购房必知 · 阶段 5：拿钥匙之后

新加坡人持有新山房产，一年要花多少钱？新山房产持有成本逐项拆开

讲新山房产持有成本，先讲唯一一个不看单位的数字：一个完全空置的单位，光是水电两张单的固定收费，一年就是大约 RM246（家用）或 RM738（商业／非家用），一度电、一立方米水都还没用。新加坡买家能找到的资料几乎都是买之前的——这一篇讲买之后：九项年度支出里哪两项是公布过的固定数字，哪几项取决于你的地契与你那一栋楼，柔佛哪几项连税率表都还没公布，以及最容易被忽略的一件事——持有房产不给你任何在马来西亚停留的权利。

空置底线约 RM246／年MBJB 0.08% 对 0.22%储备金＝管理费 10%非居民租金税 30%持有房产≠居留权核实日期 2026-09-20

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本文属于二手房购房必知外国人买房必知阶段 5 · 拿钥匙之后

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 19 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

新山房产持有成本里只有两项是固定数字：水电的固定收费。完全空置的单位一年大约 RM246（家用）或 RM738（非家用／商业）。其余要按你的单位算：门牌税（MBJB 按改良价值，住宅 0.08%、服务式公寓 0.22%）、地税与分层地税（柔佛税率未公布，读去年单据）、管理费加 10% 储备金、自己的保险，出租则净租金缴 30% 非居民所得税。持有房产不给你任何居留权，免签请以每次 30 天为准。

关键数字一览

空置单位一年的最低成本	约 RM246（家用）或 RM738（非家用）——只有水电固定收费
MBJB 门牌税税率	改良价值的 0.08% 住宅 / 0.22% 服务式公寓 / 0.23% 商业（MBJB 公布）
改良价值 RM500,000 的门牌税	住宅 RM400 对服务式公寓 RM1,100（2.75 倍）
电费零售费（空置也要付）	RM10／月家用；RM20／月低压商业（宪报表 2025-07-01 至 2027-12-31）
水费最低收费	RM10.50／月家用；RM41.50／月非家用（2025-08-01 生效）
储备金	管理费的 10%
非居民租金所得税	统一 30%，开支可扣、无个人减免；Form M，4 月 30 日
空置年份要报税吗	看上一个课税年：有收入／曾报税／曾被要求报税，则仍要报
卖出时的 RPGT（非公民）	5 年内 30%，第 6 年起 10%——永远不会是 0%；买方另扣 7%
持有房产与居留	完全无关；新加坡外交部：30 天免签（2026-10-01 更新）
柔佛地税／分层地税税率	未公布——读去年单据
新山住宅空置率	没有任何公布数字；滞销（overhang）不是空置率

30 秒重点

空置也有地板：约 RM246 一年（家用）或 RM738（非家用）。电费零售费 RM10 或 RM20 一个月（宪报电费表，2025-07-01 至 2027-12-31），水费最低收费 RM10.50 或 RM41.50 一个月（Ranhill SAJ，2025-08-01 生效），一度电都还没用。
门牌税看地契：MBJB 按改良价值收 0.08%（住宅）、0.22%（服务式公寓）、0.23%（商业）。改良价值 RM500,000 就是一年 RM400 对 RM1,100，差 2.75 倍。这是议会自己公布的税率表。
三张单，不是一张：地税（土地局，5 月 31 日前）、分层地税（土地局，按单位开）、门牌税（议会，分上下半年）。柔佛的地税与分层地税税率目前没有公布——读去年的单据。
管理费没有行情价可抄。法律只定机制：JMB／MC 按年度预算、依份额单位分摊，储备金是管理费的 10%。要的是四份文件：每份额单位费率、审计账目、欠费率、储备金余额。
出租：非居民统一 30%，开支可扣、无个人减免，不动产租金没有预扣税。空置的一年要不要报税，看上一个课税年——去年有出租，今年空置也要报 Form M。
持有房产不给你任何居留权。新加坡外交部（2026-10-01 更新）：30 天内免签；马来西亚移民局把新加坡国民从「超过一个月需签证」划出去但没有公布程序。「90 天」没有任何依据，请以每次入境 30 天来规划。
卖的时候：外国业主永远到不了 0% RPGT（5 年内 30%、第 6 年起 10%），买方还要扣起售价的 7% 在 60 天内上缴，中介佣金上限 3%（另加 8% SST）。

空置一年，最低要花多少钱？

先把地板讲清楚，因为这是唯一一个不看你的单位、不看你的租客、也不看市场的数字：水电两张单的固定收费。一个完全空置、一度电一立方米水都没用的单位，这两项一年加起来大约 RM246（家用电＋家用水）或 RM738（商业电＋非家用水）。

