River Park，开发商标示为 Bangsar South，吉隆坡 —— 在册名称 Residensi Taman Hilir，1,332 个单位全部受 Jadual H 管辖，分在两条 KPKT 在册记录 14035-4 与 14035-5 之下

为什么这一页跟宣传册读起来不一样

在这里真正决定一宗买卖的有六件事，而其中五件，你不需要向任何人要许可，自己就能查到。

五个宣传户型，对上三个报备的室内面积

报备表上只有三个室内面积，不是五个：两份广告都把 Jenis A1 & A2 合并为 812 kps、Jenis A3 & A4 合并为 861 kps，而 Jenis B 单独列为 1,180 kps。开发商宣传五个户型，而它公布的每一个建筑面积都与报备数字完全一致。这种一致在本站并不常见，所以这里要给它记上一笔。买家要记住两件事：Luas Dalaman 指的是「室内」面积，不是分层产权面积；而因为报备表把户型两两合并，单一户型的单位数并没有公开过 —— 公开的只有每一「对」在每一栋里的数量。

报备的室内面积（Luas Dalaman）来自 14035-4 与 14035-5 两份向 KPKT 报备的法定广告；房间与卫浴数量来自官方登记的 bilik 与 tandas 栏位以及开发商自己的表格；平方米数字是开发商自己印在平方尺旁边的。没有公开过、因此本页也没有的：每个户型位于哪一栋或哪一个立面、每层户型配置、哪些是转角或端头单位、从建筑面积里单独列出的阳台面积、楼高、装修交付标准，以及任何户型价格。报备的那个数字究竟是室内面积还是分层产权面积，它自己的标签就是答案：Luas Dalaman 是「室内」面积。

开发商自己的工程进度照片 —— 一次更新、一句说明，不加日期

这三张图是开发商作为同一次工程进度更新公布的，三张共用一句说明。本页刻意不给它们编号、不排序、不加日期：开发商自己的描述只写了月份、没有写年份，而从文件顺序去推断年份，就是把猜测当成事实。本页一共有六张图，全部是开发商自己的。没有一张是从邻近项目拿来的，也没有一张的主体是猜出来的：凡是来源没有说明图中所示为何的，说明文字就直接这样写。本页任何地方都没有平面图、总平面图或设施分布图，而且理由是写出来的：开发商网站上的平面图资产宽度全部在 941 像素以下，唯一那张总平面图只有 500 × 243 像素 —— 既看不清，也无法老实地配说明。

River Park 到底在哪里，以及老实说该怎么称呼它

无论你倾向哪一边，先读这一段，因为有两件事是同时成立的。第一：在这里，「Bangsar South」并不是纯粹的营销发明。开发商与 Malton Berhad 都这样用；而联邦直辖区自己的可负担房屋登记系统，为隔邻那块地印的是 Lokasi: Bangsar South, Seputeh, Kuala Lumpur，那座楼的户型官方名称还叫 Rio Bangsar South。一个联邦政府的登记系统，用这个名称来指这个地点。第二：它并不在 UOA 那个 Bangsar South 城镇里面。报备坐标 3.111146 / 101.674329 在它东面约 1.0 公里；而开发商自己的距离表把 Bangsar South 的零售核心 The Sphere 列在 2.0 公里外，把 Abdullah Hukum 的 LRT 与 KTM 列在 3.8 公里外。项目位于 Jalan Pantai Dalam 这一侧、紧邻 KTM Angkasapuri；而联邦登记系统把隔邻那块地划在士布爹（Seputeh）这个地方分区，不是 UOA 那个城镇所在的 Lembah Pantai。所以本页在两种语言里用的都是这个老实的表述：River Park 被标示为 Bangsar South（孟沙南城），这个名称连一个联邦登记系统也用来指这个地点；而它报备的位置在那个它借名的城镇东面约一公里。两边都印出来，怎么称呼它由你决定。下面每一个距离都是开发商自己公布的数字。没有一个是本页估算的，也没有一个是从本站别的页面借来的。

