Taman Seri Bedu @ 槟城打昔牛汝莪
分两小期推出的 29 间永久地契双层排屋，位于 Kampung Tok Bedu，直线距离打昔牛汝莪火车站 2.0 公里。登记上每一间都是约 1,604 平方尺、四房四卫。第一期在政府登记上已全部售出，现在还能选的是第二期的 11 间。两期的准证价格都低于威省对外国人购买有地房产的门槛，所以只有大马公民可以买。
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Taman Seri Bedu @ 槟城打昔牛汝莪 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Taman Seri Bedu第一期与第二期 · 发展商兼执照持有人 Ihsan Ceria Sdn. Bhd.
- 位置
- 打昔牛汝莪 Kampung Tok Bedu槟城威北县（Seberang Perai Utara）· 邮区 13300
- 地契
- 永久地契发展商提交给政府登记的两份广告都写明「hak milik kekal」
- 房产类型
- 双层排屋有地住宅，采用 G 表买卖合约
- 单位数
- 29 间第一期 18 间 · 第二期 11 间
- 房屋面积
- 约 1,604 平方尺 · 四房四卫登记的建筑面积为 149 平方米 · 发展商广告的图纸标示屋宽约 6.1 米（20 尺）· 每间的土地面积没有公布
- 设施
- 没有列出两份广告上都没有写任何公共设施
- 完工进度
- 第一期 70% · 第二期 5%发展商广告写第二期预计 2028 年 1 月完工
- 政府准证
- 13595-5/01-2028/0076(N)-(L)第二期，有效期 2026 年 1 月 30 日至 2028 年 1 月 29 日 · 第一期：13595-4/05-2027/0353(R)-(L)
- 外国买家
- 不开放给外国人两期的准证价格区间都低于威省有地房产 RM1,000,000 的门槛
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
六点看懂 Taman Seri Bedu
前四点是威北家庭会考虑这一小排房子的理由，后两点是我认为付钱之前要先弄清楚的事。全部出自政府房屋登记，以及发展商提交给登记系统的广告。
永久地契，没有限制条件记录
提交给房屋登记系统的两份广告都印着「hak milik kekal」，也就是永久地契；限制条件一栏写的是「tiada」（没有）。地段就在甘榜边上，所以律师查册时第一件事，就是确认限制条件这一栏。
每个房间都有自己的浴室
登记显示每间屋子四房四卫，建筑面积 149 平方米。家里有长辈住楼下、或者孩子大了还住在一起的话，不必抢浴室，比客厅多几平方尺实在得多。
第一期已经卖完
2026 年 10 月 5 日我读取单位清单时，第一期 18 间全部记录为已售出。小发展商的小项目能卖到这个程度，靠的是熟悉这个甘榜、也认识这家建筑商的本地买家；这是个有用的信号，但不等于第二期的保证。
火车站小镇，没有大型城镇的车流
直线距离：打昔牛汝莪火车站 2.0 公里、政府诊所 1.3 公里、METrO 理工学院 1.2 公里、SJK(C) Lee Chee 华小 1.8 公里。甘榜路边的 29 间屋子，和几千户的综合城镇，是完全不同的生活节奏。
第一期已经过了自己广告上的日期
第一期广告写的预计完工时间是 2026 年 3 月。到了 2026 年 10 月，登记显示这一排只完成 70%，还没有完工证书。状态仍然是「lancar」（进度正常），因为按第一份合约，交屋期限是 2027 年 3 月 17 日——不过买第二期的人，看「2028 年 1 月」这个日期时要把这段经过记在心里。
很多资料根本没有公布
登记上没有 Ihsan Ceria 的项目网站。每间的土地面积、整体布局图和每月收费，登记和广告里都没有，广告上的平面图只标了屋子本身的尺寸；土地也抵押给 RHB Bank Berhad 作为项目融资。这种规模的项目这样并不奇怪，但签约之前，每一项都应该拿到书面答复。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择期数
第一期