空置单位的固定收费（截至 2026 年 10 月）
项目	家用（Domestik Am／家用水）	商业／非家用（Voltan Rendah Am／非家用水）
电费零售费（retail charge，每月）	RM10	RM20
电费零售费（一年）	RM120	RM240
水费最低收费（每月）	RM10.50	RM41.50
水费最低收费（一年）	RM126	RM498
一年合计（零用量）	约 RM246	约 RM738

电费的出处是宪报公布的半岛电费表，适用期 2025 年 7 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日（能源委员会 Suruhanjaya Tenaga，2025 年 6 月 20 日公布）。旧的「Tariff A／Tariff B」写法已经取消。
住宅用户每月 600 kWh 以下，宪报表上免收这笔零售费。另有一项更有用的宽免：截至 2026 年 9 月，每月用电 800 kWh 以下的住宅用户获免燃料调整附加费（AFA，2026 年 9 月为每度 3.67 sen）、RM10 零售费与 8% 服务税三项，门槛从 600 kWh 调高到 800 kWh，宽免写明到 2026 年 12 月 31 日。商业账户不在这层保护里。
两个类别的能源电价一样：每度 27.03 sen，差别在附加项——大约每度多 6.25 sen 加每月 RM10。所以请不要再引用「商业水电贵 30% 到 50%」：那是 2025 年 7 月 1 日电费重组之前的说法。
水这一边的差距才大。柔佛的营运商是 Ranhill SAJ Sdn Bhd：家用第一阶（0–20 m³）每立方米 RM1.05，非家用第一阶（0–35 m³）RM4.15，大约四倍；最低收费 RM41.50 对 RM10.50，也是四倍。这一次柔佛水费调整于 2025 年 8 月 1 日生效（州政府 Media Digital Johor，2025 年 8 月 2 日）：家用首两阶未变、第三阶每立方米上调 RM0.35、家用最低收费维持 RM10.50，共用水表的分层住户上调 RM0.20，非家用全部上调 RM1.00 至 RM1.75 并设 RM41.50 新最低收费。

Louis 提醒：你的单位到底是跑家用还是商业那一栏，不能从地契名称推出来。我查过官方层面：能源委员会的宪报电费表没有任何界定「domestic premises」的资格条文，TNB 与能源委员会也没有公布一条说明「个别装表的服务式公寓或 SOHO 当住家用算哪一类」的规则。所以这件事在官方层面未解决。唯一可靠的做法：向卖家或发展商要一张近期的实际账单，读上面印的 tariff 类别，再问 JMB／MC 整栋楼挂在哪一类。商业地契住宅的其他连带成本见商业地契当住家的成本。

新山房产持有成本清单：九项年度支出，只有两项是固定数字

这是我给新加坡客户的那张表。重点不是总数，而是哪一项是公布过的固定事实，哪一项取决于你的单位——因为第二类没有行情价可以抄，只有文件可以读。

新山房产持有成本：九项年度支出（截至 2026 年 10 月）
项目	公布过的事实	固定，还是看单位？
1. 门牌税（Cukai Taksiran／assessment）	MBJB 按改良价值（以 2020-07-01 为准）计：住宅 0.08%、服务式公寓 0.22%、商业 0.23%	税率固定，价值看单位；MBIP、MPKu 税率查不到
2. 地税（Cukai Tanah／quit rent）	柔佛土地局开单，经 JohorPay 缴，5 月 31 日前；逾期罚款	柔佛现行税率表没有公布——读去年单据
3. 分层地税（Cukai Petak／parcel rent）	STA 1985 第 23C(8) 条，按每个分层单位开给屋主，以楼面面积计	柔佛税率没有公布；唯一公布机制是雪兰莪的
4. 管理费（maintenance charge）	JMB／MC 按年度预算、依份额单位（share units）分摊（Act 757）	看单位——不要抄行情价
5. 储备金（sinking fund）	管理费的 10%	由管理费推算（数字我印，条文号我不印）
6. 电费固定收费（空置也要付）	零售费 RM10／月（RM120／年）家用、RM20／月（RM240／年）低压商业；宪报表 2025-07-01 至 2027-12-31	固定；属于哪一类未确立——读账单
7. 水费最低收费（空置也要付）	Ranhill SAJ：家用 RM10.50／月（RM126／年）、非家用 RM41.50／月（RM498／年）；2025-08-01 生效	固定；类别同上
8. 屋主自己要买的保险	管理机构保建筑物（第 93、94 条）；屋主自己买家财、自装装修、租金损失	保费没有公布基准，我不印
9. 所得税	非居民统一 30%，开支可扣、无个人减免；不动产租金无预扣税；Form M，4 月 30 日	税率固定，税基看单位
— 空置单位的地板	水电固定收费 RM120＋RM126，或 RM240＋RM498	约 RM246／年或 RM738／年