KPKT 官方登记：Residensi Taman Hilir，在册编号 14035-4 与 14035-5

这个项目该有的法定面全都有，所以下面这张表可以同时用三种来源来读：官方登记、两份向 KPKT 报备的法定广告，以及开发商自己的网站。凡是三者之间能交叉核对的，全部吻合 —— 单位数、分栋、室内面积、六个价格端点；而它们不一致的那四处，下面是原样印成分歧，不会被收拢成一个好看的数字。每一格都写明自己的来源：报备的值会写「报备」，官方登记的值会引用它自己的键名，开发商的值会写明是开发商的。

2026年10月15日读取：公开的 KPKT 官方登记，以及 14035-4 与 14035-5 两份向 KPKT 报备的法定广告，两份都通篇读完。这两条在册记录上不存在的栏位：pihakBerkuasa、noKelulusanPelan、pegangan、sekatan、bebanan 与 keluasanTanah —— 而这每一项，恰恰都由报备广告补上了，这跟本站的常态正好相反，也正是这张表能这么满的原因。登记系统「没有这个键」与「键在但值是空的」是两件不同的事，本页始终把两者分开。

上面三个价格区间是两份向 KPKT 报备的法定广告上的单位销售价格区间，并且与 KPKT TEDUH 公开在册区间分毫不差。此为法定申报的单位销售价格最低与最高值，并非价目表、并非报价、也不构成任何要约。它们是按栋给的，不是按单位给的，而且没有任何人报备过任何户型价格。真正决定一宗买卖的价格，只有销售厅现行价格表上那一个，以及你自己那份买卖合约上那一个 —— 请要书面的。

一个项目为什么有「两条」在册记录

14035-4 装的是 Blok A 与 Blok C，14035-5 装的是 Blok B。这是分期的做法，不是两个项目。证据就是建筑图批准：两份报备广告写的是同一个 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2024 0591 (25)，而两条记录的 maklumatPembangunan 都读作 Berfasa（分期）。由此推出的事对买家很重要：每一条在册记录有自己的广告许可证、自己的首份合约日期、自己获批的延长期，因此也有自己的法定交屋日期，以及自己报备的价格区间。所以「River Park 什么时候完工」有两个都正确的答案，取决于你买的是哪一栋，而两者相差两个月。官方登记在 14035-4 之下的两条组件记录没有标明栋名；是报备文件里按栋列出的价格把它们分辨出来的，而这个分辨本页记在报备文件的功劳上。

许可证的状况，直说

两条在册记录都持有一份仍然有效的广告与销售许可证，而且各自的许可证历史都是连续的。14035-4 的覆盖是 2022年2月25日 → 2024年2月24日 → 2025年2月24日 → 2026年2月24日 → 2027年2月24日：连续五年，销售期之内没有任何一段空档。14035-5 是 2023年5月10日 → 2026年5月9日 → 2027年5月9日，同样连续。两个许可证号码都不是占位符，所以「到期还是有效」这件事在这里真的可以判断 —— 答案是两条都仍然有效。唯一一个需要留意的地方，而它是真实的：两份报备广告都落后一代。第 3.1 与 3.2 节里引用的每一项资料，都来自一份其自身许可证已经到期的文件。它们当中凡是能跟官方登记交叉核对的都完全吻合，所以那些资料是可靠的 —— 但买家该被告知的许可证号码，是官方登记上现行那一个；而报备的那两个未售数字，也不是今天的数字。另外一个值得知道、但不必担心的登记惯例：许可证历史里会出现日期完全相同、后缀不同的孪生记录 —— 14035-4 上是 (A) 与 (R)，14035-5 上是 (A) 与 (N)。每一对里只该公开一个，而本页公开的是官方登记指明为现行的那一个。

