twentyfive7 @ Kota Kemuning（Telok Panglima Garang，Daerah Kuala Langat，雪兰莪）— KPKT 执照 19085、七个在册期数、2,325 个获批住宅单位，以及没有任何门户网站会写的一句话：“twentyfive7” 不是任何一个项目的在册名称

关于 twentyfive7 的六件事：都是真的、都有报备，而且别处没有写

下面每一张卡片都是从公开官方登记或报备的法定广告文件里读出来的发现，不是卖点。其中两件与开发商自己的宣传相反，另外两件对买家有利。本页用同一种方式写出这四件。

买家实际会遇到的七个期数— 营销名称、在册名称、在册编号

这片镇区以及它的七个期数，没有任何来源公开过户型平面图、整体布局图、总规划图或位置图，所以下面每一个版块都刻意不放图，而不是拿效果图去填。每一张卡片都带在册编号，因为在册名称本身区分不了这些期数。报备了的就印出来；没有报备的就写明没有报备。

七个期数里没有一个有公开的户型平面图、整体布局图或总规划图，开发商没有，别人也没有，而六份报备文件没有一份印出 Keluasan Tanah（地块面积）— 这就是本页不印密度数字、也不放图纸的原因。只有报备的法定单位售价区间与公开官方登记的价格区间。不是价格表、不是报价、不是销售要约。任何单套单位的实际价格，唯一权威来源是销售中心的价格表与买卖合约（SPA）。

开发商图片— 七个期数里只有两个有，另外五个一张都没有

这些图片是什么，以及不是什么。这片镇区没有任何已公开的图片能达到已确认级。开发商网站用的是 JavaScript 框架，而不是带公开媒体库的内容管理系统：没有 CMS 标题、也没有 CMS 日期可以用来核对对象，而图片文件名带哈希后缀，无法推测。上限就是图说已公开级，上面每一条图说都写明了这一点。一个图床目录服务于 Gamuda Land 在马来西亚与澳洲的全部项目— 根本没有按镇区分的文件夹，这一点在同一个图床上已被先前的工作证实：当时发现属于某个镇区的文件，正在另一个镇区的页面上使用。所以在这里，图片出现在哪个页面不构成项目身份证明，本页一律不采信：上面每一张图都是因为它自己的文件名点明了期数才被选用，而每一条图说都写明它属于哪个期数。有三张镇区产品缩略图的文件名确实点明了期数，但仍被拒用，因为它们的替代文字是毫无用处的 thumb project；所有“同类项目”卡片与所有通用的特色图块也一并拒用，后者在不同项目之间重复使用— 其中一张同时出现在 Levane 页面与 The Clove Signature 页面上。而缺口比图片本身更重要：这十张图只覆盖七个在册期数中的两个。Phase 1（19085-1）、The Amber Residence（-2）、Lucent（-3）、Luxura（-4）与 Quayside Plaza（-6）在本页完全没有图片，而 Quayside Plaza 更是整个被图片封锁— 它唯一能识别的素材替代文字是 thumb project，已被拒用。上面没有任何一张图代表整片镇区，也没有任何一张图呈现图说之外的其他期数。任何期数都不存在位置图、总规划图、整体布局图或户型平面图。

twentyfive7 究竟在哪里，以及为什么营销地址是借用了地名

报备的项目地址是 Lot 43495, Persiaran Oleander, 42500 Telok Panglima Garang，而七条官方登记记录的县属全部写 Daerah Kuala Langat。所有营销渠道都把这里叫 Kota Kemuning。而开发商自己的距离表就否掉了它自己的地址行— 它把 Kota Kemuning Lakeside Park 列为 7.0 公里，把 Bukit Kemuning Golf and Country Resort 列为 7.4 公里。一个距离 Kota Kemuning 自己的湖滨公园 7 公里的项目，不在 Kota Kemuning— 而这恰恰是开发商在别处自己说的（“South of Kota Kemuning”；其首席营运官对 The Edge 说它“就在 Kota Kemuning 旁边”），也恰恰是报备文件写的。营销名称是借用地名，而开发商自己的表格就是证据。两者本页都印出来。

