示你不是屋主，也不表示这间屋子卖不掉、贷不到。土地在母地契（master title）之下，发展商是地契上的注册业主，你的权益来自买卖合约（SPA），转手时用转让契（Deed of Assignment, DOA）。真正的问题是：发展商有没有依《1985 年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985, Act 318）第 8 条去申请，以及你要怎么查、怎么追。

第 8 条：申请是法定义务罚款 RM10,000–RM100,000地契发出后 30 天转名住宅转让不需发展商同意确认函上限 RM50核实日期 2026-09-20

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作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 9 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

分层地契还没出，不影响你卖屋或贷款。土地在母地契之下，权益由买卖合约产生、以转让契（Deed of Assignment）转手。发展商依《1985 年分层地契法令》第 8(1) 条有法定义务申请分割，逾期罚款 RM10,000–RM100,000 另加每天 RM100–RM1,000；地契发出后 30 天内必须转名（第 19A 条）。住宅转让不需发展商同意，确认函上限 RM50。

关键数字一览

法源	《1985 年分层地契法令》（Act 318）第 8、8A、19A 条
申请义务	卖出任何一个单位即触发（第 8(1) 条，“shall”）
罚款	RM10,000–RM100,000，另每天 RM100–RM1,000（第 8(5) 条）
地契发出后转名	30 天（第 19A 条；旧的 12 个月已作废）
住宅转让同意	不需要（Act 118 第 22D(1) 条，2007-04-12 起）
确认函收费上限	RM50（第 22D(4) 条）
从价印花税	只付一次：二手付在 DOA，MOT 只收 RM10
真正有效的追讨路线	高庭民事诉讼，由 JMB／MC 出面（2026 年 2 月判例）

30 秒重点

发展商只要卖出过任何一个单位，就有法定义务依《1985 年分层地契法令》第 8(1) 条申请分层地契的分割——这是“shall”，不是可做可不做。
没有按时申请，第 8(5) 条的罚款是 RM10,000–RM100,000，外加每持续一天 RM100–RM1,000；律师楼另引第 8(7)–(8) 条称可判最高 3 年监禁。
分层地契一发出，原业主（发展商）必须在 30 天内签转名文件（2013 年修正案新增的第 19A 条）；旧的 12 个月规定已经作废。
住宅单位（housing accommodation）转让不需要发展商同意——《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》第 22D(1) 条，2007 年 4 月 12 日生效；发展商每一次确认函最多只能收 RM50（第 22D(4) 条）。
从价印花税（ad valorem）一笔交易只付一次：二手房付在转让契上，日后 MOT 只付象征性的 RM10。
追讨的现实路线是民事诉讼，通常由 JMB／MC 出面——2026 年 2 月吉隆坡高庭在 JMB Tasik Heights 一案就是这样判的。仲裁庭给不了你一张地契。

发展商有义务申请分层地契吗？（第 8 条）

有，而且是法定义务。《1985 年分层地契法令》第 8(1) 条的用字是 “shall”：只要土地上有一栋可以分割的完工建筑，而业主“在任何时候已经出售或同意出售”其中任何一个单位（parcel），他就必须在第 8(2) 条订明的期限内，依第 10 条提出分割申请。换句话说，卖出第一个单位的那一刻，申请义务就已经产生，不是等买家来催。

这一点在 2026 年被法庭讲得很白。JMB Tasik Heights Apartment 诉 ASM Development Sdn Bhd（[2026] CLJU 280，吉隆坡高庭，2026 年 2 月 9 日）判词说，第 8(1) 条对原地主施加“一项明确的积极义务……须在订明期限内申请分割”，并命令发展商缴清欠下的地价（land premium）并完成分割申请，逐条驳回了发展商的抗辩。JMB 的入禀资格来自《2013 年分层地管理法令》（SMA 2013）第 21(1)、21(2) 及 143(2)(a) 条。

Louis 提醒：很多屋主以为“地契是发展商的善意”，所以只能等。不是。它是发展商的义务，法庭 2026 年已经这样判过一次，而且是命令他先掏钱缴地价。你要做的是把证据（书面查询与回复）留下来，让 JMB／MC 有东西可以用。

期限是多久？罚款多少？（第 8(2) 与 8(5) 条）

先说一个必须丢掉的旧数字：“6 个月”。那是 2015 年 6 月 1 日之前的第 8(2) 条，至今仍然在中文与英文网络上到处流传。《2013 年分层地契（修正）法令》从 2015 年 6 月 1 日起把整套制度前移到上层结构完成（superstructure stage）阶段。

