Serai 2 @ Bandar Saujana Utama（双溪毛糯，瓜拉雪兰莪县，雪兰莪）—— 96间双层排屋，以 Jadual G 出售，KPKT 在册编号 14533-4：报备的法定价格区间 RM802,200 – RM1,073,100、pindaanTempohSerahKosong: Tidak —— 没有交屋延期，而开发商执照比广告许可证早四个半月到期

不是。它们是同一张开发商执照之下两个各自独立的 KPKT 在册项目。执照序号 14533 之下有五个在册项目。Serai 2 是 14533-4，96个单位；邻近那个 SERAI @SBCR 是 14533-3，112个单位；第三个 SERAI 3 是 14533-5，90个单位，而这次查证所扫过的消费者来源一个都没有列出它。

每一个都有自己的广告与销售许可证、自己的许可证有效期、自己的建筑图批准、自己的单位数、自己报备的法定价格区间、自己的第一份合约日期，以及自己的交屋期。它们是同一个营销精区里、同一张执照下、同一份总规划里的「兄弟」—— 不是同一个在册项目的分期。

这对你的实际意义是：邻近那个在册项目的任何数字都不适用于 Serai 2，而本页任何地方都不出现它们。开发商自己放这两个在册项目平面图的档案放在同一个目录里、只靠一个字串区分，而那正好就是错的平面图与错的价格区间上页面的方式。任何送到你手上的东西，先把是哪一期用书面确认下来。

本页公开的数字是在册编号 14533-4 报备的法定单位销售价格区间：RM802,200 至 RM1,073,100。它来自开发商自己依法报备的法定广告事项，而那份文件把 83个单位定在 RM802,200 至 RM1,073,100、13个单位定在 RM850,800 至 RM864,900 —— 而 KPKT 官方登记带着同样四个端点，一分钱都不差。

这种一致值得一提，因为在这一系列页面上它比它应该出现的频率要少见。没有两代许可证之间的拼接、没有上一轮活动留下来的面板、没有需要调和的东西。一个房产门户网站的 Starting from RM802,200 恰好等于报备的最低价，而且没有星号、也没有附带任何条件。

这个区间不是什么：它并非价目表、并非报价，也不构成任何要约。它不是任何一块地的价格，也不是当下的叫价。唯一写着真实合同价的文件，是开发商的价目表与你自己在销售展示中心签的 Jadual G买卖合约（SPA）。就你考虑的那一块地，两份都向高老师索取。本页另外有一节明确写出它不公开什么、以及为什么 —— 请读那一节，因为那些省略是刻意的，而且都有说明。

不可以 —— 而且是两条互相独立的理由，任何一条单独就已经足够。

第一条，价格门槛。Serai 2 位于 瓜拉雪兰莪县，属 第二区，而第二区已核实的住宅类外国买家门槛是 RM2,000,000。这个项目报备的法定最高价是 RM1,073,100 —— 相当于门槛的 53.7%，最贵那一间距离门槛还差 RM926,900（本页自己的算术）。96个单位里 0 个高过门槛。这不是「差一点」，也没有需要逐户去核的东西。

第二条，地契，而它不论价格都把外国买家挡在外面。这是一个第G附表（Jadual G）项目 —— 出售土地连建筑物、个别地契，不是分层产业 —— 许可证尾码是代表有地房屋的 -(L)，而开发商与门户网站都以文字把它称为「个别地契住宅发展项目」。按2014年的雪兰莪州土地行政通令，个别地契的有地产业在雪兰莪完全不向外国买家开放；只有分层产业与有地分层产业才开放，而即使是那一类，也附带一条已公开的条件：项目必须有门禁与保安 —— 而任何 Serai 来源都没有为此提供证据，因为它们对这件事说的只有「smart security」。