在册名称为 Gamuda Kemuning（五次）、Quayside Plaza 与 Gamuda Kemuning 25.7— KPKT 项目 19085-1 至 19085-7

照官方登记与报备的法定广告文件原样写出，包括它们彼此矛盾的部分。数据于 2026年10月13日读取自公开的 KPKT TEDUH 官方登记 中开发商 19085 与项目 19085-1 至 19085-7 的记录，以及 HIMS 上六份报备的法定广告文件（19085-1 一份都没有）。开发商这边没有法定条款区块可以对照：gamudaland.com.my 全站没有执照号、没有许可证号、没有法定声明版块，也没有许可证页面。所以本页每一项法定资料都来自官方登记与报备文件，本页也没有任何一项取自开发商的法定版块— 因为它根本不存在。

数据于 2026年10月13日读取自 teduh.kpkt.gov.my（开发商 19085；项目 19085-1 至 19085-7；19085-8 返回错误）以及 hims.kpkt.gov.my 上 -2 至 -7 的报备法定广告文件。官方登记的百分比与状态会变动。签任何东西之前请重新查核。

上表数字是依法报备的法定单位售价区间与公开政府登记的价格区间，之所以公开，是因为它们是依法报备的买卖价格区间与公开记录。它们不是价格表、不是报价、不是销售要约。任何单套单位的权威价格，来自销售中心的价格表与买卖合约（SPA）。

本页的范围，以及它不是哪两个项目

本页覆盖执照 19085 下全部七个在册期数，仅此而已。第一，Broadleaf — Kota Kemuning 是另一家开发商的另一个项目，它的任何数字都不会出现在本页。它属于 BCB Development Sdn Bhd，开发商代码 13053，执照 13053/04-2028/0551(A)，位于巴生县的 Home Tree 镇区，而它两个在册期数都已经是 Siap Dengan CCC— 即已完工。它与 twentyfive7 的唯一共同点，只是地址行里的“Kota Kemuning”这几个字，它需要自己的页面与自己的独立调研。第二，Kota Kemuning 本区又是另一家持牌开发商— Hicom-Gamuda Development Sdn Bhd，代码 6784，61 条项目记录，其中 44 条带有 Kota Kemuning 字样，全部在几十年前就完工了。执照 6784 里没有任何东西是 twentyfive7，执照 19085 里也没有任何东西是 Kota Kemuning 本区。这是两家名字里都有 Gamuda 的持牌开发商，镇区名只差一个词，地理上相距约 7 公里— 而把它们分清楚，是关于这个地址最有用的一句话。另外两家 Gamuda 持牌开发商— Bandar Serai Development Sdn Bhd（代码 19124）与 Gamuda Land (Botanic) Sdn Bhd— 的数字也被刻意排除，包括它们的交付记录、获奖与绿色认证。

为什么本页归类为有地与新盘，而刻意不归类为商业

分类决定写出来，而不是留给人猜。本页归在 有地 与 新盘 之下，地点归在 雪兰莪 与 Telok Panglima Garang 之下，开发商品牌归在 Gamuda Land 之下。即使地契是分层的，归为有地仍然正确：2,325 个获批单位里有 1,264 个是房子— 排屋、cluster 与半独立— 把它们归为公寓或服务式公寓会写错产品形态；而地契是 分层地契 这件事，本页通篇都在说，因为它不常见，而且它正是外国买家能买进的前提。归为新盘也正确，因为有两个期数在售：The Clove Signature（19085-7）已开盘，Quayside Plaza（19085-6）在 73.54% 完工的状态下仍在销售。商业这个分类考虑过，然后放弃了，理由本身就是重点：Quayside Mall、Quayside Square 以及那些商铺与商务空间单位，完全没有 KPKT 注册、没有执照、没有许可证、也没有报备的法定广告，所以给一个没有任何报备支撑的商业部分打标签，会夸大这里实际在卖的东西。本系列先前有六个页面基于同样的理由得出同样的结论。商业部分在上面的项目版块里有完整的描述— 是描述，不是分类标签。