一个你可以自己填的算式

门牌税：改良价值 × 0.08%（住宅地契）或 × 0.22%（服务式公寓）。改良价值 RM500,000 的话，一年 RM400 对 RM1,100。
地税＋分层地税：从去年的单据抄，柔佛没有公布税率表可以推算。
管理费 × 12 ＋储备金（管理费的 10%）：向 JMB／MC 或卖家要每份额单位的现行费率，不要接受「大概多少一尺」。
水电固定收费：RM246（家用）或 RM738（非家用）。有人住、有人租就在这个底线上加实际用量。
保险：家财＋自装装修＋（出租的话）租金损失，向两三家保险公司报价——没有可引用的基准保费。
税：（毛租金－可扣开支）× 30%。净租金 RM18,000 的话，税是 RM5,400。

Louis 提醒：上面这张表里，我能当成数字印给你的只有门牌税的税率、水电的固定收费、储备金等于管理费的 10% 和30% 的税率。如果有人给你一个「新山公寓一年持有成本大约 RMx」的总数，而没有同时给你那一张门牌税单和那一份管理费账目，那个总数是猜的。拿钥匙之后的水电过户与税务开户流程见拿钥匙之后的清单。

算错这一张表，代价是什么

最常见的两个代价。一，把服务式公寓当住宅算门牌税：改良价值 RM500,000 的单位一年就少算 RM700，持有十年是 RM7,000，而且单位用的是哪一种地契，买之前就知道。二，把「90 天免签」写进计划：装修、收楼、处理租客的行程全部按 90 天排，结果每次入境实际只有 30 天——新加坡外交部写的是 30 天，马来西亚移民局那一边没有可用的程序。还有一个不花钱但会出事的：以为空置就不必报税，而上一个课税年其实有出租，逾期申报的罚则最高可达税款的三倍。

直接问 Louis
把你那张门牌税单、管理费账目和去年的地税单据给我，我帮你把这九项填成一张真的持有成本表——填不出来的那几项，我会告诉你去哪里要。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

告诉我单位的地契类型与所在议会（MBJB／MBIP／MPKu），我免费帮你列一张年度持有成本清单：哪几项是公布过的固定数字，哪几项要向 JMB、土地局或议会要文件，每一项注明出处与日期。

门牌税、地税、分层地税：三张单、三个机关

新加坡业主最常误会的一点：以为「房产税」在马来西亚是一张单。实际上是三张单、三个机关、三个完全不同的计算基础，而且缴了其中一张不代表另一张消失。分层地税推行之前，土地那一笔是整栋楼一张单给管理层；现在它直接寄给屋主。

地税（cukai tanah）：州土地局开单（柔佛是 PTG Johor，经 JohorPay 缴），按土地面积计，每年 5 月 31 日前缴，逾期罚款——国家土地法典（Act 828，2020 年修订版）。
分层地税（cukai petak）：州土地局按每个分层单位分别开给屋主，按单位楼面面积、以标准地税率的一个百分比计——分层地契法令 1985（Act 318）第 23C(8) 条。
门牌税（cukai taksiran）：地方政府开单（MBJB、MBIP、MBPG、MPKu），按价值计——新山是改良价值，部分其他州是年租值；分上下半年两次开单（1 月 1 日–2 月 28 日、7 月 1 日–8 月 31 日）——地方政府法令 1976（Act 171）。

新山的门牌税怎么算？MBJB 自己的税率表

MBJB 的页面写得很清楚：公式是 Nilai Tambah × Kadar % mengikut Jenis Pegangan = Cukai Taksiran，也就是改良价值（improved value）× 按地契类型的百分率。改良价值是「合理土地价值＋合理建筑成本」的估算，以 2020 年 7 月 1 日为基准。MBJB 还特别注明：税率由州政府决定，市政厅无权更改。

MBJB 门牌税税率（MBJB 自己公布；按改良价值计）
地契／用途类型	税率	改良价值 RM500,000 的一年门牌税
住宅及其他（Kediaman dan lain-lain）	0.08%	RM400
服务式公寓（Pangsapuri servis）	0.22%	RM1,100
商业（Komersial）	0.23%	RM1,150

同一个改良价值，服务式公寓的门牌税是住宅的 2.75 倍，一年差 RM700。这是新加坡买家最容易低估的一条，因为新山很多主打跨境租客的产品都是服务式公寓地契。对估值有意见的话，Act 171 第 142 条有异议程序，通常要附一份私人估价师的报告。

一个必须印出来的矛盾：改良价值，还是「年租值的 12%」？

网络上流传一张柔佛门牌税税率表，出处是一个商业博客（2026 年 3 月 7 日发表，2026 年 9 月 11 日最后更新），内容是「MBJB 约为估定年租值的 12%」，另加逾期罚款 2% 与 2 月 28 日、8 月 31 日两个截止日。（同一张表也给了 MBIP 与 MPKu 的数字；本文不转载，因为那两个议会的税率与估值基础都没有官方公布可以核对。）