有一点你应该从自己的经纪这里听到：本中介所属集团自己公开的外国买家指南给了价格门槛、却省略了地契限制。本页两条都给。

背景，以及这个数字本身的保留。吉隆坡联邦直辖区的门槛是 RM1,000,000 并须经联邦批准，所以雪兰莪的项目被要求的是它的两倍。门槛一百万令吉的第三区（乌鲁雪兰莪）在同一条邮区带上只隔一个县。2020年雪兰莪通令下的一百五十万令吉窗口已经失效，不再适用。州土地局没有公开任何可取得的通令，所以两百万令吉是三个来源的共识，而不是本页能够链接的一份文件 —— 在据此行动之前，请向雪兰莪州土地局确认。另外有一点适用于每一个买家：报备的权益限制（Sekatan Kepentingan）意味着未经州政府批准，这块地不得出售、出租、抵押或转让。

2027年9月22日；而且没有被改过。

官方登记的 pjb 区块给出第一份 Jadual G买卖合约（SPA）的日期是 2025年9月22日、法定工期是 24 Bulan，所以交屋（VP）落在 2027年9月22日。而官方登记的 pindaanTempohSerahKosong 栏位 —— 也就是记录「是否获批交屋延期」的那一个 —— 读作 Tidak。tempohTambahanDiluluskan、tempohPembinaanBaharu 与 serahKosongBaharuIkutPjbPertama 全部读作 -。所以没有获批延期、没有修改后的日期，原本那个日期依然有效。

开发商自己报备的目标是 Ogos 2027 —— 2027年8月，大约早六个星期。一个门户网站只写 2027，而微型网站完全没有完工日期。本页把两个都印出来并说明哪个是哪个：对开发商有约束力、并决定延误赔偿怎么算的，是2027年9月22日这个合约日期；宣传册上较早的那个月份是一个目标。不要让它读起来像法定日期。

2026年10月21日的进度：83个单位那一组 56.15%、13个单位那一组 52.31%，两组都是 Lancar，两组都还没有签发完工与合规证书（CCC）、也都还没有交屋，而且没有 Lewat 标记。

报备的数字是 Type A 1,877平方尺、地皮 22' x 70'；而市面上流传三套互相对不上的数字。

最有力的那个：报备的法定广告的 keluasan lantai 写 Jenis A 是 1,877 kps、地皮 22' x 70'；开发商自己的微型网站写 1,877平方尺、同一个地皮尺寸 —— 两个面、其中一个是法定报备文件，精确到平方尺一致。

一个门户网站写 1,872 与 2,044 平方尺。1,872 与报备数字差5平方尺 —— 那是四舍五入或抄录差异，不是另一种房子。

官方登记报备 153 与 163 平方米，而它们对不上任何东西。153平方米 是 1,647平方尺，比报备给这个户型、这块地皮的建筑面积小了两百三十平方尺。163平方米 是 1,754.9平方尺，与任何已公开的数字都对不上。而它们也不是地皮面积：22' x 70' 是1,540平方尺、即143.1平方米，24' x 70' 是1,680平方尺、即156.1平方米。这一答里所有换算都是本页自己做的。

确实对得上的有一件事：报备文件把83个单位放在一个价格区间、13个放在另一个，并且印出正好两种地皮尺寸；官方登记则把83个分在153、13个分在163。所以较小的那个登记数字对应较小的那块地皮，这至少与 keluasan 是「按地契量的土地面积」而不是建筑面积相符；而证据到此为止。

还有一个值得知道的陷阱：门户网站在项目层面写的 1,647平方尺，就是官方登记 153平方米 换算过来的。把两者当成两个独立来源，等于把同一个数字算了两次。

能把它定下来的东西：你自己那份 Jadual G 买卖合约的第三附表（里面写明每一块地的合同建筑面积与土地面积），或者开发商完整的电子宣传册 —— 而它自己的网址并没有在微型网站上暴露。

三个来源给出两个答案，而本页不挑一个。开发商自己的微型网站说 Type B 有 3间卧房；一个门户网站说 4间；KPKT 官方登记对全部96个单位都写 4房3卫。