外国买家：地契、分区、价格与批准— 四个不同的问题，三种不同的答案

在地契这一关，这里的答案是有利的，而这对有地项目来说不寻常。七个期数全部报备为 第H附表（Jadual H），从 19085-2 起每张许可证都带 -(S) 尾码，所以这些有地住宅是 分层地契。雪兰莪只允许外国人购买分层产权与有地分层产权，标准个别地契的有地住宅不允许— 州政府指南引述 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014、iProperty，以及 IQI 自己的土地指南 iqiglobal.com/blog/buying-land-in-malaysia-for-foreigners/，三者都载明同一条限制。所以永久地契个别地契的有地项目会把外国买家直接挡在门外，而这片镇区是允许的。在分区上，一个更正：Daerah Kuala Langat 属雪兰莪第二区，不是第一区。第一区（Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Klang）与第二区（Kuala Selangor、Kuala Langat）门槛都是 RM2,000,000；第三区（Hulu Selangor、Sabak Bernam）是 RM1,000,000。金额一样，但依据不同；若有人告诉客户这是“第一区”，客户去翻通令就会找不到 Kuala Langat。它仍然是吉隆坡 RM1,000,000（须经 EPU 批准）的两倍。雪兰莪土地局没有可查阅的公开通令，签约前请向 PTGS 确认。在价格上，详细对照放在下方问答里；简短说法是：The Clove Signature 300 个单位里 252 个达标、48 个不达标，Quayside Plaza 465 个里 3 个达标，The Amber Residence 596 个里一个都没有，而 2,325 个获批单位里有 604 个跨越门槛、无法判定，因为任何地方都没有报备单套价格。而在批准这一关，上面所有结论之上还有一道独立条件：六份报备文件全部注明 权益限制（Sekatan Kepentingan），未经州政府批准不得转让、出租或抵押。这一条与价格无关，也与分层这个结论无关。在 19085-1 上，这个限制的状态干脆是未知，因为它从来没有报备过法定广告— 请做地契查询，不要从同门期数推断。有一个只有营销证据的条件值得如实指出：州政府指南另外要求有地分层项目须为封闭式并有保安。开发商在某一个期数页面上写了“24-hour multi-tiered security”，而这张执照上任何一份报备文件都没有任何保安项目，所以这个条件只能视为很可能满足，依据仅是营销材料。

完工百分比该怎么读

官方登记里的完工百分比是付款阶段数据，不是对交屋日期的承诺。在 19085-6 上，三行分项读数是 94.17%（3 个单位）、92.30%（25 个单位）与 73.54%（437 个单位），而官方登记在这条记录上的整体状态是 Lewat— 迟延。标记背后的算术，只陈述不预测：自 2024年1月31日第一份买卖合约起，36 个月的交屋期已经过去 33 个月，而主体部分只完成 73.54%，交屋日期是 2027年1月31日，记录上没有已批准的延期。如实的读法是：这两件事同时成立，而无论本页还是任何来源，都无法告诉买家它会怎么收场。在 19085-7 上，各行读数是 13.23% 至 49.58%，对应管辖日期 2029年1月25日，在一个 36 个月的工期里属于早期，并不值得特别解读。这些数字会变。签约当日请重新读官方登记。