同一个持牌人把同一张执照印成两种写法 —— 而这是第一次

开发商执照是 14035/02-2029/0042，有效期 2024年2月25日至 2029年2月24日。分歧在后缀上，四个面分成两派。KPKT 官方登记在两条项目记录上都印 (A)。14035-4 那份报备广告印 (A)。14035-6 那份报备广告 —— 同一张执照、隔邻那座可负担房屋 —— 印 (R)。开发商自己的网站两栋都印 (R)。所以这个分歧不是门户网站与官方登记之间的那种（本站以前记录过），而是穿过持牌人自己两份已向 KPKT 报备的文件。这是本站所有页面里第一次出现：同一个开发商自己报备的两份广告，对同一张执照的后缀彼此不一致。本页印官方登记的 (A)，并把分歧原样留着。执照的有效性不取决于这个后缀 —— 号码与日期在四个面上完全一致 —— 但如果银行或律师对后缀提出疑问，原因就在这里，而能一次解决它的文件是执照正本本身。

「什么时候完工」的三个答案，以及带着法律后果的那一个

三个面上一共有五个交屋日期在流通，本页全部印出来。两份报备广告都写 Tarikh Dijangka Siap: September 2026。这个日期已经过去，而工程进度是 90.75% 与 88.75%，ccc 与 vp 两个栏位都还是 -。开发商自己现在的网站已经不再写它；如果一个页面把它从报备的 PDF 里抄过来当完工日期，那会误导读者，所以本页不这样做。开发商自己的网站写 Blok A 与 C 是 December 2027、Blok B 是 October 2027。官方登记修订后的法定日期是 2028年1月1日与 2027年10月30日。Blok B 这一边，开发商与官方登记实际上是一致的。Blok A 与 C 这一边差一个月，而带着第H附表逾期赔偿后果的，是官方登记那个日期。还有一句比这五个日期都重要：真正约束你这一宗的日期，是你自己那份买卖合约的日期加上交屋期，不是任何广告上的月份。官方登记的 2028年1月1日与 2027年10月30日，是按每条在册记录的首份买卖合约算出来的，所以今天签约的买家，日期会比这两个都晚。没有公开过的：14035-4 那 31 个月的延长是以什么理由获批的、是哪一天获批的，以及那条在册记录下的买家有没有得到赔偿。没有任何来源说过，本页也不猜。

外国买家：联邦直辖区的门槛，加上一条仍然有效的权益限制

先说门槛。这里是联邦直辖区吉隆坡，由三条依据确立 —— 报备的建筑图前缀 DBKL.JKB.BP S1 OSC 2024 0591 (25)、两份广告都用文字写明的批准当局 Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL)，以及两条在册记录上的 daerah: Kuala Lumpur / negeri: Wp Kuala Lumpur。目前适用于联邦直辖区外国买家的政策门槛是每单位 RM1,000,000 并须取得批准，依据是经济部 2022年7月13日起生效的产业收购准则，以及国家土地法典第 433B 条；由于吉隆坡是联邦直辖区，批准走联邦经济规划的管道，而不是州政府。雪兰莪的分区门槛在这里不适用。这项政策立场本页没有重新从第一手来源核实过，所以请把它当作现行门槛，并在行动之前先确认。对照这个门槛：三栋报备的最低价 —— RM720,000、RM744,000 与 RM783,600 —— 全部低于 RM1,000,000；三栋报备的最高价 —— RM1,226,400、RM1,246,800 与 RM1,291,200 —— 全部高于它。（这个对照是我们的算术；数字是报备文件与官方登记的。）门槛两边各有多少个单位，没有公开过，也无法推断：报备表给的是各户型的室内面积与数量，却没有任何户型价格，每一栋只有一个最低价与一个最高价。那 224 个 Jenis B 最有可能是最高价的所在，但没有任何报备文件这样说，所以本页不暗示任何数量。而比价格更关键的一点：两条在册记录上都报备了一条仍然有效的 Sekatan Kepentingan —— 未经委员会批准，这块地不得转让、出租或抵押。所以单单越过价格门槛并不足够。外国买家必须两道都过，而这条限制是要去问开发商律师与你自己律师的问题，不是一个网页能回答的。参见权益限制（Sekatan Kepentingan）与分层地契。

