Sky Curve @ Taman Perling

不可以。S P Setia 自家页面的法定披露栏写明 A 座上限 RM809,000、B 座上限 RM803,000。柔佛要求外国人购买分层产业的成交价须达 RM100 万以上，并取得州政府书面同意。本项目没有任何单位达到门槛，因此非公民买不到任何一户。

同一段披露从另一个角度独立说明了这件事——地契的限制条款写着：由此地契分割出的分层单元，未经州政府同意，不得出售或转让予非公民及外国公司。这是登记在地契上的限制，不是发展商政策，也不会因为单位日后转手而消失。

为了完整，说明一下假如价格达标会有哪些成本：柔佛外国人征费为成交价 3% 或 RM30,000 取高者，2025 年 7 月 1 日起实施——另外，售价低于 RM100 万的服务式住宅按州属收费表最低征收 RM50,000，不过这一条在这里只是理论，因为这些单位根本不能卖给外国人。此外还有非公民购买住宅产业的 8% 印花税，2026 年 1 月 1 日生效，没有首购减免。

如果你是新加坡人、又确实想住 Taman Perling 一带，告诉我，我把新山西部确实过得了 RM100 万门槛的新盘发给你，并把征费与 8% 印花税一起算进总额。

499 个。S P Setia 的法定披露栏写得很精确：A 座 225 个单位、25 层；B 座 274 个单位、25 层。那一段是向国家房屋局备案的数字，应该以它为准。

你会在至少一家行销代理的挂牌资料上看到 456 这个数字，同时写着售价 RM389,000 至 RM674,000。这两组数字都与发展商的备案冲突——备案写的是 RM454,000 至 RM809,000。456 是怎么来的我无从得知，可能是首期释出量，也可能是誊写错误；但当代理挂牌与法定披露不一致时，有法律后果的是那份披露。

这类落差值得你自己去查，而不是听我说。发展商执照号是 673/06-2028/1427(R)，发展项目登记名称是 Residensi Camar。两者都可以在 KPKT 的 TEDUH 入口上花两分钟查到。

六种户型，579 至 1,111 平方尺：A 型 579 尺一房、A1 型 815 尺一房、B 型 780 尺两房、B1 型 1,012 尺两房、C 型 905 尺三房、C1 型 1,111 尺三房。卫浴数量可由发展商的洁具清单推得：A 系列 1 个马桶，B 与 C 系列各 2 个。

这个规律值得理解，因为它解释了价格阶梯。A1、B1、C1 不是更大的房子，而是同样的房子外加一块 Private Enclosed Space——地面层的私家庭院。S P Setia 的地面饰面清单只为这三种户型列出 PES 铺砖，等于确认。

S P Setia 在主打卖点文案里写「3 种独特户型」，就室内而言是对的；但如果你在数图纸，会觉得对不上。图纸有六张，核心户型三个。

如果你在 905 尺的 C 型与 1,111 尺的 C1 型之间犹豫，要问的不只是每平方尺单价。请问清楚 PES 在份额单位分配里怎么加权，因为那个数字决定了你持有期间要分摊多少管理费。

这是 S P Setia 的项目，但付订金前请确认签约法人。Sky Curve 页面印着发展商执照 673/06-2028/1427(R)，但那一页没写明执照持有人；而同一网站 Taman Perling 的联络栏印的是 Pelangi Sdn Bhd，公司编号 197201001814（13509-H）——长期与 Taman Perling 城镇相关联的 S P Setia 子公司。

代理挂牌把这一切简化成「SP Setia」，另有第三方来源把这个项目写成「Pelangi Group」的作品。两种简称都不能算错，但都不是买卖合约上会出现的卖方名称——而当你 2030 年要追究缺陷责任时，重要的正是那个名称。

请要求销售人员以书面提供卖方的完整注册名称与公司编号，并到 KPKT 的 TEDUH 入口交叉核对 673 号执照。这只要五分钟，是马来西亚任何新盘上成本最低的一项尽职调查。

集团层面：S P Setia Berhad 自 1993 年在马交所上市，代号 SPSETIA（8664）——也就是说它的季度业绩是公开的，你永远不必听销售转述。

到 Gelang Patah 的第二通道关卡直线约 9.5 公里，到新柔关卡约 9.9 公里，到武吉查加 RTS 总站约 9.6 公里。这些是我用 Jalan Simbang 的 pin 算的；S P Setia 公布的是设施清单，不是距离表。

数字看起来差不多，实际路程不是。第二通道是走高速过大士，长期以来排队较轻；新柔关卡则汇进新山市中心的进城口，塞的是那一条。如果你在新加坡西部上班——大士、裕廊、文礼——Taman Perling 就是新山合理的那一侧。

RTS 的时间要说准确。土建目标是 2026 年底完工，载客通车现在预计在 2027 年初，不是 2026 年。任何还写「2026 年通车」的挂牌都没更新。而且真的通车之后，从这里是开车到武吉查加再停车——这不是步行到站的位置，我不会照步行到站的标准去定价。

近一点的部分：发展商自己的设施清单点名了 Perling Mall、Taman Perling 公共巴刹、培华华小、培才华小、Tenby 国际学校与哥伦比亚亚洲医院，永旺 Bukit Indah 直线约 2.8 公里。

这个问题要小心，因为 S P Setia 自己的 Sky Curve 页面并没有逐项列出设施。它的卖点文案只写「永久地契发展项目、精心规划的设施」，然后就没了。逐项清单——游泳池、儿童戏水池、健身房、户外健身区、日光平台、烧烤区、儿童游乐场、多用途球场、祈祷室与 24 小时保安——来自指定行销代理的挂牌资料，不是发展商。