它的 MBJB 那一行与 MBJB 自己的页面不符。MBJB 是按改良价值、不到百分之一的税率；「年租值的 12%」与「改良价值的 0.08%」不是同一种数字，不可能同时对。遇到这种情况，这个网站的做法是两边都印，由议会的官方页面为准。
MBIP 与 MPKu 的税率表，我这一轮找不到任何官方公布。所以本文不印 MBIP 或 MPKu 的税率。要知道依斯干达公主城或古来的税率与估值基础，请直接问该议会，或者从单据上读。

柔佛的地税与分层地税是多少？目前没有公布的税率表

柔佛土地局现行的分类税率表，我这一轮与之前几轮都抓不到（ptj.johor.gov.my 多次返回 403），所以这一篇不印任何柔佛地税或分层地税的税率。
唯一有完整公布机制的是雪兰莪（请记住是雪兰莪，不是柔佛）：分层地税由州内阁 2018 年 2 月 7 日的决定落实，按平方米计，非低价分层为标准地税率的 25%，八打灵市区住宅单位最低每年 RM40、商业单位 RM80；雪兰莪土地局并明文把服务式公寓归类为商业。
两个流传的柔佛数字都不可靠：PropertyGuru 的各州地税指南最后更新于 2020 年 7 月 29 日（已经六年）；上述商业博客把柔佛地税写成每平方尺的数字，而法令是按平方米征收的，该来源也没有列出任何出处——所以本文不转载它的数字。
所以这两项这样处理：它们通常是整张清单上最小的两笔，但柔佛没有现行税率表可查——买之前把去年的单据要来看一眼，这是最快也最准的做法。

两件背景，不是规则：（一）柔佛对十个地方政府新调整的门牌税率给 30% 回扣（峇株巴辖、麻坡、昔加末、笨珍、哥打丁宜、东甲、永平、新邦令金、丰盛港、拉美士），由房屋及地方政府行政议员拿督莫哈末查夫尼于 2024 年 11 月 28 日宣布、适用于 2025 年——MBJB、MBIP、MBPG 与 MPKu 不在名单内，不要以为新山业主拿到了回扣。（二）柔佛土地局自 2026 年 4 月 1 日起修订了土地规则附表六的行政费率（柔佛律师公会通告第 7/2026 号），但通告没有印出新费率——涉及土地局的手续（同意、转名、查册）请让律师报现行收费。

管理费、储备金与保险：法律管机制，不管价钱

管理费是整张清单上通常最大的一笔，也是最多人用一个「每平方尺多少」的数字随口报出来的一笔。法律上真正确定的是机制：JMB 或 MC 从发展区的年度营运预算编列费率，依份额单位（share units）在各单位之间分摊——分层管理法令 2013（Act 757）。储备金（sinking fund）是管理费的 10%。

份额单位才是法定的分摊基准，每平方尺只是方便换算：同一栋楼里两个面积相同的单位，份额单位不同，月费就不同。
没有任何官方基准。NAPIC、KPKT 与任何建筑物专员（COB）都没有公布全国、柔佛或市议会层级的管理费基准。唯一有公布区间的是商业博客（2026 年 3 月 7 日发表、2026 年 9 月 11 日更新：标准公寓每平方尺 RM0.20–0.40、豪宅／服务式 RM0.40–0.60 以上），而该来源没有列出任何数据集或出处。
最有力的反证：一家吉隆坡分层产业刊物于 2026 年 3 月 25 日自行撤下了自家 37 栋楼的管理费比较表，理由是「若干费率没有现行的 JMB 或 MC 书面依据」、数字「缺乏现行管理记录」，并说在所有条目达到同一证据标准之前不会再公布新的全市排名，每平方尺换算只能当「粗略参考」。

所以我从来不写「行情是每平方尺 RMx」。要问的是四份屋主本来就有权看的东西：现行的每份额单位费率、最新的审计账目、欠费率（arrears）、储备金余额——欠费率高、储备金薄的楼，迟早会特别收费或者让公共设施坏掉。机制见管理费与储备金，治理见分层管理法令、JMB、MC 与 COB。

管理机构保了整栋楼，为什么你还要自己买保险？

投保义务在管理机构身上，不在屋主身上：分层管理法令 2013 第 93 条把责任放在负责维修管理建筑物的一方（JMB 成立前是发展商，之后是 JMB、MC），第 94 条要求按重置／重建价值投保，保费从管理费里出。但那份总保单保的是建筑物、公共产业与管理机构自己的风险，不是你的单位——一家保险公司现行的 JMB 产品说明书写得很直接：「本产品 Section A 不承保个别单位的火险。」
所以屋主自己要买三样：（一）家财与个人财物（householder 保单）；（二）自己装的装修与固定装置——总保单保的是「交楼时的建筑物」，不是你装修后的样子；（三）出租的话，租金损失／替代住所。
没有任何马来西亚法令强制屋主为自己的房子投保；让它事实上变成强制的是有房贷时的押记与融资合约。国家银行的《Prohibited Business Conduct》（BNM/RH/PD 028-21，2016 年 7 月 15 日）明文允许房贷银行要求火险或 MRTA／MRTT，但同样明文规定「如果金融消费者选择，必须允许其使用非指定（非 panel）保险公司或回教保险营运商的服务」。银行可以要求你买，但不能把你锁死在它的 panel 里。

