88 Avenue
位于 Kepayan、建在沙巴房屋局土地上的综合发展项目——住宅塔楼、服务式套房塔楼、购物中心，以及预计 2029 年开业的 Ramada by Wyndham 酒店。你要先决定的是：买的是住家还是套房，因为两者不是同一种产品。
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88 Avenue 项目速览
88 Avenue 是沙巴亚庇 Kepayan 一个建在沙巴房屋及城市发展局（LPPB）土地上、结合住宅与服务式套房的期房综合发展项目，项目手册把 LPPB 列为发展商，私人合作方 Mega City Builder Sdn Bhd 则列为融资承包商（Financing Contractor）。项目位于 Kepayan 山岭、紧邻 88 Market 商业区，依发展商手册的位置图，距亚庇国际机场 5 公里、市中心 6 公里。2024 年 8 月动土时公布的规划是五座楼、1,498 个单位：住宅 A 座与 B1 座、可负担住宅 B2 座、服务式套房 C 座与 D 座，另有以超市为主力的购物中心。2025 年 4 月签下 Ramada by Wyndham 酒店，目标 2029 年第一季开业；酒店手册显示客房设在 C 座。最重要的一点：住宅（A 座与 B1 座）是住家；服务式套房（C 座与 D 座）位于商业部分，通常意味着水电与门牌税按商业费率计算，若加入酒店管理的出租计划，自用次数也会受限。地契为 99 年 Country Lease；发展商资料表的目标完工期为 2029 年第四季。单位数与地皮面积在不同来源之间并不一致，我把每个数字和出处一起列出；以下每个户型现在都附上发展商自己的图纸。
- 项目名称
- 88 Avenue也写作 88 Avenue @ Kepayan · 住宅、服务式套房、购物中心与 Ramada by Wyndham 酒店
- 发展商与地主
- LPPB沙巴房屋及城市发展局；手册列为发展商
- 私人合作方
- Mega City Builder Sdn Bhd公司编号 1031095-M；手册称“融资承包商”
- 地契
- 99 年租赁Country Lease CL 015628289，据 LPPB
- 楼座
- A、B1、B2、C、D动土时单位楼层为 27–29 层；连裙楼为 35 层
- 单位
- 1,498 或 1,315动土时数字 vs 房产网站数字
- 地皮
- 约 6.4–6.6 英亩发展商资料表 6.59；2023 年媒体 6.437
- 状态
- 施工中目标 2029 年第四季完工；酒店 2029 年第一季
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看房之前值得知道的六件事
三件是大家关注 88 Avenue 的原因。另外三件，是签任何文件之前我会先查清楚的事。
Kepayan，紧邻 88 Market、靠近机场
项目位于 Kepayan 山岭、88 Market 商业区旁。发展商手册的位置图标示：距亚庇国际机场 5 公里、市中心 6 公里。这是一个成熟的社区，而不是新开发的边缘地带。
项目内有国际酒店品牌
Wyndham 于 2025 年 4 月为 88 Avenue 签下 Ramada by Wyndham 酒店，由 Capitol Hospitality Group 营运，目标 2029 年第一季开业。住家或套房旁有一家品牌酒店，会带来人流、服务与一个辨识度高的地址。酒店手册显示客房设在 C 座，并设有大堂、全日餐厅、泳池、健身中心、宴会厅与会议室。
政府土地、政府合作方
土地由州属房屋及城市发展局 LPPB 持有，以公私合作方式开发，由私人合作方负责设计、兴建与融资。2024 年 8 月的动土仪式由副首席部长主持。
住宅还是套房：两种不同的购买
A 座与 B1 座是住宅公寓；C 座与 D 座是位于商业部分的服务式套房，而酒店的客房正是依管理协议营运的 C 座套房。在比较每平方尺价格之前，请先问清楚地契类别、水电与门牌税费率，以及你看的那个套房是否与酒店营运方绑定。
这块地曾遭邻近居民反对
Austral Park 居民多年来主张这块地原本规划作休闲用途；他们的诉讼在 2014–2016 年败诉，LPPB 于 2023 年表示该地并非休闲保留地，但 2024 年推介时仍有抗议。居民最关心的是学校附近的交通——请在上下学时段亲自开一趟。
各方数字并不一致
动土时公布 1,498 个单位；房产网站与中介网站写 1,315 个。楼层数比较容易对上：一份较早的发展商楼层图纸把每座都标为 35 层楼座，其中裙楼以上的住宅或套房楼层为 26 至 32 层——27–29 层与 35 层两种说法就是这样来的。地皮面积在发展商资料表是 6.59 英亩，2023 年媒体报导为 6.437 英亩。请以书面索取获批建筑图上的数字。