二对一 —— 但官方登记那个数字是一个「项目层面」的汇总栏位，不是分户型的陈述，所以它不构成分户型的证据，把它算成第二个独立来源是错的。

缺口比矛盾更严重。没有任何来源公开 Type B 的建筑面积，没有任何来源公开它的地皮尺寸，而报备的第二种地皮尺寸 24' x 70' 在报备的法定广告上根本没有附在任何户型之下。在你去看房之前，请以书面方式索取 Type B 的平面图、建筑面积、地皮尺寸与卧房数量。

一项都没有报备给这个在册项目，而这是诚实的答案，不是回避。这里没有任何报备的设施表，因为这是一个没有共用建筑物的有地排屋项目。所有已公开的都是精区级或镇区级的基础设施，而没有任何来源把任何一项设施公开为属于 14533-4。

精区级：四个面都提到一个 6.6英亩的中央公园与湖，附带多用途球场、跑步道与脚踏车道、儿童游乐场、足底按摩区、野餐草坪与观景亭。只有一个面、而且只有一个提到一个 2.5英亩的滞洪池。微型网站把那个绿地节点与湖写成「within walking distance」（步行可达），而它没有给出任何数字，所以本页也不给。

镇区级：微型网站提到 SU Mall Commercial Centre，镇区现有的商场，没有给距离。

有两件事要说清楚。精区的两块商业地 —— Chendana 1 0.6英亩与 Chendana 2 3英亩 —— 在这个在册项目之外，而且已经售给个别买家，所以在那两块地上盖出什么，都不是开发商的承诺。而「smart security」在微型网站上只是两个字：没有任何来源说明它是什么、由谁安装、这个项目是否有门禁与保安、警卫亭由谁建，或者完工与合规证书（CCC）之后由谁付钱运作。本页不把它列为设施。

而完工之后由谁维护那个6.6英亩的公园、居民要付多少钱，没有任何一方公开。那一项在要去问的清单上。

它确实低，而最好的证据不是一个数字 —— 是开发商在解释原因。

Glomac 营运总监 Zulkifly Garib 公开表示：「Infrastructure here does not support high-rise developments」（这里的基础设施不支持高楼发展），而且按分区规划这里不准建高楼。所以低密度是一个规划限制，不是一个设计说法；而对买家来说，这比任何「每英亩几个单位」都更有用。

这也正好，因为 Serai 2 的密度算不出来。14533-4 自己那一块的土地面积没有任何来源公开 —— 报备文件只给两种地皮尺寸，而官方登记的 keluasan 是一个含义本身有争议的「每单位」数字。所以本页不印任何 Serai 2 的密度数字。

公开的 每英亩7.5个单位 不是它。374个单位分摊在大约64英亩上是每英亩 5.84 个（毛）；扣掉公园、滞洪池与商业地之后是每英亩 7.29 个（两个都是本页自己的算术），而那是唯一能落在7.5附近的读法。所以那个数字是一个整个精区的净数字，跨四期、两块已售给个人的商业地与两块未开发地。它不是这个项目的密度，本页不把它当成密度印出来。

瓜拉雪兰莪县。要紧，是因为它决定了外国买家分区，也因为「双溪毛糯」横跨三个县。

三条互相汇合的证据，没有留下任何未裁定的地方。报备的建筑图编号是 BIL(24)DLM.MPKS200.11/280/4/13/2024-01 —— 一个 MPKS 前缀。同一份文件以文字点名批准当局为 MAJLIS PERBANDARAN KUALA SELANGOR。而官方登记自己的 daerah 栏位，在这张执照下全部五个在册项目上都读作 Kuala Selangor。前缀、以文字点名的当局与官方登记三者一致。

为什么那个提醒是对的。邮区编号是 47000 Sungai Buloh，每一个营销面都写双溪毛糯 —— 但这个名字涵盖 MPKS 之下的瓜拉雪兰莪县、MBSA 之下的八打灵县，以及 MPS 之下的鹅唛县。第一区与第二区刚好共用两百万令吉这个门槛，所以若假设成八打灵县，得出的数字会是对的、理由却是错的 —— 而门槛一百万令吉的第三区只隔一个县。即使答案本来会对，推理也必须是对的。

