Rimbayu Indah Phase 2A
山打根 IJM Land 旗下 Rimbayu Indah 新镇的 52 间已完工双层排屋，位于 Jalan Lintas Sibuga 旁、紧邻 Bandar Utama——1,356 至 1,589 平方尺、三房三卫，双车位车棚加后院，土地为 999 年租赁地契。项目已完工并取得入伙准证（OC），发展商是 IJM Land 品牌下的 Panorama Jelita Sdn. Bhd.。
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Rimbayu Indah Phase 2A 项目速览
Rimbayu Indah Phase 2A 是一个已完工的有地住宅分期：52 间双层排屋，位于沙巴山打根 Jalan Lintas Sibuga 旁的 IJM Rimbayu Indah 新镇，发展商是 IJM Land 品牌下的 Panorama Jelita Sdn. Bhd.（1070456-V）。这个新镇紧邻 IJM 的 Bandar Utama；发展商资料表把项目称为 Rimbayu Indah @ Bandar Utama Sandakan，也有人写作 Rimbayu Indah 2A 或 Phase 2。屋型分角头间与中间单位两种，都是三房三卫，带双车位车棚和后院。发展商手册写建筑面积 1,356 至 1,589 平方尺，地段 1,264 至 2,803 平方尺。土地是 999 年租赁地契，手册注明由 1917 年起算至 2916 年；手册也写明本期已完工并取得入伙准证（OC），PropertyGuru 的项目页则写 2024 年 2 月完工。手册印有发展商执照编号 (100-24/1230/2/5)12-2025/06731(1) 与广告准证编号 (100-24/1230/2/5)12-2025/05079(1)，但所印的有效期已在 2025 年 12 月 30 日届满——所以请索取现行有效的执照与准证。IJM Land 的项目网站标示价格为 RM578,550，是本期的起价；个别地段的价格，请向我索取最新价目表。
- 项目名称
- Rimbayu Indah Phase 2A也写作 Rimbayu Indah 2A 或 Phase 2 · 山打根
- 发展商
- Panorama Jelita Sdn. Bhd.201301040633（1070456-V）· IJM Land 项目
- 发展商执照
- (100-24/1230/2/5)
12-2025/06731(1)广告准证 …12-2025/05079(1) · 所印有效期至 2025.12.30 - 地契
- 999 年租赁发展商手册注明 1917 至 2916 年
- 类型
- 双层排屋角头间与中间单位 · 三房 · 三卫
- 单位
- 52 间Phase 2A，1 至 52 号地段 · 30% 保留给土著买家
- 建筑面积 / 地段
- 1,356–1,589 平方尺地段 1,264–2,803 平方尺
- 状态
- 已完工 · 已获 OC依手册与资料表 · PropertyGuru 写 2024 年 2 月
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看房之前值得知道的六件事
三件是山打根家庭来这里看房的原因。另外三件，是我在付任何一笔钱之前会先要求书面确认的事。
已经建好，可以走进你要买的那间房子
手册在完工日期一栏写「Completed with OC」，发展商资料表也写已完工、可即入住。买期房最担心的两件事——要等多久、建好之后和图纸像不像——在这里都不存在。请要求进入你真正考虑的那个地段看，而不是只看示范单位；图纸上看不到的东西要亲自确认：早上和下午的日照、左右邻居、门前的路。
999 年租赁地契，由 1917 年起算
手册印着「Tenure 999 years」，并以脚注说明这 999 年是由 1917 年至 2916 年，也就是还剩大约 890 年。这是沙巴土地常见的最长年期，本站好几个较新的有地项目则是 99 年地契。发展商资料表也注明地契已经发出；请索取你那个地段的地契编号，让你的律师去查册。
IJM Land 的新镇，紧邻 Bandar Utama
Borneo Post 在 2026 年 3 月报导，IJM Rimbayu Indah 是 2017 年推出、占地 117 英亩的综合发展新镇，已完成五期住宅、共 269 间房屋，旁边就是较早发展的 IJM Bandar Utama 新镇。发展商的位置图在 Bandar Utama 标出了 Bataras、McDonald’s、Starbucks、CIMB 和 Wisma IJM Plantations；同一则报导也说，Persiaran Rimbayu Indah 与 Jalan Lintas Sibuga 的交界处正在兴建一个圆环。
手册上印的执照有效期已经届满