同一份代理资料写每座三部电梯、管理费每平方尺 RM0.45。这两个数字都没有出现在 S P Setia 公布的资料里，而在服务式公寓上，管理费率是决定你未来数十年持有成本的那个数字。签任何文件之前，请从发展商处取得书面确认。

S P Setia 确实详细公布的是建筑规格：钢筋混凝土结构、铝框玻璃窗、防火大门、浴室贴砖至 2,100 毫米、厨房至 1,500 毫米、全屋铺砖，以及精确的点位数——灯位 11 至 16 个、13A 插座 13 至 15 个、冷气位视户型 2 至 4 个，每户配网络点。清单里也明确写着不配煤气管、不设围篱、不铺草皮。最后这一句对买 PES 户型、脑中已经浮现一片草坪的人特别重要。

你真正要付钱的那些设施，请要求对照批准文号 MBIP(JB)RP/8/10/2024(30) 下的建筑图来看。批准的图纸是事实，挂牌上的一行字是愿望。

价格：法定披露栏写的是 RM454,000 至 RM809,000——A 座 RM454,000 至 RM809,000，B 座 RM454,000 至 RM803,000。那是备案的价格区间，不是当下的价目表，两者是不同的东西。区间告诉你整个项目在法律上的最低与最高价；价目表告诉你这个月某一层某一个 stack 实际卖多少，以及附带什么配套。

管理费：S P Setia 没有公布。流传的每平方尺 RM0.45 出自行销代理的挂牌资料。我不会把代理的数字当作发展商确认过的数字来复述——尤其这是服务式公寓，门牌税与水电本来就按商业费率计，每月支出已经高于住宅地契的公寓。

你也会在同一份代理资料上看到 RM389,000 至 RM674,000。这与发展商的备案在高低两端都不一致。两者矛盾时，以备案为准。

我会替你拿到的是：目前释出的单位、你要的户型与楼层段的实际价格、书面的管理费率、偿债基金费率，以及你那个户型的车位配额。把户型和预算发讯息给我，我去提这个申请。

意味着在你拿到钥匙之前，还有大约三年的按工程进度付款。S P Setia 截至 2026 年 6 月 30 日的工程声明写的是地面以下工程，包括地基。法定披露栏写的完工时间是 2029 年 6 月。

实务上有三个后果。第一，你的资金按施工节点付款，节奏不由你决定——现金流要照这个安排。第二，交房前没有租金收入，所以任何从第一年就开始算收益率的模型，算的是不存在的东西。第三，你在 2029 年面对的卖方或出租市场，不是今天的市场，而且没有人诚实地知道那时是什么样。

有一层保护值得知道：作为在《房屋发展法令》下登记、持有发展商执照与广告准证的住宅项目，Sky Curve 的买家适用法定的附表 H 买卖合约、延迟交楼的违约金，以及为缺陷保留的托管款。这是实打实的保护，也正是工业或纯商业产品所没有的。

有一件事要落在纸上而不是默认：买卖合约里的交吉条款。有法律效力的是那个日期，不是行销披露上的「2029 年 6 月」。

对今天买柔佛服务式公寓的人来说，这是最重要的一项市场事实，而 Sky Curve 正是服务式公寓。NAPIC《2026 年第一季房地产市场简报》记录：全国已完工未售出的服务式公寓 19,263 户、价值 RM165.2 亿，其中柔佛一州就有 9,972 户——比吉隆坡（4,181 户）与雪兰莪（2,407 户）加起来还多。

价格带跟总量一样重要：这批滞销存量有 58.5% 落在 RM500,001 至 RM100 万之间。Sky Curve 披露的 RM454,000 至 RM809,000，把大部分货量放进了全马最拥挤的那个价格带。

有一个真实的反面论据，我把它讲完整。滞销统计的是今天已完工的存量，而 Sky Curve 要到 2029 年 6 月才完工。同时新供应正在被掐住：NAPIC 记录住宅开工量从 2025 年第一季的 28,344 户降到 2026 年第一季的 8,243 户，全国新推出量降至 9,112 户。今天开工的少，2029 年完工的就少。柔佛在 2026 年第一季仍以 2,693 户居新推出量之首，所以供应线没有停——但已经明显变细。

另一个统计类别「住宅」（不含服务式公寓）在 2026 年第一季的柔佛已完工滞销为 3,852 户，全国 32,801 户、价值 RM163.7 亿。口径不同，方向一致。

我的判断：这是长持，不是短炒。如果你打算在交房后三年内脱手，你面对的是全马最深的服务式公寓滞销池，而永久地契与 PES 户型必须替你扛下很重的活。

可以，但把差异算进预算再出手。服务式公寓虽然是拿来住的，土地却是商业地契。由此产生三个后果，而且全部是长期性的，不是一次性的：贷款成数常常低于住宅地契的公寓、部分银行会在利率上加一码，而且门牌税、电费与水费在整栋楼的生命周期内都按商业费率计算。

融资环境也比过去紧。NAPIC 与业界报导显示，2026 年头四个月的房贷批准率为 39.2%，低于 2025 年的 41% 与 2024 年的 42%。请在下订之前拿到书面的贷款预批，不是下订之后。

好的一面是：Sky Curve 在《房屋发展法令》下登记，持发展商执照 673/06-2028/1427(R) 与广告及销售准证，因此法定买卖合约、按认证节点付款、延迟交楼违约金与缺陷托管款全部适用。银行对这套结构是熟悉且接受的。

首购族 RM50 万以下房产的印花税豁免已延长至 2027 年 12 月 31 日——对这里 RM454,000 的入门户型有关，值得对照你自己的资格与完工时间来算。把你的情况告诉我，我按你正在考虑的那一户把数字排给你。