90.75% 与 88.75% 能告诉你什么、不能告诉你什么

这两个数字是官方登记为 14035-4 与 14035-5 填的 peratus 区间，本页只引用，绝不拿来推算。它们告诉你的是：工程已大致建成，而且两条在册记录的 status.keseluruhan 都读作 Lancar（按进度）。它们不告诉你任何完工月份，而本页任何地方也没有从它们推导出完工月份。有两个登记栏位仍然是空的，而那两个恰恰是最后关头最要紧的：两条在册记录的 ccc 都是 -，vp 也都是 -。完工与合规证书还没签发，交屋也还没发生。在 CCC 出现之前，一个进度百分比不等于一个入住日期。

同一张执照下三条 2015年的休眠记录 —— 本页把它印成一个未解的问题

同一张执照还带着 14035-1、14035-2 与 14035-3，三条全部以公司自己的名字登记，而不是用项目名：400、296 与 444 个单位 —— 合计 1,140 个 —— 46 至 49 层，全部是 Jadual H，全部 Belum Mula、peratus 0.00；每一条的许可证期限都是 2015年6月11日至 2017年6月10日，已经死了九年多。三条都是 koordinat: null、brochure: null、iklan: [] —— 没有坐标，也没有任何报备文件。它们是不是这块地上一个更早的方案？没有公开过。没有任何来源回答这个问题，而本页是把它问出来，不是替它回答。旁证确实存在：同一个持牌人、同一个县、同一个合约附表、同一个建筑类型，当年三栋、现在也三栋，而层数从 46–49 降到 37–38。反证同样存在：那三条记录完全没有坐标，所以无法落在任何一张地图上，而且没有任何报备文件可读。所以：这张执照带着三条 2015年份的休眠记录，它们与 River Park 的关系没有被公开过。本页不主张任何「重新规划」，也不在任何地方引用它们自己的价格区间 —— 那些数字属于一个从未建起来的方案。

隔邻那块地上的可负担房屋 —— 真实存在，而且不是这栋楼

这是这个项目上最尖锐的一个陷阱，所以每次提到它，标签都一起写上。同一张执照带着 14035-6 Residensi Kerinchi Ria，标示为 Ria Bangsar South：336 个单位，Rumah Pangsa/Kondo，Jadual H，由政府定价的 Residensi Wilayah 价格是 RM300,000 —— 而那是那座楼的价格，从来不是、也不会是 River Park 的价格。它位于隔邻那块地、约 190 公尺外（这是我们从两组报备坐标算出来的），而且是一个独立项目，有四条互不相干的依据：另一份 DBKL 建筑图批准、另一个在册名称、另一份广告许可证（14035-6/04-2028/0303(A)-(S)），以及一条完全不同的权益限制 —— 首购者签约起十年内不得转让，而 River Park 那条是须经委员会批准。它 51.73% 的进度、2028年10月 的预计完工、802 平方尺的户型、每单位 1 个车位，以及它的申请开放与截止日期，统统都是它自己的；本页任何地方都不会把其中任何一项当成 River Park 的。那为什么还要写出来？因为这是一个实质的周边事实：那就是将来在你旁边盖起来的东西，而且是同一家开发商盖的；一个老实的页面会直接说，而不是留着让买家从围板上自己发现。它也是最容易脱离上下文传到买家耳里的那个数字 —— 所以如果你看过「RM300,000」跟「Bangsar South」摆在一起，那是它所属的那栋楼。而 River Park 自己里面没有可负担房屋成分、没有 Residensi Wilayah 记录、也没有任何受管制价格：14035-4 与 14035-5 一条都没有。