没有公开，所以不在本页

关于这片镇区，买家会合理追问的十七件事，而没有任何来源能回答。1. 任何期数都没有地块面积— 六份报备文件没有一份印出 Keluasan Tanah，所以密度、容积率与净毛比都无法公开，本页也一律不印。2. 这张执照上任何一份报备文件都没有停车位配额— “最多 5 个车位并可直接进户”这个说法没有任何报备依据。3. 任何期数都没有地号。市面上唯一的地号 Lot 43495 是销售中心的。4. 七条记录都没有报备 mukim（乡区）。5. 没有任何来源公开过镇区开发总值— 本页的加总是本页自己算的，并已如实标明。6. 19085-1、-3、-5 没有建筑面积表；Quayside Plaza 那 437 个单位与 The Amber Residence 的建筑面积型号都没有按型号的单位数拆分；The Clove Signature 则没有标明建筑面积属于哪个型号。7. 任何地方都没有点名地主、卖地方或合资伙伴。8. 没有任何来源把营销期数名称对应到在册编号— GreenRE 登记是唯一桥接了其中两个的公开文件，这也是本页把 Lucent 的对应标为推测的原因。9. 19085-1 从来没有报备过法定广告，所以 279 个单位的地契年限、租约到期日、建筑图编号、权益限制、许可证资料与建筑面积全部无从查证。10. 19085-3 不存在可取得的当期版本报备广告。11. The Clove Signature 那 48 个未达门槛的单位是哪几间，以及全镇区 604 个跨越门槛的单位里哪些达标— 无法判定，因为没有报备单套价格。12. RM250,000 与 RM232,500 这两个数字如何解释，而可负担配额的假设已经被证伪。13. 两个高层期数都没有按楼层的设施表，任何报备文件里也完全没有设施清单— 开发商公布的是特色词汇，不是清单。14. 没有任何人公开到任何轨道站的距离，也没有任何高速公路的距离。15. 这家持牌开发商在集团内的持股比例无从取得— 集团最新年报文件无法载入。16. 任何期数都没有 QLASSIC 工艺评分。17. 这家开发商在官方登记里的执照历史表取不到，所以是否存在无许可证的空档期未经核查— 本页记为未核查，而不是记为干净。以上每一项，高老师都会以书面方式向开发商索取。拿到什么，就连同日期补到本页。

本页引用但不采纳的宣传用语

开发商自己的说法，注明出处，并说明有什么支撑。“Malaysia’s First New Typology Design”（The Clove Signature）— 没有定义、没有颁奖机构、没有官方记录、也没有可比对象，所以照原文是无法支撑的，本页只把它当作开发商的说法引用。“Final Phase of Lakefront Living”（The Clove Signature）— 没有任何来源说明到底有几个湖滨期数，而另外两个期数同样被宣传为湖滨，所以这句也只作为说法引用。“The first and largest mall in Kota Kemuning”（Quayside Mall）— “第一”与“最大”都无法用任何已公开的数字检验，而且前提本身就是错的：按开发商自己的距离表，这片镇区并不在 Kota Kemuning。“新开盘”（Quayside Plaza）— 被开发商自己的报备文件与国家官方登记否掉，后者把该项目标记为迟延、主体只完成 73.54%。“Connected To 5 Major Highways” 对上同一个网站上的 “4 Major highways”，而且没有点名任何一条高速公路、也没有给出任何距离— 两边都无法支撑。还有一句开发商没有说的话，值得给它记一笔：它的任何页面上都没有低密度的说法— 这也正好，因为这片镇区没有任何一个期数能算出密度。