整个项目，一次看懂
88 Avenue 其实是同一块地上的三种产品。住宅：A 座（1,002 至 1,320 平方尺的三房户型，其中一种是双钥匙）与 B1 座（标准层 765 至 1,090 平方尺，顶层另有三种四房户型的图纸）——是住家，有自己的泳池平台。可负担住宅 B2 座：动土时公布 243 个单位，我预计不会在公开市场销售。以及 C 座与 D 座的服务式套房：363 至 865 平方尺，另有一座泳池，屋顶设空中酒吧与宴会厅。媒体没有说明的 Ramada by Wyndham 安排，酒店手册给了答案：酒店客房就是 C 座的套房，由个别业主买下，再依管理协议交由 Capitol Hospitality Group 营运，首期 12 年、可选择续约。所以 C 座套房和 D 座套房也不是同一种购买——请以书面取得这项安排。
四组户型
A 座 · 1,002–1,320 平方尺
四种三房户型：D 型 1,002 平方尺、两卫；C 型 1,082 平方尺与 A 型 1,320 平方尺、三卫；以及 B 型 1,238 平方尺双钥匙——手册的户型图在主屋旁画出一间自带浴室的单间，是这里唯一可以自住一半、出租一半的住宅户型。A、B 型附两个车位，C、D 型附一个。手册的楼层平面图显示每层 16 个单位：角落各两个 A 型与 B 型，另有两个 C 型和十个 D 型——所以全座以 D 型为主。每层 16 个、共 27 层，正好是动土时公布的 432 个单位。
B1 座 · 765–1,178 平方尺
B1 座是较新的住宅楼。发展商手册在标准层列出四种户型：F 型 765 平方尺（两房）、G 与 H 型 865 与 977 平方尺（三房两卫），以及 J 型 1,090 平方尺（三房三卫）——每层八个单位：四个 F、两个 J、G 与 H 各一个。1、3、5、7 号单位面向 Austral Park 与 Bukit Kopungit；2、3A、6、8 号单位面向泳池、88 Market 店屋与山景。一份 2024 年 12 月的发展商图纸另为 35 楼画了三种四房户型——K、L、M 型，分别为 1,091、1,126 与 1,178 平方尺——印刷版手册里没有。动土时公布 B1 座为 162 个单位，并形容为 1,238 平方尺；以 27 层计算是每层六个而不是八个——可见这座楼之后已改为较小的单位重新规划，目前的总数没有公布。B2 座（243 个可负担单位）是另一座楼。
D 座 · 399–865 平方尺
位于商业部分的服务式套房：S2 型 399 平方尺（一房、无车位）、S3A 与 S3B 型 576 平方尺（两房一卫、无车位）、S2A 型 708 平方尺双钥匙——两间并排的单间，各有自己的浴室——以及 S1 型 865 平方尺三房三卫。手册的楼层平面图显示每层 12 个套房：五个 S2、三个 S1、两个 S2A，S3A 与 S3B 各一个。动土时公布 D 座为 29 层、328 个单位。较小的套房没有车位——如果你打算自住而非出租，这一点很重要。
C 座 · 363–836 平方尺
Ramada 酒店的客房就在 C 座。发展商手册确认了五种户型——S8 型（363 平方尺）、S5（412）、S6（553）、S7（652）与 S9（836，三房）——楼层平面图显示每层 13 个套房：五个 S8、四个 S5、两个 S6，S7 与 S9 各一个。酒店手册把同样五种户型展示为酒店客房，目标是 150 至 200 间客房，少于动土时公布的 26 层、333 个套房——所以请问清楚哪些楼层属于酒店。屋顶的空中酒吧、休闲厅与宴会厅画在套房塔楼上方。
设施，依发展商手册
手册附有两张设施平面图：裙楼泳池平台（一侧属于住宅塔楼，一侧属于服务式套房），以及 C 座与 D 座上方的屋顶。住宅与套房各有自己的泳池——请问清楚你买的那一座可以使用哪些设施。第四栏的室内空间取自发展商传单与营销资料，营销资料并称该平台位于七楼。
泳池平台，住宅一侧
- 泳池
- 儿童池
- 浅水池
- 池畔休闲区与泳池平台
- 泳池凉亭
- 球场（Playcourt）
- 儿童游乐场
- 户外健身区
- 步道
泳池平台，服务式套房一侧
- 泳池
- 设戏水设施的浅水池
- 泳池凉亭
- 花园座位区
C 座与 D 座屋顶
- 户外与有盖户外空中酒吧
- 室内空中酒吧与休闲厅
- 观景台
- 三间宴会厅与宴会前厅
- 有盖户外平台与户外平台
室内空间
- 健身房、桑拿与蒸汽室
- 卡拉 OK 室与迷你图书室
- 会议室、撞球室
- 多功能厅与室内花园
- 烧烤与茶水区