Mukim 没有报备，而本页不去推断一个。Mukim Ijok 是这次查证对这条邮区带的瓜拉雪兰莪部分所确立的 mukim，而雪兰莪的受控价格名单把每一行瓜拉雪兰莪的记录都归在 IJOK 之下。这让 Mukim Ijok 成为一个合理预期，仅此而已。它并没有为这个项目报备。地段（lot / PT）编号同样没有公开 —— 而这两样正是银行估价师与产业转让律师第一个会向你要的东西。

这个在册项目里没有。精区里有一个，它是真的，而它还没有在册、没有执照、也没有报备。

Serai 2 本身：报备文件与官方登记里没有任何可负担房屋栏目、没有受控价格栏目、也没有 Harga Mampu Milik 栏目。两个报备组成部分都是 Rumah Teres、4房3卫，价格区间都在80万令吉以上。官方登记里也没有藏着任何一房或小面积户型 —— 这个检查做过了，结果是干净的。

雪兰莪的受控价格名单完整查过，里面没有这个项目、这个镇区、这个精区或这个持牌开发商的任何一行。它的瓜拉雪兰莪部分有五行，全部在 Mukim Ijok，全部是别的开发商。由于那份名单只收录目前开放申请的存货，光是不在上面并不构成否定 —— 它只有在与官方登记和报备文件合起来看时才是决定性的，而本页就是这样用它的。

精区的可负担部分：可负担房屋计划下的公寓被算进 374个单位的精区总数之内、位于两块保留地块上，而一个门户网站记录的是 「详情稍后公布」。执照 14533 之下有五个在册项目，而五个全部是 Rumah Teres —— 所以那些公寓没有在册、没有执照、没有报备。它们是一个还不存在的在册项目上的未来邻居。本页不把它们描述成已建成或已获批，也不把任何可负担房屋计划的限制读到 Serai 2 买家身上。

为了完整，也因为大家常把这件事与上一题混在一起：雪兰莪受控价格文件末尾那些资格条件与五年转让限制，适用于受控价格单位。Serai 2 不是受控价格单位，所以那些条件都不约束 Serai 2 的买家。

因为任何地方都没有公开一张我们能核实属于「这一期」的图，而一张没有图说或图说写错的图，比没有图更糟。

三个发现合起来把这件事定了下来。开发商的项目微型网站是唯一带着 Serai 2 图片的面 —— 而它是一个没有内容管理系统的静态网站，不公开任何图说，也不暴露任何图片尺寸。那里的东西，拍摄对象无法确认，尺寸也无法量。集团自己的媒体库「可以」量，而里面每一个「Serai」图档都是报社的新闻照片，署名给各大报 —— 尺寸没问题，版权有问题。而邻近两个在册项目的平面图档案放在同一个目录里、只靠档名中的一个字串区分，所以少掉一个字符，就会把邻近那一期的平面图、建筑面积与地皮尺寸放到这一页上。

所以什么都没有上传，什么都不显示。没有用任何地图图形、地区地图、标志、图标组或图库生活照去填这个空缺，也没有从邻近那一期、从镇区开发商，或从同一张执照下别的项目借任何东西。

这一系列里另有十四个页面是以同样方式交付的。这一页的重量在法定主干、在报备事项、在逐项点名「哪一份文件能把这个缺口补上」、以及在把矛盾印出来而不是把它调和掉 —— 这些全部是文字，一样都不需要图片。请向高老师索取现场看地与样品屋参观，并向开发商取得它自己的图档，同时以书面确认每一张图拍的是哪一期。