手册印有发展商执照编号、广告准证编号，以及 2023 年 12 月 31 日至 2025 年 12 月 30 日的有效期。这个日期已经过去。可能只是手册是较早印制的版本，但请以书面向发展商索取现行有效的执照与准证，或请对方书面说明已完工房屋适用的规定，再向沙巴州房屋主管机关核实。
示范单位不等于交屋状况
示范单位里装了冷气、吊扇、筒灯、窗帘、厨柜和家具。手册的规格表完全没有列出这些，而且写明灯具不包括在内。依规格表，交屋的房子有瓷砖与复合木地板、油漆墙面、木门、铝窗和卫浴洁具。比较价格之前，请先索取一份书面清单，写明你那个地段交屋时到底包括什么。
哪一种屋型，以及建筑面积怎么算
手册给的是范围——建筑面积 1,356 至 1,589 平方尺、地段 1,264 至 2,803 平方尺——没有逐个地段的面积表。依我的计算，图上中间单位上下两层合计约 1,200 平方尺，所以 1,356 平方尺应该还算进了别的面积，可能是有盖的车棚；手册没有说明。请问清楚你所选地段的建筑面积、地段面积和屋型；另外，30% 的单位保留给土著买家。
整个分期，一次看懂
Phase 2A 是两排各 26 间、背对背的房子，位于 Persiaran Rimbayu Indah 的南侧。总体规划图把北排编为 1 至 26 号、南排编为 27 至 52 号，每排再分成两段、每段 13 间；依我的点算，8 个是每段两端的角头间，44 个是中间单位。房子与 Persiaran Rimbayu Indah 之间的绿化带上有一条慢跑道和一座凉亭，图例还标出路灯、消防栓、SESB 配电箱、污水井和 Telekom 接线箱——手册把地下管线（Underground Utilities）列为卖点。紧邻南面，图上以轮廓标出 Phase 2B 与 2C，鸟瞰图则在更远处标出 Phase 1。手册写地段面积 1,264 至 2,803 平方尺、建筑面积 1,356 至 1,589 平方尺；最小的地段数字和图上的中间单位吻合（5.5 米乘 21.35 米），所以较大的地段属于角头间。手册也写明 30% 的单位保留给土著买家，所以请问清楚哪些地段是你可以买的。
两种屋型——以及你实际拿到的是什么
中间单位 · 屋宽 5.5 米（18 尺）
本期的大部分——依我的点算，52 个地段里有 44 个——是中间单位。图纸上的地段宽 5.5 米（18 尺）、深 21.35 米：6.875 米的车棚、9.8 米的底层和 4.675 米的后院，相乘正好是手册所写最小的地段 1,264 平方尺。楼下的客厅、饭厅、厨房由前到后连成一个空间，另有 Bath 3 和楼梯下的储藏室。楼上前方是主人房和 Bath 1，后方是卧室 2、卧室 3 和 Bath 2；图上一楼深 10.5 米，底层则是 9.8 米。中间单位没有阳台，也没有侧边露台。
角头间 · 屋宽 6.1 米（20 尺）
每一段的两端，房子画成宽 6.1 米（20 尺），侧边带一片花园。它比中间单位多了两样：客饭厅旁的侧边露台，以及一楼前方的阳台——依规格表，两处都是铝框玻璃滑门——侧墙也开了窗。手册里较大的数字，建筑面积 1,589 平方尺、地段最大 2,803 平方尺，指的就是这一种；但每个角头间的地段面积都不一样，而面积表没有公布。请问清楚你看中的那个角头间的确切地段面积和建筑面积。
示范单位与标准交屋
布置好的示范单位，是发展商展示房子的方式，不是你会拿到的清单。依手册照片和发展商自己的示范单位装置清单，里面有四台冷气、三把吊扇、十五盏 LED 筒灯、楼梯间一盏壁灯、窗帘、带中岛台面的厨柜，以及活动家具。手册的规格表只涵盖结构、地面与墙面饰面、门、窗、卫浴洁具和暗线电路，并且清楚写明灯具不包括在内。凡是没有写进买卖合约所附规格表的，都请当作不包括，并以书面索取交屋清单。发展商的文件里，示范单位有一处写 Lot 24、另一处写 Lot 26，请问清楚目前开放参观的是哪一间。
买已完工的房子
买已完工的房子，手续不一样。没有按进度分期付款这回事：文件齐备后，银行通常一次过发放贷款，所以你的月供马上开始，而不是在两年施工期内逐步增加。地契既然已经发出，房子就以转让备忘录（Memorandum of Transfer）过户给你，并须按购价缴印花税——承诺之前，请索取一份列明所有过户费用的书面估算。另外，房子已经在那里，请带着验屋清单去看：问清楚从你取得空屋交付（vacant possession）当天起算的保修期（defect liability period）有多长，并确认写进合约里。
房子用什么建
四份清单都来自发展商手册的规格栏；手册同时注明，所有项目可能更改、调整或以同等标准的材料替换，或依有关当局的要求而变动。真正有约束力的，是附在你买卖合约里的规格表。
结构与外壳
- 钢筋混凝土框架
- 钢筋混凝土楼梯
- 砖墙
- 金属屋顶
- 外墙：水泥抹灰加耐候漆
地面、墙面与天花
- 客厅、饭厅、厨房、楼梯与三间浴室铺瓷砖
- 三间卧室与走廊铺复合木地板
- 车棚、屋外散水与储藏室为水泥抹面
- 厨房与浴室墙砖贴至 5 尺高；其余内墙为乳胶漆