- 半场篮球场
- 瑜伽与太极区
- 迷你影院
Ramada 酒店，C 座
- 酒店大堂
- 全日餐厅
- 泳池与健身中心
- 宴会厅与会议室
- 营运方：Capitol Hospitality Group
整体项目
- 设超市的购物中心，地库至三楼
- 零售店铺与餐饮
- 多层停车场
- 预拌混凝土：Expogaya，RM6,000 万合约（2024 年 11 月）
项目一路走来
88 Avenue 户型，按塔楼列出
以下每个户型现在都附上发展商自己的图纸。A 座与 B1 座的户型图取自住宅手册，C 座与 D 座取自服务式套房手册；每座的标准层平面图则显示各户型的位置与每层的数量。B1 座的三种四房户型取自一份 2024 年 12 月、针对 35 楼的发展商图纸，印刷版手册里没有，请先确认是否有售。车位数量取自营销资料——手册没有印出。B2 座的 243 个可负担单位没有列出——我没有看到任何相关户型或销售资料。
A 座 · A 型 — 1,320 平方尺，三房
索取此户型图
A 座 · B 型 — 1,238 平方尺，双钥匙
索取此户型图
A 座 · C 型 — 1,082 平方尺，三房
索取此户型图
A 座 · D 型 — 1,002 平方尺，三房
索取此户型图
A 座 · 标准层 — 16 个单位
索取此户型图
B1 座 · F 型 — 765 平方尺，两房
索取此户型图
B1 座 · G 型 — 865 平方尺，三房
索取此户型图
B1 座 · H 型 — 977 平方尺，三房
索取此户型图
B1 座 · J 型 — 1,090 平方尺，三房
索取此户型图
B1 座 · K 型 — 1,091 平方尺，四房
索取此户型图
B1 座 · L 型 — 1,126 平方尺，四房
索取此户型图
B1 座 · M 型 — 1,178 平方尺，四房
索取此户型图
B1 座 · 标准层 — 8 个单位
索取此户型图
D 座 · S2 型 — 399 平方尺套房
索取此户型图
D 座 · S3A 型 — 576 平方尺套房
索取此户型图
D 座 · S3B 型 — 576 平方尺套房
索取此户型图
D 座 · S2A 型 — 708 平方尺双钥匙
索取此户型图
D 座 · S1 型 — 865 平方尺套房
索取此户型图
D 座 · 标准层 — 12 个套房
索取此户型图
C 座 · S8 型 — 363 平方尺套房
索取此户型图
C 座 · S5 型 — 412 平方尺套房
索取此户型图
C 座 · S6 型 — 553 平方尺套房
索取此户型图
C 座 · S7 型 — 652 平方尺套房
索取此户型图
C 座 · S9 型 — 836 平方尺套房
索取此户型图
C 座 · 标准层 — 13 个套房
索取此户型图88 Avenue 图集
88 Avenue 的确切位置
位于 88200 亚庇 Kepayan 山岭——房产网站列出的地址为 Lorong Austral 10, Taman Austral Park——紧邻 88 Market 商业中心与 Austral Park 住宅区，介于 Jalan Kepayan 与 Jalan Pintas 走廊之间；国际机场在西南方，亚庇市中心在北面。
发展商手册的位置图把项目标在 88 Mall 旁，介于 Jalan Kepayan、Jalan Lintas 与 Jalan Penampang 之间，但没有印出地段编号或坐标，所以这里的地图设在 Taman Austral Park／88 Market 一带，而不是一个我无法核实的定位点。确切地段会写在你的买卖合约里。
- 亚庇国际机场5 公里发展商手册位置图
- 亚庇市中心6 公里发展商手册位置图；营销资料称约 10 分钟车程
- Gleneagles 医院（亚庇）5 公里发展商手册位置图
- Sutera Harbour 高尔夫乡村俱乐部6 公里发展商手册位置图
- 88 Market／88 Mall紧邻依手册位置图与媒体
- 亚庇高级中学（Kota Kinabalu High School）、SJKC Shan Tao附近手册航拍图上有标示，未印距离
- 伊丽莎白女王医院、Imago 购物中心见手册位置图未印距离
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的联邦房屋查册表。沙巴本来就不在那个查册的范围内——这里的房屋发展商依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照——所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在那里。
88 Avenue 要查什么