最先推出的 18 间双层排屋，政府登记编号 13595-4。2026 年 10 月 5 日我读取单位清单时，18 间全部记录为已售出；最新的工程进度报告显示这一排完成 70%。第一份买卖合约日期是 2025 年 3 月 17 日，所以按那份合约，24 个月的交屋期到 2027 年 3 月 17 日为止。这一期已经没有单位可以向发展商购买；想要第一期的房子，只能等交屋之后向屋主买二手。
第二期
再加 11 间登记面积相同的双层排屋，政府登记编号 13595-5，使用 2026 年 1 月 30 日核发的新广告准证。2026 年 10 月 5 日登记显示 11 间全部尚未售出，也还没有买卖合约记录，工程进度 5%。发展商广告上写的预计完工时间是 2028 年 1 月。这一期还可以自己挑地段，所以先向我要地段图，并问清楚哪些地段属于土著保留单位。
项目现在走到哪一步
Taman Seri Bedu @ 槟城打昔牛汝莪 全部 1 种户型图
两期只有一种房型。建筑面积和房间、浴室数量来自政府登记；广告上有平面图但没有标明面积，所以面积我只引用登记的数字。楼下平面图放在这里，楼上平面图在下方图库。
2-Storey Terrace — 1,604 平方尺
索取这个户型图Taman Seri Bedu 楼上平面图与位置图
Taman Seri Bedu @ 槟城打昔牛汝莪 在哪里
Kampung Tok Bedu 在威北县打昔牛汝莪市区的西北边；发展商的位置图标出了通往 Sungai Dua 和 Pokok Sena 的道路。直线距离火车站 2.0 公里，到柏淡的购物区 4.6 公里。
地图定位采用房屋登记系统中第一期（13595-4）的坐标，与 Kampung Tok Bedu 的实际地点吻合。登记上第二期的坐标纬度相同，但经度偏东约 5.4 公里；我判断那是填报时的笔误，没有采用。距离均为从第一期坐标起算的直线距离。
- Kampung Tok Bedu 清真寺（Masjid Jamek As-Salam）993 米直线距离
- 打昔牛汝莪 METrO 理工学院1.2 公里直线距离
- 打昔牛汝莪政府诊所1.3 公里直线距离
- SJK(C) Lee Chee 华小1.8 公里直线距离
- 打昔牛汝莪 KTM 火车站2.0 公里直线距离
- Sunshine Bertam 购物中心4.6 公里直线距离
- 甲抛峇底医院5.7 公里直线距离
- Penang Sentral 交通枢纽，北海17.3 公里直线距离
- 槟城大桥21.9 公里直线距离
政府登记上：两个项目编号，共 29 间
发展商执照持有人是 Ihsan Ceria Sdn. Bhd.（13595），登记上的营业地址在北海 Pusat Perniagaan Maklom。Taman Seri Bedu 分成两个独立项目登记——第一期 13595-4、第二期 13595-5——各有自己的广告准证。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 13595-4 | Taman Seri Bedu, Phase 1 — two-storey terrace houses | 13595-4/05-2027/0353(R)-(L) | 13 May 2027 | 18 | 4 / 4 | 完成 70% · 进度正常 |
| 13595-5 | Taman Seri Bedu, Phase 2 — two-storey terrace houses | 13595-5/01-2028/0076(N)-(L) | 29 Jan 2028 | 11 | 4 / 4 | 完成 5% · 进度正常 |
| 合计 | 29 | 持牌发展商：Ihsan Ceria Sdn. Bhd. (13595) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 5 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=13595-5
18 + 11 = 29 间，以及目前卖了多少
第一期是一排 18 间双层排屋，第二期是一排 11 间。两期登记的都是 149 平方米、四房四卫。我读取当天，单位清单显示第一期 18 间全部售出、第二期 11 间都还没售出。登记上的「已售」指已经申报买卖合约，所以数字可能比售楼处的实际情况慢几个星期。
准证价格区间的意思——以及为什么外国人不能买