修正后的制度里有三个动作：卖出任何单位之前要先取得份额单位计算证明（SiFUS, Certificate of Share Unit Formula）；上层结构阶段要向测量局（JUPEM）申请拟议分层图证明（CPSP, Certificate of Proposed Strata Plan，第 8A 条）；然后才是第 8 条下的分割申请。各方资料都指向以月计的 3 个月期限，但——

这一点我们承认没有定论。我们读到的两份律师／行业资料对第 8(2) 条的起算点说法不同：一说是“上层结构证明发出后 3 个月内申请 CPSP，CPSP 发出后 1 个月内申请分割”；另一说是“在上层结构证明、CCC 或首次售卖三者中最迟的一个之后 3 个月内申请分割，可再延 1 个月”。我们另外读到的 1985／2013 法令对照本则显示第 8(2) 条列出五种情形、每一种都是 3 个月。三个月是共同点；起算点不是。如果你的个案要靠这个日期去追责，请让律师直接查宪报版法令条文，不要用网上任何一个版本（包括这一篇）当作定论。

第 8 条相关的罚则（法令条文与律师楼资料）
项目	内容	出处
罚款	不少于 RM10,000、不超过 RM100,000	法令第 8(5) 条
持续罚款	每持续一天 RM100–RM1,000	法令第 8(5) 条
监禁	最高 3 年	律师楼引第 8(7)–(8) 条（Low & Partners、Azmi & Associates）
法庭命令	法庭可命令发展商履行	Azmi & Associates
实际执法	马六甲与柔佛已对违规发展商开出 RM10,000–RM100,000 罚单	EdgeProp 报道

要提醒一句：罚款进的是国库，不是你的口袋。罚单不会自动变成你的地契——这也是下面第 8 节要谈的重点。

不查清楚，代价出现在你要卖的那一天

没有地契本身不致命，不知道进度才致命。买家的银行若坚持要已登记的地契，你的买家池会缩水；卖方这一端从同意函到赎回，某平台估计要 4–8 个月，而二手合约的完成期通常只有 3 个月加 1 个月延期，逾期利息常见每年 8%。签约前先问清楚时间，比事后求延期便宜。

直接问 Louis
把你的 SPA 首页、管理处的通告，或发展商关于地契的回复拍给我，我帮你判断这栋楼现在卡在哪一步、转手要留多少时间。

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我可以免费帮你查这栋楼目前是 JMB 还是 MC 在管、地契状况大概到哪一步，并告诉你在柔佛该去哪个土地局查册、要哪一张表格。

分层地契还没出，我到底拥有什么？母地契与转让契

分层地契发出之前，整块地在母地契（master title）之下，土地局登记簿上的注册业主是发展商。你的权益是合约上的：由买卖合约（SPA）产生，转手时由转让契（Deed of Assignment, DOA）承接，不在地契上登记。

你仍然是这个单位事实上的拥有人，可以住、可以租、可以卖、可以抵押给银行。
你仍然要缴管理费与偿债基金（service charge & sinking fund）。地契没出不能当作拒缴的理由——见下方第 8 节的警告。
你仍然要缴门牌税（cukai taksiran / assessment）；分层地税（cukai petak / parcel rent）通常要等地契发出、分层册开立之后才会单独向你发单。
因为地契上不是你的名字，所有需要“登记”的动作（转名 Form 14A、抵押 Form 16A、地契上的 caveat）暂时都做不了。

顺带说清楚规则本来应该防止这件事：2015 年修正后，《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》附表 H 第 27(1) 条要求分层地契已发出才算有效交空置管有权（VP），付款表也把 17.5% 押到“连地契交屋”、另 2.5% 押到“交出可登记的转名文件”。这条规则只管 2015 年修正之后的 HDA 新房；你现在买的那栋 20 年楼龄的公寓完全不受它保护，这正是老楼盘地契问题特别多的原因。相关概念见马来西亚地契种类与CCC 与交屋（VP）。

没有分层地契可以卖吗？发展商同意与 RM50 上限

可以卖。做法是双方签转让契（DOA），把卖方在原 SPA 下的权益转给买方，将来地契发出时由买方去拿。这是马来西亚二手市场每天都在做的交易。

发展商同意：住宅不需要，商用才需要

这是最多文章写错的一点。《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）第 22D(1) 条，2007 年 4 月 12 日生效，明确规定住宅单位（housing accommodation）的绝对转让不需要发展商同意，即使个别地契还没发出也一样。发展商就买方或其融资银行提出的每一次确认要求，依第 22D(4) 条最多只能收 RM50。