我不印的两个东西：（一）任何家财险或房东险的保费数字——马来西亚没有公布过的保费基准，请自己向两三家保险公司报价。（二）网上常见的「分层重置价值必须每五年由注册估价师重估」——我读了分层管理法令第 93 至 99 条，「估值」「估价师」「五年」这些字根本没有出现，找到的唯一一条五年重估规则是澳洲的。理赔实务见房产保险理赔。

租金收入要缴多少税？空置的那一年要报税吗？

新加坡业主在这一段最常问错的是税率，最常漏掉的是申报义务。两个都讲清楚。

非居民个人：统一 30%，自 2020 课税年起实施。没有级距，没有个人减免与回扣。
「居民」看天数，不看护照：基准年内在马来西亚实际逗留满 182 天（或所得税法令 1967 第 7 条的衔接期替代条件）就按居民课税。一个每年在马来西亚待超过 182 天的新加坡人会被当居民；一个住在新加坡的马来西亚公民反而可能是非居民，缴 30%。
实际开支可以扣，先扣后课：门牌税、地税、贷款利息、火险、修理、换租客的中介费。个人减免与回扣则完全没有。
马来西亚对不动产租金没有预扣税。预扣税制度涵盖利息、特许权使用费、第 4A 条服务与动产租赁（10%），没有一条针对不动产租金。所以租客不会替你扣税——是你自己申报、自己缴。
住宅租金每月 RM2,000 以下的 50% 豁免，在 2026 课税年未获确认。我也不会说它已被取消——请当它不可用来做预算，签约前让税务代理书面确认。

算式很简单：（毛租金－可扣开支）× 30%。净租金 RM18,000 的一年，税是 RM5,400。细节与可扣项目见非居民租金收入税与租金收入报税与租约。

空置一年，还要报税吗？义务看的是「上一年」

这是最多指南写错的一条。税收局（LHDN）自己的个人常见问答写的测试是两条腿：个人在某个课税年有应课税收入；或者该年没有应课税收入，但在紧接的上一个课税年有应课税收入、曾提交报税表、或曾被要求提交报税表。

所以精确的答案是：单位空置本身不产生申报义务；去年有出租就会产生。一个非居民业主为 2025 课税年报了税，2026 整年空置，2026 课税年仍然落在第二条腿里。义务要到两条腿都不成立的那一年之后才断。
表格是 Form M（Borang M——非居民个人的营业、就业与其他收入）。Form BE 与 Form B 是居民的表格。
截止日 4 月 30 日（有营业来源的是 6 月 30 日）。LHDN 的电子报税宽限期近年都落在五月中，但这不是写进法令的固定日期——每年上 MyTax 看当年公布。
「持有马来西亚房产」本身不是课税事件，也不会每年产生一张报税表。产生义务的是应课税收入，或者上面那条上一年的规则。

Louis 提醒：我见过的最贵一个误会，是业主把单位空置两年就以为「没有收入等于不用理」，结果第一年其实还在第二条腿里。报一份零收入的 Form M 的成本，比日后处理罚款低得多——逾期申报的罚则最高可达应缴税款的三倍。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。新山市中心公寓怎么挑六种不同需求，六个不同选择。

看全部项目

买了新山的房子，可以在马来西亚待多久？

一句话：持有马来西亚房产不给你任何居留身份，一天都不给。管外国人买房的法律是国家土地法典第 433B 条——州政府同意；那条法律要的是州政府的同意，不是签证，而它也不会回赠你一张签证。经济部的产业取得指南没有把购买挂在任何签证上，马来西亚律师公会那份说明整套框架的通告从头到尾没有提到 MM2H。

