Adison Serviced Apartments @ W City Larkinton

不可以。任何一期、任何一户都不行。这不是技术性问题，也没有变通办法，所以我把它放在第一条，而不是埋在后面。

柔佛州规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，另需州政府同意。本项目的 APDL 公布了全部核准售价：第一期 RM428,800 至 RM717,900，第 3 至 6 期 RM449,000 至 RM833,000。全项目最高的核准售价是 RM833,000——距门槛还差 167,000 令吉。

这个差距没办法靠「多付钱」补上。门槛针对的是交易本身，而发展商也不能卖高于 APDL 核准的上限。买两户不行，借本地人名义代持更不行——后者是严重违法行为，我不会参与。

如果你是非公民而又喜欢这个位置，坦白的答案是：拉庆目前的新盘产品定价，全部落在你的门槛之下。我会直接把你带去新山那些真正跨过 100 万令吉的项目，而不是在这里浪费你的时间。

1,024 是第一期的数字，也是 WCT 对外主打的数字。真正获批的规模比这更大。

第一期（法定名称 Residensi Laman Hijau）位于 8.26 英亩上，共四栋：A 栋 240 户、B 栋 272 户、C 栋 256 户、D 栋 256 户，合计 1,024 户，另有 37 间地面商铺。

第 3、4、5、6 期已分别在 2024 年 12 月至 2025 年 1 月间取得各自的广告与销售准证，分别增加 224、238、224、210 户——再多 896 户；同一张发展商执照之下，获批总量为 1,920 个住宅单位。

为什么这件事重要：1,920 户是同一个地点上相当可观的一块供应，而且后面几期的定价高于前面，完工时间晚八个月。如果有人拿「1,024 户」当成整个项目讲给你听，他描述的只是第一期。请问清楚你的单位属于哪一期、准证号码是什么——那印在 APDL 上。

因为它们量的是同一批单位，一个含冷气机平台（AC ledge），一个不含，而两个网站都没有说明。

Adison 项目官网列的是 A 型 501 平方尺、B 型 651 平方尺、C 型 791 平方尺，并注明其中含冷气机平台：A 型 15 平方尺，B、C 型各 17 平方尺。WCT Land 集团网站对同样三种户型列的是 45、59、72 平方米。

算一下：501 减 15 等于 486 平方尺，即 45.2 平方米；651 减 17 等于 634，即 58.9 平方米；791 减 17 等于 774，即 71.9 平方米。把冷气平台扣掉，两组数字完全对得上。没有谁写错——只是计算基准不同。

这件事对你有两处影响：买卖合约上写的是某一个特定面积；而你算的每平方尺单价，如果不知道用的是哪个基准，就没有意义。791 尺与 774 尺在同样总价下，psf 差约 2%——不大，但正是这种差距会让「同一笔交易」的两份报价看起来不一样。永远要问：合约上写的是哪一个数字。

APDL 逐栋设定了核准价格带。第一期：A 栋 RM441,000–RM717,900、B 栋 RM430,000–RM704,300、C 栋 RM436,700–RM712,100、D 栋 RM428,800–RM704,400。第 3 至 6 期分别为 RM462,000–798,000、RM449,000–779,000、RM483,000–833,000、RM469,000–813,000。符合资格者另有 15% 土著折扣。

这里有一处公开的矛盾值得你知道。WCT Land 集团网站把这个项目宣传为 「From RM382K」，而 APDL 上最低的核准售价是 RM428,800。我采用 APDL 的数字，因为 APDL 是向主管机关备案的文件，集团网站是营销文案，可能早于现行价格表。如果销售员报你 RM382,000，请问清楚那个价格挂在哪一张准证之下。

管理费与储备金费率，我找遍 WCT 的公开资料都没有公布。在一个 1,024 户、只有一层设施平台、外加 37 间商铺的项目里，住宅与商业的分摊基准特别值得单独问清楚——商铺与住宅经常按不同基准收费。

发讯息给我，我去拿附单位编号的即时价目表、栋别配置图、发展商口径的管理费率，以及现行回扣配套，销售团队白纸黑字给我什么，我就发什么给你。

两个数字都在流传，而且没有任何一方公布过他们量的是哪一条路线。

WCT 官方项目资料写的是 5 公里——到关卡、JB Sentral 与未来的 RTS 站；到新加坡兀兰关卡 9 公里。某大型房产平台对同一段路写的是 6 公里。差距是一公里，绝对值不大，但它告诉你柔佛营销数据的产生方式有多随意。

没有争议的是：这不是「走路过关」的位置，它也没有假装是。WCT 自家文案写的是「距新柔边境仅 15 分钟」——那是非高峰的车程，不是通勤时段的车程。每天清晨六点过关的人，真正的瓶颈是关卡排队，不是这几公里。