有过，而本页不会装作没有。

2025年1月3日至4日，一个滞洪或集水池溃决，淹到双溪毛糯一带的住宅。开发商自己转载的中文报道把它写成将近 200户。开发商在自己的网站上发表声明（前后三次），表示这件事与它的 Bandar Saujana Utama 发展项目无关，并指事发于邻近的花园住宅区，而涉事的那个集水池不在它的发展范围内。

没有被确立的是：那份声明里没有点名任何主管机构、没有引述任何独立结论，而这次查证所能到达的任何地方都没有公开独立调查结果。本页不对任何一方指责。

它为什么会在这一页上。这个精区是以一个6.6英亩的湖景公园来营销的，而它里面有自己的2.5英亩滞洪池。本地买家本来就看过2025年1月的报道；一个把湖与滞洪池当卖点、却对这件事一字不提的页面，对它的读者并不坦白。

该怎么处理：索取这个精区获批的排水与滞洪池图纸，并且如果可以，在下雨的时候到现场把排水走一次。那是一个真实的答案；任何人（包括本页）给出的一句安慰话，都不是。

没有、没有，而开发商也没有声称有 —— 这一点值得说，因为不少开发商会。

集团自己的奖项页收录了1995到2024年大约四十五项，而 Serai、Serai 2、SBCR 与 Sungai Buloh Country Resort 一项都没有出现在上面。Bandar Saujana Utama 只作为一个地点出现，没有附带奖项。微型网站上没有奖项标志，两篇已发表的文章里也没有。

有三个奖项如果没有人点名拒绝就会被借走，所以点名在这里。PIPDA 2019 的 Best Affordable Township 属于 SAUJANA PERDANA —— 与 Saujana Utama 只差一个词、同一个开发商、同一个地区，而「可负担镇区」正好就是这个精区的卖点说法。它不是这个项目的。StarProperty Awards 2023 的 Starter Home Award（大吉隆坡最佳首购有地房屋发展项目）属于 Primrose, Saujana KLIA，在雪邦 —— 同一个开发商、同样的前缀、同一个产品类别，但是另一个县、另一个镇区。而2004年柔佛州景观比赛的一个奖项属于 Sri Saujana，在柔佛。给集团与给董事个人的企业与个人荣誉都不是项目奖项，本页不把它们写成项目奖项。

在绿色认证上，这个「零」的证据异常充分。任何 Serai 的面上、报备文件里、官方登记里、门户网站上或两篇文章里，都没有 GreenRE、GBI、Green Mark、LEED 或 QLASSIC 的标志或文字。四个 GreenRE 等级都查过；白金级完整回传、没有被截断，没有任何一行相符；而铜级的认证录入名单查阅的时间窗口刚好把这个项目的许可证日期与第一份合约日期夹在中间，所以不存在一笔更早的记录被漏掉的可能。集团自己的奖项页在任何年份、任何项目上都没有点名 GreenRE、GBI、Green Mark、LEED 或 QLASSIC，所以这不是一个「改走另一套认证」的情况。集团层面确实有一张铜级认证，属于另一个县、由另一家持牌公司持有的一个无关的非住宅资产；「集团持有 GreenRE 铜级」在集团层面是真的、在项目层面是假的，而本页不去借用它。「sustainable」这个词在 Serai 的面上出现过一次，在普通营销文案里，而一个单独的形容词既不是认证，也谈不上是一个声明的目标。

十二件，全部列在同一张表里。最右边那一栏写明本页对每一件做了什么 —— 而「未解决」是一个发现，不是一个缺口。凡开发商自己两份文件互相矛盾的地方，挑一个出来当成答案才是不诚实的做法。

另外有两件属于邻近那个在册项目、而不属于 Serai 2，记在这里只是为了不让任何人重新发现之后把它们挂到这里来：它自己已公开的建筑面积在三个面上互相矛盾，它已公开的地皮尺寸也一样。那个在册项目的任何数字都不出现在本页上。