GreenRE：无法判定，而无法判定不等于否定

老实的答案是：从公开登记里既无法确认、也无法否定；而本页不会把它变成一个「是」或「不是」。开发商宣称取得住宅类别的 GreenRE 铜级，并且自己说明那是临时（PROVISIONAL）等级。它的标章图是 2023年10月公布的。公开的铜级名单在两个不同偏移处各读了一次，没有任何一行与这个项目、这个持牌人、这个在册名称或这个地区吻合 —— 但两次读到的范围都只从 2026年3月回溯到 2024年4月，并且在较旧的一端被截断，所以可读范围到不了 2023年10月。而登记系统的临时等级名单完全没有返回任何项目，页面自己写着 GreenRE 平台暂时无法使用；2026年10月15日试了两次。所以结论是：未经核实，但也没有被否定。本页既不能确认也不能否定这项宣称，而且不会把一个读不到的登记系统变成一个否定的结论。另外两件本页也不会做的事：开发商自己说那是临时等级，本页就不会写成「已获 GreenRE 认证」—— 临时不等于最终；本页也不会从任何邻近项目借一个等级过来。在同一张铜级名单里，一公里外另一个持牌人名下确实有一个最终铜级认证；三公里内也确实有一个名字相近的项目、由名字相近的开发商持有，带着一个临时住宅等级。两者都不是 River Park 的，本页一个都不转载。绿色建筑指数（GBI）登记本页完全没有查到，所以本页对 GBI 不作任何正反主张。

没有任何第三方交叉核对 —— 这一点是说出来的，不是藏起来的

2026年10月15日当天试过七个消费者房产门户与媒体网站，每一个都无法读取、返回服务器错误，或封锁自动读取 —— 其中一个连它自己的有效对照样本都失败，那是一道关上的门，不是「没有记录」。所以本页没有任何一项得到门户网站的印证，本页也不暗示有。本页的骨架来自公开的 KPKT 官方登记，以及开发商自己向 KPKT 报备的文件，再加上开发商自己的网站作为第三个面 —— 这其实比门户网站的共识更硬，因为一份报备的法定广告是法定文件，而门户网站的刊登不是。因此真正缺掉的是：层数没有独立核对、那条 300 公尺步道的说法没有独立核对、任何入门价格数字也没有独立核对。这三个缺口是本页自己的，写在这里，而不是留给你自己去察觉。

没有公开过，所以本页没有

下面每一项都查过，而且确实没有任何读过的来源公开过。其中任何一项，高老师都可以去向开发商要书面答复。土地面积，以及由它决定的密度。Keluasan Tanah 不在两份报备广告里，官方登记没有土地面积栏位，两个开发商网站都没有公布地皮面积，当天也没有门户网站可读。每英亩单位数根本无法计算，本页也不出现任何估算。有六个可能被当作分母的对象被逐一点名拒绝：本项目自己那个叫「Central Park」的地面层设施（一项设施，而且没有公开面积）；隔邻那块可负担房屋的地（另一条在册记录）；UOA 的 Bangsar South 城镇（约一公里外，另一家开发商）；Taman Rimba Kerinchi（开发商把它列在 3.3 公里外的一座公园）；Mid Valley City；以及那 1,140 个休眠单位 —— 它们没有坐标，也没有报备文件。River Park 自己的地号、PT、mukim、seksyen、街道地址与邮区号码。一项都没有报备或公开过。隔邻那座可负担房屋的地号与街道在联邦登记系统里是公开的，而本页刻意不把它们挂在 River Park 身上。邻居的地契资料不是这个项目的资料，而这个区别正是关键所在。同样没有公开的还有：两份报备广告里的层数（官方登记的 37 与 38 是孤证）；GDV；车位总数（只报备了每单位 2–3 个）；管理费与维修储备金（sinking fund）；32 项设施里 29 项的所在楼层；电动车充电位的数量、位置与分配；哪一栋最靠近那条轨道步道、公园或河；每层户型配置与各户型位于哪一栋；从建筑面积里单独列出的阳台面积；楼高；装修交付标准；总承建商、顾问团队与工料测量师；Malton Berhad 在持牌人里的持股比例 —— 这正是本页只写「Malton Berhad 旗下公司」、而从不写「全资持有」的原因；是否存在任何合资或土地卖方（读过的任何来源都没有披露，而这个否定背后并没有一份经审计的集团架构图）；任何奖项、荣誉或 QLASSIC 评分（没有任何人宣称过，本页也没有从这个集团的其他项目借过来）；以及这个项目用来命名的那条河 —— 没有任何文件点出它的名字。