- 楼下天花批土上漆，楼上为石膏天花，车棚与屋檐为无石棉天花板
门窗与水电
- 大门为木门；卧室与其他房间为木门
- 上下两层与浴室均为铝框玻璃窗
- 花洒 3 个、马桶 3 个、洗手盆 3 个、厕纸架 3 个
- 厨房水槽 1 个、水龙头 8 个
- 电线全部走暗管，符合能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）标准——灯具不包括
只有角头间才有
- 铺瓷砖的阳台
- 水泥抹面的侧边露台（Terrace 1）
- 露台与阳台的铝框玻璃滑门
- 屋宽 6.1 米，中间单位为 5.5 米
- 侧院；地段面积各不相同
项目一路走来
Rimbayu Indah Phase 2A 图集
Rimbayu Indah 的确切位置
位于山打根 Jalan Lintas Sibuga 旁的 Persiaran Rimbayu Indah。山打根是沙巴第二大城镇，在东海岸，距离亚庇约 320 公里：开车大约六小时，飞行约 45 分钟。山打根的地址以「英里」计算，从旧市中心往外数；手册说 Rimbayu Indah 位于「4 至 8 英里地带」，正是这些年新住宅区和商店最集中的一带。发展商的位置图把新镇画在 Lintas Sibuga Road 旁，有一条路由此通进 IJM 的 Bandar Utama；图上的箭头标示：沿 Lintas Labuk Road 往亚庇、拿笃和斗湖，沿 North Road 往山打根市区，另一个方向往 Batu Sapi。
地图设在山打根的 Persiaran Rimbayu Indah——并不是钉在项目地块上。发展商的位置图与总体规划图放在上面的图库里；你的房子会以地段编号写在买卖合约里。
- IJM Bandar Utama——Bataras、McDonald’s、Starbucks、CIMB相邻的新镇发展商位置图 · Bataras Sandakan Mall 5.3 公里为平台数字
- SJK (C) Tai Tong 华小1.3 公里平台数字
- SMK Agama Tun Juhar2.4 公里平台数字
- Utama Medical Centre4.8 公里平台数字
- 山打根市区10 分钟发展商的说法——请自己开一趟
- 山打根机场 · Sandakan Golf & Country Club见发展商位置图没有公布数字
- 亚庇约 320 公里开车约 6 小时 · 飞行 45 分钟
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表——那是联邦房屋查册：准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比。
沙巴本来就不在那个查册的范围内。沙巴的房屋发展依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照、由州政府监管，所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在联邦查册上。
应该改查什么
发展商手册印有发展商执照编号 (100-24/1230/2/5)12-2025/06731(1) 与广告准证编号 (100-24/1230/2/5)12-2025/05079(1)，写明发展商为 Panorama Jelita Sdn. Bhd.（1070456-V）、批准机关为山打根市议会（Majlis Perbandaran Sandakan），并列出发展蓝图编号 ATSA/P1607/ARC/DO/SP 01B 与建筑图则编号 ATSA/P1607/RIPH2/BP/01-08。手册所印的有效期是 2023 年 12 月 31 日至 2025 年 12 月 30 日，已经届满。请以书面向发展商索取现行有效的执照与准证，或请对方书面说明已完工房屋适用的规定，再向沙巴州房屋主管机关核实。也请确定你买卖合约上的公司，就是持有执照的公司。
索取入伙准证与地契资料。手册写本期已完工并取得 OC，发展商资料表也注明地契已经发出。请索取 OC 副本和你那个地段的地契编号，并请你自己的律师查册：租赁年期的起讫（手册写 1917 至 2916 年）、土地的类别与条件，以及地契上有没有登记抵押。
已完工的房子，签约之前先验屋。请走进你要买的那个地段，把瑕疵逐项记下，并以书面取得保修期和交屋规格。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字互相矛盾——律师公会州别对照表写 100 万令吉，也另有一个较低的分层数字在流传。IJM Land 项目网站标示的起价 RM578,550 低于 100 万令吉，土地地位也可能有限制。如果你不是马来西亚公民，付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师，就具体地段取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于发展商