新加坡人可以免签待多久？两个政府的页面不一样，两边都印

新加坡外交部（MFA）的马来西亚旅游页，最后更新 2026 年 10 月 1 日：「新加坡人到马来西亚停留 30 天以内不需要签证。」同一页要求入境时护照有效期超过 6 个月，并提醒从马来西亚前往第三国可能需要另外的签证。
马来西亚移民局（JIM）的页面说的不一样，而且宽松一些：「亚细安国民（缅甸除外）停留不足一个月不需要签证」，以及「停留超过一个月需要签证，汶莱与新加坡国民除外」——也就是把新加坡国民从「超过一个月要签证」里划了出去。
两份都印，因为它们不一致，而这个落差是真的：马来西亚自己的页面暗示新加坡人可以不办签证待超过一个月，但我找不到任何公开的办理程序；新加坡外交部则明确写 30 天上限。所以这个网站给的做法是：每次入境以 30 天为准，要待更久就事先向移民局确认，不要在柜台临场碰运气，并在入境时向关卡官员确认这一次拿到的天数。
「新加坡人可以待 90 天」——我找不到任何来源支持。新加坡外交部写的是 30，马来西亚移民局写的是「超过一个月需签证（新加坡除外）」而没有程序。不要拿 90 天来规划装修期、收楼或处理租客的行程。
短期社交访问通行证（Short Term Social Visit Pass）入境时核发，用于社交探访、旅游与商务洽谈，移民局页面没有印任何天数；延期只写「可在特殊考量下给予，例如疾病、意外、原居国战乱等」，并要求证明文件与确认的回程机票。没有「因为方便」的常规延期。
新加坡护照持有人免填马来西亚数字入境卡（MDAC）。

MM2H 改变什么，不改变什么

MM2H 用旅游部自己的话说，是「可续签的社交访问通行证，附多次入境签证」。2026 年有四个类别——Platinum、Gold、Silver、SEZ/SFZ——通行证年期分别为 5、10、15、20 年之一（按类别而定）。它是一张停留的通行证，不是赚钱的许可。

MM2H：给的与不给的
常见说法	实际情况
「MM2H 是永久居民（PR）的跳板」	不是。旅游部长表示 Platinum、Gold、Silver 的新参与者都不能申请 PR；仍有中介网站把 Platinum 写成 PR 途径，不要跟着信
「有 MM2H 可以工作或做生意」	不可以。允许的活动是在马来西亚院校就学、长期就医、旅游休闲，没有工作、经商或投资的权利
「MM2H 可以豁免外国人的买房限制」	一样都不豁免：不豁免州政府同意、州最低价门槛或外国人印花税
「MM2H 对买房只有好处」	它多加了普通外国买家没有的义务：批准后必须购买房产，以及四个类别都适用的 10 年不准卖
「Silver 的 RM600,000 门槛压得过柔佛」	不行。RM600,000 低于柔佛对外国人的门槛，在柔佛买仍要过柔佛较高的最低价
「MM2H 是全国一套」	不是。砂拉越（S-MM2H）与沙巴（Sabah-MM2H）是独立计划，各有自己的存款、年龄、最低居留与房产规定

还有一条反方向的：官方类别页写明 50 岁以下的参与者每年要在马来西亚累计停留 90 天。对天天过关的新加坡人很容易；对一年去几次的人，这是条件，不是福利。完整条款见MM2H 与买房与MM2H 专页。

Louis 提醒：每一个月我都会被问一次「买了房子可以待久一点吗」。答案是不行，而且这一点和产业本身无关——买房走的是土地法，居留走的是移民法，两条法律不交叉。新加坡人买新山房产的其他前置规定（CPF、组屋 MOP、贷款）见新加坡人在新山买房。

租金收益率有多少？卖出的时候要付什么？

持有成本只有放到收入和退出成本旁边才有意义。但这里要先讲一句：本站不把收益率当成承诺。新山没有官方的住宅租金收益率数列，公布过的两个数字彼此也不一致——两个都印，各自标明是谁的、什么方法、哪一天。

新山公布过的毛租金收益率（两个来源不一致，两个都列）
来源与方法	新山（JB）	其他	日期
GlobalPropertyGuide（中位租金 × 12 ÷ 中位售价，用的是叫租与叫价）	5.31% 毛收益	全国 5.27%；Iskandar Puteri 5.78%；吉隆坡 4.86%	调查 2026 年第一季（2026 年 3 月更新）
PropertyGuru Malaysia《Rental Yield Trends in Malaysia 2026》	公寓／服务式公寓 6%–7% 毛收益；有地住宅 4%–5.5%	全国毛收益平均 5.19%（2025 年第三季数据）	2026 年 6 月 25 日更新

两者都是毛收益（gross）。GlobalPropertyGuide 自己提醒：所有收益率都是毛的，「未扣除税、修理费、地租、中介费与其他成本」，净收益通常比毛收益低大约 1.5 至 2 个百分点；PropertyGuru 的说法是低「2 至 4 个百分点」。上面每一节讲的持有成本，都是从毛收益里扣掉的东西。
NAPIC 没有住宅租金或收益率数列——它的租金指数只有购物中心与专用办公楼，住宅数列是价格与成交数列。把住宅收益率或空置率挂在 NAPIC 名下的说法是错的。
新山没有公布过的住宅空置率，我找不到任何来源。最接近的是 NAPIC 的滞销（overhang），但那是完工未售出而不是空置的单位——2026 年上半年柔佛住宅滞销量居全国之首，说明的是一手供应压力，不是你那一间租不出去的概率。怎么自己算见租金收益率怎么算。