第 22D 条不涵盖商用单位（办公室、店铺等）。那边确实仍需发展商同意，而且行内常见按售价或贷款额收 1% 的“同意费”。上诉庭在 KAB Corporation Sdn Bhd & Anor 诉 Master Platform Sdn Bhd 一案中，对一笔按贷款额 1% 收取的 RM65,000 行政费判为“明显专断、不合理、不公平且具压迫性”，并认为 RM500 才是合理收费——理由是同样的行政工作不应该按交易金额收钱。（此案判决年份两处报道不一：EdgeProp 记为 2018 年，律师楼文章记为 2019 年。）商用单位没有法定上限，唯一的救济是打官司。

Louis 提醒：住宅单位被要求付“1% 同意费”时，不要先付了再说。请律师书面回复，引第 22D(1) 与 22D(4) 条，说明这是住宅单位、确认要求的收费上限是 RM50。我见过的个案里，多数在律师去信后就改回 RM50 或免收。

卖方这一边要准备什么

向发展商要单位账目与确认函确认 SPA 资料、账目状况、地契申请进度；依第 22D(4) 条，住宅确认要求的收费上限是 RM50。
向现有银行要赎回结单（redemption statement）买方的钱要先还清你的贷款，银行才会交回转让文件。这一步通常是整笔交易的节奏关键。
律师起草并盖印转让契从价印花税付在这一份文件上（见下一节），买方的银行也在这一阶段准备他自己的 DOA 与授权书。
完成与交房某二手房平台把卖方这一端的完整流程估为大约 4–8 个月——同意函 4–8 周、拟稿与盖印 2–4 周、赎回机制 14–30 天。这是该平台的估计，不是标准，实际看银行与发展商。

二手房本身的流程与文件，见二手房转名流程与二手房 SPA 与完成期。

印花税会不会付两次？（不会）

这是买家最常见的恐惧，答案是不会。从价印花税（ad valorem，1%／2%／3%／4% 阶梯）一笔交易只付一次，方向要看你是向谁买：

从价印花税付在哪一份文件上
情形	现在付	日后地契发出时
二手房：向现有屋主买（无地契）	转让契（DOA）上付足从价印花税	MOT（Form 14A）只付象征性的 RM10
新房：直接向发展商买	购买时只付象征性的 RM10	MOT 上付足从价印花税

算一个例子。RM600,000 的二手单位，母地契下以转让契成交：首 RM100,000 × 1% = RM1,000；接下来 RM400,000 × 2% = RM8,000；余下 RM100,000 × 3% = RM3,000，合计 RM12,000，付在转让契上。日后分层地契发出、做转名完善时，Form 14A 只需 RM10。首购豁免与完整税率表见买房印花税与律师费怎么算。

地契发出后要做的两步叫转名完善（Perfection of Transfer, POT，Form 14A）与抵押完善（Perfection of Charge, POC，Form 16A）。一家律师楼把这两步的全部费用（律师费、银行费用、印花税合计）估在售价的 2–3% 左右，并指出有些发展商会按月收 RM100–RM150 的“保管费”——这是该律师楼的数字，各案不同。细节见转名完善与抵押完善（POT／POC）。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

母地契下的房子，银行肯贷吗？用什么担保文件

银行肯贷。最实在的证据是：大银行把这种情况专用的担保文件公开挂在自己官网上——HSBC 的「Power of Attorney and Deed of Assignment」、CIMB 的伊斯兰版转让契、UOB 的授权书与解除转让契（Deed of Reassignment）都可以直接下载。

有地契 vs 没地契，银行的担保结构
阶段	银行拿的担保	解除时用
分层地契未发出	转让契（DOA）＋以银行为受益人的授权书（POA）	解除转让契（Deed of Reassignment）
分层地契已发出并完成抵押完善	地契上登记的抵押（Form 16A）	解除抵押（discharge of charge）

但要诚实地说另一半：买家池比较窄。有些银行愿意以权益转让做担保，有些坚持要有已登记的地契才批。律师楼也把“未完善地契导致贷款被拒”列为拖延不办转名完善的风险之一。实务上这表示你的买家可能要多跑两三家银行。