第一期准证登记的最低价是 RM532,000、最高价是 RM710,000；第二期是 RM565,432.10 至 RM676,543.21。这些都是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。在威省，外国人购买有地房产必须达到 RM1,000,000，两个区间都完全在门槛以下，所以 Taman Seri Bedu 不开放给非公民。
G 表合约，24 个月，没有延期记录
两期都采用有地房产的 G 表买卖合约，交屋期是标准的 24 个月，登记上没有已批准的延期。第一期首份合约日期是 2025 年 3 月 17 日，按那份合约，最迟交屋日是 2027 年 3 月 17 日。第二期还没有合约记录；你的 24 个月从你签约那天起算。
完成 70% 和 5%，证书都还没出
最新的 7(f) 进度报告显示第一期完成 70%、第二期完成 5%，两期状态都是「lancar」（进度正常）。两期都还没有完工与合格证书（CCC）或交屋日期的记录。第一期广告上的 2026 年 3 月目标已经过了；第二期广告写的是 2028 年 1 月。这两个日期都只是发展商的估计，真正算数的是合约上的日期。
关于 Ihsan Ceria
Ihsan Ceria Sdn. Bhd. 是持牌房屋发展商，在国家登记系统的编号是 13595，办公室设在北海 Pusat Perniagaan Maklom。发展商执照在 2026 年 7 月 20 日更新，有效至 2031 年 7 月 19 日。登记上没有这家公司的项目网站，所以这一页的公开资料来源，就是政府登记和它提交的广告，图片也取自这些广告。
登记显示这张执照名下有五个项目。槟城这边先有 Taman Seri Pokok Sena——28 间单层半独立式房屋，位于本项目以西直线 3.7 公里，状态为已完工，完工与合格证书日期是 2015 年 8 月 25 日——接着就是 Taman Seri Bedu 的两期。另外两个项目 Taman Serai Merbau 和 Taman Serai Perdana 在州界另一边的霹雳州。
Taman Seri Bedu 的存档广告写明：建筑图则由威省市政厅（Majlis Bandaraya Seberang Perai）批准，编号 MBSP/40/20-12/46(PR1)；地契为永久地契，没有限制条件；土地抵押给 RHB Bank Berhad。土地抵押给项目融资银行是常规做法，签约时你的律师会向银行取得赎契声明和承诺书。
要老实说的是规模。这是一家一次只盖几十间屋子的小发展商，登记上在槟城只有一个 2015 年完工的项目，而这里的第一期也已经落后于它自己广告上的日期。这本身不算警讯，但正因为这样，决定买第二期之前，你应该亲自到现场看第一期的屋子、看做工，并请人把合约里的交屋期和延迟赔偿条款解释清楚。
常见问题
Taman Seri Bedu 一共有多少间屋子？
分两期共 29 间双层排屋：第一期 18 间，第二期 11 间。两期在政府登记上是各自独立的项目，编号 13595-4 和 13595-5。
2026 年 10 月 5 日的登记显示，第一期每一间都已售出，第二期每一间都还没售出。
Taman Seri Bedu 是永久地契吗？
按发展商的资料，是。提交给房屋登记系统的两份广告都写明「hak milik kekal」（永久地契），并注明没有限制条件。
同一批广告也注明土地抵押给 RHB Bank Berhad 作为项目融资。签约时由你的律师查册，确认地契性质、你那个地段有没有土著保留注记，以及银行的承诺书。
Taman Seri Bedu 的屋子多大？几房几卫？
政府登记显示每间建筑面积 149 平方米，约 1,604 平方尺，双层，四房四卫。
发展商向政府登记提交的广告上有平面图（本页有图）：楼下一间客房加一间浴室，楼上三房三卫，图上标示屋宽约 6.1 米（20 尺）。每间的土地面积，登记和广告都没有写；我可以替你向发展商要地段表，包括哪几间是边间。
外国人、新加坡人可以买 Taman Seri Bedu 吗？
不可以。外国人在威省购买有地房产，价格至少要 RM1,000,000；这里两张准证上最高的数字是 RM710,000——那是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。