问清楚哪一家公司是持牌发展商、由谁和你签约。发展商手册把 LPPB 本身列为发展商、Mega City Builder Sdn Bhd（1031095-M）列为融资承包商；房产网站列出 Mega City Avenue Sdn Bhd；而 2024 年 11 月的一份合约公告则把 Megamas Jaya Sdn Bhd 列为发展商。手册没有印出执照或广告准证编号，所以两者都要索取，并核对上面的公司名称是否与你合约上的一致。
问清楚你的钱付到哪里。手册写明，住宅单位的所有款项必须存入房屋发展账户（Housing Development Account）。这句话只涵盖住宅单位——如果你买的是服务式套房，请问清楚款项存入哪个账户、有什么保障。
问清楚你那个单位的地契类别。获批发展图中这块地规划为商业用途。住宅与服务式套房可能属于不同的地契、适用不同的水电与门牌税费率，而由酒店管理的套房可能另附一份管理协议。请交由沙巴的转让律师两份都看过。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字并不一致：律师公会州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层产业数字在流传。这里许多单位可能低于任一门槛。在付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师，就你那个具体单位与价格取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于 LPPB 与 Mega City Builder
地主是沙巴房屋及城市发展局（LPPB，Lembaga Pembangunan Perumahan dan Bandar）。据其总经理 2023 年 11 月的说法，这块地以 Country Lease CL 015628289 持有，2010 年 12 月登记于 LPPB 名下，并依与私人发展商签订的联营协议开发。
私人合作方是 Mega City Builder Sdn Bhd（公司编号 1031095-M）：动土时被形容为以自有资金负责设计与兴建的私人方，项目手册则把它列为融资承包商、LPPB 列为发展商。2025 年 4 月，它委任 Capitol Hospitality Group 营运 Ramada by Wyndham 酒店——这是一家亚庇本地营运商，其酒店手册列出 Harper Boutique Hotel、Borneotel 与 Keen Suites 短租公寓。房产网站把 Mega City Avenue Sdn Bhd 列为发展商——依房产网站纪录，同一集团名称旗下有 Lido Avenue（234 户，2016 年完工）与 Kepayan 的 K Avenue（630 个单位，2022 年完工）。另有一份公告列出 Megamas Jaya Sdn Bhd。哪一家持有执照，是第一件要确认的事。
这块地有一段争议历史，值得老实讲清楚。同一地段早先的人民组屋计划（PPR）遭 Austral Park 居民反对，他们认为这块地原本承诺作休闲用途。居民在 2014 与 2015 年的诉讼败诉，2016 年撤回上诉。LPPB 于 2023 年表示，该地既不是空地也不是休闲保留地，发展图也修订加入了体育与休闲设施。2024 年 8 月的推介仍在抗议声中举行。
该集团较早的亚庇项目都已完工，但我找不到两者相对原订目标的交付日期。我搜寻过针对 Mega City Builder、Mega City Avenue 与 Megamas Jaya 的诉讼、烂尾与房屋仲裁庭索偿，没有找到任何报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。
常见问题
住宅和服务式套房有什么不同？
住宅在 A 座与 B1 座：765 至 1,320 平方尺的公寓，大多是三房，附车位与自己的泳池平台——是当作住家来买的。服务式套房在 C 座与 D 座：363 至 865 平方尺，许多没有车位，位于项目的商业部分，Ramada by Wyndham 酒店的客房就设在 C 座。
实际上，这通常代表套房的水电与门牌税按商业费率计算、地契可能不同，而且若加入酒店管理的出租计划，自用会受限。在比较价格之前，请全部以书面问清楚。
88 Avenue 在哪里？
88 Avenue 位于沙巴亚庇的 Kepayan 山岭（邮区 88200），紧邻 88 Market 商业中心与 Austral Park 住宅区。
房产网站写的地址是 Lorong Austral 10, Taman Austral Park。依发展商手册的位置图，距亚庇国际机场 5 公里、市中心 6 公里；手册没有印出地段编号，确切地段会写在你的买卖合约里。