不要相信这类说法：“没地契的房子贷款成数一定比较低”“利率比较高”“年限比较短”。我们找不到任何银行或 BNM 公布过这样的差别待遇。银行的信贷政策不公开，所以这里不放任何数字。老屋与估价的实际卡关点，见买 20 年以上的二手房。

发展商的售卖确认函与账目状况（住宅收费上限 RM50）
现有银行的赎回结单
母地契副本与发展商的原始 SPA
你与卖方之间的转让契（DOA）
地契发出后：分层地契副本，用来做转名完善与抵押完善

怎么查分层地契申请到哪一步了？

三个查法，两个免费，一个要付费。

书面问发展商，要一个日期不要问“做了没有”，要问“分割申请的入禀日期（lodgement date）是哪一天，现在卡在哪个部门”。用电邮或挂号信，保留回复——日后 JMB／MC 要采取行动时，这些就是证据。免费。
问 JMB／MC最快的诊断：楼盘交屋很多年了却还是由 JMB 管理，而不是 MC（管理机构），基本上就是地契还没出。因为 MC 要等分层地契发出、并且 25% 的份额单位完成转名之后才能成立。免费，十秒钟就能判断。
土地局查册柔佛用 iTanah Johor（itanah.johor.gov.my）：可做 Carian Persendirian（私人查册）与 Carian Rasmi（官方查册，须到土地局做指纹验证，表格 Borang C2），也能在线提交转让与同意申请。其他州多数用 e-Tanah 系列（如雪州的 etanah.selangor.gov.my）。

查册费我们不写数字。iTanah 的使用手册说金额在交易过程中计算并显示，没有印出表；柔佛土地局的收费页在 2026 年 9 月 29 日仍返回 403。让律师楼代查最省事，他们本来就有账户。

分层管理架构（JMB、MC、COB 各是什么）见分层地产管理法令：JMB、MC 与 COB。

发展商不办，可以找谁？COB、KPKT、仲裁庭与法庭

四条路线与各自的实际能力
去哪里	管什么	限额／限制
建筑物专员（COB），设在各地方政府（柔佛：MBJB、MBIP 等）	管理机构失职、向发展商施压	行政手段，不发地契
KPKT／房屋总监	Act 118 下的执照与合规；KPKT 也在检讨列入黑名单与冻结 HDA 户口的权力	行政手段，不发地契
购屋者索偿仲裁庭（TTPR）	买家对发展商的索偿	上限 RM50,000，入禀费 RM10，须在 CCC、DLP 届满或终止后 12 个月内提出
房屋及分层管理仲裁庭	管理层与业主之间的纠纷	上限 RM250,000
高庭（民事诉讼）	命令发展商履行第 8 条的申请义务	唯一能真正推动分割申请的路线

请把这一句读两遍：仲裁庭给不了你一张地契。两个仲裁庭分别处理买家索偿与管理纠纷。2026 年真正奏效的那一宗——JMB Tasik Heights——走的是高庭，由 JMB 以 SMA 2013 第 143(2)(a) 条的入禀权提告，结果是法庭命令发展商缴地价、完成申请。这也说明了为什么这件事几乎一定要集体来做：一个业主单打独斗，成本与举证都不成比例。

千万不要用“扣管理费”来逼发展商。两件事在法律上完全无关：你与管理层的关系，和你与发展商的地契纠纷，是两回事。SMA 2013 第 34(1) 条允许管理层发出至少 14 天的书面催缴；第 34(3) 条下不理会催缴属于罪行，据引述可罚款最高 RM5,000、监禁最高 3 年或两者兼施，持续期间每天另加最高 RM50。（这些条文与数字我们引自二手资料，未逐字核对法令原文。）结果是你多了一个官司，地契还是没有。

想从管理层那一端推动的话，做法见管理层不做事怎么办：JMB／MC 选举与仲裁庭；索偿仲裁庭的实际操作见购屋者索偿仲裁庭怎么用。

把书面查询与发展商的回复存成一份时间线（日期、对象、内容）
确认楼盘现在是 JMB 还是 MC 在管——这决定谁有资格出面
在 AGM 上提案，授权管理层就地契问题寻求法律意见
同一栋楼的业主一起分摊律师费，比一个人去告实际得多
转手时把这件事写进交易时间表：转让契、赎回、发展商确认函，每一项都要给出时间