手册上写明的发展商是 Panorama Jelita Sdn. Bhd.，公司注册号 201301040633（1070456-V）。它的地址是 Ground Floor, Wisma KLK Sandakan, Lot 1, Jalan Bandar Utama, Mile 6, Jalan Utara, Sandakan——也就是 IJM Land 的销售展厅——手册上印着 IJM Land 的标志和「a subsidiary of IJM Corporation Berhad」一行字。IJM Land 自己的项目网站把 Rimbayu Indah Phase 2A 的发展商写作「IJM Land (Panorama Jelita Sdn Bhd)」，PropertyGuru 的项目页则写 IJM Land Berhad。也就是说，这是 IJM Land 透过一家项目公司进行的项目；马来西亚的大型发展商通常都是这样持有每一个项目。我没有在 IJM 公开的公司架构资料里找到 Panorama Jelita，所以如果你在意确切的持股关系，到 SSM 公司注册处查一次就能看到。
IJM 在山打根的纪录长，而且看得见。Borneo Post 在 2026 年 3 月 31 日报导：IJM Land 自 2000 年起就在山打根发展；它的 Bandar Utama 新镇发展总值 26.7 亿令吉，居民接近 1 万人；IJM Rimbayu Indah 在 2017 年推出、占地 117 英亩，已完成五期住宅、交付 269 间房屋。同一则报导记述了 Jalan Lintas Sibuga 与 Persiaran Rimbayu Indah 交界处一个耗资 470 万令吉的圆环动土，工程还包括拓宽 Persiaran Rimbayu Indah 和兴建新的入口，目标是九个月内完成；报导也提到即将推出的商业中心 Infineo（84 间店屋）和另外 44 间排屋。2024 年 9 月，IJM Land 宣布 Bandar Utama Sandakan 获得沙巴发展商公会 SHAREDA 颁发的 Township Masterplan and Development Excellence Award，由 IJM Properties Sdn Bhd 领奖。
大品牌没有告诉你的事。上市集团的品牌让人放心，但和你签约的是项目公司，你买的是某一个具体的地段。请向州政府核实现行的执照与准证；索取 OC 和地契编号；问清楚本期由哪家承包商施工、保修期多长；签约之前，请你自己的律师看过买卖合约并查过地契。IJM Land 的新镇网页也把后续分期——更多排屋、半独立洋房、公寓、无电梯公寓和 Infineo 商店——列为未来发展，所以请问清楚你那一排旁边规划了什么、什么时候建。
我就 Panorama Jelita Sdn. Bhd. 与 Rimbayu Indah 搜寻了我能查到的诉讼、烂尾与房屋仲裁庭索偿资料，没有发现相关报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。公司查册和地契查册花不了多少钱，即使是知名发展商也值得做。
常见问题
Rimbayu Indah Phase 2A 是什么项目？在哪里？
Rimbayu Indah Phase 2A 是 IJM Rimbayu Indah 新镇里一个已完工的分期，共 52 间双层排屋，位于沙巴山打根 Jalan Lintas Sibuga 旁的 Persiaran Rimbayu Indah，发展商是 IJM Land 品牌下的 Panorama Jelita Sdn. Bhd.。
新镇紧邻 IJM 的 Bandar Utama，手册称这一带为山打根的 4 至 8 英里地带。山打根在沙巴东海岸，距离亚庇约 320 公里。项目也写作 Rimbayu Indah 2A、Rimbayu Indah Phase 2 或 Rimbayu Indah @ Bandar Utama Sandakan。
Rimbayu Indah Phase 2A 的发展商是谁？
依发展商手册与 IJM Land 的项目网站，发展商是 Panorama Jelita Sdn. Bhd.（201301040633，1070456-V），属于 IJM Land 的项目公司。
手册印有 IJM Land 的标志——「a subsidiary of IJM Corporation Berhad」——发展商地址是 Wisma KLK Sandakan, Jalan Bandar Utama, Mile 6, Jalan Utara。PropertyGuru 把发展商列为 IJM Land Berhad。我没有在 IJM 公开的公司架构资料里找到 Panorama Jelita；到 SSM 查一次公司资料就能看到持股关系。
Rimbayu Indah Phase 2A 是永久地契还是租赁地契？