有 —— 开发商执照，2026年12月15日。请记进日程。

开发商执照是 14533/12-2026/1440(A)，有效期 2023年12月16日至2026年12月15日 —— 官方登记与报备的法定广告在编号与两个日期上一致。广告与销售许可证（APDL）是 14533-4/04-2027/0335(A)-(L)，有效期 2025年4月30日至2027年4月29日。所以执照比许可证早四个半月到期。

两份今天都没有失效，而续期是常规动作。statusPemaju 读作 Aktif、mempunyaiKesalahan 读作 null，持牌开发商没有被标记任何违规。但许可证不等于执照，而本页不会让较长的那个日期读起来好像把两者都涵盖了。在你真正行动的那一天，用在册编号 14533-4 到 KPKT 官方登记上把两份都重新查一次。

还有一件关于许可证值得知道的事：它出现在本页上，完全是因为官方登记把它印了出来。开发商自己报备的法定广告把许可证号码印成字面上的 XXXXXXXXX、有效期印成 XXXX hingga XXXX。单凭报备文件，没有人能分辨这个项目的许可证是有效、过期，还是从来没有签发过。另外请注意，官方登记给同一张许可证两个尾码 —— 仍在生效的项目栏位是 (A)（本页公布的就是这个），而它唯一的那一行历史是 (N)，同号码、同区间，而那一行自己的状态读作 Aktif。同一张执照下另一个仍在进行的在册项目上出现同样的反转，所以这看起来是整个登记系统的一种模式，而不是这一笔记录的错误。本页把它印出来，不作裁定。

第G附表（Jadual G） —— Jadual G —— 而差别就是个别地契。

官方登记的 pjb.jenis 读作 Jadual G，而广告许可证自己的产品尾码是代表有地房屋的 -(L)，独立佐证同一件事。第G附表是「房屋连同它所在的土地一起出售」的法定合约 —— 所以你拿到的是个别地契，而不是一个分层产业单位；没有管理机构，也没有共用部分。

两种情形下房屋发展法令的保障都覆盖整个项目：法定格式合约、违约赔偿机制、第7A条房屋发展账户、自交屋起算的法定缺陷保修期（DLP），以及房屋买家仲裁庭的途径。

对这个项目有两个具体后果。第一，正是地契这一条，不论价格都把外国买家挡在雪兰莪之外 —— 见上面那一题。第二，报备的权益限制（Sekatan Kepentingan）让每一次转让、出租与抵押都附带州政府批准这个条件，不论买家是谁，而 Maybank Islamic 是这块地上登记的抵押权人。96个单位全部是这一个在册项目之下的房屋发展法令住宅：没有办公单位、没有 SOHO、没有分层产业、也没有商业地块在里面。

八份文件。每一份都是任何可取得的公开来源都没有公布的东西。

1. 你选定那一块地的价目表，以及 Jadual G买卖合约（SPA）本身。2. 那份合约的第三附表，里面写明每一块地的合同建筑面积与土地面积 —— 那就是把三套建筑面积定下来的东西。3. Type B 的平面图，连同它的建筑面积、地皮尺寸与卧房数量，以书面提供。4. 从获批建筑图取得的每个户型的车位数量 —— 没有人公开一个数字。5. 房屋发展账户的号码与银行 —— HDA 这三个字母在报备的法定广告里完全没有出现，而那就是你的进度付款本该付进去的账户。6. 从地契或地方政府图纸档案取得的地段（lot / PT）编号与 mukim。7. 「smart security」的规格书，这个项目是否有门禁与保安、警卫亭由谁建，以及完工与合规证书（CCC）之后由谁付钱运作。8. 这个精区获批的排水与滞洪池图纸，以及完工之后由谁管理那个6.6英亩的公园、费用是多少。

还有一个你今天自己就能免费做的检查：用在册编号 14533-4 去查 KPKT 官方登记 —— 不要用任何名字 —— 然后自己读执照有效期、许可证有效期、pindaanTempohSerahKosong 与 peratusSiap。本页上的每一件事都可以这样核对，而这正是把在册编号印出来的用意。