延伸问题

楼盘交屋十年了还是 JMB 管理，正常吗？

这通常就是地契还没出的信号。管理机构（MC）要等分层地契发出、并且 25% 的份额单位完成转名之后才能成立；在那之前由 JMB 管理。所以“交屋多年仍是 JMB”几乎等于“分层地契还没发出或还没转名”。打一通电话问管理处是哪一种，十秒钟就能判断，比问发展商快。管理架构见分层地产管理法令。

没有分层地契，可以在地契上下 caveat 保护自己吗？

不行。caveat 是登记在地契上的，母地契下的买家没有可登记的权益，所以保护要靠合约与文件：转让契要及时盖印、律师要收妥发展商的确认函与银行的赎回结单，付款节点要写清楚。等地契发出、完成转名完善之后，地契上的登记动作才做得了。见Caveat 与转名完善。

分层地契发出后，我要自己去办吗？要多少钱？

转名完善（Form 14A）与抵押完善（Form 16A）都要律师办，发展商与银行也要签字，你一个人签不了。一家律师楼把这两步的全部费用（律师费、银行费用、印花税合计）估在售价的 2–3% 左右；从价印花税在买二手时已经付过，这一步的 MOT 只收 RM10。签约前先要书面报价。

新房还会遇到这个问题吗？

机会小很多。2015 年修正后，附表 H 第 27(1) 条要求分层地契已发出才算有效交屋，付款表也把 17.5% 押到“连地契交屋”、另 2.5% 押到交出可登记的转名文件。但这只保护 2015 年修正之后的 HDA 新房；旧楼盘完全不受保护。新房合约条款见Schedule G/H 逐条解释。

FAQ

常见问题

分层地契还没出，我算不算屋主？

算。分层地契未发出之前，土地在母地契之下，发展商是地契上的注册业主，但你在买卖合约（SPA）下的权益是有效的，转手时以转让契（Deed of Assignment）承接。你可以住、可以租、可以卖、可以抵押给银行，同时照样要缴管理费、偿债基金与门牌税。只是需要“登记”的动作，例如转名、抵押登记和在地契上下 caveat，都要等地契发出后才能做。

没有分层地契可以卖屋吗？要不要发展商同意？

可以卖，用转让契（DOA）把你在 SPA 下的权益转给买方。住宅单位不需要发展商同意——《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》第 22D(1) 条，2007 年 4 月 12 日生效——而且第 22D(4) 条规定每一次确认要求最多只能收 RM50。商用单位（办公室、店铺）不在第 22D 条范围内，仍需同意，行内常见 1% 收费。

发展商要收 1% 的“同意费”，合理吗？

住宅单位不合理。第 22D(4) 条把确认要求的收费上限定在 RM50，请律师书面引条文回复。商用单位没有法定上限，但上诉庭在 KAB Corporation 诉 Master Platform 一案中，把按贷款额 1% 收取的 RM65,000 判为专断、不合理、不公平且具压迫性，并认为 RM500 才合理——理由是同样的行政工作不该按交易金额收费。

分层地契发出后，发展商要多久转名给我？

30 天。《2013 年分层地契（修正）法令》新增的第 19A 条规定，原业主须在土地行政官发出分层地契后 30 天内签署转名文件，买方也须在接到通知后 30 天内完成。网上常见的“12 个月”是已经被取代的旧第 40A 条，别再用。

地契没出会不会要付两次印花税？

不会。从价印花税一笔交易只付一次。二手房在母地契下成交时，从价印花税付在转让契上，日后 MOT（Form 14A）只收象征性的 RM10；向发展商直接买则相反，买时 RM10，日后 MOT 才付足。以 RM600,000 为例，转让契上的从价印花税是 RM12,000（1% + 2% + 3% 三级相加）。

怎么知道我的楼盘分层地契申请到哪一步？

三个方法：书面向发展商索取分割申请的入禀日期与目前进度；问 JMB／MC——交屋多年仍由 JMB 而非 MC 管理，基本上就代表地契还没出；以及到土地局查册（柔佛用 iTanah Johor，其他州多用 e-Tanah）。官方查册要到土地局做指纹验证，表格是 Borang C2。

可以扣住管理费逼发展商办地契吗？

不要。你与管理层的关系和你与发展商的地契纠纷在法律上互不相干。据引述，SMA 2013 第 34(1) 条允许管理层发出至少 14 天的书面催缴，第 34(3) 条下不理会催缴属于罪行，可罚款最高 RM5,000、监禁最高 3 年或两者兼施，持续期间每天另加最高 RM50。结果是你多一个官司，地契还是没有。