卖出的时候：外国业主永远到不了 0% 的 RPGT

非公民、非永久居民卖房的费用（截至 2026 年 10 月）
项目	数字	出处与注意点
房地产盈利税（RPGT）	5 年内 30%；第 6 年起 10%	RPGT 法令 1976 附表五第三部，针对非公民、非永久居民与外国公司，2019 年起实施。外国业主永远到不了 0%；公民第 6 年起是 0%
可用的豁免	几乎没有	RM10,000 或盈利 10%（取较高者）的个人豁免一般可用；一生一次自住房豁免要求公民或 PR 身份，外国业主不能选，家庭无盈无亏转让豁免亦同
买方的扣留义务	售价的 7%，60 天内上缴	RPGT 法令第 21B 条：一般 3%，卖方为非公民、非 PR 或外国公司则是 7%。表格 CKHT 1A／2A／3 与 CKHT 502；自 2025 年 1 月 1 日起只能经 MyTax 电子申报。迟缴加征 10%。这不是额外的税，是成交日拿不到的钱
州政府同意	柔佛一般 1 至 3 个月	国家土地法典第 433B 条：外国权益取得土地须先获州政府书面批准，违者交易无效。批准费在「取得」那一端，所以转售时是下一个买家的事（如果他是外国人）
中介佣金	上限 3%，若公司已注册 SST 另加 8%	Act 242 下 LPPEH 的收费表（2026 年 9 月 24 日读取）。只有注册地产代理（REA）可以收费——上 https://search.lppeh.gov.my/ 查，或扫 REN 牌上的 QR 码
卖方自己的同意费	未确立	地契有权益限制（Sekatan Kepentingan）时，转名本身就要土地局同意，与国籍无关，费用「通常由卖方承担」。但附表六自 2026 年 4 月 1 日起修订、新费率未公布，所以我不印金额
汇出售屋款	可以	国家银行外汇政策下，非居民完税并处理好 RPGT 扣留后，可自由以外币汇出
MM2H 参与者	10 年内不准卖	四个类别都适用，除非换成更高价值的住宅。MM2H 业主的退出被合约锁住，普通外国业主没有这一条

还有两笔是下一个买家的成本，但它们会压到你的卖价上：自 2026 年 1 月 1 日起住宅转名印花税对非公民是 8%，以及柔佛自 2025 年 7 月 1 日起的外国人取得批准费 3%、最低 RM30,000（家庭转让维持 2%／RM20,000；售价低于 RM100 万的服务式住宅另有 RM50,000 的最低额）。你的买家如果是外国人，这两笔要从他的预算里出。完整的卖出流程见外国人卖房、RPGT 与 7% 扣留，买入端的费用见外国人买房总成本与批准费。

这几个数字目前没有公布：到哪里去要

这个网站的做法是：查不到的数字不印，但会告诉你它在哪一份文件上。下面这张清单请直接拿去问人——顺序就是我陪客户走的顺序。

柔佛的地税与分层地税税率——没有现行公布的税率表。向卖家要去年的两张单据，或在土地局查册时一起问。
MBIP 与 MPKu 的门牌税税率与估值基础——查不到公布资料。直接问该议会，或从去年的门牌税单上读。
你那个单位的水电属于家用还是商业类别——官方没有界定。要一张近期账单，读上面印的 tariff 类别，再问 JMB／MC 整栋楼挂在哪一类。
管理费与储备金——向 JMB／MC 要：现行每份额单位费率、最新审计账目、欠费率、储备金余额。
家财险／房东险的保费——没有公布基准。自己报价，并确认是否包含自装装修与租金损失。
新山的住宅空置率——没有任何公布数字。不要拿滞销（overhang）当空置率；自己放一个保守的空置月数假设。
土地局现行收费（附表六，2026 年 4 月 1 日起）——通告没有印金额，请律师报现行费率与同意申请的预估时间。
2027 年财政预算案之后再核对一次——截至 2026 年 10 月 2 日尚未提呈，印花税、RPGT 与住宅租金 50% 豁免都可能变动；电费 800 kWh 宽免写明到 2026 年 12 月 31 日。

Louis 提醒：把这张清单上的文件凑齐，大概要三通电话和一次土地局查册。我的经验是：凑不齐的那一项，往往就是后来出问题的那一项——欠费率要不到的楼，通常账目也不好看；门牌税单要不到的卖家，通常连分层地契的状况都没整理好。

延伸问题

新山的房子空置一年，最少要花多少钱？

大约 RM246（家用）或 RM738（非家用）。来源是两笔固定收费：电费零售费 RM10／月（家用）或 RM20／月（低压商业），出自宪报公布的半岛电费表（2025-07-01 至 2027-12-31）；水费最低收费 RM10.50／月（家用）或 RM41.50／月（非家用），出自 Ranhill SAJ 的税率表，本次调整 2025 年 8 月 1 日生效。这是地板，还没算门牌税、地税、分层地税、管理费、储备金与保险。