本页不公开什么，以及为什么

本代理行有一条绝对的合规规定，本页逐字执行。本页任何地方都不会出现任何折扣数字、任何回扣数字、任何净价、任何促销信息、任何佣金信息，不论来源为何、出处为何— 而这五个词在本页上各自只出现一次，就在这一句话里，别处一次都没有。只有一个刻意保留并点名的例外，就是土著这个词，它在本页上恰好出现两次：一次在这里，一次在本页上方速答区里标题点明该配额栏位的那一格。在那一格里，本页只记录报备的法定广告文件中存在这样一栏、且该栏载有数值，并不公开任何数值。这就是该词出现的全部两处，没有第三处。这在实务上意味着什么。报备的法定单位售价区间与公开的 KPKT TEDUH 官方登记价格区间在本页上是公开的，因为它们是依法报备的买卖价格区间与公开的政府记录— 而每一处都已在本页标明它们的性质：不是价格表、不是报价、不是销售要约。被保留不写的是什么，以及本页改写了什么。开发商自己的 The Clove Signature 页面上，有一个起价数字低于 19085-7 报备的法定最低价 RM1,922,800。那个数字以及差额大小，本页任何地方都不会出现，因为把差额印在报备最低价旁边，等于把被保留的数字原样还原出来。本页只记录：这个矛盾确实存在，以及有多少家独立发布方在传播它— 而发布方的数量才是更锋利的发现。数量是一家，而这一家与这个项目完全不独立：它就是开发商自己。没有发现任何门户网站或新闻报道在重复它。为了让一家这个数字诚实，本页采用的合并规则是：The Edge 集团的域名与其内容接口算 一家；PropertyGuru 与 iProperty 算 一家；星报集团的两个域名算 一家。一家开发商在自己的网页上挂出低于自己报备法定最低价的数字，而没有任何独立发布方在重复它，这比一个被许多来源广泛传播的差额要锋利得多，本页就是这样陈述的。第二个案例记为有条件，并不断言：Lucent Residence 页面在同一页的两个位置印了两个不同的起价数字，两者都低于 19085-3 报备的最低价、也低于它官方登记的最低价— 但 Lucent 与 19085-3 的对应关系只是推测，所以这个发现以一个本页并未确立的对应关系为前提。有两个案例方向相反，本页予以肯定：Levane 的起价数字高于它报备的最低价，Quayside Plaza 的起价也远高于它报备的 RM250,000。这是正常而诚实的情况，值得与前者一样被点名。而反向跑的那项检验，本页给出否定结论而不是让它悬着：这张执照上任何地方都没有可负担单位的成对型号后缀、没有同一建筑面积挂两个价格、官方登记也没有州属可负担房屋计划的标记，更没有任何来源提过— 所以 RM250,000 与 RM232,500 这两个较低的数字，本页记为无法解释的异常，而不是用可负担配额这个说法把它解释掉。真正的数字从哪里来：销售中心的价格表与买卖合约（SPA）。问高老师，他会逐行陪您看报备表格。

本页是怎么做出来的，以及它的局限

上面每一项内容，要么可追溯到具名的公开来源，要么被标注为没有公开。骨架是公开 KPKT TEDUH 官方登记 中开发商 19085 与项目 19085-1 至 19085-7 的记录，读取日期为 2026年10月13日，以及六份报备的 HIMS 法定广告文件。有三个局限必须说清楚。第一，19085-1 完全没有报备过法定广告，所以这片镇区七分之一的住宅背后是一片空白。第二，19085-3 唯一可取得的报备广告，比这条记录自己的许可证落后整整一个版本，这就是它的价格区间每一行都与官方登记不符的原因— 而它的当期版本文件无论如何都取不到。第三，绿色认证登记在四个等级中有三个会被截断，所以凡本页写没有更多记录，意思是在可读取的范围内没有更多记录，绝不是干净的否定结论；唯一真正干净的否定是最高等级，它完整结束，而这家持牌开发商在其中没有任何记录。绿色这一边还有一个必须如实说明的局限：提供了 Quayside Plaza 评估工具代码的那份认证条目清单，只覆盖 2014年10月10日至 2025年7月1日，因此漏掉了它自己等级表里更晚的记录。而另一家绿色建筑机构的国家级目录全程返回服务器错误，所以它的没有记录是无从判断的，本页绝不把它读成否定结论。发布日期 2026年10月13日。签约之前，请对照报备的法定广告详情重新核实每一个数字。

twentyfive7 @ Kota Kemuning— 以报备文件回答

邻近项目与同品牌项目— 差别写清楚，不含糊

发布日期 2026年10月13日 · 最后核实 2026年10月13日。来源：公开 KPKT TEDUH 官方登记 中代码 19085 的开发商记录与 19085-1 至 19085-7 的项目记录；19085-2 至 19085-7 的六份报备 HIMS 法定广告文件（19085-1 一份都没有）；GreenRE 认证登记全部四个等级及一份认证条目清单；开发商自己的镇区、期数与获奖页面；Quayside Plaza 商业部分的公开施工记录；以及上文引用的具名新闻、门户网站与外资购房规定来源，包括 IQI 自己的土地指南。· 本页为营销信息，不构成销售要约。做决定之前，请对照报备的法定广告详情与第H附表（Jadual H）买卖合约核实每一个数字。