是租赁地契：土地为 999 年租赁，发展商手册注明由 1917 年起算至 2916 年——还剩大约 890 年。
发展商资料表注明地契已经发出。请索取你那个地段的地契编号，并请律师查册，确认租赁年期、土地条件和有没有抵押。
Rimbayu Indah Phase 2A 完工了吗？
已经完工。发展商手册在完工日期一栏写「Completed with OC」，发展商资料表也写本期已完工、可即入住，并已取得入伙准证。
PropertyGuru 的项目页写 2024 年 2 月完工。IJM Land 的网站仍把本期状态标为 ongoing，我的理解是仍在销售中。请索取入伙准证的副本。
Rimbayu Indah Phase 2A 有哪些屋型？面积多大？
有角头间和中间单位两种，都是三房三卫。发展商手册写建筑面积 1,356 至 1,589 平方尺，地段 1,264 至 2,803 平方尺。
图上中间单位屋宽 5.5 米（18 尺）；角头间屋宽 6.1 米（20 尺），多了侧边露台、阳台和侧院。依我在总体规划图上的点算，44 个地段是中间单位、8 个是角头间。手册没有公布每个地段的地段面积或建筑面积，请索取确切数字。
Rimbayu Indah Phase 2A 的房子价格是多少？
IJM Land 的项目网站标示价格为 RM578,550，是本期的起价（2026 年 10 月 5 日查阅）。
每间房子的价格视屋型和地段面积而定，角头间较高。请向我索取最新价目表，我会连同每个仍在销售的地段的面积一起发给你。
Rimbayu Indah Phase 2A 的建筑规格是什么？
依发展商手册：钢筋混凝土框架与楼梯、砖墙、金属屋顶；楼下和浴室铺瓷砖，卧室铺复合木地板。
细项如下：客厅、饭厅、厨房、楼梯与 Bath 1 至 3 铺瓷砖；三间卧室与走廊铺复合木地板；车棚、屋外散水与储藏室为水泥抹面。外墙为水泥抹灰加耐候漆，内墙为水泥抹灰加乳胶漆，厨房与浴室墙砖贴至 5 尺高。底层与楼梯间天花批土上漆，一楼为石膏天花上漆，车棚与外露屋檐为无石棉天花板。门为木门，窗为铝框玻璃窗。卫浴：花洒 3 个、马桶 3 个、洗手盆 3 个、厕纸架 3 个、厨房水槽 1 个、水龙头 8 个。电线全部走暗管，符合能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）标准。
角头间另有铺瓷砖的阳台、水泥抹面的侧边露台，两处都是铝框玻璃滑门。灯具不包括在内，手册也没有列出电源点的数量。
示范单位里的家具和装置包括在屋价里吗？
依已公布的规格表，并不包括。示范单位里的冷气、吊扇、筒灯、窗帘、厨柜和家具都是示范单位的装置；手册的规格表没有列出这些，并写明灯具不包括在内。
请索取你那个地段的书面交屋清单；凡是没有写进买卖合约所附规格表的，都请当作不包括。
Rimbayu Indah 有哪些公共设施？每个月要缴费吗？
Phase 2A 的总体规划图显示房子旁边有一条慢跑道和一座凉亭，另有路灯和地下管线；每间房子各有双车位车棚和后院。图上没有会所，也没有泳池。
IJM Land 的新镇网页形容 Rimbayu Indah 是低密度发展，设有专用步道与脚踏车道；PropertyGuru 列出慢跑道和儿童游乐场。手册和发展商网站都没有说明本期是否有围篱保安，也没有公布每月收费——这两点都请问清楚。
外国人可以买 Rimbayu Indah Phase 2A 吗？
必须逐个地段核实。沙巴自订非公民的最低价格门槛——律师公会州别对照表写 100 万令吉，也有一个较低的分层数字在流传——而 IJM Land 网站标示的起价低于这个数字。手册也写明 30% 的单位保留给土著买家。
付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师向沙巴土地及测量局取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
有哪些资料没有被公布？
现行有效的发展商执照与广告准证（手册所印的有效期已在 2025 年 12 月 30 日届满）；逐个地段的地段与建筑面积表；建筑面积的计算方式；各房间尺寸；电源点数量；本期是否有围篱保安、有没有每月收费；保修期条款；以及隔壁 Phase 2B 与 2C 的时间表。
以上每一项都可以用书面回答。付订金之前，请全部问清楚。
想在山打根的 IJM 新镇买一间已完工的排屋？
告诉我你想要角头间还是中间单位、这是不是你的第一间房子、什么时候需要入住，我把总体规划图、实际还剩地段的价格、地段面积和交屋规格发给你。可售单位我直接向发展商拿。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据发展商手册、发展商资料表、IJM Land 项目网站与媒体报导。可售单位、价格与各项费用由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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