88 Avenue 的发展商是谁？
项目手册把地主沙巴房屋及城市发展局 LPPB 列为发展商，Mega City Builder Sdn Bhd（1031095-M）列为融资承包商——也就是负责兴建与融资的私人合作方。房产网站列出 Mega City Avenue Sdn Bhd，而 2024 年的一份合约公告则列出 Megamas Jaya Sdn Bhd。
手册没有印出执照编号。请确认哪一家公司持有沙巴发展商执照，并与你签署买卖合约。
一共有多少单位？
2024 年 8 月动土时公布的规划是 1,498 个单位：A 座 432、B1 座 162、可负担的 B2 座 243，以及服务式套房 C 座 333、D 座 328。房产网站与中介网站则写四座 35 层、共 1,315 个单位。
两个总数不可能都对。楼层数则对得上：一份较早的发展商楼层图纸显示各座为 35 层楼座，裙楼以上有 26 至 32 层单位。手册的楼层平面图显示 A 座每层 16 个单位，与 432 相符；B1 座每层 8 个，与 162 不符——所以请索取获批建筑图上的数字。
Ramada 酒店是怎么回事？
据《婆罗洲邮报》报导，Wyndham Hotels & Resorts 于 2025 年 4 月为 88 Avenue 签下 Ramada by Wyndham 酒店，由 Capitol Hospitality Group 营运，目标 2029 年第一季开业。
酒店手册补上了媒体没写的部分：客房是 C 座 S5 至 S9 型的套房；目标是 150 至 200 间客房；每位业主与 Capitol Hospitality Group 签订管理协议，首期 12 年、可选择续约；客房依 Ramada 品牌标准装修，酒店另设大堂、全日餐厅、泳池、健身中心、宴会厅与会议室。业主依该协议能得到什么、能自用多少，属于合约条款——请索取管理协议本身，并交由律师审阅。
88 Avenue 是永久地契还是租赁地契？
88 Avenue 是租赁地契：99 年的 Country Lease（CL 015628289），据 LPPB 总经理的说法，于 2010 年 12 月登记在 LPPB 名下。
手册没有印出地契年限或到期日，住宅与服务式套房各自的地契类别也没有公布。签约之前，请索取到期日并做地契查册。
88 Avenue 的价格是多少？
LPPB、Mega City Builder 与媒体都没有公布价目表。中介网站与房产网站上的数字各不相同，我没有采用。
请向我索取你想要的塔楼与户型的最新价目表，我会连同管理费与地契资料一起发给你。
88 Avenue 什么时候完工？
发展商资料表的目标完工期为 2029 年第四季，酒店则预定 2029 年第一季开业。工程在 2024 年 8 月动土后展开；一个建筑资料库在 2026 年 1 月记录为上部结构施工中。
没有公布施工百分比。请索取最新的建筑师进度证书。
外国人可以买 88 Avenue 吗？
沙巴自订非公民的最低价格门槛，而引用的数字并不一致：律师公会州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层产业数字在流传。这里许多单位可能低于任一门槛，而可负担的 B2 座很可能根本不开放给外国人。
唯一可靠的答案，是透过沙巴的转让律师，就确切的单位与价格取得书面确认。另请预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
有哪些资料没有被公布？
沙巴发展商执照与广告准证编号；由哪一家公司签约；住宅与套房的地契类别；各座、各户型目前的单位数量；C 座哪些楼层属于酒店；以及公开价目表。
以上每一项都可以用书面回答。付订金之前，请全部问清楚。
A 座的住家，还是 Ramada 旁的套房？
告诉我你是想自住还是出租，我会把对应的可售单位、住宅与套房在地契与持有成本上的差别，以及酒店安排实际怎么写，一并发给你。可售单位我直接向发展商拿。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据沙巴与财经媒体报导（Borneo Post、Daily Express、The Star、Jesselton Times、The Sun）、发展商资料表、发展商手册（住宅、服务式套房、B1 座与酒店）及流传的营销资料。可售单位、户型与价格由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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