本页不公开什么，以及为什么

高老师的一贯要求，在这里毫无例外地执行：他公司项目材料里任何会调整价格的东西，都不可以出现在对外公开的页面上。所以本页不出现任何折扣、回扣、净价、促销或活动数字、赠品或购房诱因、佣金、包租或保证回报率，也不出现任何收益、投资回报或租金回报数字 —— 两种语言都不出现，页面的结构化数据里也不出现。本页会公开的是：每一栋报备的法定单位销售价格区间，以及与它完全相同的 KPKT 公开在册区间，各自标明是什么，并且每一次都附上这一句：此为法定申报的单位销售价格最低与最高值，并非价目表、并非报价、也不构成任何要约。这个项目上有三项具体的「不公开」，每一项都点明是哪一类，而不是含糊带过。第一：开发商自己的网站打出的入门价，低于它自己向 KPKT 报备的法定最低价 RM720,000。那个数字本页不转录。本页公开的是：这个落差存在，而且唯一刊出它的就是开发商自己 —— 这是本站所有页面里这类情况最严重的一次，因为以往每一次，低于报备最低价的数字都出现在门户网站上，开发商自己是印对的。同一个网站还挂着四个按节令命名的活动创意素材，这说明那个入门价很可能是有条件的；而有条件的入门价，正是本页存在的目的之一：不去复述它。请改为书面索取目前报备的法定区间。第二：14035-4 那份报备广告里存在一个 Diskaun Bumiputera（土著购价优待）项目。它的数值本页不公开。这个栏位的「存在」本身就是发现，而准确点明它属于哪一类很重要：它是一项价格优待，不是配额要求，也不是地契类别。这张执照下三份报备文件里，完全没有印过任何族群配额栏位的数字（即 Kuota 栏位），隔邻那座楼的广告里也完全没有这个栏位。这是一个干净的否定，值得写出来。第三：开发商自己的图库里有八个活动创意素材。本页一个都没有使用、一个都没有描述，它们的内容也没有被记录在本页背后的任何研究里。另外还有一个老实的「未确立」，而它不是一个干净的否定：开发商是否公布过租金回报数字，从来没有被确立过，因为每一次读取那个网站时，都带着排除此类数字的指示。这对本页没有影响 —— 无论如何本页都不能公布 —— 但「没有确立」与「不存在」是两种不同的说法，本页不把它们混在一起。

River Park —— 常见问题

其他用同一套方法写的吉隆坡页面 —— 而它们之间什么都不交叉

发布于 2026年10月15日 · 最后核实 2026年10月15日 · 官方登记与报备文件读取于 2026年10月15日。来源：公开的KPKT TEDUH 官方登记开发商记录（编号 14035）与项目记录 14035-1 至 14035-7，逐号走到第七条返回 404 为止，并以同时段的有效对照样本跑过九个开发商查询字串；这张执照下三份向 KPKT 报备的法定广告，全部通篇读完；联邦直辖区自己的可负担房屋登记系统，包括隔邻那座楼的项目记录；GreenRE 铜级名单（在两个偏移处各读一次）与它的临时等级名单（当时无法使用）；开发商自己的项目网站与母公司的公司网站；以及 UOA 自己那份 59 个物业的网站地图、发展项目索引与站内搜索，用作排除。没有查到、而且是点名写出来而非藏起来的：试过的每一个消费者房产门户与媒体网站 —— 一共七个，其中一个连自己的有效对照样本都失败 —— 所以本页没有任何一项得到门户网站的印证；Malton Berhad 经审计的年报与集团架构图；以及绿色建筑指数（GBI）登记。本页任何数字、面积、距离、评级、奖项或图片，都不来自任何其他发展项目、任何其他持牌人、这个集团的任何其他项目，或本站任何邻近页面。 · 六张图全部是开发商自己的；三张工程进度照片共用一句说明，并刻意不编号、不加日期；其中一张图的主体按原样以文字说明「来源并未说明」；而本页任何地方都没有平面图、户型图或总平面图，因为已公开的平面图资产全部小到看不清。 · 此为营销资讯，不构成要约。在你作出承诺之前，请把每一个数字对照官方登记、报备的法定广告、地契与一份现行估价报告再确认一次。