服务式公寓的门牌税为什么比住宅贵这么多？

因为 MBJB 的税率按地契类型分：住宅及其他 0.08%、服务式公寓 0.22%、商业 0.23%，都乘在改良价值上（以 2020 年 7 月 1 日为基准）。改良价值 RM500,000 的单位，住宅一年 RM400，服务式公寓 RM1,100，差 RM700、2.75 倍。MBJB 并注明税率由州政府决定、市政厅无权更改。对估值有异议的程序在地方政府法令 1976 第 142 条。

新加坡人买了新山的房子，一次可以在马来西亚待多久？

以 30 天规划。新加坡外交部的马来西亚页（最后更新 2026 年 10 月 1 日）写明 30 天内免签，入境时护照须有效超过 6 个月。马来西亚移民局的页面则把新加坡国民从「超过一个月需签证」里划出去，但没有公布任何办理程序，两边不一致。坊间的「90 天」我找不到任何依据。短期社交访问通行证入境时核发，移民局页面没有印天数，延期只在疾病、意外、战乱等特殊考量下给。入境时请向关卡官员确认天数。

新山的租金收益率有多少？

两个公布过的数字不一致，两个都要知道，而且都是毛收益：GlobalPropertyGuide 的 2026 年第一季调查（2026 年 3 月更新）给新山 5.31%（全国 5.27%、Iskandar Puteri 5.78%、吉隆坡 4.86%），方法是中位叫租 × 12 ÷ 中位叫价；PropertyGuru（2026 年 6 月 25 日更新，2025 年第三季数据）给新山公寓／服务式公寓 6%–7%。GlobalPropertyGuide 自己说净收益通常比毛收益低 1.5 至 2 个百分点。NAPIC 没有住宅收益率数列，新山也没有公布过的住宅空置率。

FAQ

常见问题

新加坡人持有一间新山公寓，一年要花多少钱？

固定的只有两项：空置单位的水电固定收费，一年约 RM246（家用）或 RM738（非家用）。再加门牌税（MBJB 按改良价值，住宅 0.08%、服务式公寓 0.22%，RM500,000 改良价值即 RM400 或 RM1,100）、地税与分层地税（柔佛税率未公布，读去年单据）、管理费加 10% 储备金、保险，出租则净租金 30% 非居民税。

单位空置，水电费还是要付吗？

要。电费零售费家用 RM10／月、低压商业 RM20／月（宪报电费表 2025-07-01 至 2027-12-31；住宅 600 kWh 以下免收，800 kWh 宽免到 2026-12-31）；水费最低收费家用 RM10.50／月、非家用 RM41.50／月（Ranhill SAJ，2025-08-01 生效）。零用量一年约 RM246 或 RM738。

新山的门牌税（cukai taksiran）怎么算？

MBJB 按改良价值计，不是年租值：改良价值（以 2020-07-01 为基准）× 住宅 0.08%、服务式公寓 0.22%、商业 0.23%。RM500,000 改良价值即 RM400 对 RM1,100，差 2.75 倍。流传的「MBJB 约为年租值的 12%」与议会页面不符，以议会为准；MBIP、MPKu 税率查不到。

柔佛的地税和分层地税是多少？

我不印——柔佛目前没有可查的现行税率表（土地局网站多次 403）。唯一有公布机制的是雪兰莪：按平方米计，非低价分层为标准地税率 25%，住宅最低 RM40、商业 RM80，服务式公寓归类商业。流传的柔佛数字一个是 2020 年旧表，一个把按平方米的费用写成每平方尺。买之前把去年单据要来看。

单位整年空置，还需要在马来西亚报税吗？

看上一年。税收局的个人常见问答写明：该年有应课税收入要报；或该年没有，但上一个课税年有收入、曾报税或曾被要求报税，也要报。所以空置本身不产生义务，去年有出租就会：为 2025 课税年报过税、2026 全年空置的非居民仍要报。非居民用 Form M，截止 4 月 30 日，宽限期每年看 MyTax。

在新山买了房子，可以在马来西亚待久一点吗？

不可以，一天都不多。管外国人买房的是国家土地法典第 433B 条的州政府同意，它要的是同意，不是签证。新加坡外交部的马来西亚页（2026-10-01 更新）写 30 天内免签；马来西亚移民局把新加坡国民从「超过一个月需签证」划出去但没有公布程序。坊间的「90 天」没有任何依据。请以每次入境 30 天规划，并在关卡确认天数。

服务式公寓的水电是不是算商业？

官方没有定论，请读账单：宪报电费表没有界定「domestic premises」的资格条文。确定的是电的能源电价两类一样（每度 27.03 sen），差别在附加项（约每度多 6.25 sen 加每月 RM10），所以「商业水电贵 30% 到 50%」不成立；水的差距才大（RM4.15/m³ 对 RM1.05/m³）。门牌税的差距确定：0.22% 对 0.08%。