关于 RTS 本身：土建目标 2026 年底完工，武吉查加站预计 2027 年初载客通车，到兀兰北约 5 分钟。任何还写着 2026 年通车的资料都已过时。

我的建议：挑一个工作日，按你实际会过关的时间，自己从 Adison 工地开到关卡，掐表。你要的话我陪你跑一趟。一次实测，胜过两个互相矛盾的地图数字。

APDL 上载明：第一期预计 2028 年 4 月 完工，第 3 至 6 期 2028 年 12 月。这些日期印在准证上，不是印在楼书上。

比日期本身更值得看的，是它们背后有什么。建筑图由新山市政厅批准，第一期批准号 MBJB/U/2021/14/BGN/134/KOM(22)，后续期数为 KOM(69)。土地押记予 马来西亚建屋信贷银行（MBSB）——意味着一家受监管的贷款机构已对这个项目做过自己的尽职调查。

结构上更大的安心来自：发展商的母集团 WCT Holdings Berhad 是一家上市承建集团。在柔佛的多数楼花项目里，承建商是发展商必须持续付款的第三方；在这里，施工本来就是集团的本业。

但以上都不是保证。依马来西亚服务式公寓的标准买卖合约，逾期交付时你有权按合约日期起算索取违约赔偿（LAD）——请在签约之前读懂那一条，弄清楚你的救济到底是什么，而不是签完才读。

Adison 本身只有一层设施平台，位于 6 楼，WCT 公布的平面图上共 14 项：泳池、戏水池、按摩池、泳池休闲区、健身与瑜伽室、多功能厅、下沉式露天剧场、烧烤区、儿童游乐场、休憩座区、休闲活动区、木平台、广场、凉亭。地面层另有 37 间 Adison 商铺临街。

这是单层设施配置。这不是缺点——一层维护良好的平台，往往胜过三层经费不足的平台——但你要在这个基础上去比较，而不是拿它跟宣传「设施铺三层」的项目直接对比。

接下来这一段必须说清楚。W City Larkinton 的总规划里画着社区商场、会展中心、商务大楼、会议酒店、休闲酒店、Skyon 豪华住宅塔楼，以及第二期小户型住宅 AdisonEast。这些一个都还没建，也没有任何一个公布过动工时间。它们是这个项目被包装成「生活中心」的理由，同时也是你要格外小心的理由。

买 Adison，就按 Adison 自身的条件买：永久地契、距高尔夫球场 500 米、6 楼设施平台、门口有商铺，以及新山市区最低的永久地契入场券。商场与酒店真的来了，那是额外的好；如果它们 2035 年才来，或者根本不来，这笔买卖也必须自己站得住。

比新山市面上多数卖方稳，但仍然值得你认真读一遍。

发展商是 WCT Green Sdn Bhd（201101001824），隶属 WCT Land Sdn Bhd，属于在马来西亚交易所挂牌的 WCT Holdings Berhad（代号 9679）。上市意味着有经审计的账目、季度报告与可查的公开申报纪录——这些是单一项目的私人发展商给不了的。

要理解的问题是负债。WCT 长期负债偏高，而它降负债的方式是卖资产：2024 至 2025 年间，它提出把武吉丁宜购物中心、八打灵再也 Paradigm Mall 与新山 Paradigm Mall 以 24.4 亿令吉注入新设的 Paradigm REIT，股东已于 2025 年 4 月 9 日通过上市议案。该 IPO 预计募资约 14 亿令吉，其中大部分用于偿还集团借款；联昌证券公布的备考估算是，净负债比将从 2023 财年约 73% 降至约 33%。

这件事要正反两面读。一个能够执行 24.4 亿令吉资产证券化的集团，机构实力是真的；而一个必须卖掉最优质收租资产才能把资产负债表调到想要位置的集团，先前扛的债确实超出它自己的舒适区。两句都成立。

换作是我：签约之前，先从马交所下载 WCT 最新的年报与季报——免费、公开——看净负债比、未入账销售（unbilled sales）与地产部门的毛利率。这是三十分钟的功课，任何楼书都替代不了。

不会拖垮它，但应该改变你「怎么买」和「打算持有多久」。

先看规模。NAPIC 纪录显示，柔佛在 2025 年底累积 9,477 个已完工未售出的服务式公寓单位，总值 83.5 亿令吉，占全国 18,752 个的 50.5%，是第二名州属的两倍以上；此外还有 8,189 个在建未售、2,305 个未动工已滞销。全国数字在 2026 年第一季再升至 19,263 个、165.2 亿令吉。

Adison 会在同一个地点上，再往这条供应线里加入 1,920 个已获批单位。这是老实的算术，我不打算美化它。

但确实有三点对它有利：它是永久地契，而拉庆多数竞品不是；入门价低于 45 万令吉，正好落在马来西亚首购族与本地投资者真正贷得动的区间——滞销最严重的是 50 万令吉以上那一段；而它面对的高尔夫球场景观，是竞争者盖不掉的。

也有三点不利：在这个价位，外国需求完全为零；能让它差异化的总规划配套还没建；而 1,920 户意味着你将来转售时，最主要的竞争对手就是你自己的邻居——这是最难打的一种竞争。

我的立场：它成立于「长期持有的自住」或「按保守租金计算的收益型投资」，而且要用你能谈到的最低入门价买进。它不成立于「两年转手」。任何客户在下订之前，我都会先说这句话。