持大马身份证、在新加坡或外地工作的买家不受这个门槛限制，可以照常购买，远程签约怎么安排可以问我。如果你是外国买家、想看威省，把预算告诉我，我会用符合资格的项目向你说明州政府批准、3% 征费和非公民一律 8% 的印花税。
Taman Seri Bedu 什么时候完工交屋？
第一期：2026 年 10 月登记显示完成 70%；广告原定 2026 年 3 月，而按首份合约计算的期限是 2027 年 3 月 17 日。第二期：完成 5%，广告写 2028 年 1 月。
按 G 表合约，发展商必须在你签约之日起 24 个月内交屋。两期目前都没有延期记录。
第一期和第二期，应该看哪一期？
向发展商买的话只有第二期：登记显示它的 11 间都还没售出，第一期已经全部被买走。所以真正要选的是第二期里面的位置——边间还是中间、门口朝哪个方向、离稻田边有多远。
把第一期当成你的示范屋。它的进度已经足够让你看楼底高度、楼梯位置和用料做工。如果你宁愿买快要完工的，可以请我留意第一期有没有屋主打算转售。
Taman Seri Bedu 价格多少？有没有每月管理费？
唯一公开的价格资料是政府准证上的价格区间：第一期 RM532,000 至 RM710,000，第二期 RM565,432.10 至 RM676,543.21。这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价；房产网站上的数字我不会转述。
公开资料没有写管理费，也没有列出公共设施。WhatsApp 我，我把剩余地段的最新价目表发给你，并替你取得有关经常性收费的书面确认。
Taman Seri Bedu 和柏淡的 Setia Fontaines 怎么比？
两者直线相距 1.9 公里，性质却完全相反。Setia Fontaines 是 S P Setia 分多期开发的综合城镇，有自己的道路网络，开发期很长；Taman Seri Bedu 是本地小发展商在甘榜路边盖的 29 间永久地契排屋。
想要规划好的城镇机能、文件背后有大品牌发展商，就选城镇。想要一条短短的街、紧邻打昔牛汝莪市区的乡村环境，而且愿意自己多做一些查证，就看 Seri Bedu。
住打昔牛汝莪方便吗？孩子读华小、出租有需求吗？
打昔牛汝莪是威北的火车站小镇。直线距离：KTM 火车站 2.0 公里、政府诊所 1.3 公里、SJK(C) Lee Chee 华小 1.8 公里、甲抛峇底医院 5.7 公里。比较大的商场在 4.6 公里外的柏淡，北海 Penang Sentral 则是 17.3 公里。华小的学额和校车安排，我可以另外帮你问。
出租方面：这里的租客主要是在柏淡、甲抛峇底或打昔牛汝莪一带上班的家庭，以及 1.2 公里外 METrO 理工学院的教职员和学生。和大山脚或峇都加湾比，这是个租赁需求薄的市场，租金数字我不报。这种房子先以自住为主，出租只当后备。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据房屋及地方政府部（KPKT）登记资料，以及 Ihsan Ceria Sdn. Bhd. 提交给登记系统的两份广告。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
13595-5 · TAMAN SERI BEDU
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 4 | 149 m² ≈ 1,604 平方尺 | 11 | RM565,432.10 – RM676,543.21 | 5.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 13595-5。本站每周自动重读一次。
13595-4 · TAMAN SERI BEDU
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 4 | 149 m² ≈ 1,604 平方尺 | 18 | RM532,000.00 – RM710,000.00 | 70.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 13595-4。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。